Interventi di ampliamento degli edifici 3. Interventi di sostituzione tramite demolizione e ricostruzione 5

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2 INDICE Perché un nuovo piano casa 1 Ambiti di applicazione 2 Le disposizioni 3 Interventi di ampliamento degli edifici 3 Interventi per il cambiamento di destinazione d uso 4 Interventi di sostituzione tramite demolizione e ricostruzione 5 Interventi di recupero a fini residenziali degli edifici esistenti 6 Programmi di riqualificazione urbana e ambientale 6 mutuo sociale 7 altre disposizioni 9 Gli adempimenti 9

3 PERCHE UN NUOVO PIANO CASA Il 3 agosto scorso il Consiglio regionale del Lazio ha approvato il nuovo Piano Casa, che modifica la legge n. 21/2009. Il provvedimento introduce molti elementi innovativi, ponendosi come principali obiettivi la semplificazione delle procedure amministrative, il rilancio dell economia, il rinnovo del patrimonio immobiliare esistente e la tutela del territorio. Obiettivi che il precedente piano non è riuscito a raggiungere: dalla sua approvazione sono pervenute, infatti, pochissime domande, a dimostrazione dell inefficacia delle disposizioni per i cittadini, le imprese e le amministrazioni locali. Il nuovo provvedimento è pensato per modificare i punti deboli della legge del 2009 e garantire una risposta efficace all emergenza occupazionale, economica e abitativa che colpisce il territorio laziale. Stiamo attraversando, infatti, una grave crisi economica che si ripercuote su imprese e famiglie. Lo stesso settore edilizio, che rappresenta il 30% dell economia del Lazio e che riveste da sempre un ruolo strategico, sta attraversando un momento molto difficile. Investire nell edilizia significa creare un circolo virtuoso: un milione di euro investito attiva, ad esempio, un giro d affari di 1,79 milioni; un miliardo di euro consente di creare complessivamente 23 mila posti di lavoro. Il nuovo Piano Casa introduce, in questo senso, importanti novità e opportunità, con l obiettivo di dare una scossa capace di rimettere in moto lo sviluppo laziale. Si propone, insomma, di rappresentare, in modo concreto, un volano di rilancio e di sviluppo per la regione. 1

4 AMBITI DI APPLICAZIONE Il Piano Casa si applica a tutti gli edifici che, alla data di entrata in vigore della legge: - siano stati realizzati e ultimati legittimamente; - siano stati realizzati legittimamente e non ancora ultimati, ma abbiano già ottenuto il titolo abilitativo edilizio; - siano stati ultimati e abbiano ottenuto il titolo abilitativo edilizio in sanatoria, anche a seguito della formazione del silenzio assenso per decorso dei termini. Rimangono esclusi dal provvedimento gli edifici situati: - negli insediamenti urbani storici; - nelle aree sottoposte a vincolo di inedificabilità assoluta; - nelle aree naturali protette, a eccezione di alcune zone più urbanizzate, considerate zone di promozione economica e sociale; - nelle aree del demanio marittimo; - nelle zone di rischio idrogeologico molto elevato; - nelle fasce di rispetto delle strade pubbliche, ferroviarie, igienico-sanitarie e tecnologiche; - nei casali e complessi rurali realizzati in epoca anteriore al Gli edifici situati in aree sottoposte a vincolo paesaggistico possono beneficiare delle disposizioni contenute nel Piano previa autorizzazione dell amministrazione preposta alla tutela del vincolo. I comuni, entro il termine perentorio del 31 gennaio 2012, possono individuare, con deliberazione del consiglio comunale, ambiti, zone o immobili per i quali limitare o escludere gli interventi previsti, al fine di tutelare le loro qualità storiche, artistiche, urbanistiche o architettoniche. Le norme relative ad ampliamenti, sostituzione edilizia e cambiamenti di destinazione d uso rimarranno in vigore per tre anni dalla data di pubblicazione della legge. Le Denunce di Inizio Attività e le domande per il rilascio del permesso di costruire possono essere presentate dal 31 gennaio 2012 al 31 gennaio

