RIGENERAZIONE DI NUOVA GENERAZIONE

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1 RIGENERAZIONE DI NUOVA GENERAZIONE 17gennaio 2018 Marco Marcatili

2 Indice 1 «Re» 2 «Green» 3 «Regeneration» 4 Conclusioni 2

3 1 Re I numeri del costruito in Italia 3

4 Edifici TIPO D USO Valori assoluti Valori % Residenziale ,3% Produttivo ,0% Commerciale ,7% Non residenziale Direzionale/terziario ,4% Turistico/ricettivo ,4% Patrimonio Immobiliare Italiano Servizi ,2% Altro tipo di utilizzo ,8% Fonte: Censimento ISTAT, 2011 Non utilizzati ,1% Totale ,0% 4

5 % ,0 56,7% (6,9 milioni) 10,9 14,0 16,8 17,4 12,0 Patrimonio residenziale per epoca di costruzione ,1 3,8 3,0 Fonte: Censimento ISTAT, e precedenti e successivi 5

6 Segmentazione residenziale per famiglie Fonte: elaborazioni Nomisma su ISTAT 8

7 OLTRE 2 MILIONI DI ABITAZIONI IN MEDIOCRE O PESSIMO STATO DI CONSERVAZIONE Patrimonio residenziale per stato di conservazione Fonte: Censimento ISTAT, e e precedenti successivi ottimo buono mediocre pessimo 6

8 A+/A 7,4% B 8,1% C 10,9% Compravendite residenziali per classe energetica ~ compravendita D-E-F-G 73,6% Fonte: Nomisma 7

9 Milioni di Investimenti in residenziale per tipologia Fonte: ANCE abitazioni nuove manutenzione straordinaria 9

10 Numero di richieste Numero richieste di detrazioni fiscali Fonte: ENEA RECUPERO EDILIZIO RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA 10

11 Valore richieste di detrazioni fiscali Fonte: ENEA RECUPERO EDILIZIO RIQUALIFICAZIONE ENERGETICA 11

12 Tipologia di intervento Numero di interventi Incentivi erogati ( ) Risparmio energetico conseguito [Mtep/anno energia finale] Incentivi necessari per avere un risparmio di 1 Mtep/anno di energia finale (Miliardi di ) Caldaie a biomasse , ,7 Caldaie a condensazione , ,5 Strutture opache orizzontali , ,2 Pompe di calore , ,3 Impianti geotermici , ,4 Strutture opache verticali , ,3 Tipologie di interventi realizzati e risultati raggiunti Solare termico , ,8 Scaldacqua a pompa di calore , ,0 Infissi , ,1 Fonte: elaborazioni Nomisma su dati ENEA Totale , ,5 12

13 Numero Famiglie che hanno effettuato interventi per il risparmio energetico Fonte: indagine famiglie, Nomisma 13

14 Reddito familiare oltre euro al mese Dirigente Altra tipologia familiare Comune con oltre 100 mila abitanti Diploma di scuola media superiore Percettori di reddito: 3 o più persone Reddito familiare tra e al mese Imprenditore / libero professionista Laurea o specializzazione post-laurea Nord-Ovest Proprietà senza mutuo Comune tra 20 mila e 100 mila abitanti Reddito familiare tra e al mese TOTALE CAMPIONE 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 11,9% 15,7% 15,3% 15,3% 15,1% 18,4% 18,2% 18,2% 17,7% 17,6% 17,5% 17,3% 29,8% 32,2% Profilo delle famiglie che hanno effettuato interventi per il risparmio energetico Fonte: indagine famiglie, Nomisma 16

15 Consistenze del patrimonio residenziale 30 milioni 17 milioni 17 milioni UNITÀ ABITATIVE CONDOMINI ANTE 70 Numeri in sintesi 2 milioni 550 mila 400 mila Fonte: ISTAT e Nomisma «PESSIME» COMPRAVENDITE < CLASSE D 17

