Anno 2014 N. RF168. La Nuova Redazione Fiscale

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1 Anno 2014 N. RF168 ODCEC VASTO La Nuova Redazione Fiscale Pag. 1 / 6 OGGETTO LOCAZIONI ABITATIVE - MANCATO INCASSO DEI CANONI IN UNICO 2014 RIFERIMENTI CM 11/2014; ART. 26 TUIR; ART. 8 C. 5 L. 431/98 INFO FISCO 143/2014 CIRCOLARE DEL 19/06/2014 Sintesi: si riepilogano le modalità di compilazione di Unico PF 2014 in relazione ai reddito derivanti dai canoni di locazione immobiliare non percepiti ovvero percepiti in un periodo d imposta successivo. In particolare, il proprietario è tenuto a dichiarare il reddito dei fabbricati abitativi locati, a prescindere dall effettivo incasso dei canoni, a meno che, entro il termine di presentazione di Unico, si sia concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità dell inquilino; tale deroga non opera per le locazioni immobiliari non abitative; per queste, infatti, il canone va sempre dichiarato a prescindere dall incasso. Come noto, nel quadro RB di Unico i proprietari (o titolari di altro diritto reale) di un immobile sono tenuti a dichiarare il reddito dallo stesso derivante; in particolare, è assoggettato a tassazione il reddito dell immobile locato anche qualora l inquilino non abbia pagato i relativi canoni. Nota: a decorrere dal 2013 (Unico 2014) nel quadro RB: va indicata la rendita catastale non rivalutata del 5%; la rivalutazione va effettuata in sede di determinazione del reddito imponibile la deduzione forfettaria applicabile ai canoni di locazione passa al 5% (in luogo del 15%), a seguito della modifica apportata all art. 37, co. 4-bis, TUIR dalla L.92/2012; resta ferma rispettivamente al 25% la deduzione forfetaria per gli immobili siti a Venezia, Isole della Giudecca, Murano e Burano e al 35% quella per gli immobili di interesse storico/artistico. TASSAZIONE DEI CANONI DI LOCAZIONE NON PERCEPITI In generale, l art. 26, comma 1 del TUIR dispone che: "I redditi fondiari concorrono, indipendentemente dalla percezione, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono l immobile. Ciò è ribadito nelle istruzioni di Unico PF 2014 secondo cui va dichiarato: il canone annuo risultante dal contratto di locazione ridotto della deduzione forfettaria (5%, 25% o 35%) proporzionato al periodo di locazione (se relativo ad una parte dell anno). In caso di immobile locato, quindi, i canoni di locazione vanno indicati nel quadro RB di Unico a prescindere dal fatto che il proprietario li abbia effettivamente incassati. IMMOBILI AD USO ABITATIVO Per i soli immobili ad uso abitativo è prevista una deroga al suddetto principio secondo cui i canoni vanno sempre indicati nel quadro RB; in particolare: Art. 26 co.1 TUIR: " I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore.

2 Redazione Fiscale Info Fisco 168/2014 Pag. 2 / 6 Pertanto, per gli immobili ad uso abitativo: i canoni di locazione non percepiti non concorrono a formare il reddito imponibile (non vanno indicati nel quadro RB di Unico) solo se, entro il termine di presentazione di Unico (30/09/2014), risulta concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità dell inquilino. Nota: ciò vale anche in caso di opzione per la cedolare secca. Se la morosità riguarda solo una parte dell anno (per un periodo l inquilino ha versato i canoni), il proprietario deve nel contempo: dichiarare i canoni percepiti evidenziare la conclusione del procedimento di sfratto (utilizzando lo specifico codice), per poter omettere la tassazione dei canoni non incassati. Procedimento di convalida di sfratto per morosità dell inquilino IMMOBILI AD USO ABITATIVO non avviato ovvero in corso di conclusione concluso tassazione del canone risultante dal contratto tassazione della rendita catastale (*) (*) ciò se nell anno in cui si è concluso il procedimento il proprietario non ha incassato alcun canone; se, invece, parte del canone è stato incassato, per l importo da assoggettare ad IRPEF va fatto il confronto tra rendita catastale e canoni percepiti. IMMOBILI NON ABITATIVI In caso di canoni relativi la locazione di immobili non abitativi, il proprietario è sempre tenuto a dichiarare il canone a prescindere dall effettivo incasso. CM 11/2014: la rilevanza del canone pattuito, anziché della rendita catastale, opera fin quando risulta in vita il contratto di locazione. Solo a seguito della cessazione della locazione, per scadenza del termine ovvero per il verificarsi di una causa di risoluzione del contratto, il reddito è determinato sulla base della rendita catastale. Pertanto, il locatore (v. Info Fisco 143/2014): per evitare di continuare ad assoggettare a tassazione il canone di locazione deve notificare la risoluzione del contratto per grave inadempienza dell inquilino. L Agenzia chiarisce l efficacia fiscale della risoluzione conseguente a: - clausola di risoluzione espressa ex art CC (quasi sempre prevista da contratto) - alla diffida ad adempiere (ex art CC) rimasta infruttuosa - alla azione di convalida di sfratto ex artt. 657 e segg. C.p.c. Per l Ufficio la miglior prova della risoluzione anticipata sarà data dalla sua registrazione (entro 30gg a tassa fissa di. 67); in assenza, occorre dimostrare la contestazione della risoluzione con altri mezzi (racc. A/R, ecc.), procedendo alla tardiva registrazione. Procedimento di convalida di sfratto per morosità dell inquilino IMMOBILI AD USO NON ABITATIVO non avviato in corso di conclusione concluso tassazione del canone risultante dal contratto di locazione

