Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Acquisto abitazione principale in leasing: i chiarimenti del Notariato Studio n /T A cura di Gioacchino De Pasquale Categoria: Finanziaria Sottocategoria: 2016 Il Consiglio Nazionale del Notariato, con lo studio n /T, ha analizzato la recente novità legislativa introdotta con la Legge di Stabilità 2016 (L. 208/2015), concernente la possibilità di effettuare le detrazioni dei canoni e del riscatto pagato per l acquisto dell abitazione in leasing. Nel citato documento il CNN evidenzia che la formulazione della norma e la previsione dei distinti massimali portano a ritenere che la detrazione relativa ai canoni e quella relativa al costo del riscatto siano cumulabili qualora il contribuente effettui i relativi pagamenti nello stesso periodo di imposta, fermo restando che le stesse possono essere fatte valere fino a concorrenza dell imposta lorda. Per ciò che attiene i requisiti per fruire dell agevolazione, lo studio del CNN si sofferma sull analisi dei requisiti reddituali e alla non titolarità dei diritti di proprietà su immobili abitativi. Viene anche analizzata l applicazione dell imposta di registro agevolata (1,5%) per i trasferimenti che hanno per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all esercizio dell attività di leasing finanziario, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies) dell art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986. Acquisto abitazione principale in leasing: profili fiscali I co , 84 della Legge di Stabilità 2016, da un punto di vista strettamente fiscale, hanno introdotto un regime di favore per incentivare il ricorso all acquisto dell abitazione principale in leasing, con applicazione limitata al periodo 1

2 ricompreso tra il 1 gennaio 2016 e il 31 dicembre Nello specifico, con l aggiunta della lettera i-sexies) all art. 15, comma 1, TUIR, si prevede la detraibilità dall IRPEF, nella misura del 19%, dei canoni e dei relativi oneri accessori fino a euro; detraibilità del costo di acquisto dell immobile all esercizio dell opzione finale fino a euro; a condizione che le spese siano sostenute da giovani under 35, con un reddito non superiore a euro all atto della stipula del contratto che non risultino proprietari di immobili abitativi. A parità delle restanti condizioni richieste, l importo detraibile ai fini IRPEF è dimezzato (dunque al massimo 4 mila euro per i canoni e 10 mila per il costo di acquisto) per i soggetti di età pari o superiore a 35 anni. Con la medesima decorrenza, la norma introduce un regime fiscale agevolato anche con riferimento all imposta di registro. Nello specifico si prevede: l applicazione dell aliquota dell imposta di registro nella misura dell 1,5% per i trasferimenti che hanno per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all esercizio dell attività di leasing finanziario, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies) dell art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986; l applicazione dell aliquota dell Imposta di Registro nella misura dell 1,5% per gli atti relativi alle cessioni, da parte degli utilizzatori, di contratti di locazione finanziaria aventi ad oggetto immobili a destinazione abitativa, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, effettuate nei confronti di soggetti per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note II-bis) e II-sexies) dell art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986 ancorché assoggettati all imposta sul valore aggiunto. Tali cessioni saranno soggette ad aliquota del 9% ove il contratto di locazione finanziaria ceduto dall utilizzatore e avente a oggetto un immobile abitativo che non soddisfi le condizioni richieste per l aliquota agevolata dell 1,5%. 2