16 Valore di mercato potenziale 250 Mld Euro 60 mld Euro 4,4 mld Euro Numeri in sintesi Fonte: ENEA e Nomisma FABBISOGNO URGENTE QUOTA ANNO 18

17 2 Green Luci e ombre della sostenibilità edilizia 19

18 Quasi il 90% degli edifici residenziali presentano ancora una classe energetica certificata inferiore alla classe D Dal 1998 al 2015 si sono registrati oltre 12,5 milioni di interventi Green market rate Obbligatorietà della certificazione energetica degli edifici (APE), ma nessuna rilevante influenza sul valore attuale dell immobile 20

19 BARRIERE ATTUALI Difficoltà a garantire ritorni economici "sostenibili" o "interessanti" Domanda frammentata e taglio inteventi sottodimensionato per cogliere vantaggi di scala Offerta frammentata e incapace di soddisfare la domanda potenziale Offerta poca innovativa rispetto alle frontiere tecnologiche internazionali o ai nuovi bisogni della domanda Perché no green: la voce del mercato Difficoltà a reperire risorse finanziarie indispensavili ad attivare interventi Mancanza di leve motivazionali alternative a quelle economiche e scarsa consapevolezza dei benefici sociali

20 1 CERTIFICAZIONE TECNICA fiducia e qualità progettuale SOLUZIONI DI MERCATO 2 3 CERTIFICAZIONE FINANZIARIA costi, flussi di cassa, tempi rientro GARANZIE PUBBLICHE mitigazione e condivisione rischio Come fare più green: la voce del mercato 4 INCENTIVI stabilizzazione, affidabilità e cedibilità 22

21 3 Rigeneration Sguardi evolutivi alla rigenerazione 23

22 RIGENERAZIONE DI PRIMA GENERAZIONE 24

23 Installazione di pannelli solari fotovoltaici per la produzione di energia elettrica 1,4 1,2 3,0 Installazione di pannelli solari termici per la produzione di acqua calda 0,9 1,5 2,2 Isolamento termico dei muri esterni ( cappotto ) 4,1 4,0 4, Interventi residenziali Sostituzione della caldaia con un modello di ultima generazione ( a condensazione ) 5,5 7,1 8,3 Fonte: Nomisma Sostituzione degli infissi con materiali ad alte prestazioni energetiche 6,3 8,3 10,6 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 25

24 % ,8 20,1 Per sfruttare gli incentivi statali 49,7 48,1 29,9 Per ridurre i consumi energetici 62,2 Perché erano interventi non più rimandabili 2,3 Altro 10,6 Moventi all intervento Fonte: Nomisma

25 Obiettivi previsti dal PAEE 2014 Settore Risparmio energetico Reale 2016 Atteso 2020 Obiettivo raggiunto Residenziale 3,09 3,67 84,2% «Compiti a casa» Terziario 0,19 1,23 15,4% Industria 1,95 5,10 38,3% Fonte: ENEA Trasporti 1,18 5,50 21,4% Totale 6,41 15,50 41,4% 27

26 RIGENERAZIONE DI PRIMA GENERAZIONE IMMOBILE-EDIFICIO 28

27 RIGENERAZIONE DI SECONDA GENERAZIONE 29

28 Sicurezza della zona 8,3 Basse spese legate all abitazione Basso Inquinamento/rumore della zona Alta qualità dei materiali utilizzati Edificio antisismico 8,0 7,9 7,8 7,6 Driver di domanda Facilità di collegamento col centro della città Vicinanza ai trasporti pubblici 7,6 7,6 Fonte: Nomisma Vicinanza ai servizi (scuole, ambulatori, ecc.) Garage o posti auto assegnati Alta prestazione energetica dell abitazione 7,6 7,5 7,4 30

29 Attività ESCO Fonte: ENEA 31

30 OFFERTA «SETTORIALE» Costruzioni Energia Impianti Offerta s-connessa DOMANDA «TRASVERSALE» Comfort e valore contestuale 32

