Allegato alla delibera C.C. n. 23 del RELAZIONE TECNICA. Determinazione dei valori delle aree fabbricabili nel Comune di Apricena

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1 Allegato alla delibera C.C. n. 23 del RELAZIONE TECNICA Determinazione dei valori delle aree fabbricabili nel Comune di Apricena

2 Premesse La presente relazione vuole pervenire alla determinazione ai sensi dell art. 5, comma 5, del D.Lgs. 504/92, dei valori delle aree fabbricabili, individuate ai sensi dell art. 2, lettera b dello stesso D.Lgs. 504/92. La data di riferimento della stima è il 1 gennaio Tale attività è svolta ai sensi dell art. 59 del D.Lgs , n. 446, allo scopo di limitare il potere di accertamento del Comune qualora l imposta sia stata versata sulla base di un valore non inferiore a quello predeterminato, secondo i criteri improntati al perseguimento dello scopo di ridurre l insorgenza di eventuali contestazioni. In altre parole, il Comune di Apricena si obbliga, nell attività di accertamento I.C.I., a ritenere congruo il valore dichiarato in misura non inferiore a quello fissato dai suddetti valori. Metodologia E evidente che tali stime non potranno che avere carattere generale e di riferimento, costituendo esse il supporto in base al quale l attività di accertamento vera e propria perverrà alla definizione motivata dello specifico valore di ciascuna area fabbricabile. Ogni area fabbricabile, infatti, in virtù delle particolarità normative a cui risulta assoggettata ed in forza delle proprie peculiarità fisiche oggettive, rappresenta un unicum tale per cui la determinazione della sua stima comporta necessariamente una rielaborazione, a volte anche complessa, dei valori di riferimento. Inoltre vista la categoria di valore venale in comune commercio definita dalla disposizione legislativa, tali valori di riferimento devono essere individuati possibilmente mediante un approccio comparativo diretto con il valore di mercato, costituendo i metodi al costo o quelli reddituali approcci estimativi con diversa finalità e quindi del tutto subordinati alla sola ed eventuale verifica di congruenza. Pertanto la metodologia adottata procede dall acquisizione di dati a valenza generale, seppur approssimati, caratterizzati da oggettività e riscontrabilità, per giungere, tramite elaborazioni successive, a perfezionare i valori di ciascuna area edificabile. Fonti Le fonti a cui attingere i dati di comparazione in prima istanza possono essere così individuate: 1. valori di scambio rilevati mediante indagini dirette presso gli operatori (tecnici, agenzie, ecc.); 2. valori di scambio rilevati da enti o istituzioni a carattere provinciale (il che garantisce la congruità dei dati in rapporto ai valori reperiti in altri comuni). La verifica di congruenza con i dati acquisiti per comparazione può procedere dall analisi dei seguenti dati: 3. valori venali dichiarati dai contribuenti; 4. valori dichiarati in atti eventualmente rettificati ai fini dell imposta di registro o dell IVA; 5. valore venale utilizzato dal Comune nel calcolo dell indennità espropriativa;

