L U C C A F F I T T O. Un iniziativa del Comune di Lucca Ufficio Casa

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1 L U C C A F F I T T O Un iniziativa del Comune di Lucca Ufficio Casa

2 LA LOCAZIONE ABITATIVA PER SAPERNE DI PIU 2

3 INDICE Pag. Introduzione 4 1. CHE COS E LA LOCAZIONE 5 SCHEMA DI SINTESI DEI CONTRATTI (LEGGE N. 431/1998) IL CONTRATTO LIBERO (Legge n. 431/1998 art. 2 comma 1) IL CONTRATTO CONCORDATO (Legge n. 431/1998 art. 2 comma 5) IL CONTRATTO TRANSITORIO (Legge n. 431/1998 art. 5 comma 1) 9 2. COSA E RIMASTO DEI VECCHI CONTRATTI L EQUO CANONE I PATTI IN DEROGA COSA SI DEVE FARE DOPO LA FIRMA DEL CONTRATTO 12 DIRITTI E DOVERI DEL PROPRIETARIO E DELL INQUILINO INTRODUZIONE IL COMPENSO DEI MEDIATORI LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO IL VERBALE DI CONSEGNA IL DEPOSITO CAUZIONALE IL PRIMO CANONE GLI OBBLIGHI LA DISDETTA NEI NUOVI CONTRATTI LA TASSAZIONE COSA DEVE FARE IL PROPRIETARIO COSA DEVE PAGARE L INQUILINO LE SPESE CONDOMINIALI 19 ALLEGATI: CONTRATTI-TIPO 21 A) IL CONTRATTO LIBERO 21 B) IL CONTRATTO CONCORDATO 25 C) IL CONTRATTO TRANSITORIO 29 MODELLO INFO 35 3

4 Introduzione Lo scopo di questa pubblicazione è quello di far conoscere le novità introdotte dalla Legge sulle locazioni (legge n. 431/1998), i nuovi tipi di contratto, i diritti e i doveri che essi stabiliscono per ciascun contraente (proprietario e inquilino). L intento è quello di fornire una corretta informazione a chi cerca un abitazione da prendere in affitto e a chi intende dare in affitto una casa di proprietà. Le novità riguardano anche coloro che hanno stipulato un contratto prima dell entrata in vigore della nuova Legge sulle locazioni. Per questo motivo si parlerà anche dell Equo canone e dei Patti in deroga. Al fine di far conoscere in concreto le varie tipologie contrattuali disponibili, all opuscolo sono allegati, nella parte conclusiva, i facsimile dei nuovi contratti. 4

5 1. CHE COS E LA LOCAZIONE La locazione è il contratto con cui una parte (locatore) concede ad un altra (locatario) il godimento di una cosa mobile o immobile per un certo tempo dietro un corrispettivo determinato (canone). Nel linguaggio comune il contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo è impropriamente detto affitto, mentre è detto inquilino colui che abita la casa di altri. A seconda dell uso dell immobile è possibile distinguere due tipi di locazione: locazione ad uso abitativo locazione ad uso diverso, vale a dire riguardante attività commerciali ed altro (negozi, uffici, studi professionali, ecc ). La nostra attenzione è rivolta esclusivamente alla locazione ad uso abitativo. La nuova legge sulla locazione (legge n. 431/1998) prevede due principali forme di contratto ad uso abitativo: il contratto libero il contratto concordato. Il contratto transitorio è una forma di contratto concordato che viene applicata agli affitti di breve durata. LOCAZIONE Uso Abitativo Uso Commerciale Contratto Libero Contratto Concordato Contratto Transitorio 5

6 SCHEMA DI SINTESI DEI CONTRATTI (LEGGE N. 431/1998) TIPO DI CONTRATTO CONTRATTO LIBERO CONTRATTO CONCORDATO CONTRATTO TRANSITORIO AMBITO DI APPLICABILITA TUTTO IL TERRITORIO ITALIANO TUTTO IL TERRITORIO ITALIANO TUTTO IL TERRITORIO ITALIANO CANONE LIBERO CONCORDATO CONCORDATO DURATA 4 ANNI + 4 (minimo) 3 ANNI + 2 (minimo) DA 1 A 18 MESI DISDETTA SI SI SI FACSIMILE DI CONTRATTO PAG. 21 PAG. 25 PAG. 29 VERBALE DI CONSEGNA FACOLTATIVO OBBLIGATORIO OBBLIGATORIO FACOLTA DI SUBAFFITTO SI salvo espresso divieto contrattuale NO NO REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO OBBLIGATORIA OBBLIGATORIA OBBLIGATORIA ad esclusione dei contratti con durata fino a 30 gg. 6