3 AGEVOLAZIONI ACQUISTO CASA IN LEASING Detrazione IRPEF del 19% di cui alle nuove lett. i-sexies.1) e i-sexies.2) del comma 1 dell art. 15, TUIR, relativamente: ai canoni e relativi oneri accessori per un importo non superiore a 8.000; al prezzo di riscatto per un importo non superiore a A condizione che il soggetto interessato: abbia un età inferiore a 35 anni e un reddito complessivo non superiore a all atto della stipula del contratto; non sia titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa. Se il soggetto ha un età pari o superiore a 35 anni la predetta detrazione è ridotta del 50%. Sono previste altresì le seguenti agevolazioni ai fini delle imposte indirette: è applicata l imposta di registro dell 1,50% alle cessioni di case di abitazioni non di lusso effettuate nei confronti di banche ed intermediari finanziari per essere concesse in leasing ricorrendo i requisiti prima casa, in capo all utilizzatore, di cui alla Nota II-bis all art. 1, Tariffa parte I, DPR n. 131/86. in caso di cessione del contratto di leasing in esame da parte dell utilizzatore, è applicabile l imposta di registro del 9%, ridotta all 1,5% in presenza delle condizioni prima casa. L agevolazione in esame è applicabile dall al La decorrenza Il dettato normativo prevede che le disposizioni legislative in commento si applicano dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre Una interpretazione letterale della norma porterebbe a ritenere che le detrazione in questione troverebbero applicazione per un periodo limitato, dal 1 gennaio 2016 al 31 dicembre In sostanza, il beneficio fiscale non sarebbe più applicabile dal 1 gennaio Tale interpretazione, se ritenuta valida, induce ad applicare la maggiore detrazione solo sui canoni e sui riscatti relativi ad abitazioni acquistate in tale periodo e anche pagati nel citato periodo temporale. Tuttavia, la Relazione tecnica alla Legge di Stabilità 2016 offre una diversa interpretazione, facendo riferimento alla data di stipula del contratto di leasing. 3

4 Le maggiori detrazioni potranno essere applicate anche dopo il 2020, per tutti i contratti per gli acquisti di abitazioni principale in leasing, con contratti di leasing stipulati nel periodo 1 gennaio 2016 al 31 dicembre Tale tesi è avallata dal CNN, secondo cui la limitazione temporale deve intendersi riferita ai contratti di locazione finanziaria stipulati entro la suddetta data, a prescindere dalla circostanza che la durata del leasing si protragga oltre il 31 dicembre In altri termini la stipula del contratto di locazione finanziaria entro il 31 dicembre 2020 comporta il diritto del contribuente alla detrazione IRPEF per i relativi oneri anche se sostenuti nei periodi di imposta successivi al 31 dicembre Individuazione abitazione principale L altro aspetto di rilevante interesse sul quale si sofferma il CNN è relativo alla destinazione dell immobile ad abitazione principale. Si ricorda infatti che la detrazione spetta con riguardo agli oneri derivanti da contratti di locazione finanziaria su unità immobiliari, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna. Per quanto riguarda quest ultimo requisito secondo il CNN - si ritiene si debba fare riferimento alla medesima nozione utilizzata nell ambito del Testo Unico delle Imposte sui Redditi, e più precisamente a quella risultante dalla lett. b) del medesimo art. 15, comma 1 (al quale peraltro la lett. i-sexies.1 rinvia), nonché dall art. 10, comma 3-bis, D.P.R. n. 917/1986; pertanto, «per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica che la possiede o i suoi familiari dimorano abitualmente». Su tale osservazione non sussistano particolari dubbi, visto l esplicito rinvio normativo alle medesime condizioni previste per la detrazione degli interessi passivi sui mutui contratti per l abitazione principale. Ai fini di questa nozione di abitazione non rilevano specifici requisiti costruttivi o le risultanze catastali. Ne deriva, pertanto, che è possibile usufruire della detrazione in esame anche se l immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria è accatastato nelle categorie A1, A8 e A9 (attenzione però all applicazione dell aliquota agevolata dell imposta di registro). Massimali cumulabili A seguito della previsione introdotta dalla Legge di Stabilità 2016, il Legislatore ha previsto la possibilità di considerare in detrazione una parte dei canoni di locazione finanziaria. 4

