AEDES S.P.A. Relazione semestrale al 30 giugno 2003

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1 AEDES S.P.A. Relazione semestrale al 30 giugno 2003 AEDES S.p.A. Via Monte di Pietà, MILANO TEL: FAX: Cap.Soc. sottoscritto e versato Euro ,46 R.E.A. Milano N Registro delle Imprese di Milano e C.F P.IVA n

2 I N D I C E 1. OVERVIEW 1.1 Cariche sociali Struttura del Gruppo Principali dati economici, finanziari, patrimoniali del Gruppo 6 2. RELAZIONE SULLA GESTIONE 2.1 Informazioni generali Il mercato immobiliare Il portafoglio immobiliare Eventi di rilievo del semestre Risultati economici Risultati patrimoniali Risultati finanziari Rapporti con entità correlate Fatti di rilievo intervenuti dopo la fine del semestre Attività di ricerca e sviluppo Prevedibile evoluzione dell attività Assetto azionario di riferimento PROSPETTI CONTABILI E NOTA INTEGRATIVA DEL GRUPPO AEDES 3.1 Stato patrimoniale Conto economico Forma e contenuti dei prospetti contabili consolidati Criteri di valutazione Area di consolidamento Nota integrativa dello stato patrimoniale Nota integrativa del conto economico Altre informazioni PROSPETTI CONTABILI DI AEDES SPA 4.1 Stato patrimoniale Conto economico RELAZIONE DELLA SOCIETA DI REVISIONE 51 2

3 1. OVERVIEW 1.1 Cariche sociali Consiglio di Amministrazione Presidente Alfio Noto (1) Vice Presidente Carlo Garavaglia (1) (3) Amministratore Delegato Luca Castelli (1) Consiglieri Cesare Frugola (3) Tommaso Cartone Maurizio Dallocchio Franco Girard (2) Emilio Ettore Gnech (2) Thomas Kabisch Pio Giovanni Scarsi (1) (2) Massimo Segre Frank Rainer Vaessen (1) (3) (1) Membri del Comitato Esecutivo (2) Membri del Comitato di Controllo Interno (3) Membri del Comitato per le Remunerazioni Collegio Sindacale Presidente Sindaco effettivo Sindaco effettivo Angelo Fornasari Giuseppe Bonardi Giovanni Rovetta Sindaco supplente Sindaco supplente Sindaco supplente Marco Sguazzini Visconti Giuseppe Levi Oreste Bellet Società di Revisione PricewaterhouseCoopers S.p.A. 3

4 1.2 Struttura del Gruppo L espansione societaria del Gruppo è proseguita anche nei primi sei mesi del 2003 per procedere all acquisizione di importanti patrimoni immobiliari. Riportiamo nella pagina seguente la struttura del Gruppo, elaborata nell ottica di aggregare le diverse società secondo una logica di business. 4

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6 1.3 Principali dati economici, patrimoniali e finanziari del Gruppo Il risultato ante imposte del primo semestre 2003 è stato negativo per migliaia di Euro, rispetto ad un utile di migliaia di Euro del primo semestre Peraltro il positivo risultato operativo realizzato nel primo semestre 2003 è stato pari a migliaia di Euro con un incremento di migliaia di Euro rispetto all analogo dato di migliaia di Euro al 30 giugno Il risultato operativo è stato penalizzato dall iscrizione tra le componenti finanziarie di un accantonamento di migliaia di Euro su strumenti derivati originariamente posti in essere a fronte di operazioni di copertura del rischio di tasso di interesse. Tale accantonamento è stato effettuato in aderenza alla raccomandazione Consob /2001, che fa riferimento al principio contabile IAS 39. Tuttavia, ad avviso degli Amministratori, tale trattamento contabile di estrema prudenza potrebbe portare, se non adeguatamente spiegato, ad una distorsione del quadro fedele (che la normativa prioritariamente richiede) della situazione economica e finanziaria del Gruppo. Occorre infatti tener presente che tale accantonamento è conseguenza della attuale (e periodica) valutazione di mercato di uno strumento derivato, ora ritenuto non di copertura in base ai citati criteri IAS, che rappresenta un differenziale su andamenti previsionali dei tassi di interesse per i prossimi 13 anni; peraltro tale differenziale è soggetto a periodica valutazione variabile nel tempo; ha natura prettamente contabile e sarà rilasciato in relazione alla durata del contratto di finanziamento. I principali dati economici, patrimoniali e finanziari al 30 giugno 2003 possono essere così riassunti e comparati con quelli relativi ai periodi precedenti. 30/06/ /06/ /12/2002 Valore della produzione Risultato operativo Risultato ante imposte (6.081) Patrimonio netto Posizione finanziaria netta ( ) ( ) ( ) Autofinanziamento gestionale (risultato del periodo + ammortamenti e svalutazioni + variazioni fondi) Numero dipendenti Il valore della produzione del primo semestre 2003 è cresciuto del 32,6% rispetto al corrispondente periodo dello scorso anno, passando da migliaia di Euro del primo semestre 2002 a migliaia di Euro del 30 giugno Tale incremento è dovuto ai maggiori ricavi per affitti e riaddebiti a conduttori, legati all aumento del patrimonio immobiliare. Il risultato operativo al 30 giugno 2003, pari a migliaia di Euro, è cresciuto di oltre il 50% rispetto al primo semestre 2002 con un incidenza sul valore della produzione superiore al 40%, che rappresenta uno dei migliori livelli di redditività nel settore immobiliare. Il risultato ante imposte del primo semestre 2003 evidenzia una perdita per migliaia di Euro (utile per migliaia di Euro al 30 giugno 2002), dopo aver rilevato oneri finanziari netti per migliaia di Euro (9.542 migliaia al 30 giugno 2002), rettifiche di valore e oneri straordinari netti per 220 migliaia di euro (975 migliaia di Euro al 30 giugno 2002). L incremento degli oneri finanziari netti, di migliaia di Euro, è dovuto all accantonamento sui derivati non di copertura già commentato in precedenza, alla crescita 6

