COMUNE DI CASALSERUGO

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1 Approvato con DCC n. del / /2015 PI 2015 Piano degli Interventi (PI) - Variante n. 4 (Legge Regionale n. 11/2004 e s.m.i.) COMUNE DI CASALSERUGO del credito edilizio Elab. 24

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3 INDICE 1. PRINCIPI PER L ATTUAZIONE DEL P.R.C. ATTRAVERSO IL CREDITO EDILIZIO Riferimenti di Legge Riferimenti del Piano Regolatore Comunale Principi generali 3 2. CASI DI APPLICAZIONE Demolizione di manufatti incongrui Riqualificazione urbanistica Riqualificazione ambientale e paesaggistica Realizzazione di opere pubbliche 6 3. AREE IDONEE ALL ATTERRAGGIO DEL CREDITO 7 4. MODALITA DI DETERMINAZIONE DEI CREDITI EDILIZI Edifici con valore riconoscibile Edifici privi di valore riconoscibile Primo coefficiente, Destinazioni d uso edifici (E) Secondo coefficiente, Localizzazione credito (A) Iter procedurale per il riconoscimento del credito nei casi 4.1 e Edifici soggetti ad interventi di mantenimento o miglioramento Misure premiali RIFERIMENTI PER LA DETERMINAZIONE DEL CREDITO EDILIZIO Valori delle aree agricole Valori delle aree edificabili Valori dei fabbricati 16 1

4 1. PRINCIPI PER L ATTUAZIONE DEL PIANO REGOLATORE COMUNALE ATTRAVERSO IL CREDITO EDILIZIO Il presente documento illustra principi e criteri che l'amministrazione Comunale assume quale riferimento per l attuazione delle previsioni urbanistiche del Piano Regolatore Comunale, inteso quale risultato del combinato disposto di PAT e PI. Gli elementi ordinatori di detti principi sono rintracciabili negli articoli delle norme tecniche del PAT e del PI che fissano criteri e modalità di applicazione dell istituto del credito edilizio. 1.1 RIFERIMENTI DI LEGGE La definizione dell istituto del credito edilizio elaborata dal legislatore regionale (articolo 36 della lr 11/2004) fa riferimento ad una quantità volumetrica riconosciuta a seguito della realizzazione degli interventi di demolizione di opere incongrue, all eliminazione degli elementi di degrado o alla realizzazione degli interventi di miglioramento della qualità urbana, paesaggistica, architettonica e ambientale. Sempre la legge 11/2004 precisa ulteriormente che il credito edilizio può essere riconosciuto anche a seguito delle compensazioni urbanistiche (articolo 37 della stessa legge) relative all acquisizione di aree ed edifici oggetto di vincolo preordinato all esproprio e che gli stessi crediti annotati in uno specifico registro (articolo 17 della stessa legge) sono liberamente commerciabili. I compiti che il legislatore affida allo strumento urbanistico comunale diversamente declinato sono: a) individuare le eventuali opere incongrue; b) individuare gli elementi di degrado; c) individuare gli interventi di miglioramento della qualità urbana e di riordino della zona agricola; d) definire gli obiettivi di ripristino e di riqualificazione urbanistica, paesaggistica, architettonica e ambientale del territorio; e) definire gli indirizzi e le direttive relativi agli interventi da attuare; f) individuare e disciplinare gli ambiti in cui è consentito l utilizzo dei crediti edilizi; g) prevedere l attribuzione di indici di edificabilità differenziati in funzione del perseguimento degli obiettivi di riqualificazione ambientale e delle compensazioni urbanistiche (sempre articolo 37). Si tratta quindi di un dispositivo particolarmente ambizioso, oltre che innovativo e quindi problematico, che trova applicazione su oggetti e contesti territoriali fortemente differenziati. Nell applicazione della disciplina urbanistica vi sarà la possibilità di sedimentare nel tempo anche una prassi urbanistica che permetta di governare in modo chiaro e coerente le diverse situazioni che oggi trovano una prima regolamentazione all interno del presente documento. La necessità di fissare criteri precisi è tuttavia imprescindibile al fine di garantire l applicazione dell istituto del credito edilizio in maniera omogena per tutte le operazioni di trasformazione previste dal PI, nella considerazione che tale istituto implica una nuova concezione della pianificazione urbanistica: il PI non è prederminato a priori ma la pianificazione verifica la propria efficacia di volta in volta attraverso specifici bandi, accordi e varianti tematiche. In particolare, per quanto attiene al credito edilizio, si ribadisce che la sua operatività, pur circoscritta a proposte/progetti che comportano demolizione di fabbricati e manufatti, è di fondamentale importanza per l Amministrazione in quanto, attraverso di esso possono essere attivati processi di trasformazione urbanistica anche di rilevante valenza. 1.2 RIFERIMENTI DEL PIANO REGOLATORE COMUNALE Il Piano di Assetto del Territorio di Casalserugo riprende l impianto normativo fissato dalla Legge Regionale e lo sviluppa precisando ulteriormente che l entità del credito edilizio sarà determinata sulla base di un prospetto/schema di calcolo e/o di un regolamento specifico allegato al Piano degli Interventi nel quale tale entità sarà commisurata al valore degli immobili (nell esistente stato di fatto e di diritto), tenuto conto dei costi necessari per raggiungere le finalità fissate dal PAT e dell eventuale cessione gratuita al Comune delle aree riqualificate. Tale valore, ribadisce la norma del PAT (art. 7 delle NTA), potrà essere incrementato nella misura massima del 20% per favorire l attuazione degli interventi 2

