Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Agevolazione prima casa: cosa cambia Legge di Stabilità 2016 Categoria: Finanziaria Sottocategoria: 2016 L agevolazione prima casa consiste in un trattamento fiscale di favore che, a seconda che si tratti di atti soggetti ad IVA o di atti soggetti all imposta proporzionale di registro, prevede: l applicazione dell aliquota agevolata del 4% per l acquisto della prima casa, disposta dal punto 21, Tabella A, parte seconda, allegata al D.P.R. 633/1972, in luogo delle aliquote del 10% e del 22%; l applicazione dell imposta di registro per l acquisto della prima casa nella misura del 2% (a partire dal 1 Gennaio 2014), in luogo della più onerosa aliquota del 9%. Da tener presente, inoltre, che l agevolazione prima casa consente l applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nella misura fissa (200 euro a partire dal 1 Gennaio 2014), in luogo delle aliquote proporzionali, per gli eredi o i donatari di abitazioni oggetto di successione o donazione, in presenza dei requisiti prima casa. In tutti i casi citati, l ottenimento dell agevolazione in questione dipende dal rispetto di determinati requisiti, che vengono parzialmente modificati dall art. 1, co. 55, della Legge di Stabilità 2016 (L. 208/2015). Premessa L agevolazione prima casa consiste in un trattamento fiscale di favore che, a seconda che si tratti di atti soggetti ad IVA o di atti soggetti all imposta proporzionale di registro, prevede: l applicazione dell aliquota agevolata del 4% per l acquisto della prima casa, disposta dal punto 21, Tabella A, parte seconda, allegata al D.P.R. 1

2 633/1972, in luogo delle aliquote del 10% e del 22%; l applicazione dell imposta di registro per l acquisto della prima casa nella misura del 2%, in luogo della più onerosa aliquota del 9% (atti soggetti a imposta proporzionale di registro). Per l ottenimento dall agevolazione in questione, sono richiesti determinati requisiti: requisiti soggettivi, dettati, sia per gli atti soggetti ad IVA che per gli atti soggetti a imposta proporzionale di registro, dalla nota II-bis) all articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986; requisiti oggettivi: non deve trattarsi di immobili di lusso. La differente definizione di immobile di lusso e l intervento del Decreto semplificazioni fiscali In merito al concetto di immobile di lusso a cui far riferimento sussistevano definizioni differenti a seconda che l agevolazione riguardasse l IVA o l imposta di registro. Agevolazione acquisto prima casa Atti soggetti ad imposta Atti soggetti ad IVA proporzionale di registro La definizione di immobili di lusso era Si considerano immobili rinvenibile nel Decreto di lusso le unità del Ministro dei Lavori immobiliari classificate Non deve trattarsi di Pubblici 2 agosto 1969, in catasto nelle categorie immobili di lusso pubblicato nella A/1, A/8 e A/9 a Gazzetta Ufficiale n. prescindere dalle loro 218 del 27 agosto caratteristiche Con l art. 33 del D.Lgs. Semplificazioni Fiscali (D.Lgs. 175/2014) è stato posto rimedio al disallineamento nella definizione degli immobili di lusso ai fini IVA e ai fini dell imposta di registro, frutto dell entrata in vigore della riforma della imposte d atto a partire dal 1 Gennaio 2014; a seguito delle suddette modifiche, anche per la disciplina IVA il concetto di prima casa è stato allineato a quello vigente per l imposta di registro per cui le abitazioni non di lusso a cui fa riferimento la Tabella A Parte II del D.P.R. n. 633/1972 sono quelle diverse dalle quelle accatastate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9. Per effetto delle modifiche contenute nell art. 33 del D.Lgs. Semplificazioni Fiscali, in vigore dal 13 dicembre 2014, anche per usufruire dell aliquota ridotta 2

3 del 4%, disposta dal punto 21, Tabella A, parte seconda, allegata al D.P.R. 633/1972, si potrà far riferimento alla categoria catastale degli immobili e saranno considerati di lusso, quindi non agevolabili, le unità immobiliari classificate in catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9 a prescindere dalle loro caratteristiche. PROBLEMATICA - Da segnalare che la normativa richiamata non ha coordinato il numero 127-undecies) con la nuova formulazione del numero 21) della parte II della medesima Tabella. In particolare, il numero 127- undecies) prevede l applicazione dell aliquota IVA del 10 per cento agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi ad oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) non di lusso secondo i criteri di cui al decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto 1969 per le quali non ricorrono le condizioni previste per l applicazione dell agevolazione prima casa, richiamate dal numero 21) della Tabella A, parte II, allegata al medesimo D.P.R. n. 633 del Di conseguenza, mentre per l applicazione dell aliquota IVA agevolata del 4%, per l acquisto della prima casa, poteva farsi riferimento, dal alla categoria catastale degli immobili, per l applicazione dell aliquota IVA agevolata del 10% relativa agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi a oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) non di lusso continuava a valere il riferimento ai criteri di cui al decreto del Ministero dei Lavori Pubblici del 2 agosto IL CHIARIMENTO - L Amministrazione Finanziaria con la C.M. 31/E/2014, emanata in commento delle novità introdotte dal D.Lgs. 175/2014, ha chiarito che in base a un interpretazione sistematica del numero 127-undecies) e del numero 21) Tabella A, parte seconda, allegata al D.P.R. 633/1972 (in particolare dato il riferimento del numero 127-undecies) agli immobili per i quali non ricorrono le condizioni previste per l applicazione dell agevolazione prima casa, richiamate dal numero 21) della Tabella A, parte II, allegata al medesimo D.P.R. n. 633 del 1972) deve ritenersi che, ai fini dell applicazione dell aliquota IVA del 10 per cento alle cessioni o agli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto case di abitazione diverse dalla prima casa, non assume più alcun rilievo la definizione di abitazione di lusso di cui al decreto del Ministero dei Lavori Pubblici 2 agosto 1969 che deve pertanto ritenersi superata. 3

