Comune di Bussolengo. Quadro di valutazione immobiliare a fini perequativi. (Anno )

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1 Comune di Bussolengo Quadro di valutazione immobiliare a fini perequativi (Anno ) 1. Aspetti metodologici e organizzativi: Il presente lavoro nasce da una collaborazione tra il Comune di Bussolengo ed il Dipartimento di ingegneria Civile, Edile e Ambientale dell Università degli Studi di Padova. La finalità di tale collaborazione è quella di produrre un quadro valutativo di diverse tipologie immobiliari presenti in comune di Bussolengo ai fini di poter procedere al calcolo della perequazione nell ambito del Piano degli Interventi n. 3. In tale collaborazione sono state condivise le conoscenze fornite dai tecnici del Comune (geom. Katty Ridolfi e arch. Leonardo Biasi) e quelle del Dipartimento ed in particolare del Laboratorio di Estimo nelle persone del Prof. Giuseppe Stellin e dell Arch. Rubina Canesi. I principi sui quali si fonda il presente lavoro possono essere come di seguito sintetizzati: è necessario disporre di uno strumento che poggi, prioritariamente, su un assetto di informazioni di mercato già disponibili (fonti informative indirette) al fine di assicurarne il necessario aggiornamento futuro; quando questo non sia possibile, si può ricorrere al rilievo di informazioni dirette sul mercato. Tali informazioni possono essere utilizzate direttamente o impiegate al fine di comporre un quadro valutativo composito, vale a dire un quadro poggiante su informazioni di tipo misto ; il quadro valutativo si completerà, all occorrenza, con una serie di indici che stabiliscono un rapporto (al tempo attuale e con riferimento ai valori del Comune di Bussolengo) tra le diverse tipologie immobiliari sulla base del valore; l analisi degli aspetti immobiliari riguarderà anche, ove necessario, i valori di costo di costruzione/produzione o di riqualificazione edilizia; per la maggior parte delle casistiche immobiliari di seguito descritte si procederà con valutazioni, per quanto possibile, parametriche o parametrizzabili. Questo perché, oltre ad una maggiore oggettività di giudizio si facilita l aggiornamento futuro del modello; 1

2 nei casi in cui questo non sia possibile si procederà a stime dirette speciali che assumono validità con riferimento al solo caso in oggetto e, quindi, per la loro specifica natura non sono riportate nel presente documento. 2. Le tipologie immobiliari coinvolte e le metodologie di stima Di seguito si elencano le tipologie immobiliari segnalate per le quali si allega un breve riscontro sulle modalità di valutazione effettuate con riferimento al I Semestre Terreni: T 1 Agricoli e assimilati 1 : Il valore sarà determinato sulla base del corrispondente Valore Agricolo Medio (VAM) al quale andrà applicato un coefficiente moltiplicativo pari a 2 e 3 in ragione della localizzazione nell ambito comunale. T 2 Edificabili con destinazione residenziale: I terreni edificabili andranno suddivisi in ragione del loro livello di urbanizzazione. Per quanto riguarda le aree già urbanizzate e le aree da urbanizzare i valori di riferimento saranno dedotti dall indagine informale sui prezzi di compravendita considerando, in ogni caso, un fattore pari a 2 nel passaggio da non urbanizzato ad urbanizzato. T 2s Terreni edificabili (zonizzazione specifica): Per quanto riguarda i terreni non urbanizzati i valori di riferimento saranno dedotti dall indagine informale sui prezzi di compravendita. Sono state individuate tre aree di isovalore che sono: 1) zona del centro storico di Bussolengo; 2) centro di Bussolengo e zona Monti; 3) periferia di Bussolengo e zona San Vito. Per quanto riguarda invece il valore delle aree urbanizzate, dedotte anche queste da un indagine informale sui prezzi di compravendita, sono state individuate tre aree di isovalore che sono: 1) zona del centro storico di Bussolengo; 2) centro di Bussolengo e zona Monti; 3) periferia di Bussolengo e zona San Vito. T 3 Terreni edificabili con destinazione produttiva/logistica: I terreni edificabili, considerati urbanizzati, andranno suddivisi in ragione del fatto che si tratti di aree di completamento o aree di espansione. I valori di riferimento saranno dedotti dall indagine informale sui prezzi di compravendita di aree di completamento o di espansione. In assenza di specifici riferimenti di mercato il valore unitario dell area potrà essere calcolato quale percentuale (14 % 22% a 1 Ad esempio aree destinate a boschi, parchi naturali e bioparchi. 2