7 dell indebitamento conseguente alla significativa attività d investimento, nonché all ampliamento dell area di consolidamento. Il decremento del patrimonio netto, pari a migliaia di Euro, è imputabile alla distribuzione del dividendo 2002, pari a migliaia di Euro, alla variazione positiva del patrimonio netto di terzi per migliaia di Euro, nonché al risultato del periodo. La posizione finanziaria netta debitoria è passata da migliaia di Euro di fine dicembre 2002 a migliaia di Euro del 30 giugno 2003, per effetto della consistente crescita del patrimonio immobiliare. L incremento dell autofinanziamento gestionale rispetto al 30 giugno 2002 è dovuto, essenzialmente, alla quota di accantonamenti prudenziali su strumenti derivati di natura non monetaria e all incremento della voce ammortamenti e svalutazioni. L organico del Gruppo è aumentato di 18 unità per l allargamento del perimetro di consolidamento e il rafforzamento della struttura della Capogruppo a sostegno dell intensa attività di espansione. 7

8 2. Relazione sulla Gestione 2.1 Informazioni generali La relazione semestrale e i prospetti contabili consolidati sono stati redatti ai sensi dell art.82 della delibera Consob n del 14 maggio 1999 e successive modifiche. Dal momento che Aedes S.p.A. detiene partecipazioni di controllo ed è tenuta alla redazione del bilancio consolidato di Gruppo, la relazione semestrale è oggetto di revisione contabile limitata secondo i criteri raccomandati dalla Consob allegata al punto 5. Data la rilevanza delle partecipazioni di controllo rispetto ai valori della Capogruppo, le note esplicative, così come previsto dal regolamento sopra richiamato, sono riferite esclusivamente ai dati consolidati. I prospetti contabili della società Capogruppo Aedes S.p.A. sono riportati al punto 4. La relazione semestrale è stata redatta in migliaia di Euro. in base a quanto previsto dall art. 155 bis c.2, avvalendosi della facoltà prevista dall art.16, 3 comma del D.lgs.n.213/98. Come consentito dal D.lgs.n.213/98, i risultati del semestre sono stati elaborati senza considerare le imposte del periodo. Il patrimonio immobiliare del Gruppo e di conseguenza i ricavi sono stati realizzati esclusivamente sul territorio italiano. 2.2 Il mercato immobiliare Il mercato immobiliare continua a presentare nei primi 6 mesi del 2003 un andamento positivo, sospinto al rialzo dalla domanda di abitazioni da parte delle famiglie e dall interesse degli investitori istituzionali verso prodotti di elevato standard qualitativo. L investimento negli immobili è favorito da una serie di fattori che hanno continuato a caratterizzare l andamento macroeconomico del primo semestre 2003, in particolare:?? la discesa dei tassi di interesse che con la riduzione di mezzo punto base deciso dalla Bce nel corso dello scorso mese di giugno ha portato il tasso base di riferimento per l area Euro al 2%;?? l incertezza del mercato azionario e la caduta ai minimi storici dei rendimenti dei titoli di Stato. Gli immobili terziari Nelle due piazze principali di Roma e Milano nei primi sei mesi del 2003, la domanda di acquisto resta sostenuta, dopo un periodo di intensa crescita, con gli affitti che si sono stabilizzati sui livelli di picco raggiunti a fine A Roma in particolare, il settore pubblico ha sostenuto la domanda, a sostegno di un settore privato in rallentamento. Gli analisti attendono per i prossimi mesi, sia a Roma sia a Milano, una tenuta dei livelli di affitto per i prodotti di elevato standard qualitativo. La domanda di prodotti nuovi specialmente a Milano è attesa in crescita, considerando la rilevante richiesta di qualità e prestazioni che ha fatto il differenziale degli affitti tra la zone centrali e semi-periferiche. Gli immobili retail Nel corso del primo semestre 2003 i processi di trasformazione territoriale legati allo sviluppo della grande distribuzione sono ancora un fattore determinante. Le iniziative immobiliari in fase di realizzazione sono più di 30 in tutta Italia, con una logica commerciale sottostante che spazia dal centro commerciale più classico ai parchi commerciali ed ai factory outlet centers. Il sud d Italia presenta le potenzialità di sviluppo 8

9 più interessanti. I rendimenti, in media del 7% nel corso del 2002, sono rimasti stabili nei primi sei mesi del Il settore della logistica Il settore della logistica è interessato da notevoli segnali di cambiamento quali il coordinamento delle attività logistiche a livello europeo e mondiale da parte dei grandi operatori specializzati, la riduzione del numero di magazzini in favore di centri distributivi di sempre maggiore superficie ( HUB distributivi), dal processo di concentrazione delle attività logistiche sui principali nodi distributivi. Tali fattori stanno determinando un flusso di investimenti sempre più consistente da parte degli investitori istituzionali internazionali con la possibilità di conseguire rendimenti all 8% nel caso di immobili già esistenti e fino ad oltre il 10% nel caso di operazioni di sviluppo. 2.3 Il portafoglio immobiliare del Gruppo Aedes Le operazioni che hanno interessato il portafoglio immobiliare del Gruppo Aedes vengono di seguito illustrate. Acquisizioni: Investimento: 247,8 milioni di Euro, di cui:?? 162 milioni di Euro all acquisizione del residuo 50% della società Solaria S.r.l. (già Prime Properties S.r.l., titolare di immobili ad uso ufficio in Milano e Roma);?? 85,8 milioni di Euro relativi all acquisizione del pacchetto di immobili uso ufficio e retail facenti parte del portafoglio acquistato da Prada e del centro commerciale S. Paolo di Napoli. Trading: 8,1 milioni di Euro per effetto dell acquisizione da parte di Dixia S.r.l. di porzioni del Castello di Tolcinasco per 3,8 milioni di Euro e dell acquisizione del complesso Terre di Capalbio per 4,3 milioni di Euro. Sviluppo: 25 milioni di Euro, a seguito dell acquisizione di alcune aree in Milano facenti parte del portafoglio acquistato da Prada. Dismissioni: Investimento: 26,0 milioni di Euro per effetto di cessioni di immobili nel settore retail. Trading: 3,9 milioni di Euro. A seguito della movimentazione dei primi sei mesi del 2003, il portafoglio presenta la seguente ripartizione percentuale per settore e destinazione d uso: Descrizione Quota Descrizione Quota Retail 22% Investimento 81% Office 45% Trading 4% Mixed 12% Sviluppo 15% Niche 2% Trading 4% Land 15% Totale 100% 100% 9