7 1.1. IL CONTRATTO LIBERO (Legge n. 431/1998 art. 2 comma 1) Il contratto libero è applicabile ovunque, ovvero anche laddove non sono stati firmati accordi tra le associazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Il canone è libero e lasciato alla trattativa tra inquilino e proprietario. La durata del contratto è stabilita: minimo quattro anni con proroga automatica per altri quattro, a meno che il proprietario non dia motivata disdetta alla fine del primo quadriennio. In quest ultimo caso, egli è tenuto a comunicare la disdetta all inquilino con un preavviso di almeno sei mesi da effettuare con raccomandata a/r. La legge stabilisce i motivi per cui il proprietario può rifiutarsi di rinnovare il contratto: a) quando intende destinare l immobile a sé, al coniuge, ai genitori, ai figli o ai parenti entro il secondo grado (nipoti, fratelli); b) quando intende destinare l immobile ad attività che abbiano finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, purché offra all inquilino un altra abitazione idonea (questa ipotesi si verifica nel caso in cui il proprietario sia una persona giuridica); c) quando l inquilino ha la disponibilità di un altro alloggio idoneo nello stesso Comune; d) quando l immobile fa parte di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o che necessita di lavori indispensabili e la presenza dell inquilino è di ostacolo ai lavori; e) quando l immobile si trova in uno stabile di cui è prevista l integrale ristrutturazione o la demolizione o la trasformazione per realizzare nuove costruzioni o, se si tratta di immobile sito all ultimo piano, quando il proprietario intende costruire un piano superiore e per questo motivo è indispensabile lo sgombero dell immobile stesso; f) quando l inquilino non occupa l alloggio con continuità senza giustificato motivo; g) quando il proprietario intende vendere l immobile e non è proprietario di altre case oltre alla propria abitazione. In questo caso, deve preferire l inquilino che occupa l alloggio rispetto ad altri soggetti interessati all acquisto della casa. L inquilino può chiedere in qualsiasi momento la disdetta del contratto, con un preavviso di almeno sei mesi, da effettuare con raccomandata a/r. Il proprietario è tenuto a registrare il contratto all Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla firma e deve darne comunicazione al Commissariato di Polizia entro 48 ore. E possibile subaffittare l abitazione se il contratto non lo vieta espressamente. Per la definizione del contratto è obbligatorio utilizzare il facsimile del contratto libero allegato a pag

8 1.2. IL CONTRATTO CONCORDATO (Legge n. 431/1998 art. 2 comma 5) Il contratto concordato è utilizzabile in tutti i Comuni italiani. Il canone non è libero, ma concordato entro i limiti stabiliti in tale Accordo, in base alla zona in cui è situato l immobile (centro storico, periferia) e alle sue caratteristiche (stato di manutenzione, presenza di posto auto, giardino, ascensore, riscaldamento autonomo ). Se l Accordo manca, si fa riferimento all Accordo esistente nel Comune più vicino demograficamente omogeneo. È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato, nonché ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla legge. La durata minima è di tre anni con rinnovo automatico per altri due. Il proprietario può dare disdetta alla fine del triennio solo nei seguenti casi, espressamente stabiliti dalla legge: a) quando intende destinare l immobile a sé, al coniuge, ai genitori, ai figli o ai parenti entro il secondo grado (nipoti, fratelli); b) quando intende destinare l immobile ad attività che abbiano finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, purché offra all inquilino un altra abitazione idonea di cui abbia la disponibilità (questa ipotesi si verifica nel caso in cui il proprietario sia una persona giuridica); c) quando l inquilino ha la disponibilità di un altro alloggio idoneo nello stesso Comune; d) quando l immobile fa parte di un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o che necessita di lavori indispensabili e la presenza dell inquilino è di ostacolo ai lavori; e) quando l immobile si trova in uno stabile di cui è prevista l integrale ristrutturazione o la demolizione o la trasformazione per realizzare nuove costruzioni o, se si tratta di immobile sito all ultimo piano, quando il proprietario intende costruire un piano superiore e per questo motivo è indispensabile lo sgombero dell immobile stesso; f) quando l inquilino non occupa l alloggio con continuità senza giustificato motivo; g) quando il proprietario intende vendere l immobile e non è proprietario di altre case oltre alla propria abitazione. In questo caso, deve preferire l inquilino che occupa l alloggio rispetto ad altri soggetti interessati all acquisto della casa. Se il proprietario vuole dare disdetta, deve comunicarlo all inquilino sei mesi prima della scadenza del triennio, con raccomandata a/r. L inquilino ha facoltà di recesso dal contratto per gravi motivi. All atto della consegna, lo stato di conservazione dell immobile deve essere descritto in un verbale (per maggiori informazioni si rimanda al capitolo 3.4. Il verbale di consegna ). 8

9 I contratti concordati prevedono incentivazioni fiscali sia per il proprietario che per l inquilino (es. riduzione Irpef, sconto sull imposta di registro, ), sfruttabili solo nei Comuni ad alta tensione abitativa (tra i quali rientra anche Lucca). Nella realtà ci sono tre conseguenze: 1) nei Comuni ad alta tensione abitativa dove sono stati già conclusi accordi, non cambia nulla (tra questi rientra anche Lucca che ha il suo Accordo Territoriale); 2) nei Comuni ad alta tensione abitativa in cui non sono mai stati conclusi accordi territoriali, diventa possibile stipulare locazioni di 3 anni + 2, riferendosi all accordo del Comune omogeneo più vicino ; i proprietari hanno diritto agli sconti fiscali; 3) nei Comuni non ad alta tensione abitativa, si potranno sottoscrivere contratti di locazione di 3 anni + 2 (anziché 4 + 4), ma i proprietari non godranno di agevolazioni Irpef e di registro. Per la definizione del contratto è obbligatorio utilizzare il facsimile del contratto concordato allegato a pag IL CONTRATTO TRANSITORIO (Legge n. 431/1998 art. 5 comma 1) Il contratto transitorio è una forma di contratto concordato ed è utilizzabile in tutti i Comuni italiani. Il canone del contratto transitorio, così come quello del contratto concordato, non è libero, ma deve essere calcolato sulla base delle indicazioni contenute nell Accordo Territoriale. Il contratto transitorio può avere la durata minima di un mese e massima di diciotto mesi. L inquilino ha facoltà di recesso dal contratto per gravi motivi. All atto della consegna, lo stato di conservazione dell immobile deve essere descritto in un verbale (per maggiori informazioni si rimanda al capitolo 3.4. Il verbale di consegna ). Ogni contratto deve precisare quali sono le esigenze che legittimano l utilizzo transitorio, in particolare: le esigenze transitorie dei proprietari, confermate tramite una lettera inviata all inquilino prima della fine del contratto ed elencate nell Accordo Territoriale per la città di Lucca, possono essere: 1) volontà di destinare l immobile entro 18 mesi ad abitazione propria o dei figli o dei genitori per i seguenti motivi: trasferimento temporaneo dalla sede di lavoro, matrimonio dei figli, rientro dall estero, ragioni di studio, cessazione del rapporto di lavoro che comporti il rilascio dell alloggio di servizio, altre esigenze espressamente indicate nel contratto; 2) volontà di destinare l immobile ad uso abitativo/commerciale/professionale a sé, ai genitori, al coniuge, ai figli, ai parenti entro il secondo grado (nipoti, fratelli); 3) volontà di destinare l immobile all esercizio di attività con finalità sociali, assistenziali, culturali, cooperative, di culto; 9