5 prefissati e sarà trasformato in capacità edificatoria virtuale (credito edilizio) in ragione della destinazione d uso prevista (residenziale, artigianale / industriale, commerciale, direzionale). Il Piano degli Interventi con l art. 12 delle N.T.O. conferma le scelte operate dal PAT precisando che la valutazione della coerenza degli interventi proposti ai principi richiamati dallo stesso viene verificata in sede di: a) esame e deliberazione da parte del Consiglio Comunale degli Accordi Pubblico Privato (ai sensi dell Art. 14 delle Norme Tecniche Operative del PI) per gli interventi di trasformazione inseriti nel Piano degli Interventi; b) esame e deliberazione da parte del Consiglio Comunale degli Accordi di Programma (inerenti la definizione e la realizzazione di programmi d'intervento o di opere pubbliche o di interesse pubblico) che richiedono l'azione integrata e coordinata di comuni, province, Regione, amministrazioni statali e di altri soggetti pubblici o privati ai sensi dell'art. 34 del Decreto Legislativo 18 agosto 2000, n. 267 "Testo unico delle leggi sull'ordinamento degli enti locali"; c) esame e deliberazione da parte della Giunta Comunale degli interventi subordinati a PUA già previsti dal PRG vigente alla data di approvazione del PAT; e che, ove vengano riconosciute specifiche condizioni di aggravio e/o urgenza la Giunta Comunale con propria deliberazione può disporre, al fine di incentivare l attuazione degli interventi, l incremento volumetrico sino al 20% di cui all art. 7 delle NTA del PAT. 1.3 PRINCIPI GENERALI Dall art. 7 del PAT: - per credito edilizio si intende la quantità volumetrica e/o di superficie coperta riconosciuta all avente titolo, relativa ad un area e/o ad un edificio, a seguito della realizzazione degli interventi di cui successivo paragrafo 2 Casi di applicazione; - per compensazione urbanistica si intende l istituto con il quale viene permesso ai proprietari di aree e/o di edifici oggetto di vincolo preordinato all esproprio, di recuperare adeguata capacità edificatoria, anche nella forma del credito edilizio, previa cessione all Amministrazione comunale dell area oggetto di vincolo, in alternativa all indennizzo. L Amministrazione comunale annota in un apposito registro - registro dei crediti allegato al PI i crediti edilizi che saranno liberamente commerciabili all interno del territorio comunale, indicando i dati relativi alla provenienza del credito (ditta proprietaria immobile, titolo di proprietà, dati censuari identificativi della particella cui afferisce il credito, il volume o la superficie coperta edificabili riconosciute all avente titolo, nonché le destinazioni d uso in rapporto alle diverse fattispecie di intervento di cui al successivo punto 2.1) e i dati relativi alla destinazione del credito (titolare del credito, quantità e destinazione urbanistica riconosciuti a seguito della trasformazione e dati censuari della particella di atterraggio del credito, estremi degli atti comunali attinenti al riconoscimento dei Crediti Edilizi ovvero degli atti notarili attinenti all acquisto o alla cessione di Crediti Edilizi, indicazione del titolo edilizio del trasferimento). Per gli interventi di cui al presente Regolamento, il Comune stipula con il privato una convenzione, approvata dalla Giunta Comunale o dal Consiglio (a seconda della tipologia di intervento), nella quale saranno riportati : - gli impegni e gli obblighi del soggetto attuatore; - i dati da riportare nel registro di cui sopra; - l eventuale indicazione degli ambiti di atterraggio del credito, qualora specificamente individuati. L entità del credito edilizio, che potrà prevedere un aumento del volume/superficie esistente sino ad un massimo del 20%, sarà determinata sulla base di un prospetto/schema di calcolo redatto sulla base del presente Regolamento, nel quale tale entità sarà commisurata al valore degli immobili nell esistente stato di fatto e di diritto, tenuto conto dei costi per raggiungere le finalità di cui al paragrafo 2 e dell eventuale cessione gratuita delle aree al Comune delle aree riqualificate. Tale valore potrà essere incrementato di una ulteriore misura massima del 20% per incentivare l attuazione degli interventi stessi e sarà 3