10 1. Il portafoglio di Investimento Le dismissioni effettuate nel corso dei primi sei mesi del 2003 hanno generato 5,2 milioni di Euro di plusvalenze, concentrate nel settore retail. Il portafoglio di investimento al 30 giugno 2003 risulta essere principalmente ubicato nel Nord Italia, in Lombardia è presente il 51% circa del patrimonio di investimento a valori di libro. Ripartizione del portafoglio per regione Lombardia 51.0% Lazio 14.3% Piemonte 13.5% Toscana 5.5% Veneto 5.1% Sardegna 2.4% Emilia Romagna 2.4% Sicilia 1.8% Campania 1.6% Puglia 1.2% Marche 0.8% Liguria 0.4% Totale 100% Il rendimento medio annualizzato del portafoglio di investimento a valori di mercato a base 31 dicembre 2002 è così risultato nel periodo nei vari settori: retail 6.35%, office 6.05%, mixed 2.63%, niche 7.74% 2. Il portafoglio Sviluppo Nel corso del primo semestre 2003 è proseguita l attività di sviluppo delle iniziative gestite dalle società Trixia S.r.l., Prizia S.r.l. e Induxia S.r.l. nei terreni di Lacchiarella, Binasco, Cusago, Pioltello, Zibido e Basiglio. Nel corso dei primi sei mesi del 2003 sono state presentate richieste di concessione edilizia per il progetto di Pioltello residenziale e sono state vendute 46 unità immobiliari residenziali a Cusago. La tabella seguente riassume gli aggiornamenti del primo semestre 2003 sulle iniziative di sviluppo in corso. Ufficio Residenziale Uffici/Industriale/Logistica Partecipazione gruppo Aedes 49% 49% 40% Veicolo Immobiliare Trixia Srl Immobiliare Prixia Srl Induxia Metri Quadrati 124,530 84, ,000 Città Milano Milano Milano 3. Il portafoglio Trading Le dismissioni effettuate dalle società Piemongest S.p.A. e Dixia S.r.l. nel corso dei primi 6 mesi del 2003 hanno generato un margine medio sul costo superiore al 35%, con una plusvalenza di 1,5 milioni di Euro. 10

11 2.4 Eventi di rilievo del semestre Di seguito sono riassunti i principali eventi che hanno caratterizzato il semestre chiuso al 30 giugno Vendite Le società Piemongest S.p.A. e Dixia S.r.l. hanno venduto 47 unità appartenenti al patrimonio iscritto nell attivo circolante (trading), realizzando un utile netto di migliaia di Euro. Nel semestre sono stati firmati contratti di vendita relativi a 9 immobili del patrimonio a destinazione commerciale per un valore complessivo di ricavo di migliaia di Euro. Dalla vendita si è realizzata una plusvalenza complessiva di migliaia di Euro. Tale cessione è collegata all acquisto effettuato dalla controllata Mercurio S.r.l., commentato al successivo paragrafo relativo alle operazioni di acquisizione. Nell ambito di tale operazione, uno dei suddetti immobili, situato ad Albenga (Savona), è stato venduto il 28 marzo 2003 al conduttore al prezzo di migliaia di Euro, in esecuzione del diritto di prelazione a questi spettante. Acquisizioni Il 4 aprile 2003 è stato firmato un contratto preliminare per la cessione di 5 immobili del patrimonio a destinazione commerciale ad una joint venture paritetica tra Aedes S.p.A. ed un operatore del settore per migliaia di Euro. La vendita dovrà essere perfezionata entro il 30 settembre In data 9 aprile 2003 Aedes S.p.A. ha ceduto a terzi la propria partecipazione del 100% nel capitale sociale di Plutonia S.r.l., proprietaria di un immobile commerciale a Bordighera (IM). Nel gennaio 2003 Aedes S.p.A. ha acquisito al prezzo di 47 migliaia di Euro il 100% del capitale sociale della Foxy SA, società di diritto lussemburghese che è stata utilizzata per la sottoscrizione, nel febbraio 2003, di una quota del 19% del fondo immobiliare chiuso Logistis II per un corrispettivo iniziale di 2 migliaia di Euro. Al 30 giugno 2003 l investimento nel fondo è stato pari a 435 migliaia di Euro con possibilità di ulteriori call entro il 31 dicembre In data 27 marzo 2003 Aedes S.p.A. ha acquisito da M.S.M.C. S.r.l. il 50% del capitale sociale della Solaria S.r.l. al prezzo di migliaia di Euro. La società è proprietaria di quattro immobili di prestigio situati nel centro di Milano e di Roma che saranno oggetto di intervento di valorizzazione in un ottica di medio-lungo periodo. In data 31 marzo 2003 Aedes S.p.A. ha acquisito per migliaia di Euro il 65,7% della Milano Est S.p.A., società proprietaria del 23,18% della società di sviluppo immobiliare Rubattino 87 S.r.l.. Tale Società sta sviluppando, direttamente ed attraverso sue controllate, alcune aree situate a Milano, in Via Bezzi, Via Rubattino e Via Adriano. L acquisizione è stata effettuata attraverso l emissione di un prestito obbligazionario di migliaia di Euro al portatore non quotato. Il prestito 11

