STATO DI CONSISTENZA DEL COMPLESSO IMMOBILIARE POSTO IN FIRENZE VIALE DEL PEGASO ANG. VIALE DELL AERONAUTICA DENOMINATO IPPODROMO LE MULINA

Transcript

1 DIREZIONE PATRIMONIO IMMOBILIARE STATO DI CONSISTENZA DEL COMPLESSO IMMOBILIARE POSTO IN FIRENZE VIALE DEL PEGASO ANG. VIALE DELL AERONAUTICA DENOMINATO IPPODROMO LE MULINA DESCRIZIONE DEL COMPLESSO IMMOBILIARE Notizie storiche Il parco ha inizio dall'attuale piazza Vittorio Veneto per arrivare fino al Piazzaletto dell Indiano delimitato naturalmente dal fiume Arno dal torrente Mugnone e dal canale Macinante. La costruzione del parco delle Cascine ebbe inizio nel 1563 come tenuta agricola di proprietà di Alessandro e Cosimo I de' Medici. In pratica era una tenuta di caccia e un azienda agricola dedita all'allevamento di bovini per la famiglia dei Medici. Con il passaggio del Granducato di Toscana dai Medici alla famiglia Lorena, il parco assunse sempre più la funzione attuale di luogo di svago che veniva anche aperto al pubblico in occasione di particolari ricorrenze. L ippodromo del Visarno nacque nel 1847 a breve distanza dai prati del Quercione, e qui si svolsero le prime gare. In seguito fu inaugurato l ippodromo delle Mulina, con le corse al trotto (1891), che in seguito fu denominato le Le Mulina Firenze. L apertura di questa struttura funzionò come catalizzatore alla passione toscana verso il cavallo da corsa. Stato dei luoghi e caratteristiche del complesso immobiliare Il complesso immobiliare è posto in Firenze, loc. Cascine, zona semicentrale della città a valle del fiume Arno. Il Parco delle Cascine, detto anche più comunemente Le Cascine, è il più grande parco pubblico di Firenze; ha la forma di una striscia pianeggiante di terreno lunga circa 3,5 chilometri e larga non più di 640 metri, che costeggia la riva destra dell'arno, dall'abitato del centro storico, fino alla confluenza del fiume con il torrente Mugnone. In quanto parco storico vi è carenza, nelle immediate vicinanze di attività commerciali fisse. Vi si svolge settimanalmente, ed in alcune domeniche, un noto e frequentato mercato. Nel parco vi è inoltre presenza oltre di uffici e caserme anche di impianti sportivi ( ippodromi, tennis, piscina etc) oltre a locali ricreativi. La piazza è direttamente servita da mezzi pubblici ed è aperta anche al pubblico transito veicolare. Via Pietrapiana, Firenze P.IVA Tel / Fax direzione.patrimonio@comune.fi.it

2 Complesso immobiliare Oggetto della valutazione è un complesso immobiliare composto da numerosi edifici con diverse tipologie costruttive e funzioni diversificate ma facenti parte di un complesso sportivo già destinato all attività ippica. L intero complesso si sviluppa nella parte terminale del parco delle Cascine ed è compreso fra il Viale del Pegaso, Viale dell Aeronautica ed il Torrente Mugnone. E un ampia area scoperta con una pista in sabbia per le corse del trotto, completo di impianto di illuminazione, oltre a vari manufatti prevalentemente adibiti a stalle accessibili da cancello carrabile su viale del Pegaso. L accesso principale per il pubblico degli ex ippodromi era all incrocio fra viale del Pegaso e Viale dell Aeronautica. In prossimità si trovano le tribune e tutti i locali per i servizi annessi. Per il calcolo delle superfici dei fabbricati che costituiscono il complesso immobiliare non sono state fatte misurazioni dirette ma sono stati utilizzati i rilievi che hanno costituito la base per le planimetrie catastali. Identificazione catastale Al Catasto Fabbricati del Comune di Firenze i beni sono intestati a Comune di Firenze e così censiti: Foglio di mappa 51 Partt Categoria D/6 z.c. 3 Rendita ,00 Foglio 51 Part 106 Categoria F/2 ( unità collabenti) rendita 0 ( oggi area di risulta di fabbricato demolito) E parte dello stato di consistenza e di concessione anche porzione dell area identificata a Catasto Terreni del Comune di Firenze: Foglio 51 Part 67 Qualità Parco Pubblico superficie 9260 Descrizione fabbricati e consistenze Si riportano di seguito le descrizioni sommarie dei singoli edifici che costituiscono il complesso immobiliare comprese le consistenze complessive dei piani rimandando il dettaglio e le informazioni circa il tipo prevalente di struttura, tramezzi, finiture e impianti alle specifiche schede, planimetrie. La scheda 1 identifica la planimetria generale dell U.I. in categoria D/6 e sulla stessa sono rappresentati i vari edifici che la costituiscono con il numero delle singole schede e la lettera che identifica il fabbricato 2

