Finanziamento Immobiliare Finanziamenti strutturati, leasing, mezzanine e NPL

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1 Finanziamento Immobiliare Finanziamenti strutturati, leasing, mezzanine e NPL Giacomo Morri Antonio Mazza Capitolo 2 Il finanziamento immobiliare strutturato

2 Il finanziamento immobiliare strutturato Finanziare un operazione usando flusso di cassa generato a garanzia del debito. Tipologia: - non recourse: senza garanzia di rivalsa su terzi/su sponsor - limited recourse: rivalsa (anche limitata) possibile al verificarsi di determinate condizioni Valutazione della banca: - Equilibrio economico-finanziario del progetto - Indipendenza giuridico-economica dell investimento (SPV) - Capacità di generare cash-flow - Garanzie di natura reale o contrattuale 2

3 Struttura finanziaria Capitale proprio/equity Capitale di debito Forme ibride di finanziamento Importo: Affidabilità soggetto richiedente Operazione associata al finanziamento e sua rischiosità operativa Garanzie eventualmente prestate 3

4 Il finanziamento bancario Finanziamenti in conto corrente Finanziamenti a scadenza fissa Tipologie di contratto Mutui Contratti consensuali di concessione credito Contratti preliminari di mutuo Aperture di credito (anche in conto corrente) più flessibili Credito fondiario operazione economica con diverse forme negoziali - Requisiti essenziali: Concesso da banche autorizzate in Italia e UE A medio (18 mesi<x<5 anni) o lungo termine (>5 anni) Garantito da ipoteca tale per cui somma residua di tutti i finanziamenti non superi il limite di finanziabilità dell 80% del valore dell immobile 4

5 Storia del credito fondiario Tipologia di credito maggiormente utilizzata in Italia Percorso storico volto a facilitare la concessione di finanziamenti, con prerogative legali a favore di entrambi i contraenti: Istituito su scala nazionale Approvato Regio Decreto con relativo regolamento Tutti gli Enti abilitati al credito fondiario, abilitati a mutui edilizi Si passa al sistema francese - Più protezione per gli istituti nel recupero D.Lg 385/93 che disciplina i contratti di finanziamento dal 01/01/94

6 Il credito fondiario Finanziamento bancario per l acquisto Stipula di atto unico di finanziamento o doppio contratto (condizionato e atto di quietanza) Si ha perfezionamento dell operazione nei seguenti casi: Consegna della somma con assegno circolare Accredito su conto corrente Pagamento a un terzo (indicato dal mutuatario) Passaggio fisico dell importo dalla banca al mutuatario al fine di permetterne impiego concreto 6

7 Il credito fondiario Finanziamento bancario per lo sviluppo Tecniche contrattuali in uso: Contratto condizionato di finanziamento: durata prestabilita, rate con medesimo periodo di ammortamento, erogazione finale con frazionamento orizzontale del finanziamento Contratto di finanziamento con termine massimo di restituzione, si finanzia con anticipi in conto mutui, erogazione finale con disciplina del pagamento capitale (interessi, scadenza e durata) Contratto di finanziamento con atti diversi (diverse condizioni) al termine dei lavori; frazionamento verticale Contratto di finanziamento con erogazione dello stesso in tempi diversi, a seconda tempi di ultimazione singole unità del complesso. (es. condominio) Apertura credito in conto corrente per costi di costruzione: al termine trasformata in mutuo frazionato per singole unità. 7

8 Elementi e fasi di un finanziamento strutturato 1. Incontro iniziale banca-cliente 2. Istruttoria tecnica e analisi di fattibilità 3. Istruttoria economica o analisi di solvibilità 4. Istruttoria legale 5. Istruttoria fiscale 6. Individuazione strumenti di mitigazione rischi 7. Individuazione rischio di credito (convenzione Basilea II) 8. Individuazione pricing 9. Predisposizione offerta al cliente (c.d. term sheet) 10.Negoziazione condizioni 11.Prosecuzione istruttoria 12.Stipulazione contratto 13.Monitoraggio credito 14.Eventuale sindacazione o cartolarizzazione del finanziamento 8

9 Analisi dell operazione Fase I Illustrazione della struttura del soggetto che richiede il finanziamento Descrizione sponsor operazione Business plan, scadenza di fasi del progetto e proiezioni economicofinanziarie Prima della firma del contratto (o contratto preliminare) non nasce nessun vincolo a carico dei contraenti Obbligo, da principio giuridico, di svolgimento delle trattative secondo buona fede 9

10 Analisi dell operazione Fase II - Negoziazione term sheet Indica: i soggetti che interverranno nella sottoscrizione importo e durata del finanziamento, forme e modalità di erogazione e di rimborso determinazione tassi applicabili e commissioni le garanzie (security package) i principali diritti e obblighi delle parti, eventuali condizioni particolari i covenant tutte le condizioni necessarie al fine di erogare il finanziamento Può avvenire in fase preliminare o avanzata Non è essenziale per la definizione dell operazione 10

11 Istruttoria tecnica Obiettivo: stima del valore dell immobile costituito in garanzia Definizioni di valore: Valore di Mercato (Market Value MV), secondo standard di valutazione RICS: l ammontare massimo stimato a cui una proprietà dovrebbe essere ceduta o acquistata Valore Cauzionale (Mortgage Landing Value MLV ), secondo la European Mortgage Federation: il valore della proprietà determinato da un valutatore che abbia eseguito una prudente valutazione della futura commerciabilità della stessa.. - In Italia non esiste legislazione che definisce il MLV 11

12 Metodologie di valutazione Metodologia comparativa: Criterio comparativo di mercato Criterio dei prezzi edonici Metodologia del costo di ricostruzione e trasformazione; Metodologia economica: Criterio reddituale Criterio finanziario Le tre metodologie si basano su principi differenti É bene usarle congiuntamente ove la complessità del bene lo richieda 12