6 trasformato in capacità edificatoria virtuale in ragione della destinazione d uso prevista (residenziale, artigianale/industriale, commerciale, direzionale). Il credito edilizio per il quale non siano state individuate le aree di atterraggio è valido ed efficace per 20 anni dalla sottoscrizione della convenzione notarile con il Comune di Casalserugo e la conseguente annotazione nel registro dei crediti edilizi. Entro 20 anni dall annotazione nel registro dovranno essere comunicate al Comune da parte del titolare del credito le aree di atterraggio del medesimo e la disponibilità dell eventuale diverso proprietario delle stesse a riceverlo. All annotazione nel registro della individuazione delle aree di atterraggio, previa verifica di conformità alle direttive e prescrizioni del PAT, consegue la assimilazione dello stesso ad ordinaria previsione urbanistica del Piano degli Interventi, con ogni conseguente effetto in ordine al contenuto, all efficacia e alla validità delle relative previsioni edificatorie. I processi di trasformazione che utilizzano, anche parzialmente, crediti edilizi sono soggetti a Permesso di Costruire, che attesti la titolarità dell intervento e riporti l ammontare della capacità edificatoria del credito. Le opere realizzate in violazione di norme di legge o di prescrizioni di strumenti di pianificazione territoriale e urbanistica ovvero realizzate in assenza o in difformità dai titoli abilitativi non possono dar luogo al riconoscimento del credito edilizio. In ogni caso, la volontà del proprietario di un area/lotto di non realizzare tutta la capacità ammessa dallo strumento vigente dallo strumento urbanistico vigente non genera credito edilizio. 4

7 2. CASI DI APPLICAZIONE La Legge Regionale e la normativa di Piano Regolatore non definiscono una stretta corrispondenza quantitativa e qualitativa tra aree (eventualmente acquisite) e volumi (eventualmente demoliti) ma si concentra sugli obiettivi che l applicazione dell istituto giuridico deve perseguire e sulle possibili casistiche di intervento il tutto ordinato al principio della riqualificazione ambientale. Il compito di sviluppare e dettagliare le diverse situazioni è quindi affidato al presente Regolamento che in fase di prima applicazione fissa seguenti obiettivi: Il credito edilizio trova spazio nel PAT (Art. 7 delle NT) e può essere declinato nel Piano degli Interventi nei seguenti obiettivi generali: a) demolizione di manufatti incongrui e/o degradati (interventi di trasformazione individuati dal PI nella Tavola Zoning 1:5000 che abbiano le finalità di cui agli articoli 36 e 37 della L.R. 11/2004: demolizione di edifici, anche singoli, in contrasto l ambiente; interventi finalizzati al riordino della zona agricola, quali, ad esempio, allevamenti dismessi, laboratori abbandonati, edifici residenziali inutilizzati e degradati) finalizzata al ripristino ambientale dei siti previo riconoscimento di una premialità volumetrica; b) riqualificazione urbanistica (aree individuate dal PI nella Tavola Zoning 1:5000 come ambiti di riqualificazione e riconversione ) finalizzata a riproporre attraverso azioni di rarefazione un disegno urbanistico e un uso degli spazi pubblici più coerenti e compatibili con il contesto. In tali casi, il credito edilizio può essere utilizzato al fine di ridurre i carichi urbanistici mediante trasferimento di manufatti esistenti incongrui, nel rispetto dei limiti fissati dagli strumenti urbanistici; c) riqualificazione ambientale e paesaggistica, legata ad aree di interesse naturalistico, paesaggistico o destinate a parco urbano, a parchi e riserve di iniziativa locale o sovracomunale (vedi Legge Regionale 40/1984) individuate dal PAT e dal PI nella Tavola Zoning ; d) realizzazione di opere pubbliche, individuate dal Piano degli Interventi nella Tavola come aree per servizi o come viabilità di progetto, percorsi ciclabili e pedonali e dal Programma Triennale delle OO.PP:, derivanti anche da interventi conseguenti all'attuazione di leggi obiettivo o derivanti dall'iniziativa di enti sovraordinati al Comune. Oltre agli elementi puntuali e alle aree già individuate dal PI, potranno essere riconosciuti ed individuati altri manufatti incongrui con il contesto territoriale, altre aree di riqualificazione e riconversione anche ambientale e paesaggistica attraverso specifici Bandi approvati dalla Giunta Comunale o in recepimento di proposte pervenute dai privati. 2.1 DEMOLIZIONE DI MANUFATTI INCONGRUI Il PI (art. 7) individua e disciplina le modalità per il miglioramento della qualità urbana, ambientale e paesaggistica mediante l individuazione di manufatti incongrui quali: - opere incongrue; - elementi di degrado; - aree idonee per interventi diretti al miglioramento della qualità urbana e territoriale,interessate da edifici abbandonati, attività produttive fuori zona e altri manufatti impropriamente trasformati nel tempo. Oltre agli elementi puntualmente già individuati dal PI, potranno essere riconosciuti ed individuati altri manufatti incongrui con il contesto territoriale. A titolo esemplificativo potranno essere individuati i manufatti compresi in: - aree di interesse storico-paesaggistico; - aree boscate; - centro storico; - invarianti paesaggistiche e ambientali; - ambiti cui attribuire obiettivi di tutela, riqualificazione e valorizzazione; - coni visuali. 5