31 RIGENERAZIONE DI SECONDA GENERAZIONE IMMOBILE-INFRASTRUTTURA 33

32 RIGENERAZIONE DI TERZA GENERAZIONE 34

33 Cratere come metafora 35

34 URBS: struttura fisica «La casa non è una tana» CIVITAS: realtà economica e sociale RIGENERARE IN 3D POLIS: comunità politica 36

35 RIGENERAZIONE DI TERZA GENERAZIONE IMMOBILE-FULCRO DI COMUNITÀ 37

36 4 Conclusioni Affatto conclusive 38

37 A B Sgretolamento «BASE ECONOMICA» quali politiche di sviluppo place based? Sgretolamento «FUNZIONI TRADIZIONALI» come attrarre funzioni alternative e di contesto? Città in cerca di futuro C Sgretolamento del «VALORE TRADIZIONALE» come superare un sistema di convenienze obsoleto? 39

38 1 Rigenerazione immobiliare e urbana: perché non è ancora una «ASSET CLASS» di investimento? 2 3 Efficientamento, ambiente e salute pubblica: perché è percepita ancora come un costo e non un «INVESTIMENTO»? Politiche pubbliche e incentivi: quali sono gli «EFFETTI» e quali possibili ri-orientamenti? Sfide di mercato 40

39 Casa Italia 10 Cantieri 25 mln Euro Bando Periferie 120 Progetti 3,9 mld Euro Aree interne 23 aree pilota 90 mln Euro Piani Città 28 Comuni 4,4 mld Euro Risorse in campo Ricostruzione 62 Comuni 60 mld Euro 41

40 Domande pubbliche Le città sono diventate più sostenibili? Quanto e quale valore abbiamo generato? Quali effetti sul mercato immobiliare? 42

41 Classe energetica kwh/mq/anno Costo gestione energetica annua (Euro/mq/anno) Divario rispetto alla classe G (Euro/mq/anno) Maggior valore rispetto alla classe G (Euro/mq) A 30 4,5-25,5 532 B 50 7,5-22,5 469 C 70 10,5-19,5 407 D 90 13,5-16,5 344 E ,0 250 Valore immobiliare Costo gestione F ,0 125 G ,0 0 43

42 Classe energetica Maggior valore rispetto alla classe G (Euro/mq) Intervento di efficienta mento energetico (Euro/mq) Maggior valore per abitazione di 100 mq (Euro) Costo dell'interv ento per abitazione di 100 mq (Euro) Costo dell'interv ento al netto della detrazione Irpef 50% (Euro) Maggior valore al netto delle ristruttura zioni (Euro) A Valore abitazione Preefficienta mento Valore abitazione Postefficienta mento Aumento del valore dell'abitazi one Postefficienta mento (%) ,8% B ,6% Valore immobiliare C ,7% D ,1% Aumento valutazione E ,4% F ,8% G ,0% 44

43 Sicurezza della zona 8,3 Basse spese legate all abitazione Basso Inquinamento/rumore della zona Alta qualità dei materiali utilizzati Edificio antisismico Facilità di collegamento col centro della città Vicinanza ai trasporti pubblici Vicinanza ai servizi (scuole, ambulatori, ecc.) Garage o posti auto assegnati Alta prestazione energetica dell abitazione 8,0 7,9 7,8 7,6 7,6 7,6 7,6 7,5 7,4 Set di preferenze Domanda a valore contestuale 45

44 Valore «AMBIENTALE» Valore «IMMOBILIARE» Valore «ECONOMICO» VALORE ECOSISTEMICO Valore «CONTESTUALE» Valore «SOCIALE» Nuova teoria del valore 46

45 «REDUCI» «COMBATTENTI» Rendita e ambientalismo Conoscenza e politiche 47

46 Marco Marcatili Responsabile Sviluppo Nomisma