3 seconda della posizione) del valore unitario dell immobile costruito dedotto dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate (OMI). T 4 Zone F : Il valore di riferimento sarà determinato sulla base del corrispondente Valore Agricolo Medio al quale potrà essere applicato un coefficiente moltiplicativo pari a 2 o 3 in ragione della localizzazione nell ambito comunale. Per posizioni intermedie si potrà determinare il valore per interpolazione dei coefficienti. Si individuano tre zone di localizzazione: 1) zona del centro storico di Bussolengo; 2) centro di Bussolengo e zona Monti; 3) periferia di Bussolengo e zona San Vito. T 5 Verde privato: Il valore delle aree ricadenti in tale classificazione sarà stimato applicando un coefficiente pari a 0,6 al valore delle aree edificabili non urbanizzate. T 6 Area non edificabile: Il valore delle aree ricadenti in tale classificazione sarà stimato applicando i principi dell Allegato C del DPR 138/98, vale a dire 2 10% del valore dell immobile del quale è parte. T 7 Area con destinazione ricettiva: Il valore delle aree ricadenti in tale classificazione sarà stimato sulla base di specifiche indagini sul mercato locale. In assenza di queste, tali valori saranno stimati con riferimento alle aree edificabili residenziali urbanizzate. T 8 Edificabili con destinazione commerciale: II terreni edificabili, considerati urbanizzati, saranno stimati sulla base dei valori delle aree edificabili con destinazione produttiva/logistica, incrementati del 20 40%. In assenza di tali dati si procederà con stime analitico ricostruttive (valore di trasformazione, incidenza dell area). T 9 Edificabili con destinazione direzionale: II terreni edificabili, considerati urbanizzati, saranno stimati sulla base dei valori delle aree edificabili con destinazione produttiva/logistica, incrementati del 10 30%. Fabbricati: F 1 con destinazione residenziale: Il valore degli immobili in tale classificazione sarà stimato assumendo gli specifici valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate (OMI), riferiti al secondo Semestre 2015 (gli ultimi ad oggi disponibili); all occorrenza integrati con specifiche indagini dirette sul mercato locale. 3

4 F 2 con destinazione commerciale: Il valore degli immobili in tale classificazione sarà stimato assumendo gli specifici valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate (OMI), riferiti al secondo Semestre 2015 (gli ultimi ad oggi disponibili); all occorrenza integrati con specifiche indagini dirette sul mercato locale. F 3 con destinazione produttiva: Il valore degli immobili in tale classificazione sarà stimato assumendo gli specifici valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate (OMI), riferiti al secondo Semestre 2015 (gli ultimi ad oggi disponibili); all occorrenza integrati con specifiche indagini dirette sul mercato locale. F 4 Case coloniche e annessi rustici: Il valore degli immobili in tale classificazione sarà stimato sulla base di specifiche indagini sul mercato locale. 4

5 I possibili cambiamenti di destinazione d uso dei terreni: Scheda CT 1 Area agricola vs area residenziale quale differenza tra il valore dell area edificabile con destinazione residenziale (T 2 ), il valore dell area agricola (T 1 ) sommato ai costi di urbanizzazione (K u ): (T 2 ) Terreni edificabili: andranno suddivisi in ragione del loro livello di urbanizzazione. Per quanto riguarda sia le aree già urbanizzate sia le aree da urbanizzare i valori di riferimento saranno dedotti dall indagine informale sui prezzi di compravendita considerando, in ogni caso, un fattore pari a 2 nel passaggio da non urbanizzato ad urbanizzato (Zona B, T 2B = 110 /mc; Zona C, T 2C = 55 /mc). (T 1 ) Terreni agricoli: Il valore di riferimento sarà determinato sulla base del corrispondente Valore Agricolo Medio (VAM pari a 7,142 /mq, tipo di coltura Seminativo, R.A. n 6 della Provincia di Verona, anno 2015) al quale potrà essere applicato un coefficiente moltiplicativo pari a 2 (T 1A = 14,284 /mq) o 3 (T 1B = 21,426 /mq) in ragione della localizzazione nell ambito comunale. Per posizioni intermedie si potrà determinare il valore per interpolazione dei coefficienti. La stima dei valori dei terreni edificabili sopraindicati (T 2B e T 2C ) si basa sull ipotesi che l indice di edificabilità sia pari a 1 mc/mq. In ragione della natura dei dati di riferimento, ai plusvalori sopra riportati può essere applicato un margine di approssimazione della stima pari a +/ 8%. 5