10 4) disponibilità da parte dell inquilino di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune. le esigenze dell inquilino possono essere: 1) motivi di lavoro 2) motivi di studio non universitario 3) qualsiasi altra esigenza espressamente indicata nel contratto e collegata ad un evento e ad una data certi. È esclusa la possibilità di subaffitto. Per la definizione del contratto è obbligatorio utilizzare il facsimile del contratto transitorio allegato a pag COSA E RIMASTO DEI VECCHI CONTRATTI 2.1. L EQUO CANONE I contratti a equo canone già stipulati al momento dell entrata in vigore della nuova Legge sulle locazioni (Legge del 30/12/1998 n. 431) continuano ad essere validi fino alla scadenza contrattuale e per essi valgono le regole precedenti alla nuova normativa. La maggior parte della Legge sull equo canone (n. 392/1978) è stata abrogata. Alcuni articoli, invece, sono rimasti in vigore e disciplinano in parte anche i nuovi contratti. Si tratta di norme che regolano: - il subaffitto - la registrazione del contratto - gli oneri accessori (aggiornato con D.M. n. 431 del 05/03/1999) - l intervento dell inquilino all assemblea condominiale - le modalità per il rilascio dell alloggio. La Legge sull equo canone disciplina i nuovi contratti anche per quanto riguarda i seguenti aspetti: - norme di recesso (art. 4) - decesso dell inquilino intestatario del contratto: all inquilino succedono il coniuge, il convivente more uxorio, gli eredi, i parenti e gli affini con lui abitualmente conviventi. Il coniuge separato succede nel contratto se così è stato deciso dal Giudice o consensualmente (art. 6) - vendita della casa: il contratto non può sciogliersi ed il nuovo proprietario succede al vecchio nel contratto (art. 7) - deposito cauzionale: l inquilino deve versarlo al proprietario, l importo del deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità (art. 11) - morosità dell inquilino nel pagamento dei canoni o degli oneri accessori: può essere sanata in Giudizio non più di tre volte nel corso del quadriennio del contratto 10

11 o, al massimo, quattro, se si riscontra che l inquilino versa in precarie condizioni economiche o sociali (art. 55) - uso dell immobile: se l inquilino adibisce l immobile ad un uso diverso da quello pattuito (ad esempio, anziché destinare l immobile ad abitazione, come era previsto nel contratto, lo adibisce a sede di una società commerciale), il proprietario può richiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ne ha avuto conoscenza. Se, invece, nei tre mesi non chiede la risoluzione del contratto, si applica il regime giuridico corrispondente all uso effettivo dell immobile (art. 80). Per i contratti in corso stipulati a equo canone valgono le vecchie regole per la disdetta. Se un contratto ad uso abitativo non viene disdettato nei tempi previsti, si rinnova automaticamente. L inquilino può recedere dal contratto per gravi motivi, sia di carattere soggettivo (esigenze familiari o di carriera) sia di carattere oggettivo (ad esempio attinenti alla non idoneità dell alloggio), ma comunque imprevisti o estranei alla volontà dell inquilino I PATTI IN DEROGA Anche per i contratti stipulati a suo tempo con patto in deroga, ovvero con le norme contenute nella ormai abrogata Legge n. 359/1992, continuano a valere le vecchie regole fino alla scadenza del contratto e su eventuale rinnovo. Il canone rimane quello stabilito a suo tempo nella libera trattativa fra le parti, salvo l aggiornamento annuale sulla base della variazione del costo della vita accertata dall Istat. L eventuale disdetta deve essere comunicata con raccomandata a/r almeno un anno prima della scadenza del contratto, nel caso di patto in deroga alla prima scadenza, e almeno sei mesi prima del termine, nel caso di patto in deroga alla seconda scadenza. In mancanza di disdetta, il contratto si rinnova automaticamente per altri quattro anni e, nel caso di patto in deroga alla seconda scadenza, il contratto entra nel regime della nuova legge (n. 431/1998) con durata di quattro anni più quattro. Sono da ritenersi nulli i contratti a cui si aggiungono pagamenti in nero. L inquilino può recedere dal contratto per gravi motivi, sia di carattere soggettivo (esigenze familiari o di carriera) sia di carattere oggettivo (ad esempio attinenti alla non idoneità dell alloggio), ma comunque imprevisti o estranei alla volontà dell inquilino. 11