3 Edificio A ( scheda 2 )- Scuderie e Appartamento custode E un edificio ad un piano fuori terra con struttura portante e tamponature in Riferimenti catastali: foglio 51, particella 100 Terra scuderie 113 Terra appartamento 85 Edificio B ( scheda 3 )- Scuderie e Locali tecnici E un edificio di 2 piani fuori terra con struttura portante e tamponature in Riferimenti catastali: foglio 51, particella 25 Terra scuderie e locali tec. 269 Primo ripostigli 40 Edificio C ( scheda 4 ) Mensa, scuderie e spogliatoi E un edificio di 2 piani fuori terra ed un piano interrato con struttura portante e tamponature in Vi sono n. 2 tettoie antistanti. Riferimenti catastali: foglio 51, particella 101 Terra 496 Primo 425 interrato cantina 32 tettoie 90 Edificio D ( scheda 5 ) Scuderie, fienili e infermeria E un edificio di 2 piani fuori terra con struttura portante e tamponature in 3

4 Riferimenti catastali: foglio 51, particella 24 Terra scuderie e infermeria 308 Primo ripostigli 308 Edificio E ( scheda 6 ) - Scuderie, fienile e uffici E un edificio di 2 piani fuori terra con struttura portante e tamponature in Riferimenti catastali : foglio 51, particella 23 Terra scuderie e uffici 442 Primo fienili e uffici 434 Edificio F ( scheda 7 ) - Scuderie, fienile E un edificio di due piani fuori terra con struttura portante e tamponature in Riferimenti catastali: foglio 51, particella 22. Terra scuderie 307 Primo fienili 283 Edificio G ( scheda 8 ) - Scuderie E un edificio di 1 piano fuori terra con struttura portante e tamponature in Riferimenti catastali: foglio 51, particella 20. Terra 433 4

5 Edificio H ( scheda 9 ) - Scuderie (IMMOBILE INAGIBILE) E un edificio di un piano fuori terra oggi inagibile per importanti lesioni. E con struttura portante e tamponature in Riferimenti catastali: foglio 51, particella 21 Terra 474 Edificio I ( scheda 10 ) - Scuderie E un edificio di un piano fuori terra con struttura portante e tamponature in Riferimenti catastali: foglio 51, particella 102 Terra 345 Edificio J ( scheda 23 ) Totalizzatore, Infermeria, Servizi Igienici E un edificio con struttura portante in c.a. e copertura piana. Riferimenti catastali: foglio 51, particella 11 Terra 165 Edificio L ( scheda 11 ) Scuderie, Sellerie, controllo doping E un edificio di un piano fuori terra con struttura portante e tamponature in Riferimenti catastali: foglio 51, particella 103. Terra 350 5

6 Edificio M ( scheda 12 ) - Scuderie E un edificio di un piano fuori terra con struttura e copertura in cemento e pannelli prefabbricati. Riferimenti catastali: foglio 51, particella 94 Terra 98 Edificio N ( scheda 13 ) - Scuderie E un edificio di un piano fuori terra con struttura portante e tamponature in Riferimenti catastali: foglio 51, particella 104 Terra 305 Edificio O ( scheda 14 ) Officina e Falegnameria Deposito E un edificio di un piano fuori terra con soppalco con struttura portante e tamponature in Una parte dell edificio è in metallo e lamiera Riferimenti catastali: foglio 51, particelle Terra 218 soppalco 35 Edificio P ( scheda 15 ) Scuderie E un edificio di un piano fuori terra con struttura in muratura e copertura in pannelli prefabbricati. Riferimenti catastali: foglio 51, particelle

7 Terra 203 Edificio P1 ( scheda 16 ) Magazzino E un edificio di un piano fuori terra con struttura in tubi tamponata in lamiera e copertura in pannelli prefabbricati. Riferimenti catastali: foglio 51, particelle 69 Terra 130 Edificio Q ( scheda 22 ) Tribunette E un edificio di un piano fuori terra con struttura in pannelli prefabbricati e vetro. Riferimenti catastali: foglio 51, particelle Terra 81 Edificio R ( scheda 18 ) Torretta centrale E un edificio di due piani fuori terra ed uno interrato con struttura portante e tamponature in Riferimenti catastali: foglio 51, particella 107 Terra 9 Primo 9 interrato 18 balconi 18 Edificio S ( scheda 21 ) Tribunette E un edificio di un piano fuori terra ed uno interrato con struttura portante in c.a. e copertura piana. Riferimenti catastali: foglio 51, particella 26 7