6 Scheda CT 2 Area agricola vs area produttiva quale differenza tra il valore dell area edificabile con destinazione produttiva (T 3 ), il valore dell area agricola (T 1 ) sommato ai costi di urbanizzazione (K u ): (T 3 ) Terreni edificabili con destinazione produttiva/logistica: I terreni edificabili, considerati urbanizzati, andranno suddivisi in ragione del fatto che si tratti di aree di completamento o aree di espansione. I valori di riferimento saranno dedotti dall indagine informale sui prezzi di compravendita di lotti in aree di completamento o di espansione. In assenza di specifici riferimenti di mercato il valore unitario dell area potrà essere calcolato quale percentuale (14% 22% a seconda della posizione) del valore unitario dell immobile costruito dedotto dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate (OMI), riferiti al secondo Semestre 2015, gli ultimi ad oggi disponibili, (F min = 485 /mq; F max = 720 /mq) (T 1 ) Terreni agricoli: Il valore di riferimento sarà determinato sulla base del corrispondente Valore Agricolo Medio (VAM pari a 7,142 /mq, tipo di coltura Seminativo, R.A. n 6 della Provincia di Verona, anno 2015) al quale potrà essere applicato un coefficiente moltiplicativo pari a 2 (T 1A = 14,284 /mq) o 3 (T 1B = 21,426 /mq) in ragione della localizzazione nell ambito comunale. Per posizioni intermedie si potrà determinare il valore per interpolazione dei coefficienti. La stima dei valori dei terreni edificabili sopraindicati si basa sull ipotesi di un indice di edificabilità sia pari a 1 mc/mq. In ragione della natura dei dati di riferimento, ai plusvalori sopra riportati può essere applicato un margine di approssimazione della stima pari a +/ 10%. 6

7 Scheda CT 3 Area produttiva vs area residenziale quale differenza tra il valore dell area edificabile con destinazione residenziale (T 2 ), il valore dell area edificabili con destinazione produttiva (T 3 ) sommato all eventuale differenziale dei costi di urbanizzazione ( K u1 ): (T 3 ) Terreni edificabili con destinazione produttiva/logistica: I terreni edificabili, considerati urbanizzati, andranno suddivisi in ragione del fatto che si tratti di lotti in aree di completamento o in aree di espansione. I valori di riferimento saranno dedotti dall indagine informale sui prezzi di compravendita di aree di completamento o di espansione. In assenza di specifici riferimenti di mercato il valore unitario dell area potrà essere calcolato quale percentuale (14 % 22% a seconda della posizione) del valore unitario dell immobile costruito dedotto dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate (OMI), riferiti al secondo Semestre 2015, gli ultimi ad oggi disponibili, (F min = 485 /mq; F max = 720 /mq). (T 2 ) Terreni edificabili: andranno suddivisi in ragione del loro livello di urbanizzazione. Per quanto riguarda sia le aree già urbanizzate sia le aree da urbanizzare i valori di riferimento saranno dedotti dall indagine informale sui prezzi di compravendita considerando, in ogni caso, un fattore pari a 2 nel passaggio da non urbanizzato ad urbanizzato (Zona B, T 2B = 110 /mc; Zona C, T 2C = 55 /mc). La stima dei valori dei terreni edificabili sopraindicati si basa sull ipotesi di un indice di edificabilità sia pari a 1 mc/mq. In ragione della natura dei dati di riferimento, ai plusvalori sopra riportati può essere applicato un margine di approssimazione della stima pari a +/ 20%. 7