5 LE DISPOSIZIONI Interventi di ampliamento degli edifici Il Piano Casa consente interventi di ampliamento nei limiti massimi relativi alla volumetria esistente o alla superficie utile di: - 20% per gli edifici a destinazione residenziale, pubblica o privata, uni-plurifamiliari con un incremento massimo di 70 mq di superficie per ogni edificio. Rispetto al precedente Piano Casa, questa disposizione si applica anche agli edifici di dimensione superiore ai metri cubi e non fissa limitazioni per le aree agricole; - 20% per gli edifici destinati alle strutture che prestano servizi socio-assistenziali con un incremento massimo di 200 mq di superficie per l intero edificio; - 20% per gli edifici a destinazione non residenziale con un incremento massimo di 200 mq di superficie per l intero edificio. Nel caso di destinazione per attività produttive e artigianali il limite è fissato al 25 per cento con un incremento massimo di 500 mq; - 30% nel caso in cui l intervento preveda l utilizzo di fonti di energia rinnovabile con una potenza non inferiore a 1Kw; - fino a 35% in caso di adeguamento dell intero edificio alla normativa antisismica (la percentuale varia in base alla localizzazione degli edifici). In caso di edifici a destinazione mista, residenziale e non, le percentuali e i limiti massimi fissati si sommano e vengono calcolati in relazione alla volumetria o alla superficie utile delle singole porzioni a differente destinazione. Sono consentiti, inoltre, interventi di realizzazione di pertinenze che non comportino aumenti di volume e di superficie utile. Gli ampliamenti possono comportare anche un incremento delle unità immobiliari, ma sono consentiti esclusivamente in aderenza o adiacenza rispetto al fabbricato esistente, non in sopraelevazione. Gli interventi sono subordinati: - al rispetto delle altezze e delle distanze previste dalla legislazione vigente; - al rispetto della normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia; - all adeguamento delle opere di urbanizzazione primaria (ad esempio strade, parcheggi, rete idrica, ecc.) e secondaria (ad esempio scuole, mercati, impianti sportivi, ecc.) al maggior carico urbanistico connesso all ampliamento degli edifici. 3

6 Il nuovo Piano Casa prevede, nel caso in cui l adeguamento delle opere di urbanizzazione secondaria risulti impossibile, la possibilità di realizzare comunque l ampliamento previo pagamento di un ulteriore contributo straordinario pari al 50% degli oneri concessori. Chi usufruisce dell ampliamento dovrà mantenere la destinazione d uso per almeno 10 anni dalla denuncia di fine lavori. Interventi per il cambiamento di destinazione d uso Il Piano Casa consente il cambio di destinazione d uso per interventi di ristrutturazione edilizia, di sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione e di completamento, realizzati su edifici non residenziali dismessi, mai utilizzati, in corso di realizzazione e non ultimati o per i quali sia scaduto il titolo abilitativo edilizio. Questi edifici (fino a un massimo di mq) potranno essere destinati all uso residenziale e ampliati del 30% rispetto alla superficie utile esistente. La condizione per usufruire di questo provvedimento è la destinazione di una quota della superficie alla locazione con canone calmierato per l edilizia sociale. La quota è fissata al 30% se la superficie esistente è inferiore ai mq, al 35% per superfici comprese tra i e i mq. Il Piano prevede che parte di questa quota possa essere destinata alla locazione a studenti universitari, categorie protette, componenti del comparto sicurezza, dei vigili del fuoco e delle forze armate. È consentita, inoltre, nelle aree edificabili libere con destinazione non residenziale, la realizzazione di immobili ad uso residenziale con superficie utile lorda non superiore ai mq. Anche in questo caso l intervento è subordinato alla destinazione del 30% della superficie alla locazione con canone calmierato per l edilizia sociale. Tutti gli interventi vanno realizzati nel rispetto delle altezze e delle distanze stabilite per legge, oltre che della normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia. 4

7 Sono, inoltre, subordinati, all adeguamento delle opere di urbanizzazione primaria (ad esempio strade, parcheggi, rete idrica, ecc.) e secondaria (ad esempio scuole, mercati, impianti sportivi, ecc.) al maggior carico urbanistico connesso all ampliamento degli edifici. Rimangono esclusi dal provvedimento gli edifici situati in una zona destinata a insediamenti industriali e produttivi o all agricoltura. Interventi di sostituzione edilizia tramite demolizione e ricostruzione Il Piano consente gli interventi di sostituzione edilizia con demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, permettendo un ampliamento della superficie utile esistente: - del 35% per gli edifici a destinazione prevalentemente residenziale; - del 35% per gli edifici a destinazione prevalentemente non residenziale, con un incremento massimo di 350 mq, a condizione che la ricostruzione rispetti le destinazioni d uso previste dagli strumenti urbanistici; - fino al 60% per gli edifici plurifamiliari a destinazione residenziale in stato di degrado, la cui superficie superi 500 mq, a condizione che venga mantenuto almeno il precedente numero di unità immobiliari in capo ai proprietari; - del 20% per edifici situati in zona agricola. Le condizioni per usufruire del provvedimento sono: l esistenza o la realizzazione di opere di urbanizzazione primaria e secondaria adeguate al maggior carico urbanistico connesso all ampliamento degli edifici; la realizzazione di interventi di piantumazione di vegetazione tali da raggiungere un indice minimo di densità pari ad un albero di alto fusto e un arbusto ogni 100 mq di superficie libera da costruzioni. Gli interventi di sostituzione edilizia e di ampliamento vanno, inoltre, realizzati nel rispetto delle altezze e delle distanze stabilite per legge, oltre che della normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia. Al fine di promuovere la qualità edilizia e architettonica degli edifici e dell ambiente urbano, i limiti di ampliamento vengono aumentati del 10% se il soggetto promotore sceglie la procedura del concorso di progettazione e realizza l intervento sulla base del progetto vincitore. 5