12 3. COSA SI DEVE FARE DOPO LA FIRMA DEL CONTRATTO DIRITTI E DOVERI DEL PROPRIETARIO E DELL INQUILINO PROPRIETARIO INQUILINO COMPENSO DEL MEDIATORE SI SI IMPOSTA DI REGISTRO SI SI VERBALE DI CONSEGNA SI SI MANUTENZIONE ORDINARIA NO SI MANUTENZIONE STRAORDINARIA SI NO DISDETTA SI SI ICI SI NO TARSU NO SI IRPEF SI NO SPESE CONDOMINIALI SI SI 12

13 3.1. INTRODUZIONE Dopo aver scelto e firmato il contratto di locazione, occorre effettuare una serie di operazioni affinché l atto si perfezioni e tutto vada a buon fine. Alcune operazioni sono obbligatorie, altre facoltative. Per i contratti superiori a trenta giorni: il proprietario deve: provvedere ad effettuare la registrazione e la denuncia di locazione presso il competente Commissariato di Polizia entro 48 ore dall insediamento dell inquilino, in base a quanto previsto dalla legge n. 59/1978 sull antiterrorismo. l inquilino deve: o acquisire ogni prova documentale che dimostri che effettivamente abita l immobile (ad esempio, la documentazione anagrafica, l attestato di lavoro, il permesso di soggiorno, ); o contattare gli Uffici competenti per il pagamento dell imposta sui rifiuti (TIA); l inquilino dovrebbe: intestarsi tutte le utenze domestiche, ovvero luce, gas, acqua, telefono. In questo modo l inquilino potrà provvedere a saldare le bollette direttamente agli enti erogatori, senza bisogno di rivolgersi al proprietario IL COMPENSO DEI MEDIATORI Anche per gli affitti è possibile avvalersi di mediatori, agenzie immobiliari, che per il lavoro svolto, hanno diritto ad una provvigione (legge n. 39/1989), calcolata secondo tre criteri diversi, ognuno lecito: 1) una mensilità del canone di affitto (che si riduce alla metà, se il contratto è di durata pari o inferiore a sei mesi); 2) il 5% del canone annuo di locazione (che rappresenta il sistema ufficiale, raccomandato dalla Camera di Commercio); 3) una somma diversa stabilita in precedenza con atto sottoscritto dalle parti. Il mediatore ha diritto di ricevere la provvigione sia dal venditore che dal compratore in base all art del Codice civile. Tale diritto si prescrive in un anno dalla data di conclusione dell affare. Nei casi di controversia, se non è presente alcun accordo scritto, il Giudice tenderà ad applicare il sistema del 5%. 13

14 Il diritto alla provvigione si applica anche se il mediatore non ha assistito le parti in tutte le fasi della trattativa, ma le ha semplicemente messe in contatto. Se inquilino e proprietario non desiderano affidarsi ad un unica agenzia, devono evitare di firmare impegni di esclusiva che limiterebbero la ricerca di soluzioni in maniera autonoma. L art del Codice civile consente alla parte di affiancare ad un mediatore altri soggetti con il medesimo incarico. In questo caso, a ciascuno di essi spetta una quota della provvigione LA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO La registrazione è obbligatoria per tutti i contratti (legge n. 449/1997, art. 21 comma 18 e 19), indipendentemente dall ammontare del canone. Unica eccezione è rappresentata dai contratti con durata fino a trenta giorni. La registrazione deve essere effettuata: entro trenta giorni dalla firma del contratto. In caso di registrazione effettuata in ritardo, le legge prevede il pagamento di una mora (somma di denaro dovuta per il ritardo nel compimento dell atto); in genere, dal proprietario presso qualsiasi Ufficio del Registro (Imposte dirette), previo pagamento del bollettino presso banche, esattorie o uffici 14

15 postali. La ricevuta del versamento sarà poi esibita all Ufficio del Registro insieme ai seguenti atti: 1) l originale e una copia del contratto; 2) il modello 69 compilato (facsimile allegato a pag. 33); 3) il modello A8 riepilogativo dei contratti che si presentano per la registrazione, disponibile presso l Ufficio del Registro. Solo a questo punto può dirsi concluso l iter della registrazione. Per quanto riguarda il versamento dell imposta di registro relativa alle annualità successive alla prima, entro trenta giorni dalla decorrenza annuale del contratto, gli interessati devono utilizzare l apposito modello F23 da pagare alla posta o in banca. L imposta deve essere pagata dalle parti contraenti in ugual misura (50% a testa). Il proprietario e l inquilino sono obbligati in solido al pagamento. Ciò significa che lo Stato può richiedere l intero importo dell imposta anche solo a uno degli interessati, il quale sarà obbligato a versarlo, salvo poi riottenere la metà dall altro IL VERBALE DI CONSEGNA Per assicurarsi che l inquilino riceva l immobile in buono stato e lo riconsegni nelle stesse condizioni, si può fare affidamento sui verbali di consegna e di riconsegna dell immobile, firmati contestualmente da proprietario e inquilino. 15