3 6. valori di scambio relativi ad aree scambiate dal Comune; 7. valori definiti in sede di accertamento con adesione o di ricorso e relativi ad attività di accertamento operata dal Comune per annualità di imposta precedenti; 8. valori determinati dal Comune in funzione della limitazione del potere di accertamento per annualità precedenti a quella in esame. Si ritiene che le stime acquisite con le modalità di cui ai punti 1 e 2, seppur approssimate, siano sufficientemente attendibili per la generalità che solamente esse presentano. Viceversa le stime di cui ai successivi punti presentano di norma alcune particolarità che ne limitano la loro valenza generale, e si presentano alla sola verifica di congruità. Sotto l aspetto statico infatti, questi dati presentano una volatilità tale da impedire l individuazione di un campione sufficientemente rappresentativo. Infatti sono in alcuni casi difficilmente interpretabili tanto da divenire inutili ai nostri scopi. Si pensi ad una dichiarazione o ad un atto che riporti un solo valore complessivo per aree con superficie, destinazione e posizioni diverse, o dove si scambi solo una quota o un usufrutto. I valori di scambio utilizzati dal Comune o quelli definiti in sede di adesione presentano invece una limitazione di tipo temporale rispetto al momento della stima, essendo ad essa sempre precedenti. I valori già utilizzati in anni precedenti dal Comune in sede di auto limitazione del potere di accertamento possono costituire un riferimento di congruità soprattutto se confermati dal buon esito della loro applicazione, pur denotando anch essi la limitazione temporale prima ricordata. Individuazione delle aree fabbricabili Art. 2 comma 1 lettera b) del D.Lgs. 504/92: Per area fabbricabile si intende l area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell indennità di espropriazione per pubblica utilità. Sono considerati non fabbricabili, tuttavia, i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati dal comma 1 dell articolo 9 del D.Lgs. 504/92 sui quali persiste l utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l esercizio di attività dirette alla coltivazione del fondo, alla funghicoltura ed all allevamento degli animali. Il comune, su richiesta del contribuente, attesta se un area sita nel proprio territorio è fabbricabile in base ai criteri stabiliti dalla presente lettera. L art. 36, comma 2, del D.L , n. 223, convertito nella Legge , n. 248, ha chiarito altresì che un area è da considerarsi fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato, indipendentemente dall approvazione della regione e dall adozione di strumenti urbanistici attuativi del medesimo. Secondo quanto sopra evidenziato e sulla base della zonizzazione prevista dal Piano Regolatore Generale del Comune di Apricena, le aree fabbricabili sono: a. zona B1 di completamento ad attuazione diretta indice di fabbricabilità territoriale 5 mc/mq; b. zona B2 di completamento ad attuazione indiretta indice di fabbricabilità territoriale 3 mc/mq; c. zona C1 di lottizzazione previgente indice di fabbricabilità territoriale 3,00 mc/mq; d. zona C2 Piano di Zona - indice di fabbricabilità territoriale 1,5 mc/mq; e. zona C3 di espansione indice di fabbricabilità territoriale 1,5 mc/mq; f. zona D1 produttiva esistente rapporto di copertura 60%; g. zona D2 produttiva artigianale rapporto di copertura 40%; h. zona D3 produttiva industriale rapporto di copertura 40%.

4 Criteri di valutazione I valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili sono valutate con le metodologie di carattere generale precedentemente esposte: tali valori, determinati dall Ufficio Tecnico Comunale (vedasi parere allegato), sono espressi in /mq di superficie fabbricabile. Sia per le aree a carattere residenziale che per quelle produttive si è determinato un valore base a cui applicare parametri di valutazione che tengono conto (ai sensi dei commi 5 e 6 dell art. 5 del D.Lgs. 504/92) delle caratteristiche dell area stessa. Il valore base (VB) è riportato in tabella A. Parametri di valutazione Ai sensi dell art. 5, comma 5, del D.Lgs. 504/92, i parametri di valutazione sono: 1. indice di edificabilità (indice di fabbricabilità territoriale per le aree residenziali e rapporto di copertura per quelle produttive); 2. oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione (urbanizzazioni). Per le aree fabbricabili sottoposte a piano attuativo ravvisabile la necessità di prevedere una diversa valutazione in relazione alla fase operativa del piano. Analogamente è indispensabile prevedere una diversa valutazione in relazione alla presenza di vincoli di inedificabilità. Per quanto riguarda l indice di edificabilità si suggerisce di relazionare il valore dell area al rapporto fra l indice di fabbricabilità territoriale dell area riferita al valore base e quello dell area in questione. In tal caso si avrà: per le B1 IE = 5/5 = 1,00 per le B2 IE = 3/5 = 0,60 per le C1 IE = 3/5 = 0,60 per le C3 IE = 1,5/5 = 0,30 per le D1 IE = 0,60/0,60 = 1,00 per le D2 IE = 0,40/0,60 = 0,67 per le D3 IE = 0,40/0,60 = 0,67 Per quanto attiene agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione (urbanizzazioni) si suggerisce di utilizzare i seguenti valori (utilizzabili nel caso di piano attuativo approvato): OU = 1,00 per aree urbanizzate OU = 0,80 per aree parzialmente urbanizzate OU = 0,60 per aree non urbanizzate. Per le aree sottoposte a piani attuativi si suggerisce il seguente parametro di valutazione: piani di iniziativa pubblica