8 Scheda CT 4 Agricola vs non edificabile quale differenza tra il valore dell area non edificabile (T 6 ), il valore dell area agricola (T 1 ) sommato a eventuali costi di urbanizzazione (K u ): (T 6 ) Aree non edificabili: Il valore delle aree ricadenti in tale classificazione sarà stimato applicando i principi dell Allegato C del DPR 138/98, vale a dire 2 10% del valore dell immobile del quale è parte. In considerazione della promiscuità del valore delle aree e dei modelli di raffronto possibili si stima una media ponderata pari al 4% applicata ai valori estremi dell intervallo relativo ai fabbricati produttivi posti in Comune di Bussolengo, riportati dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate (OMI), riferiti al secondo Semestre 2015, gli ultimi ad oggi disponibili, (T 6A = 485 /mq; T 6B = 720 /mq; valore medio pari a 602,5 /mq). (T 1 ) Terreni agricoli: Il valore di riferimento sarà determinato sulla base del corrispondente Valore Agricolo Medio (VAM pari a 7,142 /mq, tipo di coltura Seminativo, R.A. n 6 della Provincia di Verona, anno 2015) al quale andrà applicato un coefficiente moltiplicativo pari a 2 (T 1A = 14,284 /mq) o 3 (T 1B = 21,426 /mq) in ragione della localizzazione nell ambito comunale. 8

9 Scheda CT 5 Area agricola vs area ricettiva quale differenza tra il valore dell area con destinazione ricettiva (T 7 ), il valore dell area agricola (T 1 ) sommato a eventuali costi di urbanizzazione (K u ): (T 1 ) Terreni agricoli: Il valore di riferimento sarà determinato sulla base del corrispondente Valore Agricolo Medio (VAM pari a 7,142 /mq, tipo di coltura Seminativo, R.A. n 6 della Provincia di Verona, anno 2015) al quale andrà applicato un coefficiente moltiplicativo pari a 2 (T 1A = 14,284 /mq) o 3 (T 1B = 21,426 /mq) in ragione della localizzazione nell ambito comunale. (T 7 ) Area con destinazione ricettiva: Il valore delle aree ricadenti in tale classificazione sarà stimato sulla base di specifiche indagini sul mercato locale. In assenza di queste, tali valori saranno stimati con riferimento alle aree edificabili residenziali urbanizzate (Zona B, T 2B = 110 /mc). La stima dei valori dei terreni edificabili sopraindicati si basa sull ipotesi di un indice di edificabilità sia pari a 1 mc/mq. In ragione della natura dei dati di riferimento, ai plusvalori sopra riportati può essere applicato un margine di approssimazione della stima pari a +/ 20%. 9

10 Scheda CT 6 Area produttiva vs area ricettiva quale differenza tra il valore dell area con destinazione ricettiva (T 7 ), il valore dell area con destinazione produttiva (T 3 ) sommato all eventuale differenziale dei costi di urbanizzazione ( K u2 ): (T 3 ) Terreni edificabili con destinazione produttiva/logistica: I terreni edificabili, considerati urbanizzati, andranno suddivisi in ragione del fatto che si tratti di aree di completamento o aree di espansione. I valori di riferimento saranno dedotti dall indagine informale sui prezzi di compravendita di aree di completamento o di espansione. In assenza di specifici riferimenti di mercato il valore unitario dell area potrà essere calcolato quale percentuale (14 % 22% a seconda della posizione) del valore unitario dell immobile costruito dedotto dall Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate (OMI), riferiti al secondo Semestre 2015, gli ultimi ad oggi disponibili, (F min = 485 /mq; F max = 720 /mq) (T 7 ) Area con destinazione ricettiva: Il valore delle aree ricadenti in tale classificazione sarà stimato sulla base di specifiche indagini sul mercato locale. In assenza di queste, tali valori saranno stimati con riferimento alle aree edificabili residenziali urbanizzate (Zona B, T 2B =110 /mc). La stima dei valori dei terreni edificabili sopraindicati si basa sull ipotesi di un indice di edificabilità sia pari a 1 mc/mq. In ragione della natura dei dati di riferimento, ai plusvalori sopra riportati può essere applicato un margine di approssimazione della stima pari a +/ 20%. 10