16 L inquilino è tenuto a pagare gli eventuali danni causati da cattiva manutenzione o da trascuratezza, ma non i normali deterioramenti dovuti all usura. Il verbale di consegna è obbligatorio negli affitti concordati. Anche prima della riforma il verbale di consegna era usato comunemente, soprattutto negli affitti di immobili arredati o per uso transitorio. In ogni caso, il verbale di consegna consente di mettere al riparo sia il proprietario sia l inquilino da inutili polemiche sullo stato di manutenzione. In caso di contestazioni, se il verbale non è stato redatto, si procederà ad accertare presuntivamente le condizioni originarie dell immobile. Al momento della scadenza del contratto, le parti possono redigere un nuovo verbale, quello di riconsegna, nel quale si descrive lo stato dell immobile dopo l uso da parte dell inquilino IL DEPOSITO CAUZIONALE Per garantire il proprietario circa il rispetto del contratto d affitto è stato previsto il deposito cauzionale (legge n. 392/1978 art. 11), ovvero un importo che l inquilino paga a inizio contratto e che recupererà alla scadenza con gli interessi legali, se le clausole del contratto sono state rispettate. La legge prevede che per i contratti di locazione il deposito cauzionale non sia superiore a tre mensilità. In genere, gli interessi legali sono corrisposti all inquilino alla fine del rapporto di locazione, insieme alla restituzione della cauzione. Tuttavia l inquilino può richiedere gli interessi di anno in anno. È buona regola per l inquilino acquisire la prova del pagamento della somma a deposito (attraverso le ricevute di versamento o di accrediti in banca, le matrici di assegni, ), così come le prove delle cifre sostenute per l affitto o per le spese condominiali. A meno che non ci siano danni, la restituzione del deposito cauzionale deve avvenire al momento del rilascio dell immobile IL PRIMO CANONE Anche se nessuna legge lo prevede, il canone relativo al primo mese si comincia a pagare all inizio della durata del contratto. 16

17 3.7. GLI OBBLIGHI Obblighi del proprietario sono: consegnare la casa eseguire le opere di straordinaria manutenzione. Obblighi dell inquilino sono: prendere in consegna l immobile utilizzare in modo corretto l immobile eseguire le opere di ordinaria manutenzione. Al proprietario è consentito di visitare l immobile almeno una volta l anno, previo accordo con l inquilino, e almeno una volta la settimana per due ore durante gli ultimi sei mesi di affitto, per facilitare la ricerca di nuovi inquilini LA DISDETTA NEI NUOVI CONTRATTI Come già accennato trattando del contratto libero (pag. 7) e del contratto concordato (pag. 8), l inquilino è libero di andarsene in qualunque momento, dando però almeno sei mesi di preavviso e precisando i gravi motivi che lo costringono alla disdetta (legge n. 431/1998 art. 3 comma 6). Anche il proprietario è tenuto a sei mesi di preavviso e può richiedere la disdetta solo se ricorrono determinate circostanze (legge n. 431/1998 art. 3). Le motivazioni codificate dalla legge sono le seguenti: 1) quando il proprietario intende destinare l immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado; 2) quando il proprietario è una società o un ente pubblico con finalità sociali, assistenziali, culturali, cooperative o di culto ed intende destinare l immobile all esercizio di queste attività; 3) quando l inquilino ha la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso Comune; 4) quando l immobile è compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o ne deve essere assicurata la stabilità, e la permanenza dell inquilino sia di ostacolo ai lavori; 5) quando l immobile si trova in uno stabile che si vuole ristrutturare o trasformare a norma di legge e la presenza dell inquilino sia di ingombro a tali opere; 6) quando l inquilino non occupa stabilmente l alloggio senza un motivo valido; 7) quando il proprietario intende vendere l immobile e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello adibito a propria abitazione. In questo caso l inquilino può esercitare il diritto di prelazione, per cui deve essere preferito rispetto ad altri eventuali acquirenti. Nei casi di disdetta per 17

18 motivi relativi alla ristrutturazione dell alloggio, è obbligatorio aver prima ottenuto il via libera dagli uffici urbanistici con apposita concessione o autorizzazione. Una volta ultimati i lavori, se il proprietario decide di immettere nuovamente l alloggio nel mercato dell affitto, l ultimo inquilino ha il diritto di prelazione. Se le esigenze dichiarate non si verificano entro un anno, l inquilino può chiedere come risarcimento almeno tre annualità di canone o, in alternativa, può pretendere il reintegro nell alloggio LA TASSAZIONE I nuovi contratti di affitto concordato prevedono alcune agevolazioni fiscali: detrazioni Irpef (distintamente sia per il proprietario che per l inquilino) riduzione dell imposta di registro agevolazioni per l Ici (per quanto riguarda Lucca, l aliquota agevolata Ici 2004 è pari all 1 ). La legge dispone, tuttavia, che i contratti in essere (equo canone, patti in deroga), anche da un punto di vista fiscale, continuino ad essere regolati dalle rispettive norme fino alla naturale scadenza. Per i contratti pluriennali di locazione e sublocazione, inquilino e proprietario devono versare l imposta di registro. Tale imposta ammonta al 2% dell importo dell affitto annuo (D.p.r. n. 131/1986 art. 17), è divisa in parti uguali tra i due contraenti e può essere corrisposta annualmente oppure liquidata in un unica soluzione al momento della registrazione del contratto (Legge n. 449/1997 art. 21 comma 18) COSA DEVE PAGARE IL PROPRIETARIO La tassazione dei redditi derivanti da immobili affittati è soggetta alle norme della imposizione progressiva: i redditi immobiliari si sommano agli altri redditi posseduti dal soggetto e concorrono ai diversi scaglioni d imposta. Dunque, il proprietario di una casa in affitto, posto che il reddito derivante dall immobile non sia per lui prevalente rispetto agli altri, paga le imposte sul reddito immobiliare secondo l aliquota marginale, in pratica la massima a lui spettante. A queste tasse si aggiunge la quota annuale dell imposta di registro (50% dell importo a carico del proprietario) e l Ici, che si calcola applicando all ammontare delle rendite risultanti in catasto alcuni moltiplicatori determinati e le aliquote che i Comuni hanno stabilito. Le detrazioni di imposta di legge o deliberate dal Comune valgono solo per l abitazione principale. 18