8 Tali ambiti degradati e/o compromessi potranno essere trasformati mediante interventi di riqualificazione e riconversione verso destinazioni urbane o agricole, in relazione alla localizzazione e alle caratteristiche ambientali del sito. 2.2 RIQUALIFICAZIONE URBANISTICA Negli ambiti degradati, come le aree di riqualificazione e riconversione individuate dal PAT e dal PI, il credito consente di riproporre un razionale disegno urbanistico e un uso qualificante dello spazio pubblico attraverso azioni di rarefazione e di traslazione di carichi urbanistici in aree a maggior vocazione residenziale, produttiva o terziaria. 2.3 RIQUALIFICAZIONE AMBIENTALE E PAESAGGISTICA Il PAT individua le invarianti: - di natura paesaggistica ( filari alberati, alberi monumentali, coni visuali); - di natura ambientale (ambiti territoriali integri, zone boscate, siepi) - di natura storico monumentale (centri storici, borghi rurali, complessi monumentali di interesse storico, parchi storici delle Ville Venete, edifici vincolati ai sensi del D.Lgs 42/2004); - di natura architettonica (edifici rurali di interesse architettonico, Ville Venete non vincolate ai sensi del D.Lgs 42/2004). Inoltre riconosce i valori e le tutele, tra i quali si richiamano: - le pertinenze scoperte da tutelare; - i contesti figurativi dei complessi monumentali; - la rete ecologica. In questi ambiti il credito edilizio è finalizzato ad interventi di ripristino ambientale, di riqualificazione e valorizzazione paesaggistica e potrà essere accompagnato dal riconoscimento di forme di premialità proporzionali all interesse pubblico e agli obiettivi strategici dell Amministrazione Comunale. In questo caso l applicazione del credito edilizio non prevede la demolizione di opere incongrue, bensì trova spazio all interno di tre strategie/obiettivi: - l acquisizione a titolo gratuito di aree opportunamente sistemate e attrezzate; - il ripristino ambientale e paesaggistico; - la realizzazione di opere e manufatti finalizzati alla fruizione pubblica degli spazi; - la realizzazione di interventi di restauro di edifici e manufatti di interesse storico e/o architettonico. 2.4 REALIZZAZIONE DI OPERE PUBBLICHE La realizzazione di un opera pubblica presuppone l attivazione della procedura espropriativa laddove le aree oggetto di intervento siano di proprietà privata ovvero di soggetti terzi rispetto all Amministrazione procedente. La compensazione urbanistica, in tale contesto, si applica al fine di acquisire aree oggetto di vincolo preordinato all esproprio, che possono riguardare a titolo esemplificativo: - aree per attrezzature scolastiche; - aree per servizi di interesse generale; - aree verdi, per il gioco e lo sport; - aree per parcheggi; - aree destinate alla mobilità. 6