12 obbligazionario verrà rimborsato in unica soluzione alla sua scadenza fissata per il 31 marzo Il 1 aprile 2003 la controllata Mercurio S.r.l. ha acquisito, in esecuzione del contratto preliminare firmato nel mese di febbraio, la disponibilità di un centro commerciale situato a Napoli attraverso il subentro in un contratto di leasing finanziario della durata residua di 13 anni. Il prezzo pattuito per l acquisto dell immobile e delle connesse licenze commerciali, pari a migliaia di Euro, è stato regolato quanto a migliaia di Euro attraverso il subentro nel contratto di leasing sopra citato e, per il residuo, attraverso pagamento per cassa. Il rendimento iniziale del centro commerciale è pari all 8,2%. Tale operazione è collegata alla cessione dei 9 immobili, già illustrata al paragrafo precedente. Il 3 aprile 2003 Aedes S.p.A. ha acquisito, al prezzo di migliaia di Euro, il 48% della Sergrup S.r.l., società attiva nella fornitura di servizi di Project Management. Aedes S.p.A. dispone inoltre di un opzione call per l acquisto di un ulteriore 4% da esercitarsi entro il 31 dicembre Scopo dell acquisizione è quello di dotare il Gruppo di una struttura in grado di fornire servizi di Project Management sia alle iniziative del Gruppo sia a clienti terzi. In data 20 maggio 2003 la capogruppo Aedes S.p.A. ha acquistato il 100% delle quote della società Terre di Capalbio S.r.l. per un importo complessivo di migliaia di Euro. La società possiede 19 unità residenziali nel comune di Capalbio (GR) per un valore commerciale di migliaia di Euro. Aedes S.p.A. e Prada Holding N.V. hanno siglato un accordo quadro il 4 giugno A seguito di tale accordo, le parti hanno costituito il 27 giugno una joint venture, denominata Real Estate International S.r.l. di cui Aedes possiede l 80% ed il rimanente 20% è posseduto dal gruppo Prada. La joint venture ha come obiettivo la valorizzazione di un patrimonio immobiliare, tutto localizzato a Milano, costituito da aree destinate allo sviluppo, nonché da uffici e negozi che rimangono condotti in locazione da società del Gruppo Prada. Il valore complessivo della transazione è di circa 100 milioni di Euro. 12

13 2.5 Risultati economici Il conto economico del Gruppo al 30 giugno 2003 può essere così riassunto e confrontato con il primo semestre 2002 e l anno precedente. 30/06/ /06/ /12/2002 Valore della produzione Costi operativi e di struttura (11.747) (7.962) (17.205) Costo del personale (2.134) (1.298) (3.061) Variazione rimanenze immobili (3.949) (7.457) (24.412) Ammortamenti e svalutazioni (13.336) (8.710) (20.041) Risultato operativo Oneri finanziari netti (27.174) (9.542) (21.627) Rettifiche di valore di attività finanziarie (82) (720) (2.768) Proventi (oneri) straordinari (138) (255) 792 Risultato ante imposte (6.081) Imposte del periodo 0 0 (10.156) Risultato dopo le imposte di competenza di terzi* Risultato dopo delle imposte di competenza del Gruppo* (6.455) * I risultati al 30 giugno 2003 e 30 giugno 2002 non comprendono le imposte del periodo Il valore della produzione del primo semestre è stato pari a migliaia di Euro, contro un valore di migliaia di Euro del primo semestre L aumento di migliaia di Euro del valore della produzione rispetto allo stesso semestre dell esercizio precedente è dovuto all incremento dei ricavi per affitti e riaddebiti ai conduttori legato alla crescita del patrimonio immobiliare, come illustrato nella seguente tabella che riporta in dettaglio la composizione del valore della produzione, suddiviso per tipologia di ricavo o provento: 30/06/ /06/ /12/2002 Ricavi per affitti e riaddebiti a conduttori (A)-Ricavi lordi per vendite di immobili iscritti nell attivo circolante (al lordo della variazione delle rimanenze) (B)-Variazione delle rimanenze (*) (3.949) (7.457) (24.412) Margine netto realizzato nella vendita di immobili iscritti nell attivo circolante (A+B) Proventi netti per vendite di immobili iscritti nell attivo immobilizzato Altri ricavi e proventi Valore della produzione I dati in corsivo non sono inclusi nel valore della produzione (*) il dato riportato comprende esclusivamente il costo del venduto 13

14 I ricavi per affitti e riaddebiti a conduttori risultano in aumento del 57,7% rispetto al primo semestre 2002, favoriti dalle nuove acquisizioni effettuate nel corso del secondo semestre del 2002 e nel primo semestre I ricavi per vendite di immobili iscritti nell attivo circolante (trading) si riferiscono alle vendite effettuate da Piemongest S.p.A. e da Dixia S.r.l.. L incremento del margine è imputabile a vendite di immobili a più alta redditività rispetto alla media dello stock a magazzino. Il margine medio realizzato nel semestre su tali vendite è stato infatti pari al 37,8% circa del valore di costo (22,8% nei primi 6 mesi del 2002). I proventi netti registrati nel periodo per vendite di immobili iscritti nell attivo immobilizzato si riferiscono principalmente alla plusvalenza realizzata nella cessione di immobili commerciali realizzata dalla capogruppo Aedes S.p.A. come evidenziato nel paragrafo precedente. Il dettaglio dei costi della produzione è riportato nella tabella seguente: 30/06/ /06/ /12/2002 Acquisti e prestazioni per immobili di proprietà Acquisti generali Prestazioni di servizi Godimento beni di terzi Personale ICI Oneri diversi di gestione Totale L incidenza dei costi della produzione sul valore della produzione passa dal 23,4% del 30 giugno 2002 (17,3% al 31 dicembre 2002) al 26,4% del 30 giugno Tale incremento è da attribuire, principalmente alla variazione dell area di consolidamento dovuta all inclusione di Solaria S.r.l. e alla crescita della struttura della società. In particolare si segnala che nei primi sei mesi 2003 l incidenza dei costi della produzione sui ricavi per affitti e riaddebiti a conduttori evidenzia una marcata riduzione rispetto all analogo periodo 2002, passando dal 34,6% al 32,9%. I costi della produzione si riferiscono principalmente per migliaia di Euro a costi riaddebitabili ai conduttori degli immobili, per 510 migliaia di Euro a emolumenti a favore di Amministratori e Sindaci, per migliaia di Euro a prestazioni professionali diverse e per migliaia di Euro all ICI di competenza del periodo. L incremento del costo del personale è conseguente all ingresso nel 2003 di 6 dipendenti Solaria S.r.l., nonché alle nuove assunzioni effettuate nel corso del semestre dalla Capogruppo. Gli ammortamenti sono essenzialmente riferiti agli immobili di proprietà e, per migliaia di Euro, all ammortamento delle immobilizzazioni immateriali. Gli ammortamenti presentano una riduzione della loro incidenza sui ricavi per affitti e riaddebiti a conduttori, principalmente a causa della crescita del peso relativo degli immobili 14