8 Interventi di recupero a fini residenziali degli edifici esistenti Sono consentiti, per tutti gli edifici prevalentemente residenziali che rientrano nell ambito di applicazione, interventi di recupero a fini residenziali di volumi accessori o pertinenziali (ad esempio garage, locali di servizio, ecc.) fino ad un massimo del 20% del volume o della superficie residenziale esistente e comunque non oltre i 70 mq.il limite è, invece, fissato al 50% della superficie o del volume residenziali esistenti per gli edifici situati in zone agricole, fermo restando il tetto dei 70 mq. Per gli edifici prevalentemente destinati all attività sportiva, il recupero a fini sportivi di pertinenze e volumi accessori è concesso fino a un massimo del 50% della superficie sportiva esistente. Gli interventi vanno realizzati nel rispetto delle altezze e delle distanze stabilite per legge, oltre che della normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energetico-ambientale e di bioedilizia. Sono, inoltre, subordinati, all adeguamento delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria al maggior carico urbanistico connesso all ampliamento degli edifici. Gli interventi di recupero sono cumulabili con gli ampliamenti previsti per gli edifici residenziali unifamiliari o plurifamiliari a schiera. Programmi di riqualificazione urbana e ambientale Ai comuni è richiesto di adottare, sulla base di iniziative pubbliche o private, programmi integrati di riqualificazione urbana e ambientale. I programmi di riqualificazione urbana, volti al rinnovo del patrimonio edilizio e al riordino del tessuto urbano, possono prevedere interventi di sostituzione edilizia, anche con incrementi volumetrici e modifiche di destinazione d uso di aree e di immobili, a condizione che ci sia una dotazione straordinaria degli standard urbanistici e delle opere di urbanizzazione primaria. I programmi di riqualificazione ambientale sono, invece, volti al recupero e alla riqualificazione di aree vincolate sottoposte a degrado ambientale. A questo scopo i piani prevedono interventi di demolizione, a carico dei proprietari, di singoli edifici con conseguente cessione dell area a titolo gratuito al comune. Il proprietario beneficerà di una traslazione delle volumetrie degli edifici demoliti in aree esterne a quelle vincolate; il comune potrà ricorrere 6

9 anche al cambio di destinazione d uso per gli edifici demoliti, alla modifica delle destinazioni urbanistiche vigenti e all aumento della capacità edificatoria. Nel complesso la ricostruzione non potrà generare un aumento maggiore del 75% delle volumetrie demolite. Per i comuni costieri i programmi di riqualificazione ambientale finalizzati a delocalizzare edifici in contrasto con le norme di tutela possono concedere, per la ricostruzione degli edifici demoliti fuori dalle fasce tutelate, un incremento di volumetria fino al 150%. Le aree recuperate devono essere utilizzate per la fruizione pubblica del litorale. I comuni che vorranno accedere a finanziamenti regionali dovranno individuare con deliberazione del consiglio comunale, gli ambiti destinati alla riqualificazione urbana e ambientale e quelli destinati ad accogliere gli interventi di ricostruzione. Dovranno, inoltre, adottare un programma preliminare per ogni singolo ambito o per ambiti coordinati che definisca: lo schema preliminare di assetto; le principali opere pubbliche da realizzare, le aree da acquisire e le modalità di acquisizione; gli indirizzi specifici per la formazione delle proposte private di intervento. Sulla base del programma preliminare, il comune acquisisce, attraverso procedure pubbliche, le proposte private ai fini dell adozione del relativo programma integrato. Gli interventi previsti nel programma integrato devono essere realizzati nel rispetto della normativa statale e regionale in materia di sostenibilità energeticoambientale e di bioedilizia. La Regione si impegna, inoltre, a promuovere corsi di formazione professionale volti allo sviluppo delle competenze nel campo delle nuove metodologie di costruzione eco-compatibili, della bioedilizia e delle connesse problematiche di sicurezza sui luoghi di lavoro, oltre che azioni dirette alla ricollocazione e alla stabilizzazione lavorativa mediante l impiego nei nuovi settori edilizi. Mutuo sociale Il nuovo Piano casa comprende una serie di misure a sostegno e garanzia degli individui che hanno contratto o intendono contrarre un mutuo finalizzato all acquisto, alla costruzione, all autocostruzione anche associata, al recupero e all autorecupero della prima casa. 7