9 3. AREE IDONEE ALL ATTERRAGGIO DEL CREDITO L art. 7 del PAT prevede che gli ambiti nei quali è consentito l atterraggio del credito edilizio siano individuati dal PI e possano ricadere: - nelle stesse aree oggetto degli interventi relativi alle fattispecie di cui al paragrafo 2 che precede; - nelle aree cedute al Comune a seguito dell applicazione della perequazione urbanistica; - in aree di proprietà comunale con caratteristiche adeguate; - in ambiti edificabili privati ai quali il PI attribuisca indici di edificabilità differenziati in funzione degli obiettivi di cui al precedente paragrafo 2. L ambito di atterraggio del credito potrà quindi essere definito con la convenzione di cui al precedente paragrafo 1.3, approvata dalla Giunta Comunale o dal Consiglio Comunale, a seconda della tipologia d intervento. 7

10 4. MODALITA DI DETERMINAZIONE DEI CREDITI EDILIZI La determinazione del credito edilizio, nel caso in cui sia già individuata l area di atterraggio, avviene secondo i successivi criteri che variano in funzione degli obiettivi perseguiti e rispondono ad alcuni requisiti o principi generali tra loro diversamente combinati: - principio di equivalenza del valore; - coerenza con lo stato di fatto; - qualità urbanistica, architettonica e socio-economica. 4.1 EDIFICI CON VALORE RICONOSCIBILE In questa fattispecie rientrano gli edifici, per i quali il valore attuale sia ancora riconoscibile ed apprezzabile e quindi la verifica della convenzione/appetibilità dell istituto del credito edilizio per il proprietario del manufatto avviene con la seguente modalità: la determinazione del credito edilizio generata dal rapporto tra il valore dell edificio allo stato attuale deve essere incrementato dei costi che la proprietà dovrà sostenere per la sua rimozione (vedi ad esempio costi di demolizione) e riqualificazione come di seguito esemplificata. Slp d = (Va + Cd) / Vimu d dove - Slp d = Superficie lorda di pavimento area di destinazione del credito; - Va = Valore attuale del manufatto - Cd = Costo delle demolizioni - Vimu d = Valore IMU area di destinazione del credito edilizio 4.2 EDIFICI PRIVI DI VALORE RICONOSCIBILE In questa fattispecie rientrano aree ed edifici, per i quali il valore attuale sia condizionato in modo decisivo dalla potenzialità edificatoria e non tanto dai fabbricati e manufatti esistenti che per materiali, condizioni, vetustà hanno un valore residuo che si approssima allo zero. Il proprietario deve produrre una relazione/perizia di stima certificata, redatta secondo il metodo della trasformazione (attraverso il criterio della differenza tra il valore dei beni esito della trasformazione e i costi necessari). Il calcolo del quantum si basa sul presupposto che una volumetria/superficie con una certa destinazione d uso e localizzazione se trasferita e impiegata in zona diversa (ma anche in loco), possa essere trasformata in ragione di alcuni coefficienti. I coefficienti di conversione possono essere ricondotti a: - destinazione d uso edificio (destinazione d uso edificio = E); - localizzazione fabbricato (localizzazione credito = A). Il primo coefficiente (destinazione d uso edificio = E) è determinato in funzione del valore della destinazione d uso attuale degli edifici. Il secondo coefficiente (localizzazione credito = A) è determinato dalla modifica del valore di mercato rispetto alle diverse zone identificabili sul territorio. Gli edifici oggetto di credito edilizio nel Piano degli Interventi verranno quindi valutati sulla base dei valori OMI richiamati al precedente paragrafo 2.4 e/o prendendo a riferimento i valori attribuiti agli edifici che per caratteristiche e/o collocazione sono riconducibili ad una situazione analoga. Si precisa che tali valori potranno essere rimodulati e/o ridefiniti in funzione di: - tipologia e destinazione d uso dell immobile; - micro zona catastale di appartenenza; - vetustà; - stato di conservazione. La determinazione del credito corrispondente è data dalla formula seguente: Slp d = Slp o x E x A 8