15 ad uso ufficio, ammortizzati ad aliquote inferiori rispetto a quelle usate per gli immobili commerciali. Le svalutazioni ammontano nel semestre a 862 migliaia di Euro e si riferiscono prevalentemente a crediti in sofferenza. La svalutazione è stata apportata per adeguare il valore dei crediti al presumibile valore di realizzo. Gli oneri finanziari netti ammontano complessivamente a migliaia di Euro (9.542 migliaia di euro nel primo semestre 2002) e risultano composti per migliaia di Euro da interessi passivi maturati a favore di banche, istituti finanziari ed altri finanziatori ( migliaia di Euro nel primo semestre 2002) e per migliaia di Euro all adeguamento al valore di mercato degli strumenti derivati non di copertura, al netto di interessi attivi per migliaia di Euro (945 migliaia di Euro nel primo semestre 2002). Per una maggiore informativa sui contratti di copertura del rischio di tasso d interesse si rinvia al commento sui conti d ordine, al paragrafo 3.6. Gli oneri finanziari del semestre presentano un incremento in valore assoluto rispetto al corrispondente periodo dell anno precedente dovuto in parte all aumento dell indebitamento connesso ai nuovi investimenti ed all ampliamento dell area di consolidamento, nonché alla rilevazione, a partire dal 1 gennaio 2003, degli interessi passivi sul debito verso la Investimenti e Gestioni S.p.A. (di seguito Ingest S.p.A.), come previsto dal contratto di acquisto di Piemongest S.r.l. stipulato in data 29 dicembre I suddetti interessi, pari a migliaia di Euro, sono calcolati in accordo al tasso fisso contrattuale del 3%. L incidenza degli interessi passivi netti (al netto dell effetto imputabile agli strumenti derivati e degli interessi passivi maturati a favore di Ingest S.p.A., non presenti nel corrispondente periodo 2002) sui ricavi per affitti e riaddebiti ai conduttori passa dal 35,6% del primo semestre 2002 al 35.3% del primo semestre Considerando gli interessi passivi maturati a favore di INGEST S.p.A., l incidenza degli interessi passivi diventa invece del 43,4%. Il costo medio dell indebitamento (al netto dell effetto imputabile agli strumenti derivati) calcolato su base annua passa dal 3,0 % del primo semestre 2002 al 3,9% del primo semestre Le Rettifiche di valore di attività finanziarie sono riferite prevalentemente alla valutazione con il metodo del patrimonio netto delle seguenti società collegate: Società Quota di partecipazione - Induxia S.r.l. 40% - Trixia S.r.l. 49% - Prizia S.r.l. 49% - Aedificandi S.r.l. 50% - Sergrup S.r.l. 48% La società Solaria S.r.l. è entrata nell area di consolidamento solo in data 27 marzo 2003 a seguito dell acquisizione del restante 50% del capitale sociale; pertanto tale partecipazione è stata valutata nel primo trimestre 2003 con il metodo del patrimonio netto (apportando una svalutazione pari a 321 migliaia di Euro), mentre a partire dal 1 aprile 2003 è contabilizzata con il metodo integrale. Come dettagliato nel paragrafo dedicato ai fatti salienti del periodo, nell aprile 2003 è stato acquisito il 23,18% della Rubattino 87 S.r.l., tramite la partecipata Milano Est S.r.l.. La Società sta adeguando le proprie procedure di redazione della reportistica infrannuale alle scadenze imposte dalla Capogruppo. Essendo tale adeguamento ad oggi tuttora in corso, non è stato possibile ottenere i dati finanziari e patrimoniali della società al 30 giugno 2003, 15

16 in tempo utile per la redazione della presente relazione. La valutazione della società è stata pertanto effettuata con il metodo del costo. Il saldo netto dei proventi e oneri straordinari del periodo è composto da oneri per migliaia di Euro e da proventi per migliaia di Euro. Il dato si riferisce ad oneri per condoni fiscali in base alla legge 289/2002 e successive modifiche per 977 migliaia di Euro, a saldo imposte esercizi precedenti per 81 migliaia di Euro e ad altri oneri per 654 migliaia di Euro. I proventi si riferiscono agli addebiti degli oneri per condoni fiscali di competenza di precedenti soci per 320 migliaia di Euro e ad altri proventi per migliaia di Euro. L onere relativo ai condoni è stato totalmente addebitato al conto economico del primo semestre 2003, a seguito della decisione di aderire alla sanatoria assunta dal Consiglio di Amministrazione della capogruppo Aedes S.p.A. del 13 maggio Risultati patrimoniali Di seguito si riporta la situazione patrimoniale riclassificata consolidata al 30 giugno 2003, confrontata con quella al 31 dicembre 2002 e con la situazione al 30 giugno /06/ /12/ /06/2002 Crediti verso soci per versamenti ancora dovuti Attività operative a breve Rimanenze Crediti correnti Ratei e risconti attivi Azioni proprie Partecipazioni non immobilizzate Totale Passività operative a breve Debiti commerciali Anticipi da clienti Debiti verso personale, verso istituti di previdenza ed altri Debiti tributari e fondi per imposte differite Ratei e risconti passivi Totale Capitale circolante netto Attività immobilizzate Immobilizzazioni Immateriali Immobilizzazioni Materiali Immobilizzazioni Finanziarie Totale Totale Capitale investito Finanziato da: Patrimonio netto (incluse le quote di terzi) Passività a medio lungo non onerose Posizione finanziaria netta ( ) ( ) ( ) 16