5 La detrazione non è commisurata solo alla quota interessi, ma deve essere calcolata sull ammontare complessivo dei canoni pagati nel corso dell anno. Il beneficio, in presenza delle due condizioni, è raddoppiato. Tuttavia, anche in questo caso, la quota detraibile non è costituita dall ammontare complessivo dei canoni, ma dal 19% della somma pagata a tale titolo con un massimale di euro. In pratica, oltre a consentire la detrazione dei canoni di locazione finanziaria è stato anche raddoppiato il massimale. La quota detraibile potrà così raggiungere l ammontare di euro. Ipotizzando che il contratto abbia una durata di 10 anni, il risparmio fiscale può essere quantificato nella misura complessiva di euro. La nuova disposizione prevede che il contribuente potrà fruire anche di una detrazione del 19% del costo sostenuto per il riscatto per un importo non superiore a euro. In questo caso la detrazione ammonterà: nel primo caso, a euro; nel secondo caso a euro; per un importo complessivamente spettante pari a euro. Ma i due massimali sono cumulabili? Nel citato documento il CNN evidenzia che la formulazione della norma e la previsione dei distinti massimali portano a ritenere che la detrazione relativa ai canoni e quella relativa al costo del riscatto siano cumulabili qualora il contribuente effettui i relativi pagamenti nello stesso periodo di imposta, fermo restando che esse possono essere fatte valere fino a concorrenza dell imposta lorda. Requisiti per fruire dell agevolazione Per ciò che attiene i requisiti per fruire dell agevolazione, lo studio del CNN si sofferma sull analisi dei requisiti reddituali e alla non titolarità dei diritti di proprietà su immobili abitativi. Per ciò che attiene la prima questione, la previsione normativa contempla dei massimai più elevanti a condizione che le spese siano sostenute da giovani under 35, con un reddito non superiore a euro. Un problema interpretativo potrebbe porsi - sottolinea il CNN - con riguardo al requisito del reddito complessivo, dovendosi valutare se si debba fare riferimento all ultima dichiarazione dei redditi oppure a quella relativa al periodo di imposta in corso all atto della stipula del contratto. 5

6 Sulla questione pare ragionevole ritenere che il riferimento sia al reddito complessivo indicato nell ultima dichiarazione dei redditi, in considerazione del fatto che il riferimento a quella relativa al periodo di imposta in corso all atto della stipula del contratto potrebbe far emergere solo dati previsionali e non definitivi che potrebbero influenzare la scelta di ricorrere all acquisto dell abitazione in leasing. Sull altro requisito, ossia quello della non titolarità dei diritti di proprietà su immobili abitativi si pone la questione se costituisca causa ostativa rispetto alla spettanza del beneficio la titolarità la titolarità di una quota (seppur minima) di proprietà. Su tale questione è difficile prendere posizione, anche se una interpretazione letterale della norma indurrebbe a ritenere che anche la titolarità di una quota (seppur minima) di proprietà costituisca causa ostativa alla fruizione del beneficio in questione. Imposta di registro ridotta Una delle agevolazioni previste dalla Legge di Stabilità 2016 per ciò che riguarda l acquisto dell abitazione principale in leasing è l applicazione dell imposta di registro nella misura dell 1,5%. Nello specifico, l art. 1, comma 83, lett. b), della Legge di Stabilità 2016 interviene sulla disciplina dell imposizione proporzionale di registro dei trasferimenti immobiliari a titolo oneroso, aggiungendo un quarto periodo all art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986 in base al quale «se il trasferimento è effettuato nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all esercizio dell attività di leasing finanziario, e ha per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alla note II-bis) e II-sexies)», l imposta proporzionale di registro è dovuta nella misura dell 1,5%. Ai fini dell applicazione dell aliquota ridotta dell imposta di registro nella misura anzidetta è necessario che si verifichino i seguenti requisiti: si deve trattare di case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9; devono sussistere delle condizioni di cui alla Nota II-bis, all art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986 (tra le quali prevista che si tratti di case di abitazione di categoria catastale diversa da A1, A8, A9); devono sussistere delle condizioni di cui alla Nota II-sexies, all art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986 6

7 Le condizioni della Nota IIbis La Nota II-bis, all art. 1 della tariffa, parte prima, D.P.R. n. 131/1986, detta le condizioni per fruire dell agevolazione prima casa sia ai fini IVA che ai fini dell imposta di registro. Per usufruire dell agevolazione prima casa: non deve trattarsi di immobile di lusso, ossia deve trattarsi di case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9; Non è richiesto che si tratti di immobile destinato ad abitazione principale dell utilizzatore, a differenza di quanto prescritto per poter usufruire della detrazione ai fini IRPEF. devono essere soddisfatti i requisiti di cui alla nota II-bis) all articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al D.P.R. 131/1986. Tali ultimi requisiti sono: Immobile ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso 1. in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto. Nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di 2. proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare. L acquirente non deve essere titolare di un altra abitazione, 3. ovunque ubicata, che sia stata acquistata con l agevolazione prima casa. L agevolazione è subordinata al fatto che la casa acquistata con il beneficio fiscale non sia ceduta per almeno un 4. quinquennio oppure che, se ceduta prima del decorso del quinquennio, entro un anno sia acquista altra prima casa. 7