11 dove: - Slp d = Superficie lorda di pavimento area di destinazione del credito; - Slp o = Superficie lorda di pavimento area di origine del credito edilizio; - E = coefficiente di conversione legato alla destinazione d uso dell edificio (vedi paragrafo 4.3.1); - A = coefficiente di conversione legato alla localizzazione del credito (vedi paragrafo 4.3.2); PRIMO COEFFICIENTE, DESTINAZIONI D USO EDIFICI (E) Al fine di fornire un utile orientamento per la valutazione degli edifici si mutuano i valori OMI dell Osservatorio del Mercato Immobiliare pubblicati dall Agenzia del Territorio. Nel caso del Comune di Casalserugo la stima dei valori di mercato è riferita alle quotazioni immobiliari del 2 semestre A partire dai valori OMI si elabora la seguente tabella con i fattori di conversione legati alla variazione della destinazione d uso degli immobili all interno della medesima zona OMI. Si precisa che per la determinazione dei coefficienti di conversione sono utilizzati i valori OMI massimi riferiti a: - abitazioni civili (destinazione residenziale); - negozi (destinazione commerciale); - uffici (destinazione terziaria); - laboratori (destinazione produttiva). Si precisa che la mancanza di dati relativi ai valori degli immobili (vedi tabelle seguenti) dipende dall esistenza di zone omogenee per le quali non sono rilevate quotazioni in quanto prive o quasi di unità immobiliari o nelle quali non risulta significativa la dinamicità del mercato immobiliare (da Sintesi del Manuale operativo della banca dati OMI sito ZONA B1 CENTRALE Capoluogo DESTINAZIONE ATTUALE residenziale commerciale terziaria produttiva NUOVA VALORI OMI /mq residenziale ,12 0,88 - commerciale ,89-0,78 - terziaria ,14 1, produttiva ZONA D3 PERIFERICA (produttiva) DESTINAZIONE ATTUALE residenziale commerciale terziaria produttiva NUOVA VALORI OMI /mq residenziale commerciale terziaria produttiva ZONA E1 SUBURBANA (Ronchi) DESTINAZIONE ATTUALE residenziale commerciale terziaria produttiva NUOVA VALORI OMI /mq

12 residenziale commerciale terziaria produttiva Per quanto non specificato dall OMI (valori non codificati dall Osservatorio Mercato Immobiliare) si procede per analogia all attribuzione del più probabile valore di mercato, in relazione ai seguenti criteri: - tipologia edilizia; - destinazione d uso; - stato di conservazione; - consistenza; - localizzazione SECONDO COEFFICIENTE, LOCALIZZAZIONE CREDITO (A) Con riferimento sempre ai valori di mercato dell Osservatorio del Mercato Immobiliare pubblicati dall Agenzia del Territorio, si è calcolato il coefficiente di conversione legato alle zone OMI oggetto di credito edilizio (origine vs destinazione), con riferimento alla medesima destinazione d uso degli edifici (residenziale, commerciale, terziaria, produttiva). DESTINAZIONE RESIDENZIALE ZONA OMI ATTUALE zona OMI B1 zona OMI D3 zona OMI E1 zona OMI R1 NUOVA VALORI OMI /mq zona OMI B zona OMI D ,28-1,28 - zona OMI E zona OMI R DESTINAZIONE COMMERCIALE ZONA OMI ATTUALE zona OMI B1 zona OMI D3 zona OMI E1 zona OMI R1 NUOVA VALORI OMI /mq zona OMI B zona OMI D zona OMI E zona OMI R DESTINAZIONE TERZIARIA ZONA OMI ATTUALE zona OMI B1 zona OMI D3 zona OMI E1 zona OMI R1 10

13 NUOVA VALORI OMI /mq zona OMI B zona OMI D zona OMI E , zona OMI R DESTINAZIONE PRODUTTIVA ZONA OMI ATTUALE zona OMI B1 zona OMI D3 zona OMI E1 zona OMI R1 NUOVA VALORI OMI /mq zona OMI B zona OMI D zona OMI E zona OMI R ITER PROCEDURALE PER IL RICONOSCIMENTO DEL CREDITO NEI CASI 4.1 E 4.2. La procedura per il riconoscimento del credito nei casi 4.1 e 4.2 è la seguente: a) candidatura al riconoscimento del credito: - il privato (singolo o associato) presenta la richiesta di beneficio del credito edilizio che dovrà contenere: l individuazione del soggetto proponente, la descrizione degli interventi che il proponente intende effettuare, i tempi, le modalità ed eventuali garanzie per l attuazione degli interventi di Accordo, nonché la quantificazione della componente economica degli interventi, con perizia di stima certificata, indicante l importo stimato dei lavori di demolizione risultante da computo metrico estimativo e il beneficio pubblico degli interventi; b) disamina della proposta: - l Ufficio tecnico del Comune istruisce la proposta valutandone la conformità con il quadro normativo vigente e la congruità degli interventi sia dal punto tecnico che economico; - la Commissione Edilizia Comunale acquisita l istruttoria dell ufficio tecnico esprime il proprio parere, valutando l impatto e la qualità estetica dell intervento, il rapporto con il contesto, la qualità progettuale, la compatibilità con i valori paesistici ambientali esistenti, individuando altresì e quantificando la dimensione economica degli interventi finalizzata al perseguimento dell interesse pubblico; - la Giunta Comunale valuta il rilevante interesse pubblico della proposta licenziata positivamente dalla Commissione Edilizia Comunale; c) quantificazione del credito edilizio: - l Ufficio tecnico quantifica la dimensione del credito edilizio in misura proporzionale al valore economico degli interventi e sulla scorta del valore riconosciuto ai terreni - tramite perizia di stima certificata - sui quali viene indirizzato il credito edilizio. 4.4 EDIFICI SOGGETTI AD INTERVENTI DI MANTENIMENTO O MIGLIORAMENTO Gli edifici che potranno beneficiare di tale opportunità sono: - edifici vincolati per legge quali beni architettonici e paesaggisti (sia in forma diretta che indiretta); 11