17 I crediti verso soci per versamenti ancora dovuti presenti al 30 giugno 2002 rientravano nell ambito dell operazione di aumento di capitale deliberato dal Consiglio di Amministrazione del 3 giugno 2002, il cui versamento è stato effettuato successivamente alla data del 30 giugno L incremento delle rimanenze rispetto al 31 dicembre 2002 è di migliaia di Euro, prevalentemente per effetto dell incremento dell area di consolidamento ed in particolare per migliaia di Euro della società Solaria S.r.l. e per migliaia di Euro della società Terre di Capalbio S.r.l.. L incremento dei crediti è essenzialmente dovuto al credito Iva risultante dagli acquisti di immobili avvenuti nel semestre ed agli acconti di imposte versati nel mese di giugno Le attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni si riferiscono a partecipazioni nelle società Golf Tolcinasco S.r.l. ed Immobiliare Sporting S.p.A., destinate alla vendita, riguardo alle quali sono in corso preliminari trattative. I debiti operativi a breve si incrementano per effetto dell incremento dell area di consolidamento riferibile alle società Solaria S.r.l. e Milano Est S.r.l.. L incremento delle immobilizzazioni immateriali è principalmente imputabile agli oneri relativi al subentro in un contratto di leasing del centro commerciale San Paolo in Napoli della società Mercurio S.r.l., società inclusa nell area di consolidamento a partire dal primo semestre L incremento rispetto al 31 dicembre 2002 delle immobilizzazioni materiali è riferibile alle nuove acquisizioni immobiliari effettuate nel semestre mediante l acquisto di società, come già precedentemente illustrato nei fatti salienti del semestre, per migliaia di euro, ed il restante incremento, di migliaia di Euro, prevalentemente ad acquisizioni di altri immobili attraverso contratti di leasing. L incremento nelle immobilizzazioni finanziarie è prevalentemente dovuto all acquisto di società collegate e altre partecipazioni minoritarie dettagliatamente illustrate nel paragrafo riferito alle partecipazioni della Nota illustrativa e ad investimenti di liquidità della società Piemongest S.p.A. in titoli immobilizzati per circa 5 milioni di Euro. La variazione del patrimonio netto è dovuta essenzialmente alla distribuzione del dividendo relativo all anno 2002 pari a migliaia di Euro, alla variazione della quota di terzi riferibili alle società Milano Est S.r.l. e Real Estate International S.r.l. entrate nell area di consolidamento nel semestre in oggetto per migliaia di Euro, nonché al risultato del periodo. La posizione finanziaria netta include debiti netti verso banche ed istituti finanziari per migliaia di Euro e debiti verso altri finanziatori per migliaia di Euro e può essere così dettagliata e rapportata con la situazione al 31 dicembre 2002: 17

18 Debiti verso banche con scadenza entro 12 mesi Debiti verso altri finanziatori con scadenza entro 12 mesi Debiti verso banche con scadenza oltre 12 mesi Debiti verso altri finanziatori con scadenza oltre i 12 mesi 30/06/ /12/ /06/2002 ( ) (44.388) ( ) ( ) (27.374) (4.003) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) Disponibilità liquide Posizione finanziaria netta alla data di ( ) ( ) ( ) riferimento - (Debiti) /Disponibilità liquide I debiti verso banche sono costituiti per migliaia di Euro da aperture di credito in conto corrente e per migliaia di Euro da mutui ed altri finanziamenti. I debiti verso altri finanziatori sono costituiti per migliaia di Euro da debiti verso società di leasing, per migliaia di Euro da debiti per differimento del prezzo di società o immobili incluse nell area di consolidamento e per migliaia di Euro dal prestito obbligazionario, già descritto al punto 2.4 tra gli Eventi di rilievo del semestre. Come già evidenziato, l incremento dell indebitamento nel semestre è principalmente conseguente all aumento degli investimenti in immobilizzazioni e di immobili trading inclusi nel capitale circolante effettuati nel periodo, al netto della quota finanziata dalla gestione, come risulta dal prospetto seguente che riporta le variazione della posizione finanziaria netta nel corso del semestre: Posizione finanziaria netta al (Debiti)/Disponibilità liquide ( ) Variazione del capitale circolante netto ( ) Autofinanziamento gestionale (Risultato ante imposte e ammortamenti) Variazione delle immobilizzazioni ( ) Dividendi distribuiti da Aedes S.p.A. (10.800) Variazione azionisti di minoranza, fondi non monetari (accantonamento strumenti derivati e altri fondi) Posizione finanziaria netta al (Debiti)/Disponibilità liquide ( ) 2.7 Risultati finanziari Il rendiconto presentato evidenzia i flussi di cassa generati dal primo gennaio al 30 giugno dei due periodi presi a confronto: 18

19 30/06/ /06/2002 Fonti di finanziamento Utile del periodo (6.455) Ammortamenti e svalutazioni Variazione del fondo trattamento di fine rapporto Variazione dei fondi rischi e oneri Autofinanziamento generato dalla gestione reddituale Fonti interne Variazione delle rimanenze ( ) (24.349) Variazione dei crediti correnti (15.491) (9.560) Variazione dei debiti commerciali Variazione degli acconti Variazione dei ratei e risconti 783 (1.060) Variazione degli altri debiti e dei debiti tributari (4.728) (7.373) Valore netto contabile immobili immobilizzati alienati Flusso di cassa generato dalla gestione reddituale ( ) (15.820) Fonti esterne Variazione dei finanziamenti a medio e lungo termine Variazione Capitale e riserve di competenza degli azionisti di minoranza Nuove erogazioni di finanziamenti non bancari Aumenti capitale sociale al netto degli importi non ancora incassati Riclassifica quota a breve mutui passivi Totale fonti Impieghi Investimenti Investimenti in immobilizzazioni materiali Investimenti in immobilizzazioni immateriali Investimenti in immobilizzazioni finanziarie Acquisizioni attività finanziarie che non costituiscono Immobilizzazioni Dividendi Altri impieghi Rimborsi di mutui ed altri finanziamenti bancari a medio lungo termine Rimborsi di debiti verso altri finanziatori Acquisto azioni proprie Totale impieghi Variazione della disponibilità monetaria netta ( ) Disponibilità monetaria netta a breve ad inizio periodo (46.924) Disponibilità monetaria netta a breve a fine periodo (76.354) Il miglioramento dell autofinanziamento rispetto allo stesso periodo dell esercizio precedente è essenzialmente attribuibile all incremento degli oneri relativi agli 19

