NOVITA RELATIVA AGLI IMMOBILI

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Gabriella Guidi
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1 NOVITA RELATIVA AGLI IMMOBILI Le motivazioni che hanno spinto i Geometri di Capitanata a chiedere a gran voce questo Convegno sono da ricercare nelle novità relative agli immobili in vigore dal 1^ luglio Chi sta per vendere o acquistare casa, ma anche chi ha intenzione di affittarla sappia che dal 1^ luglio sono scattate una serie di novità destinate ad avere importanti ricadute sul piano pratico. La manovra finanziaria approvata dal Governo (D.L. 78/2010) convertita nella Legge 122/2010 contiene, infatti una norma che si prefigge di disincentivare il permanere del fenomeno delle Case fantasma ovvero di fabbricati sconosciuti al Catasto e quindi fiscalmente inesistenti e non solo, ma anche quei fabbricati in origine denunciati ma successivamente variati nella consistenza o nell uso e mai dichiarate. Questa norma impedisce le solite furbizie di quanti vorrebbero evitare le tassazioni sulle case. Basti pensare che un atto di compravendita è nullo se non contiene una dichiarazione in cui gli intestatari affermano che la situazione reale dell immobile è conforme a quanto risulta in Catasto, mentre la mancata indicazione dei dati catastali, nelle richieste di registrazioni delle locazioni, comporta l applicazione di sanzioni pecuniarie fino al 240% dell importo di registro dovuto. L art. 19 della manovra non contiene il condono edilizio, nonostante il tentativo di inserirlo nel maxi emendamento preparato per la conversione in legge della manovra. L obiettivo della manovra è far emergere e portare a conoscenza del fisco e quindi tassare i fabbricati che non risultano in tutto o in parte, dichiarati al Catasto Fabbricati e quelli iscritti al Catasto Terreno senza avere i requisiti fiscali della ruralità. L Agenzia del Territorio avendo completato gli elenchi dei Comuni nei quali ha individuato unità immobiliari sconosciute o fantasma, ha pubblicato gli elenchi dando agli intestatari delle relative particelle tempo fino al 31 dicembre per richiedere l aggiornamento catastale. Chi non avrà adempiuto a tale obbligo si vedrà attribuita dall Agenzia una rendita presunta provvisoria addebitando agli interessati tutti gli oneri e sanzioni che saranno quantificati da provvedimento dell Agenzia del Territorio. Tale rendita presunta costituisce un congruo parametro che permette di assicurare l immediato assoggettamento dei fabbricati alle imposte ed al fisco. La determinazione della rendita presunta, calcolata all attualità ed in base all effettiva consistenza dell immobile, oltre che dalle strutture degli Uffici dell Agenzia del Territorio, potrà essere redatta dai tecnici esterni abilitati, in osservanza di procedure che saranno stabilite dall Agenzia del Territorio, con oneri a carico dell interessato.