14 - edifici vincolati quali beni architettonici e paesaggisti dagli strumenti di pianificazione sovracomunale - edifici vincolati quali beni architettonici e paesaggisti dagli strumenti di pianificazione comunali. La procedura per il riconoscimento del credito, in questo caso, è la seguente: d) candidatura al riconoscimento del credito: - il privato (singolo o associato) presenta la richiesta di beneficio del credito edilizio che dovrà contenere: l individuazione del soggetto proponente, la descrizione degli interventi che il proponente intende effettuare, i tempi, le modalità ed eventuali garanzie per l attuazione degli interventi di Accordo, nonché la quantificazione della componente economica degli interventi, con perizia di stima certificata, indicante l importo stimato dei lavori di miglioria risultante da computo metrico estimativo e il beneficio pubblico degli interventi; e) disamina della proposta: - l Ufficio tecnico del Comune istruisce la proposta valutandone la conformità con il quadro normativo vigente e la congruità degli interventi sia dal punto tecnico che economico; - la Commissione Edilizia Comunale acquisita l istruttoria dell ufficio tecnico esprime il proprio parere, valutando l impatto e la qualità estetica dell intervento, il rapporto con il contesto, la qualità progettuale, la compatibilità con i valori paesistici ambientali esistenti, individuando altresì e quantificando la dimensione economica degli interventi finalizzata al perseguimento dell interesse pubblico; - la Giunta Comunale valuta il rilevante interesse pubblico della proposta licenziata positivamente dalla Commissione Edilizia Comunale; f) quantificazione del credito edilizio: - l Ufficio tecnico quantifica la dimensione del credito edilizio in misura proporzionale al valore economico degli interventi e sulla scorta del valore riconosciuto ai terreni - tramite perizia di stima certificata - sui quali viene indirizzato il credito edilizio. 4.5 MISURE PREMIALI Oltre ai coefficienti di conversione il Piano degli Interventi stabilisce delle forme premiali che potranno essere sommate al credito calcolato con i coefficienti di conversione (destinazione d uso e localizzazione del credito). Il premio volumetrico o di superficie, stabilito nella misura non superiore al 20% dell entità del credito come sopra determinato, è proporzionale ai benefici pubblici aggiuntivi che possono essere diretti per l Amministrazione Comunale e/o indiretti per il territorio, nonché alle tempistiche di realizzazione degli interventi. Si richiamano a titolo esemplificativo alcuni obiettivi di interesse pubblico che potrebbero essere accompagnati da forme premiali: - qualificazione intervento edilizio; - qualificazione urbanistica; - qualificazione territoriale e/o ambientale; - implementazione rete ecologica; - miglioramento sicurezza idraulica/idrogeologica. Tali misure premiali saranno disposte dalla Giunta Comunale, previo parere della Commissione Edilizia Comunale, seguendo l iter procedurale di cui ai precedenti punti 4.3 e

15 5. RIFERIMENTI PER LA DETERMINAZIONE DEL CREDITO EDILIZIO Coerentemente con gli indirizzi stabiliti dal Piano di Assetto del Territorio PAT l entità del credito edilizio applicata a terreni (vedi il caso di acquisizione alternativa all esproprio) o fabbricati (le diverse situazioni finalizzate alla riqualificazione ambientale) considerando i valori dei beni trattati e dei costi sostenuti per raggiungere le finalità prefissate. Sul versante dei valori di partenza i principali riferimenti sono rappresentati da: a) valori agricoli medi (Regione agraria n. 4 Pianura di Padova ) b) articolazione per ambiti territoriali omogenei definita dal PAT c) tabelle ici/imu deliberate dal Consiglio Comunale d) tabelle dell Osservatorio del Marcato Immobiliare OMI 5.1 VALORI DELLE AREE AGRICOLE Per quanto concerne le aree agricole si assume quale riferimento, come già previsto per la Perequazione (vedi Relazione della perequazione ) ii Valore Agricolo Medio (VAM) è determinato ogni anno, entro il 31 gennaio, dalla Commissione Provinciale Espropri nell'ambito delle singole regioni agrarie secondo i tipi di coltura effettivamente praticati, e rilevati nell'anno solare precedente. Comune di Casalserugo Regione Agraria n. 4 Pianura di Padova 13