11 Scheda CT 7 Area F con vincolo scaduto vs area C residenziale quale differenza tra il valore dell area edificabile con destinazione residenziale (T 2s ) e il valore dell area F con vincolo scaduto (T 4 ), sommato ad eventuali costi di demolizioni, urbanizzazione o trasformazione (K): (T 2s ) Terreni edificabili (zonizzazione specifica): Per quanto riguarda i terreni non urbanizzate i valori di riferimento saranno dedotti dall indagine informale sui prezzi di compravendita. Sono state individuate tre aree di isovalore che sono: 1) zona del centro storico di Bussolengo (75 /mc); 2) centro di Bussolengo e zona Monti (60 70 /mc); 3) periferia di Bussolengo e zona San Vito (50 60 /mc) allegato 1. Per quanto riguarda invece il valore dei terreni urbanizzati, dedotte anche queste da un indagine informale sui prezzi di compravendita, sono state individuate tre aree di isovalore che sono: 1) zona del centro storico di Bussolengo ( /mc); 2) centro di Bussolengo e zona Monti ( /mc); 3) periferia di Bussolengo e zona San Vito ( /mc) allegato 2. (T 4 ) Area F: Il valore di riferimento sarà determinato sulla base del corrispondente Valore Agricolo Medio (VAM pari a 7,142 /mq, tipo di coltura Seminativo, R.A. n 6 della Provincia di Verona, anno 2015) al quale potrà essere applicato un coefficiente moltiplicativo pari a 2 (T 1A = 14,284 /mq) o 3 (T 1B = 21,426 /mq) in ragione della localizzazione nell ambito comunale. Per posizioni intermedie si potrà determinare il valore per interpolazione dei coefficienti. Si individuano tre zone di localizzazione: 1) zona del centro storico di Bussolengo (20 22 /mc); 2) centro di Bussolengo e zona Monti (14 21 /mq); 3) periferia di Bussolengo e zona San Vito (7 14 /mq). La stima dei valori dei terreni edificabili sopraindicati si basa sull ipotesi di un indice di edificabilità sia pari a 1 mc/mq. Inoltre, in ragione della natura dei dati di riferimento, ai plusvalori sopra riportati può essere applicato un margine di approssimazione della stima pari a +/ 10%. 11

12 Scheda CT 8 Immobili che presentano specifici elementi di degrado da trasformare in aree residenziali quale differenza tra il valore dell area edificabile con destinazione residenziale (T 2s ) e il valore dell area con destinazione agricola (T 1 ), sommato ad eventuali costi di demolizioni (K d ): (T 2s ) Terreni edificabili (zonizzazione specifica): Per quanto riguarda i terreni non urbanizzati i valori di riferimento saranno dedotti dall indagine informale sui prezzi di compravendita. Sono state individuate tre aree di isovalore che sono: 1) zona del centro storico di Bussolengo (75 /mc); 2) centro di Bussolengo e zona Monti (60 70 /mc); 3) periferia di Bussolengo e zona San Vito (50 60 /mc) allegato 1. Per quanto riguarda invece il valore delle aree urbanizzate, dedotte anche queste da un indagine informale sui prezzi di compravendita, sono state individuate tre aree di isovalore che sono: 1) zona del centro storico di Bussolengo ( /mc); 2) centro di Bussolengo e zona Monti ( /mc); 3) periferia di Bussolengo e zona San Vito ( /mc) allegato 2. (T 1 ) Terreni agricoli: Il valore di riferimento sarà determinato sulla base del corrispondente Valore Agricolo Medio (VAM pari a 7,142 /mq, tipo di coltura Seminativo, R.A. n 6 della Provincia di Verona, anno 2015) al quale potrà essere applicato un coefficiente moltiplicativo pari a 2 (T 1A = 14,284 /mq) o 3 (T 1B = 21,426 /mq) in ragione della localizzazione nell ambito comunale. Per posizioni intermedie si potrà determinare il valore per interpolazione dei coefficienti. Costi di demolizione: Sono stati stimati sulla base del prezziario della Regione Veneto, che, per demolizione completa, fino al piano campagna, di fabbricati con struttura portante in mattoni, solai in legno, ferro o voltini riporta un valore pari a 10 /mc vpp; apportando ai singoli casi le specifiche variazioni. 12

