LA «GIUSTA» RIFORMA DEL CONDOMINIO. Per il miglioramento della vita in condominio

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1 LA «GIUSTA» RIFORMA DEL CONDOMINIO Per il miglioramento della vita in condominio

2 IL PROBLEMA È IL PRESENTE Dal 1942 al 2012: 70 anni di immobilismo La prima regolamentazione organica del condominio Numerose lacune emerse negli anni di gestione Dal 2012 (entrata in vigore giugno 2013) Riforma del condominio

3 COSA POSSIAMO FARE? Numerose lacune Necessità di interventi innovativi dal forte taglio pratico Continua svalutazione del mondo condominiale: L amministratore Il fornitore Il condomino Il condominio in sé

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5 LE LINEE D AZIONE Natura giuridica del condominio Professionalizzazione del ruolo dell Amministratore Responsabilizzazione della funzione di manager Rafforzamento del ruolo dell assemblea Evoluzione della documentazione contabile Introduzione della programmazione in manutenzione Maggiore tutela per il condominio/consumatore

6 NATURA GIURIDICA

7 PER LE OBBLIGAZIONI CONTRATTE DAL CONDOMINIO, RISPONDE SOLTANTO L ENTE CON IL SUO PATRIMONIO Art. 63, c. 2 disp. att. c.c. Personalità giuridica del Condominio

8 L AMMINISTRATORE

9 L AMMINISTRATORE ASSICURA IL REGOLARE SVOLGIMENTO DELLE ATTIVITÀ RIENTRANTI NELL ORDINARIA AMMINISTRAZIONE E GESTIONE DEGLI EDIFICI IN BASE AI PRINCIPI DI EFFICIENZA E DI EFFICACIA DELL AZIONE GESTORIA, ENTRO L AUTONOMIA FINANZIARIA CHE GLI È RICONOSCIUTA DALL ASSEMBLEA CON L APPROVAZIONE DEL BILANCIO PREVENTIVO E DELLE EVENTUALI DELIBERAZIONI AI SENSI DEL NUMERO 5 DEL PRIMO COMMA DELL ARTICOLO 1135 Art c.c. L amministratore quale manager

10 L'ASSEMBLEA PUÒ SUBORDINARE LA NOMINA DELL'AMMINISTRATORE ALLA PRESENTAZIONE AI CONDOMINI DI UNA POLIZZA INDIVIDUALE DI RESPONSABILITÀ CIVILE PER GLI ATTI COMPIUTI NELL'ESERCIZIO DEL MANDATO OVVERO ALL ASSOLVIMENTO DELL OBBLIGO FORMATIVO E DI AGGIORNAMENTO PERIODICO IN BASE ALLA NORMATIVA VIGENTE Art. 1129, c. 3 c.c. Obbligo di comunicare la formazione ricevuta

11 L AMMINISTRATORE È TITOLARE DI UNA POLIZZA DI RESPONSABILITÀ CIVILE PROFESSIONALE GENERALE PER L ATTIVITÀ. TALE POLIZZA, CON EFFICACIA RETROATTIVA QUINQUENNALE E POSTUMA DECENNALE, PRESENTA MASSIMALI ADEGUATI ALLA RESPONSABILITÀ GESTORIA DELL AMMINISTRATORE Art. 1129, c. 4 c.c. Polizza assicurativa professionale obbligatoria

12 POSSONO SVOLGERE L'INCARICO DI AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO COLORO: [ ] H) CHE SIANO TITOLARI DI PARTITA IVA CHE CONSENTA L ESERCIZIO DELL ATTIVITÀ DI AMMINISTRAZIONE Art. 71-bis Disp. Att. c.c. Solo amministratori professionisti

13 I REQUISITI DI CUI ALLE LETTERE F) E G) DEL PRIMO COMMA NON SONO NECESSARI QUALORA L'AMMINISTRATORE SIA NOMINATO TRA I CONDOMINI DELLO STABILE Art. 71-bis, c. 2 Disp. Att. C.c. Eliminata la possibilità di avere un amministratore interno privo di formazione

14 L'INCARICO DI AMMINISTRATORE HA DURATA DI UN ANNO DALLA PRIMA NOMINA ED È RINNOVATO CON L ASSEMBLEA DI CUI ALL ART. 1135, A MENO CHE NON INTERVENGANO LE DIMISSIONI OVVERO LA REVOCA SECONDO LE MAGGIORANZE DI CUI ALL ART. 1136, C. 2. L'ASSEMBLEA CONVOCATA PER LA REVOCA O LE DIMISSIONI DELIBERA IN ORDINE ALLA NOMINA DEL NUOVO AMMINISTRATORE Art. 1129, c. 10 c.c. Rinnovo automatico salvo revoca o dimissioni