3 Redazione Fiscale Info Fisco 168/2014 Pag. 3 / 6 UNITA ABITATIVE - COMPILAZIONE DEL QUADRO RB DI UNICO 2014 Al mancato incasso dei canoni di locazione relativi ad un immobile abitativo sono connesse le seguenti casistiche di compilazione del quadro RB: CASI CANONI LOCAZIONE PROCEDIMENTO DI SFRATTO 1 il proprietario non ha percepito tutti o solo alcuni dei canoni di locazione il procedimento di convalida dello sfratto non è stato avviato ovvero, non si è ancora concluso (in corso) 2 il proprietario non ha percepito alcun canone il procedimento di convalida dello sfratto 3 il proprietario ha percepito una parte dei canoni per morosità si è concluso 1. CONVALIDA DELLO SFRATTO NON AVVIATA/ NON CONCLUSA Nel caso 1) il quadro RB va compilato come se i canoni fossero stati correttamente percepiti (i canoni vanno dichiarati seguendo una sorta di principio di competenza ); dal quadro RB, quindi, non risulta in alcun modo la situazione di morosità. Esempio1 Il sig. Verdi proprietario (100%) di un appartamento ubicato nel comune di Torino con rendita catastale pari a 500 concede il locazione lo stesso, con un contratto a libero mercato, al canone annuo di 6.600, con pagamenti a cadenza mensile. L inquilino, a partire da ottobre 2013, non ha più corrisposto i canoni mensili. Il sig. Verdi a gennaio 2014 ha avviato la procedura esecutiva di sfratto per morosità dell inquilino. Poiché al momento della presentazione di Unico la procedura di sfratto non si è ancora conclusa, il quadro RB va così compilato (per semplicità non è determinata l IMU): L CONVALIDA DELLO SFRATTO CONCLUSA E NESSUN CANONE PERCEPITO Nel caso 2) il quadro RB va così compilato: CAMPO da 1 a Canone locazione non va compilato 7 - Casi particolari va indicato il codice x 95% MODALITÀ DI COMPILAZIONE vanno compilati indicando: la rendita catastale non rivalutata il codice utilizzo corrispondente al tipo di locazione ( 3 per locazione a libero mercato, 4 per equo canone, 8 per locazione a canone concordato, ecc.) i giorni e la percentuale di possesso il codice corrispondente alla modalità di tassazione del canone ( 1 95% del canone, 2 75% del canone per i fabbricati siti a Venezia, Isole della Giudecca, Murano ecc.) Pertanto, il reddito da assoggettare ad IRPEF (campo 13) o a cedolare secca (campo 14/15) è rappresentato dalla rendita catastale rivalutata rapportata ai giorni ed alla % di possesso.

4 Redazione Fiscale Info Fisco 168/2014 Pag. 4 / 6 Esempio2 Riprendendo l Esempio 1 si ipotizza ora che: l inquilino non ha corrisposto i canoni a partire da ottobre 2012 il proprietario ha avviato la procedura di sfratto ad aprile 2013 conclusasi a febbraio In tal caso, il quadro RB di Unico va così compilato: L rendita catastale rivalutata 5% 3. CONVALIDA DELLO SFRATTO CONCLUSA E CANONI PERCEPITI IN PARTE Nel caso 3) il quadro RB va così compilato: CAMPO da 1 a Canone locazione MODALITÀ DI COMPILAZIONE vanno compilati indicando: la rendita catastale non rivalutata il codice utilizzo corrispondente al tipo di locazione ( 3 per locazione a libero mercato, 4 per equo canone, 8 per locazione a canone concordato, ecc.) i giorni e la percentuale di possesso il codice corrispondente alla modalità di tassazione del canone ( 1 95% del canone, 2 75% del canone per i fabbricati siti a Venezia, Isole della Giudecca, Murano ecc.) 7 - Casi particolari va indicato il codice 4 va indicato l ammontare dei soli canoni percepiti Pertanto, il reddito da assoggettare ad IRPEF (campo 13) o a cedolare secca (campo 14/15) è rappresentato dal maggiore importo tra la rendita catastale rivalutata e i canoni effettivamente percepiti (ragguagliati ai giorni e alla % di possesso). Esempio3 Riprendendo l Esempio 1 si ipotizza ora che: la procedura esecutiva di sfratto si è conclusa a giugno i canoni incassati risultano pari a (550 x 9 mesi). In tal caso, il quadro RB di Unico va così compilato: L x 95% CREDITO D IMPOSTA PER I CANONI NON PERCEPITI E TASSATI Per i canoni non percepiti ma comunque dichiarati (in quanto al 30/09 il procedimento di convalida dello sfratto non risulta ancora concluso) l art. 26 c. 1, Tuir (ultimo periodo) dispone che: per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità, è riconosciuto un credito d imposta di pari ammontare.