19 3.11. COSA DEVE PAGARE L INQUILINO L inquilino, a differenza del proprietario, non paga Irpef sulla casa e Ici, ma deve corrispondere la tassa smaltimento rifiuti (TIA), nonché l imposta di registro nella misura del 50 %, le imposte di bollo relative al contratto e di quietanza LE SPESE CONDOMINIALI Gli oneri accessori, ovvero tutte le spese ordinarie effettuate dai condomini per conservare e mantenere in funzione le parti comuni dell edificio, possono essere divisi in base alle tabelle millesimali che rispecchiano il valore della proprietà di ciascuno, in parti uguali o in base all uso dell oggetto. Nel caso in cui l inquilino non provveda al pagamento degli oneri accessori dovuti, la legge dispone che il proprietario possa chiedere la risoluzione del contratto (art codice civile) se l importo non pagato supera quello di due mensilità del canone. Il pagamento degli oneri accessori da parte dell inquilino deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. L inquilino ha la possibilità di prendere visione dei documenti giustificativi degli importi e dell elenco dettagliato delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione. Se l inquilino non riconsegna l immobile a contratto scaduto, non potrà avanzare pretese in caso di danni per omessa manutenzione e dovrà, invece, continuare a corrispondere il canone detto di occupazione. Il proprietario deve eseguire a sue spese tutte le riparazioni necessarie alla conservazione dell immobile. Inoltre, allo scopo di evitare gravi danni, si deve preoccupare delle opere di straordinaria manutenzione. Le opere di piccola manutenzione, invece, sono a carico dell inquilino (art codice civile). Per piccola manutenzione si intende quella dipendente da deterioramenti prodotti dall uso e non quella dipendente da vetustà o da caso fortuito, che sono, invece, di competenza del proprietario (art codice civile). Secondo l art. 9 (ancora in vigore) della legge sull equo canone, sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all ordinaria manutenzione dell ascensore, alla fornitura dell acqua, dell energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore. L espressione salvo patto contrario deve intendersi nel senso che sono consentite solo le pattuizioni più favorevoli all inquilino. 19

20 L inquilino ha diritto di voto, al posto del proprietario, nelle delibere di assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento d aria. Non ha, invece, diritto di voto, ma può intervenire, quando si discuta di modifiche degli altri servizi comuni. Per i contratti di locazione con durata minima di quattro anni più quattro, resta invariata la precedente disciplina degli oneri condominiali, quella cioè prevista dall art. 9 della legge n. 392/1978 e dal codice civile. Per i contratti concordati e fiscalmente agevolati della durata di tre anni più due, sono gli Accordi locali a stabilire le condizioni contrattuali e pertanto anche gli oneri accessori, comprese le altre problematiche riguardanti le spese condominiali. Per i vecchi contratti a patto in deroga o a equo canone ancora in vita, continuano a sussistere le condizioni dettate dalla legge n. 392/1978 artt. 9 e 10 e dal codice civile. 20

21 ALLEGATI: CONTRATTI-TIPO A) IL CONTRATTO LIBERO CONTRATTO AD USO ABITATIVO A CANONE LIBERO E DI DURATA DI 4 ANNI PIÙ 4 DI RINNOVO, CONCORDATO TRA CONFEDILIZIA E SUNIA-SICET-UNIAT, AI SENSI DELL ART. 2 COMMA 1 DELLA LEGGE 09/12/1998 N.431 (CON ESCLUSIONE DELLE FATTISPECIE DI CUI ALL ART. 1 COMMI 2 E 3 STESSA LEGGE). Il Sig./La Sig.ra/La Soc. di seguito denominato/a locatore (assistito/a dall Associazione Territoriale della Confedilizia di in persona di ) CONCEDE IN LOCAZIONE al Sig./alla Sig.ra di seguito denominato/a conduttore identificato/a mediante (assistito/a dal Sindacato in persona di ) che accetta, per sé e per i suoi aventi causa, l unità immobiliare posta in via n. piano scala int. composto di n. vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ) non ammobiliato/ammobiliato, come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti. TABELLE MILLESIMALI Proprietà Riscaldamento Acqua Altre COMUNICAZIONE ex art. 8 comma 3 D.L. 11/07/1992 n. 333 (convertito in Legge 08/08/1992 n.359) CODICE FISCALE del locatore ESTREMI CATASTALI IDENTIFICATIVI DELL UNITA IMMOBILIARE DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni: 1) Il contratto è stipulato per la durata di anni dal al e si intenderà rinnovato per altri 4 anni nell ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto motivata ai sensi dell art. 3 comma 1 della legge 09/12/1998 n.431 da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata contenente la specificazione del motivo invocato almeno 6 mesi prima della scadenza. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di 12 mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a 36 mensilità dell ultimo canone di locazione percepito. 2) Al termine dell eventuale periodo di rinnovo del contratto ciascuna delle parti avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni oppure per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare alla controparte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata entro 60 giorni dalla data di ricevimento di tale raccomandata. In mancanza di risposta ovvero di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della suddetta comunicazione il contratto si rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni. 21

