LA CEDOLARE SECCA DECOLLA DAL 2011

Transcript

1 INFORMATIVA N MARZO 2011 IMPOSTE DIRETTE LA CEDOLARE SECCA DECOLLA DAL 2011 D.Lgs. in corso di pubblicazione sulla G.U. In attuazione del Federalismo fiscale è stato recentemente approvato, in via definitiva, il Decreto legislativo recante disposizioni in materia di federalismo municipale che prevede, in particolare, l introduzione dal 2011 della c.d. cedolare secca. Con la presente Informativa, dopo aver sintetizzato le novità in materia di fiscalità immobiliare connesse con l attuazione del federalismo municipale, si analizza il nuovo regime di tassazione applicabile (per opzione) ai redditi derivanti dalla locazione di immobili abitativi da parte di persone fisiche.

2 IF n pagina 2 di 6 In attuazione della Legge n. 42/2009, è stato approvato, recentemente, un apposito Decreto legislativo recante disposizioni in materia di Federalismo fiscale municipale, in corso di pubblicazione sulla G.U., che prevede in particolare: la devoluzione ai Comuni della fiscalità immobiliare; l introduzione, dal 2011, della c.d. cedolare secca applicabile ai redditi da locazione immobiliare (solo per immobili abitativi); l introduzione, dal 2014, dell Imposta municipale (IMU) propria e dell Imposta municipale secondaria (facoltativa). LA DEVOLUZIONE AI COMUNI DELLA FISCALITÀ IMMOBILIARE (art. 2) L art. 2 del Decreto in commento dispone, a decorrere dal 2011, la devoluzione ai Comuni, con riferimento agli immobili ivi ubicati, del gettito derivante dall applicazione dei seguenti tributi: imposta di registro e di bollo sugli atti di trasferimento di immobili, ex art. 1, Tariffa parte I, DPR n. 131/86; imposte ipocatastali, ad eccezione di quelle relative agli atti soggetti ad IVA e all addizionale all accisa sull energia elettrica; IRPEF, in relazione ai redditi fondiari, escluso il reddito agrario; imposta di registro e di bollo sui contratti di locazione immobiliare; tributi speciali catastali; tasse ipotecarie; cedolare secca sulle locazioni immobiliari. In particolare il citato art. 2, prevede: al fine di garantire il processo di devoluzione ai Comuni della fiscalità immobiliare, l istituzione del Fondo sperimentale di riequilibrio della durata di 3 anni trascorsi i quali subentrerà il Fondo perequativo ; l attribuzione ai Comuni di una compartecipazione al gettito IVA che sarà fissata da uno specifico Decreto del Ministero dell Economia e delle Finanze d intesa con la Conferenza unificata ex art. 3, D.Lgs. n. 281/97. Sul punto il comma 4 del citato art. 2, dispone che la compartecipazione: è fissata in misura finanziariamente equivalente alla compartecipazione del 2 per cento al gettito d imposta sul reddito delle persone fisiche. In sede di prima applicazione, e in attesa della determinazione del gettito dell imposta sul valore aggiunto ripartito per ogni comune, l assegnazione del gettito ai comuni avviene sulla base del gettito dell imposta sul valore aggiunto per provincia, suddiviso per il numero degli abitanti di ciascun comune ; al fine di incentivare la partecipazione dei Comuni all attività di accertamento tributario il riconoscimento al Comune interessato: del maggior gettito derivante dall accatastamento degli immobili non dichiarati in Catasto; del 50% dei tributi statali riconosciuto ex art. 1, comma 1, DL n. 203/2005, ossia del maggior gettito risultante dall intervento del Comune nell attività di accertamento; dell accesso ai dati contenuti nell anagrafe tributaria (ad esempio, contratti di locazione, somministrazione energia elettrica / servizi idrici / gas, domicilio fiscale, ecc.). LA CEDOLARE SECCA SULLE LOCAZIONI IMMOBILIARI (art. 3) L art. 3 del Decreto in commento introduce la disciplina della c.d. cedolare secca che, a decorrere dal 2011, rappresenta, per le persone fisiche, un regime di tassazione alternativo, rispetto a quello ordinario IRPEF, dei redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo.