20 ammortamenti ed agli accantonamenti prudenziali su strumenti derivati che non hanno un effetto finanziario. Gli investimenti immobiliari trading, contabilizzati nelle rimanenze, e gli altri investimenti in immobili sono stati finanziati attraverso ricorso al mercato bancario e ad altri finanziatori. 2.8 Rapporti con entità correlate I rapporti intrattenuti nel corso del semestre dalla Capogruppo AEDES S.p.A. con le società controllate, o viceversa, incluse nell area di consolidamento consistono in servizi amministrativi e immobiliari regolati a normali condizioni di mercato, oltre che a finanziamenti erogati dalla Capogruppo alle società del Gruppo, remunerati a tassi in linea con quelli normalmente applicati dal sistema bancario. I rapporti intrattenuti con società controllate e non consolidate e verso società collegate è il seguente: Aedificandi S.r.l. C.I.B. S.r.l. Rubattino '87 S.r.l. Plutonia S.r.l. Golf S.r.l. Sporting S.r.l. Totale Immobilizzazioni finanziarie (crediti) Attivo circolante (crediti) Debiti Ricavi e proventi - riaddebito di costi interessi attivi Totale Ricavi e proventi Plusvalenze Plusvalenze straordinarie Totale Plusvalenze Oltre a quanto esposto, non sono stati posti in essere altri rapporti con parti correlate nel corso del semestre da parte di AEDES S.p.A. e delle sue controllate, ad eccezione: - degli onorari corrisposti a TMW Italia S.p.A. in relazione alle due diligence tecniche effettuate su alcuni degli immobili acquisiti nell esercizio ed alle prestazioni relative al contratto di Financial Services stipulato con TMW Italia S.p.A. per un totale di 135 migliaia di Euro. - dei compensi professionali corrisposti allo Studio Biscozzi Nobili per le prestazioni di consulenza fiscale e civilistica fornite per un totale di 121 migliaia di Euro. I suddetti onorari e compensi, relativi alle citate operazioni poste in essere nell interesse della società, sono stati determinati anch essi sulla base delle condizioni mediamente riscontrabili sul mercato. 20

21 Al 30 giugno 2003 Aedes S.p.A. possiede n azioni proprie, mentre le altre società del Gruppo non possiedono, ne direttamente, ne per tramite di società fiduciarie o per interposta persona, quote o azioni della società controllante. 2.9 Fatti di rilievo intervenuti dopo la fine del semestre In data 9 luglio 2003 è stato firmato un importante accordo quadro per la costituzione di una Joint Venture paritetica, nel settore dei centri commerciali urbani, con il gruppo francese Caisse des Depòts et Consignations (intervenuto tramite la società CDC- IXIS Europe). La Joint Venture è finalizzata alla gestione di un portafoglio di 17 immobili, del valore totale di oltre 110 milioni di Euro, ceduti dalla Aedes. La vendita degli immobili porterà un introito finanziario per Aedes di circa 56,5 milioni di Euro ed un trasferimento di mutui e leasing per circa 53,5 milioni di Euro. Saranno investiti da Aedes nella Joint Venture circa 27,5 milioni di Euro a titolo di patrimonio netto. La Joint Venture nel settore dei centri commerciali è la seconda attività in partnership con CDC dopo la partecipazione di Aedes S.p.A. nel Fondo di Logistica Logistis II lanciato con la stessa CDC nel mese di gennaio; si prevede un investimento per 500 milioni di Euro in Italia, Francia e Spagna. L operazione pertanto rappresenta un ulteriore passo nella collaborazione di Aedes e Gruppo CDC nel settore immobiliare in Italia. In data 24 luglio 2003 è stato firmato il contratto quadro per una nuova joint venture, con Curzon Capital Partners Luxembourg ( fondo gestito dal gruppo francese Caisse des Depòts et Consignations attraverso la società CDC IXIS Europe). La joint venture investirà nel settore degli uffici ed il primo investimento è stato effettuato con l apporto di 4 immobili, ceduti dal Gruppo Aedes, del valore di oltre 153 milioni di Euro. Dall operazione Aedes ricaverà liquidità per circa 58 milioni di Euro, oltre a trasferire finanziamenti e mutui per circa 95 milioni di Euro; nella partecipazione alla joint venture, con una quota del 25%, Aedes investirà circa 15 milioni di Euro di equità. La joint venture nel settore degli uffici è la terza attività in partnership tra il Gruppo Aedes e il Gruppo CDC, dopo il Fondo di logistica e la joint venture nei centri commerciali. In data 25 luglio 2003 è stato venduto un immobile sito in Roma ad un investitore privato per un importo di migliaia di Euro Attività di ricerca e sviluppo Le società del Gruppo non hanno sviluppato nel corso del semestre attività di ricerca e sviluppo in senso stretto Prevedibile evoluzione dell attività Per quanto riguarda l evoluzione prevedibile della gestione, si evidenzia che gli effetti economici derivanti dalle trattative di vendita in corso, di cui alcune già formalizzate nei contratti preliminari e contratti quadro descritti nella presente relazione, si manifesteranno a partire dal terzo trimestre dell anno in corso. Conseguentemente si ritiene che l esercizio in corso potrà chiudersi con un risultato positivo almeno in linea con quello dell esercizio precedente. 21

22 2.12 Assetto azionario di riferimento La situazione degli azionisti della Capogruppo Aedes S.p.A. con quote superiori al 2% del totale azioni con diritto di voto, così come risultante dalle informazioni ad oggi disponibili è la seguente: Azionisti % di partecipazione Victoria Kranken Versicherung AG - (Gruppo Munich-Re /Ergo 3,45 Victoria) Victoria Ruck Versicherung AG - (Gruppo Munich-Re /Ergo Victoria) 2,69 Victoria Lebens Versicherung AG - (Gruppo Munich-Re /Ergo Victoria) 17,36 3I International Innovative Investment S.A. 10,04 Commercial Union Italia S.p.A. 4,39 Commercial Union Vita S.p.A. 2,76 Commercial Union Insurance S.p.A. 3,45 Stichting Pensioenfonds ABP 8,70 Banca Intesa SpA 11,80 New Overseas Investments SA 3,93 Global Equity Ventures SA 3,29 Morgan Stanley Investment Management Limited 2,72 European Investors Incorporated 2,23 22