8 Peraltro il richiamo all intera nota II-bis effettuato dalla nota II-sexies induce a ritenere che la condizione di cui al n. 3 si possa verificare, nei confronti dell utilizzatore, anche secondo quanto previsto dal comma 4-bis della nota II-bis stessa. E, quindi, l aliquota dell 1,5% può trovare applicazione all acquisto da parte del concedente anche nel caso in cui l utilizzatore sia titolare di un altra abitazione in precedenza acquistata usufruendo delle agevolazioni elencate nel n. 3 purché alieni quest ultimo immobile entro un anno. È plausibile ritenere che il requisito n. 4 debba essere inteso come riferito alla cessione del contratto di leasing da parte dell utilizzatore. Infatti, osserva il CNN, è mediante tale negozio che l utilizzatore può realizzare, nella sostanza, la dismissione dell immobile in relazione al quale ha fruito del regime agevolato (v. infra la disciplina relativa alle aliquote applicabili alla cessione del contratto). La decadenza dovrebbe, in questa prospettiva, essere sanata ove l utilizzatore riacquisti entro l anno un altro immobile da destinare a propria abitazione principale (e potrebbe essere ragionevole un interpretazione sistematica che consideri idoneo sia l acquisto, a qualsiasi titolo, diretto, sia l acquisizione in leasing). Base imponibile La base imponibile del trasferimento è rappresentata, secondo le regole generali, dal valore venale dell immobile, applicandosi l imposta sul valore dichiarato dalle parti o, in mancanza o se superiore, sul corrispettivo (art. 51 D.P.R. n. 131/1986). Non risulta applicabile alla fattispecie la cd. opzione prezzo-valore di cui all art. 1, comma 497 della L. 23 dicembre 2005, n. 266, per carenza del requisito soggettivo in capo all acquirente (infatti, lo stesso deve essere una persona fisica che non agisce nell esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali). Telefisco 2016 In risposta ai quesiti posti dalla stampa specializzata, l Amministrazione Finanziaria nel corso di Telefisco 2016 ha fornito importanti chiarimenti in merito all agevolazione introdotta dalla Legge di Stabilità 2016 concernente la detrazione dei canoni e del riscatto dell immobile da adibire ad abitazione principale acquisito in leasing. Nello specifico i chiarimenti riguardano l applicazione dell aliquota dell imposta di registro nella misura dell 1,5% per i trasferimenti che hanno per oggetto case di abitazione, di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9, 8

9 effettuati nei confronti di banche e intermediari finanziari autorizzati all esercizio dell attività di leasing finanziario, acquisite in locazione finanziaria da utilizzatori per i quali ricorrono le condizioni di cui alle note IIbis) e II-sexies) dell art. 1 della Tariffa Parte Prima allegata al D.P.R. 131/1986. In sostanza, come chiarito dall Amministrazione Finanziaria nel corso di Telefisco 2016, si applicherà l aliquota dell imposta di registro in misura ridotta ove sussistano le condizioni per applicare le agevolazioni prima casa all atto di trasferimento dell immobile e i suddetti requisiti devono ricorrere in capo all utilizzatore. Tale ultimo soggetto sarà tenuto ad effettuare le dichiarazioni relative al possesso dei requisiti previsti dalla nota II bis. Tali dichiarazioni potranno essere rese dall utilizzatore sia nell atto di acquisto dell immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell immobile. In tale ultima ipotesi, tuttavia, è necessario, ai fini dell applicazione delle agevolazioni prima casa che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione unitamente all atto di trasferimento dell immobile. L agevolazione in questione spetta a prescindere dalla circostanza che l utilizzatore destini l immobile oggetto del contratto di locazione finanziaria a propria abitazione principale. - Riproduzione riservata - 9