13 Metodologia comparativa Si fonda su due principi: - Principio di sostituzione: il valore di un bene si riferisce al prezzo che dovrebbe essere pagato per un bene perfettamente identico - Principio di equilibrio: il prezzo di un bene dipende direttamente dal mercato (D e S) ed è sintesi del processo di negoziazione - Necessaria serie storica di transazioni di beni identici abbastanza ampia - Le tecnica dei moltiplicatori (rules of thumb) più usata per business, immobile + attività 13

14 Metodologia comparativa 1. selezione immobili comparabili: -caratteristiche fisiche e di localizzazione simili -transazioni negli ultimi 3-6 mesi -almeno 3 o 4 immobili 2. normalizzazione prezzo di transazione beni comparabili: -mediante unità di confronto: superficie, m 2 specifica per tipologia 3. adeguamenti: -se adeguamento >20% del prezzo al m 2 immobili non comparabili 14

15 Metodologia del costo di ricostruzione - Principio per cui un investitore non è disposto a pagare per un immobile una somma superiore al valore del terreno e del costo di costruzione dell edificio al netto di un eventuale deprezzamento. - Principio del massimo e migliore utilizzo (highest and best use): il valore di un bene è funzione del più probabile utilizzo che sia fisicamente possibile, finanziariamente fattibile, legalmente permesso e che offra la miglior redditività. 15

16 Metodologia del costo di ricostruzione 1. stima del costo di ricostruzione attraverso unità di riferimento 2. quantificazione perdita di valore rispetto al costo a nuovo Usura materiale (età, qualità, uso e politica di manutenzione) Obsolescenza funzionale (mancanza funzionale di un bene rispetto a un bene costruito oggi) Obsolescenza economica (caratteristiche per cui non c è più D) 3. valore immobile = valore terreno + costo di costruzione corretto (1-2) 4. Ʃ costi e ricavi oppure attualizzazione flussi di cassa previsti 16

17 Due diligence Obiettivi della due diligence: - Verifica amministrativa - Verifica urbanistica e edilizia - Verifica ipotecaria e catastale - Verifica strutturale, tecnico impiantistica e manutentiva dell immobile - Verifica ambientale - Verifica della certificazione energetica 17

18 Istruttoria legale Fasi dell Istruttoria legale: - Accertamento piena proprietà ipotecando da parte di chi offrirà garanzia - Accertamento della libertà da trascrizioni, iscrizioni ipotecarie, privilegi e da ogni altra formalità risultante dai pubblici Registri Immobiliari - Accertamento capacità giuridica di tutti i soggetti partecipanti alla stipulazione 18

19 Profili fiscali Imposte indirette da versare e imposta sostitutiva: - Operazioni contrattuali con durata > 18 mesi esenti da imposta di registro, bollo, imposte ipotecarie e catastali e da tasse su concessioni governative; - Art 17 e 18: gli esenti sono tenuti a corrispondere imposta sostitutiva in ragione dello 0,25% dell ammontare complessivo dei finanziamenti in ciascun esercizio; - Finanziamento deve essere concesso da banche; - No imposta sostitutiva: operazioni di credito di firma fideiussioni, avalli, accettazioni ecc. Imposte dirette e deducibilità fiscale degli oneri finanziari per le imprese: - limite del 30% del Risultato Operativo Lordo (ROL) alla deducibilità ai fini IRES di interessi passivi e oneri assimilati, al netto di oneri attivi e proventi assimilati. 19

20 Ristrutturazione e rinegoziazione Le tecniche di negoziazione: - Ristrutturazione: tutte le operazioni tra banca e soggetto finanziato finalizzate a ridefinire i termini dell esposizione debitoria. - Rinegoziazione: modifiche in alcuni elementi di un singolo rapporto finanziario 20

21 Nuovo finanziamento Consente estinzione di debiti scaduti e insoluti Nuovo contratto con ex novo tutte le garanzie Il cliente nuovi costi (anche fiscali) La banca indebolita la propria garanzia 21

22 Proroga DEFINIZIONE: Sostituzione termine scaduto con uno nuovo Proroga Dilazione Con la creazione di un nuovo termine tramite proroga cessano gli effetti moratori Con la dilazione la mora permane fino al termine dilazionato 22

23 Atto di ristrutturazione DEFINIZIONE: pactum de non petendo, ossia accordo finalizzato alla dilazione dei termini di scadenza di un credito già scaduto o da scadere Utilizzato sia in rinegoziazioni che ristrutturazioni Non estingue il credito modifica il rapporto obbligatorio Crediti scaduti restituiti in maniera dilazionata Molteplici forme di pagamento delle somme scadute e del debito residuo: Capitalizzazione degli arretrati (rata di importo inferiore / proroga scadenza) Rata costante (si mantiene la quota interessi prevista in origine si capitalizza e restituisce la quota capitale residua a fine finanziamento) 23

24 Novazione DEFINIZIONE: atto estintivo-costitutivo, sostituzione di obbligazione originaria con una nuova Presupposti giuridici: animus novandi aliquid novi causa novandi Non vi è mutamento oggetto obbligazione, di titolo del contratto e volontà di estinguere obbligazione preesistente e costituirne una nuova Sulle somme scadute maturano interessi contrattuali Per operazione complesse si ricorre all art 67, 3 comma, lettera d) della legge fallimentare In caso di situazioni complesse Accordo di ristrutturazione dei debiti (Art. 182 bis della legge fallimentare) 24

25 Contatti Giacomo Morri, PhD SDA Professor & Director Master in Real Estate Accounting, Control, Corporate Finance & Real Estate Department SDA Bocconi School of Management via Bocconi Milan Italy 25

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