2 La documentazione ed il risultato ottenuto con l intervento del professionista incaricato vengono depositati presso l Ufficio territorialmente competente, che ne rilascia attestazione, archiviati e conservati fino al definitivo classamento. Da tale data, l immobile diventa fiscalmente identificato e decorre, a carico del contribuente titolare dei diritti, l obbligo di dichiarare al fisco l unità immobiliare e conseguentemente di corrispondere le imposte eventualmente dovute, in relazione alle rendite determinate in via provvisoria. È quindi indispensabile, che la rendita presunta sia determinata nella misura più probabilmente vicina a quella che risulterà con la definizione della rendita catastale definitiva. Tale condizione garantisce di evitare che si riscontrino, al momento della definizione dell accatastamento completo, differenze accentuate tra la rendita definitiva e quella presunta, con conseguente possibilità di contenziosi di carattere amministrativo e fiscale, in danno dell intestatario dell immobile e dell amministrazione. Obbligo anche per gli immobili che hanno subito variazioni di consistenza come ad esempio un balcone chiuso a veranda o di destinazione per esempio da abitazione ad ufficio non dichiarate al Catasto. Per chi non si adegua sarà applicato il comma 11 dell art. 19 e cioè l accertamento dell Agenzia del Territorio, anche in collaborazione con i Comuni. Per tali attività gli Uffici Fiscali avranno maggiori poteri, gli stessi già riconosciuti per gli accertamenti Iva. A decorrere del 1^ gennaio 2011, è attivata l anagrafe immobiliare integrata, costituita e gestita dall Agenzia del Territorio secondo quanto disposto dall art. 64 del D.Lgs. 30 luglio 1999 n. 300, attivando le idonee forme di collaborazione con i Comuni in coerenza con gli articoli nn. 2 3 del proprio Statuto. L Anagrafe Immobiliare Integrata attesta, ai fini fiscali, lo stato di integrazione delle Banche Dati disponibili presso l Agenzia del Territorio per ciascuno immobile, individuandone il soggetto titolare dei diritti reali. La consultazione delle Banche Dati de Catasto Terreni, censuaria e cartografica, del Catasto Edilizio Urbano, nonché dei dati di superfici delle unità immobiliari urbane a destinazione ordinaria, è garantita, a titolo gratuito, ai Comuni su tutto il territorio nazionale, attraverso il sistema telematico, il portale per i Comuni ed il sistema di interscambio gestito dall Agenzia del Territorio. Da questa filiera sono escluse le province autonome di Trento e Bolzano. Nel comma 14 dell art. 19 sono riportati gli adempimenti che devono attenzionare a chi si accinge a trasferire immobili. Ad essere interessati della norma sono gli atti tra vivi e in particolare: - atti di compravendita; - atti di permuta; - atti di transazione; - atti di donazione; - atti di conferimento in società,ecc. Poi vi sono ancora gli atti costitutivi dei diritti di usufrutto uso e destinazione, di enfiteusi e di servitù, ecc.

3 La norma parla di fabbricati esistenti sicché non si applica agli immobili in corso di costruzione, e quelli relativi ai fabbricati rurali censiti al Catasto Terreni, che non abbiano subito variazioni ne perso i requisiti oggettivi e soggettivi per il riconoscimento della ruralità ai fini fiscali. Inoltre, la norma non si applica per i fabbricati censiti in Catasto come unità collabente come per esempio gli edifici diroccati, in quanto non più abitabili o servibili all uso cui sono destinati. Il rogito notarile deve contenere a pena di nullità, tre precise informazioni: 1. identificazione catastale, al riguardo l Agenzia del Territorio ha sottolineato che già ai sensi del combinato disposto dall art. 4, comma 2 e 14 del D.P.R. 650/72 negli atti civili, giudiziali o amministrativi che danno origine al trasferimento di diritti iscritti al Catasto edilizio urbano, l immobile deve essere descritto con gli estremi con i quali lo stesso è individuato in Catasto. 2. Riferimento alla Planimetria depositata in Catasto se non c è bisogno di produrla. 3. Dichiarazione di conformità su pratica il rogito deve contenere la dichiarazione degli intestatari della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Oppure in alternativa un attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Ad ogni buon conto, l Agenzia del Territorio, dovrebbe assicurare le condizioni minime affinché sia necessario un atto di aggiornamento. Sembra chiaro che su piccole modifiche che non incidono sulla consistenza o sulla destinazione dei singoli ambienti non necessita ob torto collo la mancata piantina, di converso dovrebbe risultare obbligatorio nel caso in cui la mutazione incida sulla consistenza o sulla classe per esempio la formazione di un soppalco o servizi igienici. Questo e altro sono i fini che il 20 dicembre, presso la Sala della Formedil saranno discussi da Tecnici di Capitanata e dai Dirigenti del Territorio e dal Consiglio Notarile dei distretti riuniti di Foggia e Lucera. A tutti Voi un augurio e un saluto affettuoso. Geom. Leonardo Pietrocola

4 ALCUNI MOMENTI DEL CONVEGNO

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