5 Redazione Fiscale Info Fisco 168/2014 Pag. 5 / 6 Pertanto, come ribadito dalla CM 11/2014, al contribuente spetta un credito d imposta: pari alle maggiori imposte pagate sui canoni scaduti e non percepiti purché, nell ambito del procedimento di convalida di sfratto per morosità, il giudice confermi la morosità del locatario anche per i periodi precedenti il provvedimento. Ai fini del credito spettante, se nelle precedenti dichiarazioni il canone non percepito risulta: assoggettato ad IRPEF assoggettato a cedolare secca occorre ricalcolare l IRPEF (e addizionali) in base al reddito rideterminato: sottraendo i canoni non percepiti (precedentemente considerati) sommando la rendita catastale rivalutata ovvero, se maggiore, la parte dei canoni percepiti. Il credito spettante è pari alla differenza tra: l imposta versata l imposta rideterminata in base al nuovo reddito complessivo. Se nella dichiarazione originaria il fabbricato è già stato assoggettato a tassazione in base alla rendita catastale non spetta alcun credito d imposta. il credito spettante è pari alla maggior imposta sostitutiva versata risultante dalla differenza tra: l imposta versata (21% - 19% - 15%) l imposta risultante applicando le relative percentuali alla rendita catastale rivalutata ovvero alla sola parte dei canoni incassati. Una volta determinato, il credito d imposta spettante può essere: riportato nella prima dichiarazione successiva alla conclusione del procedimento di sfratto. In particolare, lo stesso va evidenziato a rigo CR8 e riportato a rigo RN31, campo 2. chiesto a rimborso mediante apposita istanza. Nota: in ogni caso va rispettato il termine ordinario di prescrizione (10 anni). Esempio4 Il sig. Messi nel 2012 (Unico PF 2013) presenta: - un reddito complessivo di canoni di locazione non incassati che hanno concorso al reddito per 4.000, relativi ad un appartamento con rendita catastale rivalutata di deduzioni/oneri per un IRPEF dovuta pari ad (non sono state versate addizionali IRPEF) A dicembre 2013 il contribuente ha ottenuto la sentenza di sfratto per morosità nella quale è specificato il mancato incasso dei canoni a decorrere dal In tal caso, il credito d imposta spettante è così determinato: reddito complessivo rideterminato: ( ) IRPEF rideterminata: maggior IRPEF versata = credito d imposta spettante: 799 ( ). Detto credito va evidenziato in Unico 2014 come segue: Credito d imposta

6 Redazione Fiscale Info Fisco 168/2014 Pag. 6 / 6 Se il proprietario dell immobile: LOCAZIONI SUCCESSIVAMENTE PERCEPITE non dichiara i canoni non incassati, in quanto in possesso della sentenza di sfratto dichiara i canoni non incassati e, ottenuto lo sfratto, beneficia del credito d imposta incassa successivamente i suddetti canoni (in tutto o parte), gli stessi vanno assoggettati a tassazione separata (CM 95/2000), ferma restando la possibilità di optare per la tassazione ordinaria ; in tal caso, va compilata la Sezione III del quadro RM di Unico PF Esempio5 Riprendendo l Esempio 4 si ipotizza ora che il contribuente, dopo aver fruito del credito d imposta, ad ottobre 2014 incassi una parte dei canoni pregressi. In tal caso, in Unico 2015, lo stesso dovrà assoggettare a tassazione separata l importo incassato di detti canoni; tuttavia, sarà possibile optare per la tassazione ordinaria. SOSPENSIONE DELLA PROCEDURA ESECUTIVA DI SFRATTO Se per un immobile, concesso in locazione ad un soggetto che si trova in particolari condizioni di disagio, viene disposta la sospensione della procedura esecutiva di sfratto: il canone di locazione annuo (per il periodo in cui opera la sospensione) non concorre a formare il reddito complessivo del contribuente. In particolare, nel quadro RB occorre indicare al campo 7 Casi particolari il codice 6. Diversamente, per la parte dell anno nella quale non opera la sospensione della procedura di sfratto le modalità di esposizione/determinazione del reddito imponibile sono quelle ordinarie. Esempio6 Il sig. Calvi proprietario (100%) di un appartamento ubicato nel comune di Roma con rendita catastale pari a 700 concede il locazione lo stesso al canone annuo di Avendo bisogno dello stesso ha avviato la procedura di sfratto dell inquilino. Quest ultimo ha ottenuto il riconoscimento della sospensione della procedura esecutiva dello sfratto per il periodo compreso tra l 1/4 e il 31/12/2013. In tal caso, il quadro RB va così compilato (per semplicità non è determinata l IMU): 550 x 3 x 95% H X 550 x 9 x 95%