15 OLTRE QUANTO È STABILITO DAGLI ARTICOLI PRECEDENTI, L'ASSEMBLEA DEI CONDOMINI PROVVEDE CON CADENZA ANNUALE: 1) ALLA CONFERMA, REVOCA E NOMINA DELL'AMMINISTRATORE E ALL'EVENTUALE SUA RETRIBUZIONE; [ ] Art c.c. Rinnovo automatico salvo revoca o dimissioni con cadenza annuale

16 ART BIS RESPONSABILITÀ DELL AMMINISTRATORE Nuova introduzione Ri-organizzazione funzionale del testo normativo

17 OBBLIGHI DOCUMENTALI

18 LA DOCUMENTAZIONE RIFERIBILE ALLO STATO TECNICO-AMMINISTRATIVO DELL'EDIFICIO, CONTENENTE ALTRESÌ I TITOLI ABILITATIVI, I PIANI E PROGETTI COSTRUTTIVI, LA CONCESSIONE EDILIZIA, L ANALISI E LA VALUTAZIONE DEI RISCHI E L INDIVIDUAZIONE DELLE MISURE PREVENTIVE E PROTETTIVE DELLE STRUTTURE, DELLE PARTI E DEGLI IMPIANTI A COMUNE È RACCOLTA NEL FASCICOLO DEL CONDOMINIO, AGGIORNATO A CURA DELL AMMINISTRATORE IN CASO DI ESECUZIONE DI NUOVE OPERE Art ter, c.c. Si istituisce il «Fascicolo del condominio»

19 CON CADENZA ANNUALE, L AMMINISTRATORE CURA LA VERIFICA E L AGGIORNAMENTO DEL REGISTRO DI VALUTAZIONE DEI RISCHI, CORREDATO DALL ELENCO DEGLI IMPIANTI E DELLE STRUTTURE COMUNI, UNITAMENTE AI RELATIVI LIBRETTI DI USO E MANUTENZIONE E LE CERTIFICAZIONI PERIODICHE LADDOVE NECESSARIE, NONCHÉ LE INFORMAZIONI NECESSARIE AD ASSOLVERE L ONERE DI CUI ALL ART. 26 DEL DECRETO LEGISLATIVO 9 APRILE 2008, N. 81, ANCHE IN ASSENZA DI DIPENDENTI O APPALTATORI. IL REGISTRO È CONSERVATO PRESSO LO STUDIO DELL AMMINISTRATORE, I LOCALI TECNICI E COMUNICATO AI CONDOMINI. Art ter, c. 4 c.c. Si introduce la sicurezza e la programmazione

20 SCRITTURE CONTABILI

21 IL CONDOMINIO DEVE TENERE IL REGISTRO DI CONTABILITÀ NEL QUALE SONO ANNOTATI IN ORDINE CRONOLOGICO, ENTRO TRENTA GIORNI DA QUELLO DELL'EFFETTUAZIONE, I SINGOLI MOVIMENTI IN ENTRATA ED IN USCITA. TALE REGISTRO PUÒ TENERSI ANCHE CON MODALITÀ INFORMATIZZATE Art ter, c. 1 c.c. Nulla di nuovo ma si comincia con la riorganizzazione

22 DEVE ALTRESÌ TENERE LE ALTRE SCRITTURE CHE SIANO RICHIESTE DALLA NATURA E DALLE DIMENSIONI DELLA GESTIONE CONDOMINIALE, CONSERVARE ORDINATAMENTE PER CIASCUN ESERCIZIO GLI ORIGINALI DELLE LETTERE E DELLE FATTURE RICEVUTE, NONCHÉ LE COPIE DELLE LETTERE E DELLE FATTURE SPEDITE Art ter, c. 2 c.c. La documentazione contabile condominiale assimilata a quella delle società

23 NORMA TRANSITORIA Quale regolazione dei rapporti tra «prima» e «dopo» la riforma? Come coordinare regolamenti e delibere già assunte?

24 UN PERCORSO INCLUSIVO Workshop tematici Massima collaborazione Piattaforma telematica Canali social

25 ABBIAMO DAVANTI UN LUNGO PERCORSO