16 Casalserugo rientra all interno della Regione agraria n. 4 della Pianura di Padova cui corrispondono, per l anno 2015, i valori espressi in Euro per ettaro sotto richiamati. Ai fini delle valutazioni formulate sulla base delle presenti linee guida si utilizza il valore corrispondente ai seminativi pari a ,00 euro/ettaro (5,80 /mq) considerandolo rappresentativo delle situazioni presenti nel territorio comunale. A tale valore di riferimento si applicano i seguenti coefficienti correttivi articolati sulla base delle caratteristiche morfologiche e territoriali già riconosciute in sede di redazione del Piano di Assetto del Territorio (PAT). VALORE BASE (V.A.M.) Euro/mq 5,80 Parametri Correttivi Coefficienti Valore unitario iniziale (Euro/mq) CLASSIFICAZIONE AREA P.A.T. Ambiti di urbanizzazione consolidata/aree idonee per interventi diretti al miglioramento della qualità urbana del capoluogo (ATO 1/1 - ATO 2) 3,00 17,40 Ambiti di urbanizzazione consolidata/aree idonee per interventi diretti al miglioramento della qualità del nucleo frazionale di Ronchi/area diffusa (ATO 1/2, ATO 3 e Nucleo Ronchi Vecchia) 2,00 11,60 Zona agricola 1,00 5,80 Valori delle aree agricole e coefficienti correttivi Piano degli Interventi 14

17 Individuazione degli Ambiti Territoriali Omogenei (ATO) PAT 5.2 VALORI DELLE AREE EDIFICABILI Per quanto concerne le aree edificabili si mutuano i valori di riferimento deliberati ai fini ICI/IMU. Nel caso del Comune di Casalserugo la stima dei valori di mercato delle aree edificabili o dotate di potenzialità edificatoria è stata oggetto di delibera di Giunta Comunale n. 68 del Si precisa che tali valori 15

18 potranno essere rimodulati e/o ridefiniti dall Amministrazione Comunale, sulla base di una perizia di stima certificata, in relazione ai seguenti parametri esemplificativi: - localizzazione; - stato di fatto; - inquadramento urbanistico; - assetto infrastrutturale; - vincoli. 5.3 VALORI DEI FABBRICATI Al fine di fornire un utile orientamento per la determinazione del valore dei fabbricati si utilizzano i valori OMI dell Osservatorio del Mercato Immobiliare pubblicati dall Agenzia del Territorio. Nel caso del Comune di Casalserugo la stima dei valori di mercato è riferita alle quotazioni immobiliari del 2 semestre 2014 (ultimo dato disponibile). I valori sono suddivisi per destinazione d uso e riferiti alle zone OMI nelle quali gli immobili rappresentano caratteristiche analoghe. Destinazione residenziale Destinazione terziaria Destinazione produttiva Destinazione commerciale Parcheggi ville / villini uffici capannoni tipici negozi abitazione signorile uffici strutturati capannoni industriali centri commerciali posto auto coperto posto auto scoperto abitazione civile laboratori box abitazione economica abitazioni tipiche dei luoghi magazzini autorimesse Tipologie immobiliari presenti nella banca dati delle quotazioni OMI (Fonte: Agenzia del territorio) Di seguito si rappresenta una planimetria delle zone OMI per il Comune di Casalserugo, suddivise in quattro tipologie: - zona B1 centrale, capoluogo; - zona D3 periferica, zona produttiva (Via Gramsci - via Umberto I- via Garibaldi); - zona E1 suburbana, Frazione Località Ronchi; - zona R1 extraurbana, zona rurale. Si precisa che tali valori potranno essere rimodulati e/o ridefiniti dall Amministrazione Comunale, in relazione ai seguenti parametri esemplificativi: - tipologia e destinazione d uso dell immobile; - micro zona catastale di appartenenza; - vetustà; - stato di conservazione. 16

19 Mappatura OMI, in colore: ROSSO BLU VIOLA VERDE zona B1 Centrale zona D3 Periferica zona E1 Suburbana zona R1 Extraurbana Zone OMI Comune di Casalserugo (Fonte: Geopoi, Map Data: Here, OpenStreetMap da dati Agenzia del territorio) 17