23 3. Prospetti contabili e note illustrative del Gruppo Aedes 3.1 Stato patrimoniale ATTIVO (in migliaia di Euro) 30 giugno dicembre giugno 2002 A) CREDITI VERSO SOCI PER VERSAMENTI ANCORA DOVUTI B) IMMOBILIZZAZIONI I. Immobilizzazioni immateriali 1) Costi d'impianto e di ampliamento ) Costi di ricerca,di sviluppo e di pubblicità ) Diritti di brevetto industriale e di utilizzo opere ingegno ) Concessioni,licenze,marchi e diritti simili ) Avviamento ) Differenza di consolidamento ) Immobilizzazioni in corso e acconti ) Altre Totale immobilizzazioni immateriali II. Immobilizzazioni materiali 1) Terreni e fabbricati ) Impianti e macchinari ) Attrezzature industriali e commerciali ) Altri beni ) Immobilizzazioni in corso e acconti Totale immobilizzazioni materiali III. Immobilizzazioni finanziarie 1) Partecipazioni in: a) imprese controllate b) imprese collegate c) altre imprese ) Crediti: a) verso imprese controllate b) verso imprese collegate c) verso controllanti d) verso altri entro l'esercizio verso altri oltre l'esercizio ) Altri titoli ) Azioni proprie ) Immobilizzazioni in corso Totale immobilizzazioni finanziarie Totale immobilizzazioni (B)

24 C) ATTIVO CIRCOLANTE I. Rimanenze 1) Materie prime,sussidiarie ) Iniziative immobiliari in corso ) Lavori in corso su ordinazione ) Immobili ) Acconti Totale rimanenze II. III. Crediti 1) Verso clienti entro l'esercizio ) Verso imprese controllate ) Verso imprese collegate ) Verso controllanti ) Verso altri: entro l'esercizio oltre l'esercizio Totale crediti Attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni 1) Partecipazioni in imprese controllate ) Partecipazioni in imprese collegate ) Altre partecipazioni ) Azioni proprie ) Altri titoli verso controllante Totale attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni IV. Disponibilità liquide 1) Depositi bancari e postali ) Depositi vincolati ) Denaro e valori in cassa Totale disponibilità liquide Totale attivo circolante (C) D) RATEI E RISCONTI TOTALE ATTIVO

25 PASSIVO (in migliaia di Euro) 30 giugno dicembre giugno 2002 A) PATRIMONIO NETTO I. Capitale II. Riserva di sovrapprezzo delle azioni III. Riserve di rivalutazione IV. Riserva legale V. Riserva per azioni proprie in portafoglio VI. Riserve statutarie VII. Altre riserve : Riserva straordinaria Versamenti soci in conto capitale Altre riserve: riserve di consolidamento Altre riserve leasing VIII. Utili (perdite) portati a nuovo IX. Utile del periodo di competenza del gruppo (6.455) Totale patrimonio netto di Gruppo X Capitale e riserve di competenza degli azionisti di minoranza XI Utile del periodo di competenza degli azionisti di minoranza Totale patrimonio netto B) FONDI PER RISCHI E ONERI 1) Per trattamento di quiescenza e obblighi simili ) Per imposte differite ) Altri Totale fondi per rischi e oneri C) TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO D) DEBITI 1) Obbligazioni ) Obbligazioni convertibili ) Debiti verso banche entro l'esercizio oltre l'esercizio ) Debiti verso altri finanziatori entro l'esercizio oltre l'esercizio ) Acconti ) Debiti verso fornitori ) Debiti rappresentati da titoli di credito ) Debiti verso imprese controllate ) Debiti verso imprese collegate ) Debiti verso controllanti a)finanziari a breve termine b)commerciali ) Debiti tributari ) Debiti verso istituti di previdenza e di sicurezza sociale ) Altri debiti entro l'esercizio oltre l'esercizio Totale debiti E) RATEI E RISCONTI Totale passivo TOTALE PATRIMONIO NETTO E PASSIVO

26 Conti d'ordine Canoni di Leasing Fideiussioni rilasciate dal Gruppo Fideiussioni rilasciate da terzi nell'interesse del Gruppo Garanzie su beni di proprietà del gruppo Impegni v/terzi e da contratti di copertura finanziaria Totale conti d'ordine

27 3.2 Conto economico 30 giugno dicembre giugno 2002 CONTO ECONOMICO (in migliaia di Euro) A) VALORE DELLA PRODUZIONE 1) Ricavi delle vendite e delle prestazioni ) Variazione rimanenze di prodotti in corso di lavorazione ) Variazione dei lavori in corso su ordinazione ) Proventi immobili non trading ) Altri ricavi e proventi Totale valore della produzione (A) B) COSTI DELLA PRODUZIONE 6) Per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci ) Per servizi ) Per godimento di beni di terzi ) Per il personale: a) salari e stipendi b) oneri sociali c) trattamento di fine rapporto d) trattamento di quiescenza e simili e) altri costi ) Ammortamenti e svalutazioni: a) ammortamenti immobilizzazioni immateriali b) ammortamenti.immobilizzazioni materiali c) altre svalutazioni delle immobilizzazioni d) svalutazione crediti nell'attivo circolante ) Variazione delle rimanenze di materie prime ) Accantonamenti per rischi ) Altri accantonamenti ) Oneri diversi di gestione Totale Costi della Produzione (B) Differenza tra valore e costi della produzione (A-B) C) PROVENTI / (ONERI) FINANZIARI 15) Proventi da partecipazioni Dividendi 16) Altri proventi finanziari: a) da crediti iscritti nelle immobilizzazioni b) da titoli iscritti nelle immobilizzazioni c) da titoli iscritti nell'attivo circolante d) proventi diversi dai precedenti ) Interessi e altri oneri finanziari: da terzi (28.614) (24.756) (10.487) Totale proventi e oneri finanziari (C) (27.174) (21.627) (9.542) 27