4 Di conseguenza, l aliquota IVA del 10 per cento si applica sussistendogli altri presupposti richiesti dalla norma agli atti di trasferimento o di costituzione di diritti reali aventi a oggetto case di abitazione (anche in corso di costruzione) ovvero fabbricati Tupini classificati o classificabili nelle categorie catastali diverse dalle cat. A/1, cat. A/8, cat. A/9, effettuati a decorrere dall entrata in vigore del D.Lgs. 175/2014 (ovvero il ). I requisiti soggettivi prima casa ante Stabilità 2016 Per usufruire dell agevolazione prima casa: non deve trattarsi di immobile di lusso, secondo quanto abbiamo esposto in precedenza; devono essere soddisfatti i requisiti di cui alla nota II-bis) all articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986. Tali ultimi requisiti sono: Immobile ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto. Nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare. L acquirente non deve essere titolare di un altra abitazione, ovunque ubicata, che sia stata acquistata con l agevolazione prima casa. L agevolazione è subordinata al fatto che la casa acquistata con il beneficio fiscale non sia ceduta per almeno un quinquienno oppure che, se ceduta prima del decorso del quinquiennio, entro un anno sia acquista altra prima casa. 4

5 L Amministrazione Finanziaria nella C.M. 2/E/2014 ha puntualizzato che in sede di stipula dell atto di trasferimento o di costituzione del diritto reale sull abitazione per il quale si intende beneficiare del trattamento agevolato riservato all acquisto della prima casa, sarà sufficiente indicare, oltre che la sussistenza delle altre condizioni richieste dalla Nota II-bis all articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, la classificazione o la classificabilità dell immobile nelle categorie catastali che possono beneficiare del regime di favore, che sono: le abitazioni di tipo civile (cat. A/2); le abitazioni di tipo economico (cat. A/3); le abitazioni di tipo popolare (cat. A/4); le abitazioni di tipo ultrapopolare (cat. A/5); le abitazioni di tipo rurale (cat. A/6); le abitazioni in villini (cat. A/7); le abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (cat. A/11). I requisiti soggettivi prima casa ante Stabilità 2016 Con l art. 1, co. 55, della L. 208/2015 (Legge di Stabilità 2016), efficace dal 1 gennaio 2016, vengono modificati i criteri precedentemente elencati. Nello specifico viene aggiunto un co. 4-bis all articolo 1, nota II-bis), della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986, il quale prevede quanto segue: l aliquota del 2 per cento si applica anche agli atti di acquisto per i quali l acquirente non soddisfa il requisito di cui alla lettera c) del comma 1 e per i quali i requisiti di cui alle lettere a) e b) del medesimo comma si verificano senza tener conto dell immobile acquistato con le agevolazioni elencate nella lettera c), a condizione che quest ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla data dell atto. In mancanza di detta alienazione, all atto di cui al periodo precedente si applica quanto previsto dal comma 4. Viene data in sostanza la possibilità al contribuente di poter fruire dell agevolazione prima casa anche nel caso in cui detenga un altro immobile acquisito con l agevolazione prima casa, a patto che quest ultimo immobile sia alienato entro un anno dalla stipula dell atto per l acquisto del nuovo immobile. Prendendo a riferimento la tabella precedentemente esposta, che elencava i requisiti soggettivi validi sia ai fini IVA che ai fini dell imposta di registro, per fruire dell agevolazione prima casa, questi possono essere riformulati come nella tabella seguente. 5

6 Immobile ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto Nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare. Ove l acquirente detenga un immobile acquisto con l abitazione prima casa deve provvedere alla sua cessione entro un anno dalla data di stipula dell atto con il quale viene acquistato il nuovo immobile. L agevolazione è subordinata al fatto che la casa acquistata con il beneficio fiscale non sia ceduta per almeno un quinquienno oppure che, se ceduta prima del decorso del quinquiennio, entro un anno sia acquista altra prima casa. - Riproduzione riservata - 6

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