3 IF n pagina 3 di 6 La disciplina può essere così sintetizzata: SOGGETTI INTERESSATI OPZIONE TIPOLOGIA REDDITO BASE IMPONIBILE MISURA DELLA CEDOLARE IMPOSTE SOSTITUITE AGGIORNAMENTO CANONE DI LOCAZIONE TERMINE DI VERSAMENTO Persone fisiche in possesso di redditi immobiliari. Non sono interessate alla disciplina in esame le locazioni immobiliari (ad uso abitativo) effettuate nell esercizio d impresa / arti e professioni o da enti non commerciali. L applicazione della cedolare secca richiede una specifica opzione da parte del soggetto interessato. Uno specifico Provvedimento dell Agenzia delle Entrate stabilirà le modalità di esercizio dell opzione. È richiesta, altresì, una comunicazione preventiva all inquilino, con lettera raccomandata, a pena di inefficacia dell opzione stessa. Reddito fondiario da locazione di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente. La cedolare secca è applicabile anche ai contratti non soggetti a registrazione obbligatoria (contratti di locazione di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell'anno). Canone di locazione (100%) stabilito dalle parti. Il reddito derivante dalle locazioni di immobili ad uso abitativo non può, comunque, essere inferiore alla rendita catastale determinata ai sensi dell art. 37, comma 1, TUIR. 21% 19%, in relazione ai contratti c.d. concordati ex artt. 2, comma 3 e 8, Legge n. 431/98. IRPEF addizionali IRPEF (regionale e comunale) imposta di registro anche nella risoluzione e proroga del contratto imposta di bollo Permane l obbligo di registrazione del contratto, che assorbe anche la comunicazione alla P.S.. In caso di esercizio dell opzione, per la durata della stessa, è sospesa, in via inderogabile, la possibilità di chiedere l aggiornamento del canone di locazione. Entro il termine di versamento dell IRPEF. Il comma 4 del citato art. 3, dispone che l Agenzia delle Entrate con uno specifico Provvedimento da emanare entro 90 giorni dalla data di entrata in vigore del Decreto in commento stabilirà le modalità di: esercizio dell opzione da parte del locatore; versamento in acconto ed a saldo. L acconto è dovuto nella misura dell 85% per cento per l anno 2011 e del 95% per cento dal Come sopra specificato il locatore che esercita l opzione deve comunicare, preventivamente, all inquilino con lettera raccomandata a pena di inefficacia del regime sostitutivo: la scelta per l applicazione della cedolare secca ; la rinuncia alla facoltà di richiedere l aggiornamento del canone di locazione, anche se contrattualmente previsto, a qualsiasi titolo inclusa la variazione accertata dall ISTAT dell indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell anno precedente.

4 IF n pagina 4 di 6 Le suddette disposizioni non possono essere derogate da un diverso accordo tra le parti. Sul punto il comma 11 del citato art. 3 così dispone: L opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Le disposizioni di cui al presente comma sono inderogabili. RICONOSCIMENTO DI DEDUZIONI, DETRAZIONI E BENEFICI PREVISTI DALLE VIGENTI DISPOSIZIONI L art. 3, comma 7 del Decreto in esame dispone che il reddito assoggettato a cedolare secca rileva al fine del riconoscimento di deduzioni, detrazioni o benefici anche di natura non tributaria previsti dalle vigenti disposizioni. In particolare, il reddito assoggettato a cedolare secca rileva anche ai fini dell Indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.). MANCATA O NON CORRETTA DICHIARAZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE Se nella dichiarazione dei redditi il canone di locazione non viene indicato oppure viene indicato ma in misura inferiore a quella effettiva saranno comminate, in misura raddoppiata, le sanzioni ex art. 1, comma 1 e 2, D.Lgs. n. 471/97. Nell ambito di un eventuale accertamento in caso di definizione con adesione oppure in caso di rinuncia all impugnazione dell accertamento saranno applicate, senza riduzione, le sanzioni ex artt. 1, comma 1 e 2 e 13, comma 1, D.Lgs. n. 471/97. VIOLAZIONE IN DICHIARAZIONE DEI REDDITI RELATIVA AL CANONE DI LOCAZIONE MISURA DELLA SANZIONE Omessa indicazione dal 240% al 480% Indicazione in misura inferiore a quella effettiva dal 200% al 400% MANCATA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE Il comma 8 del citato art. 3 dispone che la mancata registrazione del contratto di locazione comporta, in particolare, che dalla data di registrazione volontaria o d ufficio: la durata della locazione è stabilita in 4 anni; il canone annuo viene definito in misura pari al triplo della rendita catastale, adeguato dal secondo anno con l aggiornamento ISTAT. Se il contratto prevede un canone inferiore si applica comunque il canone stabilito dalle parti. REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE INFEDELE O FITTIZIO In base al comma 9 dell art. 3 in commento, le suddette disposizioni previste in caso di mancata registrazione si applicano, altresì, nei seguenti casi: contratto di locazione registrato con indicazione di un canone di importo inferiore a quello effettivamente percepito; registrazione di un contratto di comodato fittizio. Va evidenziato che ai sensi dell art. 1, comma 346, Legge n. 311/2004, i contratti non registrati sono nulli. Le suddette sanzioni non si applicano qualora la registrazione del contratto di locazione venga effettuata entro 60 gg. dalla data di entrata in vigore del Decreto in commento.