13 Alla nuova edificabilità assegnata, commisurata ad un indice pari a 1,5 mc/mq, verrà attribuita una premialità edificatoria iniziale pari al 10%, che potrà essere aumentata in ragione di specifiche condizioni di contesto, quali: Vicinanza a zone d istruzione: +20% Attività in essere: +10% Presenza di passività ambientali: +10%. In ragione della natura dei dati di riferimento, ai plusvalori sopra riportati può essere applicato un margine di approssimazione della stima pari a +/ 20%. 13

14 I possibili cambiamenti di destinazione d uso dei fabbricati: Scheda CF 1 Casa colonica da recuperare con cambio d uso residenziale quale differenza tra il valore della tipologia ville/villini appartenenti al gruppo F 1 e il valore del fabbricato denominato quale casa colonica (F 4 ) sommato a eventuali costi di trasformazione (K t ): (F 1 ) Fabbricati Residenziali: Il valore degli immobili in tale classificazione sarà stimato assumendo gli specifici valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate (OMI), riferiti al secondo Semestre 2015 (gli ultimi ad oggi disponibili); all occorrenza integrati con specifiche indagini dirette sul mercato locale. (F 4 ) Casa colonica: Il valore degli immobili in tale classificazione sarà stimato sulla base di specifiche indagini sul mercato locale. Profilo estimativo dei beni in esame: Fabbricati residenziali (ville/villini): i valori stimati sono stati suddivisi secondo la localizzazione dei bene de quo: CF 1a Centrale: CF 1b Suburbana: CF 1c Extraurbana: /mq (1.825 /mq media) /mq (1.350 /mq media) /mq (1.350 /mq media) Fabbricato colonico: i valori stimati sono stati suddivisi secondo la localizzazione dei bene de quo: CF 4a Centrale: CF 4b Suburbana: CF 4c Extraurbana: 750 /mq 400 /mq 400 /mq 14

15 Costi di trasformazione: Sono stati stimati sulla base dei costi parametrici di tipologie affini riportate nella Pubblicazione Prezzi e Tipologie Edilizie edita dalla DEI Tipografia del Genio Civile (anno 2014, ultimo disponibile). Considerando che tali costi non comprendono alcune voci (oneri professionali, oneri di urbanizzazione e allacciamento, utile del promotore), il costo complessivo medio unitario è stato stimato, su tale base, in 950 /mq per gli immobili in Zona Centrale e in 850 /mq per gli immobili in Zona Suburbana ed Extraurbana. In ragione della natura dei valori richiamati, ai plusvalori sopra riportati è plausibile applicare un indice di approssimazione della stima pari +/ 20%. 15

16 Scheda CF 2 Annessi rustici da demolire con cambio d uso residenziale quale differenza tra il valore dell area edificabile con destinazione residenziale (T 2 ), il valore dell area agricola (T 1 ) sommato ai costi di demolizione (K d ): (T 2 ) Terreni edificabili: saranno presi in considerazione, in ragione del contenuto economico del bene di riferimento, le sole aree urbanizzate (T 2B = 110 /mc). (T 1 ) Terreni agricoli: Il valore di riferimento sarà determinato sulla base del corrispondente Valore Agricolo Medio (VAM pari a 7,142 /mq, tipo di coltura Seminativo, R.A. n 6 della Provincia di Verona, anno 2015) al quale potrà essere applicato un coefficiente moltiplicativo pari a 2 (T 1A = 14,284 /mq) o 3 (T 1B = 21,426 /mq) in ragione della localizzazione nell ambito comunale. Per posizioni intermedie si potrà determinare il valore per interpolazione dei coefficienti. Costi di demolizione: Sono stati stimati con riferimento al prezziario della Regione Veneto, che, per demolizione completa, fino al piano campagna, di fabbricati con struttura portante in mattoni, solai in legno, ferro o voltini riporta un valore pari a 10 /mc vpp. La stima dei valori dei terreni edificabili sopraindicati (T 2B ) si basa sull ipotesi di un indice di edificabilità sia pari a 1 mc/mq. In ragione della natura dei dati di riferimento, ai plusvalori sopra riportati può essere applicato un margine di approssimazione della stima pari a +/ 10% in ragione della specificità dei costi di demolizione, non assumibile a priori. 16