10 In primo luogo viene istituito, a favore dei nuclei familiari con reddito ISEE fino a 40 mila euro che non presentano sufficienti garanzie, un fondo finalizzato a consentire l accesso al mutuo. I beneficiari non devono possedere altri immobili di proprietà nella Regione Lazio e il mutuo da contrarre non può essere superiore a quindici volte il loro reddito ISEE. I requisiti per l identificazione dei nuclei familiari interessati verranno fissati con apposita delibera della Giunta regionale. La gestione del fondo è affidata a Sviluppo Lazio S.p.A. o a sue controllate. Le risorse del fondo, fino ad un limite massimo del 25% della disponibilità annuale, verranno utilizzate per la concessione di contributi in favore dei nuclei familiari, anche monoparentali, costituiti da persone over 65 con reddito ISEE inferiore o uguale a 25 mila euro, al fine di realizzare interventi di ristrutturazione o adeguamento degli immobili di proprietà destinati a prima casa, di messa in sicurezza e adeguamento degli impianti tecnologici e igienici, di incremento del risparmio energetico, di abbattimento delle barriere architettoniche e di installazione di apparecchiature di telesoccorso o telecontrollo, meccanismi di rilevazione di perdite (acqua, gas, ecc.) e automatismi in genere. Il contributo può essere concesso fino ad un massimo del 50% della spesa dichiarata ammissibile. In aggiunta al fondo di garanzia viene istituito il mutuo sociale, modalità di rateizzazione del prezzo d acquisto di alloggi di nuova costruzione realizzati appositamente su terreni nelle disponibilità degli enti pubblici oppure di alloggi ATER acquistati dalla Regione Lazio. L importo del mutuo sociale è pari al costo sostenuto dalla Regione per l acquisto o la realizzazione dell alloggio e verrà pagato dal beneficiario in ratei mensili e fissi, con un tasso di interesse pari all 1%. L ammontare della rata non potrà superare il 20% del reddito mensile del nucleo familiare del beneficiario; il pagamento verrà sospeso in caso di disoccupazione o altro impedimento, previo accertamento da parte della Regione. Nel periodo di sospensione il beneficiario è tenuto al pagamento di un canone di locazione fissato secondo le modalità ATER; al termine dell impedimento la somma versata a titolo di canone viene calcolata in conto prezzo. I ratei del mutuo sociale sono vincolati al finanziamento dell edilizia residenziale sociale. La Regione rimarrà proprietaria fino all estinzione del mutuo. La Giunta regionale stabilirà, su proposta dell assessore competente l ammontare delle risorse da destinare alla costruzione di nuovi alloggi di edilizia sociale e all acquisto degli alloggi ATER, oltre ai requisiti di accesso al mutuo sociale. 8

11 Altre disposizioni Il Piano Casa prevede la possibilità di realizzare impianti e attrezzature sportive nelle aree naturali protette, al fine di valorizzare l ambiente e garantire una utilizzazione attiva del territorio compatibile con il sito naturale, senza prevedere la realizzazione di nuovi manufatti se non quelli ammessi per le zone agricole. Solo in casi eccezionali la legge prevede la possibilità di derogare alle norme di tutela paesaggistica per la realizzazione di interventi pubblici o di interesse pubblico, compresi gli impianti sciistici. La deroga può essere rilasciata solo previa intesa con il Ministero per i Beni e le Attività Culturali in merito agli interventi proposti. GLI ADEMPIMENTI Gli interventi di ampliamento degli edifici, di adeguamento sismico degli edifici esistenti, di cambiamento di destinazione d uso, di sostituzione edilizia tramite demolizione e ricostruzione, di recupero di edifici esistenti sono consentiti previa Denuncia di Inizio Attività, fermo restando quanto dovuto a titolo di oneri concessori. Gli interventi di cambiamento di destinazione d uso a residenziale e di sostituzione edilizia che interessano edifici con una superficie utile esistente superiore ai 500mq sono consentiti previa acquisizione del permesso di costruire, il cui ottenimento è subordinato all esito di un apposita conferenza dei servizi convocata entro 90 giorni dalla presentazione della domanda di permesso. In questo modo si accelera l iter amministrativo, concentrando in un solo giorno la raccolta di tutti i pareri necessari. I comuni possono, con apposita deliberazione, applicare una riduzione sugli oneri concessori fino ad un massimo del 30%. Allo scopo di definire l enorme quantità di domande dei comuni in merito al condono edilizio, il Piano prevede il ricorso alle autocertificazioni dopo la formazione del silenzio assenso previsto dalle leggi nazionali. Il silenzio assenso si forma solo dopo il deposito di tutta la documentazione prevista dall attuale normativa, ivi compresi i nulla osta delle soprintendenze nei casi di immobili situati in aree sottoposte a tutela. 9

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