5 PA = 0,50 nel caso di assenza di piano PA = 0,75 nel caso di piano adottato PA = 1,00 nel caso di piano approvato piani di iniziativa privata PA = 0,60 nel caso di assenza di piano PA = 0,80 nel caso di piano adottato PA = 1,00 nel caso di piano approvato. Nel caso di vincolo che non consente di esprimere capacità edificatoria, il terreno è considerato non fabbricabile e per esso si applica quanto previsto per i terreni agricoli. Nel caso di presenza di vincoli (comunali o sovracomunali) l area considerata fabbricabile è quella non vincolata se il vincolo non fa salva la cubatura esprimibile dall area stessa altrimenti l area vincolata si considera fabbricabile al 50% se il vincolo è permanente o all 80% se il vincolo è temporaneo. Se l area è totalmente vincolata essa è considerata non fabbricabile: in tal caso, ai fini ICI, si applica quanto previsto per i terreni. Determinazione del valore venale in comune commercio Sulla base di quanto precedentemente esposto, il valore venale in comune commercio delle aree fabbricabili viene così determinato: VVA = VB*IE*PA(OU) Utilizzo dell area a scopo edificatorio Nel caso di utilizzazione edificatoria dell area, di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero a norma dell art. 31, comma 1, lettere c), d) ed e) della legge 5 agosto 1978, n, 457, così come previsto dal comma 6 dell art. 5 del D.Lgs. 504/92, la base imponibile è costituita dal valore dell area, la quale è considerata fabbricabile anche in deroga a quanto stabilito nell articolo 2 del D.Lgs. 504/92, senza computare il valore del fabbricato in corso d opera, fino alla data di ultimazione dei lavori di costruzione, ricostruzione o ristrutturazione ovvero, se antecedente, fino alla data in cui il fabbricato costruito, ricostruito o ristrutturato è comunque utilizzato. Valore di stima Al fine di ridurre al massimo l insorgenza di contenzioso con i contribuenti il valore di stima calcolato sulla base del metodo di cui ai precedenti punti rappresenta un valore non sottoposto a rettifica. In luogo del valore di stima calcolato sulla base del metodo precedentemente esposto, può essere assunto, previa verifica di congruità, il valore venale determinato alla data del 1 gennaio 2011 sulla base della perizia giurata di stima di cui all art. 7 della legge n. 448 del

6 Competenze Spettano all Ufficio Tributi la verifica di congruità del valore di stima, l accertamento e la liquidazione dell imposta e più in generale la responsabilità del servizio e dei rapporti con il pubblico. Presupposto dell imposta Per le aree che saranno destinate come edificabili da eventuali varianti al P.R.G. vigente, l imposta si applica al momento dell adozione del nuovo strumento urbanistico ed in base a quanto stabilito in precedenza. Per le aree che non saranno più classificate come aree fabbricabili da eventuali modifiche al P.R.G. vigente, il diritto al rimborso per l anno in corso spetta quando sussistono le seguenti condizioni: a. che non sia iniziata opera alcuna sulle aree interessate; b. che il soggetto passivo non abbia intrapreso alcuna azione, ricorso o quant altro avverso la deliberazione di variazione dello strumento urbanistico che ha reso inedificabile l area; c. che la deliberazione di variazione dello strumento urbanistico sia definitiva ed esecutiva; d. che il vincolo di in edificabilità perduri per almeno tre anni. In caso di fabbricato in corso di costruzione, del quale una parte sia stata ultimata e per la stessa sia stato richiesto l accatastamento, le unità immobiliari appartenenti a tale parte sono assoggettate all imposta quali fabbricati a decorrere dalla domanda di accatastamento o di effettiva occupazione dell immobile. Conseguentemente, la superficie dell area sulla quale è in corso la restante costruzione, ai fini impositivi, è calcolata in base allo stesso rapporto esistente tra la superficie utile risultante dal progetto e la superficie utile della parte già costruita ed autonomamente assoggettata ad imposizione come fabbricato. Il Capo Settore Tributi (Rag. Felice BEVERE)

7 Tabella A valore base imponibile Zona Residenziale Produttiva Valore suolo 380,00 /mq 20,00 /mq Tabella B Coefficienti di adeguamento Indice fabbricabilità 5,00 3,00 1,50 1,00 0,60 0,30 Urbanizzazione Totale Parziale Assente 1,00 0,80 0,60 Piano attuativo Approvato Adottato Assente Pubblico 1,00 0,75 0,50 Privato 1,00 0,80 0,60