8 Terra biglitteria 31 interrato 32 Tribunette scoperte 46 Edificio T - ( scheda 20 ) Tribuna E un edificio di due piani fuori terra con struttura portante in c.a. e copertura piana. Riferimenti catastali: foglio 51, particella 12 Terra (Sala, Atrio e Bar) Primo (Ristorante) 304 Primo (Terrazze) 653 Primo (Tribune) 891 Edificio U ( scheda 19 ) - Uffici E un edificio di un piano fuori terra con struttura portante e tamponature in muratura con copertura piana. Riferimenti catastali: foglio 51, particella 17 Terra 274 Edificio V ( scheda 17 ) - Ingresso E un edificio di un piano fuori terra con struttura portante in muratura e cemento armato e copertura piana. Riferimenti catastali: foglio 51, particelle Terra 24 Tettoia 236 8

9 Edificio Z ( scheda 24 ) - Scuderie E un edificio di un piano fuori terra con struttura in cemento e copertura in pannelli prefabbricati. Riferimenti catastali: foglio 51, particelle 95 Terra 245 Gli edifici utilizzati come scuderie con struttura portante in muratura hanno in linea generale le medesime finiture. La pavimentazione è in gres cotto, le pareti sono intonacate e tinteggiate e gli infissi sono in legno. Sono dotati sia di impianto elettrico che idrico. Lo stato di manutenzione generale degli immobili e degli impianti è normale. Per quanto riguarda l edificio principale, adibito anche a tribune, lo stesso è costituito al piano terra da un locale bar con cucina, una sala e un atrio sottotribuna con piccolo bar. Porzione del Primo è adibita a ristorante con cucina e ampia terrazza. La restante porzione è destinata a tribune. La pavimentazione prevalente è tipo palladiana, le pareti sono intonacate e tinteggiate e gli infissi sia interni che esterni sono in metallo. Gli impianti presenti sono quello elettrico, idrico, di riscaldamento, telefonico, audio e video. Lo stato di manutenzione generale dell immobile e degli impianti è normale. I beni definiti tribunette hanno invece caratteristiche diverse ovvero la pavimentazione è in cemento, gli infissi sono in metallo ed è presente solo l impianto elettrico. La definizione di normale per lo stato di manutenzione delle strutture, finiture, ed impianti è stata utilizzata in considerazione che l ippodromo fino a tempi recenti ha funzionato per manifestazioni sportive ed altri eventi. E del tutto evidente che essendo un impianto in via di dismissione nell ultimo periodo gli interventi di manutenzione sono stati limitati all essenziale e pertanto tutto il complesso necessita di opere di restauro o manutenzione anche straordinaria per salvaguardare i beni e i fabbricati che ne fanno parte. Del complesso è parte anche una ulteriore unità immobiliare, censita separatamente posta nella parte adiacente al viale dell Aeronautica verso il Piazzaletto dell Indiano ed oggi demolita a seguito di un incendio. Tale fabbricato è censito a catasto fabbricati in categoria F/2 ed era costituito da tre locali ex biglietterie coperti da ampia tettoia. Tale fabbricato aveva complessivamente 9

10 una superficie fuori terra di 151 mq. E tuttora rappresentato nella mappa catastale con la part. 106 è ad oggi è demolito. Le aree esterne dell impianto sportivo sono in parte delimitate da recinzione, per lo più in mediocre stato ed in parte con limitazione naturale costituita dall argine del torrente Mugnone. Su di esse insistono alcuni alberi di alto fusto. Parte delle aree costituiscono spazi di manovra e sono in parte a cemento, asfaltate o in terra battuta la restante parte a verde. L attuale pista del trotto è in sabbia ben delimitata. La superficie catastale scoperta rappresentata dalle particella 14 è di mq Lo stato di consistenza e la concessione comprende anche una ulteriore area adiacente a valle del torrente Mugnone di forma irregolare/romboidale e prevalentemente in terra battuta sulla quale insistono alberi d alto fusto e attualmente utilizzata dalla società degli Ippodromi. Tale area è rappresentata nel foglio 51 da porzione della particella 67 ed è recintata in prossimità del viale dell Aeronautica con recinzione a maglia sciolta in pessimo stato ( la recinzione appare interna rispetto all allineamento stradale); tale area è accessibile anche dallo stesso viale. Nella parte terminale è delimitata da barriere stradali New Jersey mentre lungo il Mugnone prevalentemente dall argine dello stesso. La porzione delimitata della particella misurata graficamente sulle mappe è circa mq La superficie complessiva scoperta risulta pertanto mq ALLEGATI 1. Schedatura dei singoli fabbricati con planimetrie Firenze, 27 Giugno 2012 Il Responsabile P.O. Valutazioni e Inventari Geom. Fabio Capirossi 10