5 IF n pagina 5 di 6 CONSIDERAZIONI Appare chiaro che la convenienza della cedolare secca è legata alla situazione reddituale complessiva del contribuente. La scelta dell applicazione della cedolare secca già dai redditi 2011 comporta alcune problematiche operative, tra le quali il (non) pagamento dell imposta di registro, il termine di invio della raccomandata all inquilino, le modalità di determinazione e di versamento dell acconto dovuto per il 2011, l eventuale rideterminazione dell acconto IRPEF. In caso di locazione di un immobile abitativo in comproprietà si evidenzia altresì la problematica derivante dall eventuale scelta non omogenea, da parte dei comproprietari, in merito alla tassazione del relativo reddito. L opzione, da parte di uno o più comproprietari, per l applicazione della cedolare secca pone, infatti, il problema che la corrispondente quota di canone di locazione: non va assoggettata ad imposta di registro e di bollo; non è oggetto della citata rinuncia all aggiornamento del canone di locazione. Sul punto è auspicabile che il citato Provvedimento attuativo disponga in merito a tali questioni. L IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA (artt. 8 e 9) Il Decreto in esame dispone, a decorrere dal 2014, per il finanziamento dei Comuni, l istituzione dell Imposta municipale (IMU) propria. Le caratteristiche principali dell imposta in commento possono essere così sintetizzate. PRESUPPOSTO SOGGETTI INTERESSATI BASE IMPONIBILE MISURA DELL ALIQUOTA IMPOSTE SOSTITUITE possesso di immobili diversi dall abitazione principale; trasferimento di immobili. L imposta è applicabile in ogni caso agli immobili classificati nelle categorie catastali A1, A8 e A9. Il proprietario o il titolare di diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie) di: - immobili; - terreni; - aree edificabili; destinati a qualsiasi uso, compresi gli immobili strumentali o beni merce. Nel caso di concessione di aree demaniali, soggetto passivo è il concessionario. Per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria, soggetto passivo è il locatario a decorrere dalla data della stipula o per tutta la durata del contratto. Valore dell immobile così come determinato attualmente ai fini ICI (rendita catastale rivalutata del 5% moltiplicata per lo specifico coefficiente definito per il gruppo catastale). L aliquota dell imposta è fissata nella misura dello 0,76%. La stessa può essere modificata con specifico DPCM. Se l immobile è locato l imposta è ridotta alla metà. I Comuni potranno aumentare o diminuire la predetta aliquota fino a 0,3 punti percentuali oppure fino a 0,2 punti percentuali (per gli immobili locati) nell ipotesi di emanazione del suddetto DPCM. IRPEF e le relative addizionali, riferite ai redditi fondiari derivanti da beni non locati; ICI.

6 IF n pagina 6 di 6 IL NUOVO REGIME DEI TRASFERIMENTI IMMOBILIARI (art. 10) L art. 10 del Decreto in esame modificando l art. 1, Tariffa parte I, DPR n. 131/86 introduce il nuovo regime dei trasferimenti immobiliari applicabile a decorrere dal IMPOSTA DI REGISTRO (art. 1, comma 1, Tariffa parte I, DPR n. 131/86 ) Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrono le condizioni di cui alla nota II-bis) Dal % 2% Il citato art. 10, dispone, in particolare, che i suddetti atti traslativi: scontano, comunque, un imposta di registro non inferiore a 1.000; sono esenti dall imposta di bollo, dalle imposte ipocatastali, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie. L IMPOSTA MUNICIPALE SECONDARIA FACOLTATIVA (art. 11) Il Decreto in esame dispone altresì che, sempre a decorrere dal 2014, i Comuni potranno (facoltà), con delibera del consiglio comunale, istituire l Imposta municipale secondaria. Le caratteristiche principali dell imposta in commento possono essere così sintetizzate. PRESUPPOSTO DETERMINAZIONE DELL IMPOSTA IMPOSTE SOSTITUITE L occupazione di spazi e beni comunali. Rilevano, in particolare, la durata dell occupazione e l entità espressa in metri quadrati o lineari. tassa per l occupazione di spazi ed aree pubbliche; canone di occupazione di spazi e aree pubbliche; imposta comunale sulla pubblicità e diritti sulle pubbliche affissioni; canone per l autorizzazione all installazione dei mezzi pubblicitari; addizionale per l integrazione dei bilanci degli enti comunali di assistenza.