17 Scheda CF 3 Fabbricati produttivi da recuperare con cambio d uso commerciale quale differenza tra il valore del fabbricato con destinazione commerciale (F 2 ), il valore del fabbricato con destinazione produttiva (F 3 ) sommato ai costi di trasformazione (K t ): (F 2 ) Fabbricati Commerciali: Il valore degli immobili in tale classificazione sarà stimato assumendo gli specifici valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate (OMI), riferiti al secondo Semestre 2015 (gli ultimi ad oggi disponibili); all occorrenza integrati con specifiche indagini dirette sul mercato locale. Le rilevazioni OMI propongono un intervallo di minimo e massimo compreso tra /mq (F 2A ) e /mq (F 2B ). (F 3 ) Fabbricati Produttivi: Il valore degli immobili in tale classificazione sarà stimato assumendo gli specifici valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate (OMI), riferiti al secondo Semestre 2015 (gli ultimi ad oggi disponibili); all occorrenza integrati con specifiche indagini dirette sul mercato locale. Le rilevazioni OMI propongono un intervallo di minimo e massimo compreso tra 485 /mq (F 3A ) e 720 /mq (F 3B ). Costi di trasformazione: Sono stati stimati sulla base dei costi parametrici di tipologie affini riportate nella Pubblicazione Prezzi e Tipologie Edilizie edita dalla DEI Tipografia del Genio Civile (anno 2014, ultimo disponibile). Considerando che tali costi non comprendono alcune voci (oneri professionali, oneri di urbanizzazione e allacciamento, utile del promotore), il costo complessivo medio unitario è stato stimato un intervallo di valori che va da 600 /mq a 800 /mq in ragione della tipologia di fabbricato produttivo da trasformare. Inoltre, in ragione della natura dei dati di riferimento, ai plusvalori sopra riportati può essere applicato un margine di approssimazione della stima pari a +/ 10%. 17

18 Scheda CF 4 Fabbricati produttivi da recuperare con cambio d uso residenziale: quale differenza tra il valore del fabbricato con destinazione residenziale (F 1 ), il valore del fabbricato con destinazione produttiva (F 3 ) sommato ai costi di trasformazione (K t ): (F 1 ) Fabbricati Residenziali: Il valore degli immobili in tale classificazione sarà stimato assumendo gli specifici valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate (OMI), riferiti al secondo Semestre 2015 (gli ultimi ad oggi disponibili); all occorrenza integrati con specifiche indagini dirette sul mercato locale. (F 3 ) Fabbricati Produttivi: Il valore degli immobili in tale classificazione sarà stimato assumendo gli specifici valori dell Osservatorio del Mercato Immobiliare dell Agenzia delle Entrate (OMI), riferiti al secondo Semestre 2015 (gli ultimi ad oggi disponibili); all occorrenza integrati con specifiche indagini dirette sul mercato locale. Le rilevazioni OMI propongono un intervallo di minimo e massimo compreso tra 485 /mq (F 3A ) e 720 /mq (F 3B ). Costi di trasformazione: Sono stati stimati sulla base dei costi parametrici di tipologie affini riportate nella Pubblicazione Prezzi e Tipologie Edilizie edita dalla DEI Tipografia del Genio Civile (anno 2014, ultimo disponibile). Considerando che tali costi non comprendono alcune voci (oneri professionali, oneri di urbanizzazione e allacciamento, utile del promotore), il costo complessivo medio unitario è stato stimato un intervallo di valori che va da 600 /mq a 800 /mq in ragione della tipologia di fabbricato produttivo da trasformare. Inoltre, in ragione della natura dei dati di riferimento, ai plusvalori sopra riportati può essere applicato un margine di approssimazione della stima pari a +/ 10%. 18

19 Padova, 27 luglio 2016 Prof. Giuseppe Stellin Arch. Rubina Canesi 19

20 Allegato 1 Valori medi di riferimento per le aree edificabili non urbanizzate in zone diverse del Comune di Bussolengo (valori /mc 2016) 20

21 Allegato 2 Valori medi di riferimento per le aree edificabili urbanizzate in zone diverse del Comune di Bussolengo (valori /mc 2016) 21