22 3) Il conduttore ha facoltà di recedere per giustificati motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima. 4) L immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi:. Per la successione del contratto si applica l art. 6 della legge 27/07/1978 n. 392 nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale 07/04/1988 n ) Il conduttore potrà/non potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l unità immobiliare, pena le risoluzione di diritto del contratto. Ove il consenso di cui sopra sia dato, al conduttore (che dovrà darne adeguata comunicazione al locatore) farà carico ogni obbligo stabilito dall art. 12D.L. 21/03/1978 n. 59 (convertito dalla legge 18/05/1978 n. 191) e, in caso di subconduttore o comodatario che sia cittadino extracomunitario, dall art.7 del D.L.vo 25/07/1998 n Lo stesso conduttore dovrà trasmettere al locatore, con lettera raccomandata, copia del contratto di sublocazione o di comodato intervenuto. 6) Il canone annuo di locazione avendo le parti tenute presenti le condizioni oggettive dell immobile anche sopra descritte e ben note, e la sua ubicazione è convenuto in che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario ovvero in numero rate eguali anticipate di ciascuna, scadenti il.il canone non sarà/sarà aggiornato ogni anno nella misura del 75% della variazione assoluta in aumento dell indice dei prezzi al consumo accertata dall Istat per le famiglie degli operai e degli impiegati, verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente contratto, a richiesta del locatore. 7) Il pagamento del canone o di quant altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata de canone (nonché di quant altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 della legge 27 luglio 1978 n ) Il conduttore dovrà consentire l accesso all unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano motivandola ragione. 9) Il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata adatta all uso convenuto e così di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi dal quel momento della medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l ha ricevuta salvo il deperimento d uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile esistente accusando in tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell assemblea dei condomini. E in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti e tenere comportamenti che possono recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell immobile, di quanto segue: 10) Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati e alla loro destinazione o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. 11) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo, nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi. 12) A garanzia delle obbligazioni che assume con il presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di pari a 22

23 mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale, come sopra costituito, sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell unità immobiliare e dell osservanza di ogni obbligazione contrattuale. In caso di costituzione del Fondo depositi cauzionali da parte di Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat, il locatore deciderà se avvalersi del Fondo medesimo, secondo le modalità che saranno stabilite. Altre forme di garanzia:. 13) Per gli oneri accessori le parti faranno applicazione della Tabella oneri accessori Confedilizia/Sunia-Sicet-Uniat registrata il 28/01/1999 a Roma, che le stesse parti dichiarano di aver letta e di ben conoscere. In ogni caso, sono interamente a carico del conduttore le spese in quanto esistenti relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla ordinaria manutenzione dell ascensore, alla fornitura dell acqua nonché dell energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del conduttore nella misura del 90%. Il pagamento di quanto sopra deve avvenire in sede di consuntivo entro 2 mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere l indicazione specifica delle spese anzidette e dei criteri di ripartizione. Ha, inoltre, diritto di prendere visione presso il locatore (o presso il suo amministratore o l amministratore condominiale ove esistente), anche tramite le organizzazioni sindacali Sunia-Sicet-Uniat, dei documenti giustificativi delle spese effettuate. Con il pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore verserà una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal consuntivo dell anno precedente. 14) Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell unità immobiliare locatagli, nelle delibere dell assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull assemblea dei condomini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori. 15) Il conduttore in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata si obbliga a servirsi esclusivamente dell impianto relativo, restando sin d ora il locatore in caso di inosservanza autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla potrà pretendere a qualsiasi titolo. 16) Nel caso in cui il locatore intendesse vendere la casa locata, il conduttore dovrà consentire la visita all unità immobiliare una volta alla settimana e per almeno due ore, con l esclusione dei giorni festivi, oppure con le seguenti modalità:. 17) Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nella vendita, da esercitarsi secondo l art. 38 e 39 della legge 27/07/1978 n ) Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nel caso di nuova locazione alla scadenza del contratto, da esercitarsi secondo l art. 40 della legge 27/07/1978 n ) Le spese di bollo per il presente contratto e per le ricevute conseguenti sono a carico del conduttore. Il locatore provvederà alla registrazione del contratto,dandone notizia al conduttore. Questi corrisponderà la quota di sua spettanza,pari alla metà.le parti potranno delegare per la registrazione del contratto una delle organizzazioni che hanno prestato assistenza per la stipula del presente contratto. 20) A tutti gli effetti del presente contratto, compresa la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non gli 23

24 occupi o comunque detenga, presso l ufficio di segreteria del Comune ove è situato l immobile locato. 21) Qualunque modifica al presente contratto non può avere luogo e non può essere provata se non mediante atto scritto. 22) Il locatore ed il conduttore si autorizzano reciprocamente a comunicare a terzi i propri dati personali in relazione ad adempimenti connessi con il rapporto di locazione (legge 31/12/1996, n.675). 23) Per quanto non previsto dal presente contratto, le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del codice civile, della legge 27/07/1978 n.392, della legge 09/12/1998 n. 431 e, comunque, alle norme vigenti ed agli usi locali. 24) Le parti di comune accordo potranno adire per ogni controversia che dovesse sorgere in merito all interpretazione e all esecuzione del presente contratto la Commissione di Conciliazione stragiudiziale, paritetica, istituita tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat. 25) Altre pattuizioni:. Letto, approvato e sottoscritto, lì. Il locatore. Il conduttore. A mente dell art comma 2 del codice civile, le parti specificatamente approvano i patti di cui ai punti 1), 2), 3), 5), 7), 10), 11), 12), 13), 16), 21),22) e 25). Il locatore. Il conduttore. Parte facoltativa Sottoscrivono in segno della prestata assistenza Associazione territoriale della Confedilizia Sunia-Sicet-Uniat 24

25 B) IL CONTRATTO CONCORDATO CONTRATTO AD USO ABITATIVO A CANONE LIBERO E DI DURATA DI 3 ANNI PIÙ 2 DI RINNOVO CONCORDATO AI SENSI DELL ART. 2 COMMA 3 DELLA LEGGE 09/12/1998 N.431, E DELL ART. 1 COMMA 8 DEL DECRETO MIN. LL. PP. 5 MARZO Il Sig./La Sig.ra/La Soc. di seguito denominato/a locatore (assistito/a da di in persona di ) CONCEDE IN LOCAZIONE al Sig./alla Sig.ra di seguito denominato/a conduttore identificato/a mediante (assistito/a da in persona di ) che accetta, per sé e per i suoi aventi causa, l unità immobiliare posta in via n. piano scala int. composto di n. vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti elementi accessori (cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ) non ammobiliato/ammobiliato, come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti. TABELLE MILLESIMALI Proprietà Riscaldamento Acqua Altre COMUNICAZIONE ex art. 8 comma 3 D.L. 11/07/1992 n. 333 (convertito in Legge 08/08/1992 n.359) CODICE FISCALE del locatore ESTREMI CATASTALI IDENTIFICATIVI DELL UNITA IMMOBILIARE DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni: 1) Il contratto è stipulato per la durata di anni dal e alla prima scadenza, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo e senza che sia necessaria disdetta per finita locazione, il contratto è prorogato di diritto per due anni, fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire gli immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all art. 3 della legge 431/1998, ovvero vendere l immobile alle condizioni e con le modalità di cui all art. 3. alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca nel termine di 12 mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità agli usi per i quali ha esercitati la facoltà di disdetta, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al rapporto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a 36 mensilità dell ultimo canone di locazione percepito. 2) Il conduttore ha facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima. 3) L immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione principale del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi:. Per la successione del contratto si applica l art. 6 della legge 27/07/1978 n. 392 nel testo vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale 07/04/1988 n

26 4) Il canone annuo di locazione, secondo quanto stabilito dall accordo definito tra e depositato in data presso il Comune di è convenuto in euro, che il conduttore si obbliga a corrispondere nel domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario ovvero in n. rate eguali anticipate di euro ciascuna scadenti il.tale canone è stato determinato dalle parti sulla base dei seguenti criteri e parametri: secondo quanto stabilito dall art. dell Accordo territoriale per il Comune di Lucca il canone sarà aggiornato annualmente in misura non superiore al 75% della variazione del costo della vita accertato dall Istat. Detto aggiornamento sarà applicato sulle variazioni del costo della vita eccedenti il 2%. A partire dall eventuale inizio del quarto anno di locazione, l aggiornamento si applicherà in misura pari al 75% dell intera variazione dell indice del costo della vita,accertato dall Istat e verificatasi nell anno precedente. 5) Il pagamento del canone o di quant altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento per qualunque causa anche di una sola rata del canone (nonché di quant altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore, fatto salvo quanto previsto dagli artt. 5 e 55 L. 27/07/1978 n ) Il conduttore dovrà consentire l accesso all unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano motivandola ragione. 7) Il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata adatta all uso convenuto e così di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi dal quel momento della medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l ha ricevuta salvo il deperimento d uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile esistente accusando in tal caso ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto, così come si impegna ad osservare le deliberazioni dell assemblea dei condomini. E in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti e tenere comportamenti che possono recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato dell immobile, di quanto segue:. Ovvero come da allegato verbale di consegna. 8) Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati e alla loro destinazione o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore. 9) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo, nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi. 10) A garanzia delle obbligazioni che assume con il presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di pari a mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale, come sopra costituito, sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell unità immobiliare e dell osservanza di ogni obbligazione contrattuale. In caso di costituzione del Fondo depositi cauzionali da parte di Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat, il locatore deciderà se avvalersi del Fondo medesimo, secondo le modalità che saranno stabilite. Altre forme di garanzia:. 11) Per gli oneri accessori le parti fanno riferimento agli artt. 9 e 10 legge n. 392/1978 e agli Accordi specifici definiti dalle Associazioni di categoria. In ogni caso, sono interamente a carico del conduttore le spese in quanto esistenti relative al servizio di pulizia, al funzionamento e alla ordinaria manutenzione dell ascensore, alla fornitura dell acqua nonché dell energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria, ove istituito, saranno a carico del conduttore nella misura del 90%. Il pagamento di quanto sopra deve avvenire in sede di 26