FOGLIO INFORMATIVO. relativo al

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1 FOGLIO INFORMATIVO relativo al MUTUO IPOTECARIO O FONDIARIO PRIMA CASA destinato all acquisto/ristrutturazione di abitazione principale (Tasso indicizzato TUR BCE) INFORMAZIONI SULLA BANCA Banca dell Alta Murgia Credito Cooperativo Soc. Coop. Piazza Zanardelli, Altamura (BA) Tel.: 080/ Fax: 080/ info@bccaltamurgia.it / Registro delle Imprese della CCIAA di Bari n Iscritta all Albo della Banca d Italia n cod. ABI: Iscritta all Albo delle società cooperative n. A Aderente al Fondo di Garanzia dei Depositanti del Credito Cooperativo e al Fondo di Garanzia degli Obbligazionisti del Credito Cooperativo. CHE COS È IL MUTUO IPOTECARIO/FONDIARIO PER L ACQUISTO DELL ABITAZIONE PRINCIPALE Il mutuo ipotecario/fondiario per l acquisto dell abitazione principale è un finanziamento a medio lungo termine (superiore ai 18 mesi) finalizzato all acquisto, da parte del cliente, dell abitazione principale. In generale la sua durata va da un minimo di 5 anni ad un massimo di 20 anni anche se per determinati prodotti potrebbe avere una durata superiore. Si definisce ipotecario perché è assistito da una garanzia ipotecaria normalmente acquisita sul diritto di proprietà di un bene immobile. Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari, dimorano abitualmente. Con il contratto di mutuo ipotecario la banca consegna una somma di denaro al cliente che si impegna a rimborsarla, unitamente agli interessi, secondo un piano di ammortamento definito al momento della stipulazione del contratto stesso. Il rimborso avviene mediante il pagamento periodico di rate, comprensive di capitale e interessi, secondo un tasso che può essere fisso, variabile, misto o di due tipi. Le rate possono essere mensili, trimestrali, semestrali o annuali. Aggiornato al 01/04/2012 Pagina 1 di 8

2 Il cliente, a garanzia dell adempimento delle obbligazioni così assunte, inoltre, conferisce normalmente in garanzia un immobile (che, eventualmente, può essere lo stesso per il cui acquisto o ristrutturazione è stato richiesto il mutuo medesimo) permettendo che la banca iscriva ipoteca su di esso. Nell ipotesi che il cliente non riesca, per qualunque motivo, a restituire la somma ricevuta dalla banca, questa potrà procedere alla vendita dell immobile ricevuto in ipoteca al fine di soddisfare il proprio credito. Al cliente viene reso noto il tasso annuo effettivo globale (TAEG), cioè un indice che esprime il costo complessivo del credito a suo carico espresso in percentuale annua del credito concesso. I TIPI DI MUTUO E I LORO RISCHI Mutuo a tasso variabile indicizzato al tasso BCE Tele tipologia di mutuo è frutto di un provvedimento legislativo (d.l. n. 185/2008 il c.d. Decreto anti-crisi, convertito nella legge 28 gennaio 2009, n. 2) riguardante, appunto, i mutui ipotecari finalizzati all acquisto dell abitazione principale e consente di stipulare un contratto di mutuo avente un tasso variabile indicizzato al tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale della Banca Centrale Europea aumentato di uno spread tale che il tasso complessivo sia comunque in linea con quello praticato per le altre forme di indicizzazione offerte dalla Banca. Trattandosi di un mutuo indicizzato ad un parametro, nel corso del rapporto può verificarsi un aumento del valore del parametro preso a riferimento con conseguente aumento dell importo della rata a carico del cliente. Mutuo a tasso variabile Rispetto al tasso iniziale, il tasso di interesse può variare, con cadenze prestabilite, secondo l andamento di uno o più parametri di indicizzazione (ad esempio il tasso Euribor) fissati nel contratto. Il rischio principale è l aumento imprevedibile e consistente dell importo o del numero delle rate. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell importo delle rate. Rischi specifici legati alla tipologia di contratto Rischio di tasso Il mutuo fondiario a tasso indicizzato, cioè agganciato all andamento di determinati parametri (es. Euribor) variabili nel corso del tempo, presenta per il cliente un rischio di tasso ; in sostanza, nel corso del rapporto può verificarsi un aumento del valore del parametro preso a riferimento con conseguente aggravio dell impegno finanziario richiesto al cliente. Rischio di cambio Nel mutuo fondiario erogato in valuta estera può individuarsi in capo al cliente un rischio di cambio determinato dalla normale incidenza della congiuntura di mercato sulla divisa presa a riferimento; potrebbe cioè verificarsi, nel corso del rapporto, un apprezzamento della valuta estera prescelta per il finanziamento rispetto alla valuta nazionale con un conseguente aggravio di oneri per il cliente in relazione al rimborso del prestito. Aggiornato al 01/04/2012 Pagina 2 di 8

3 Rischio di variazioni unilaterali delle condizioni economiche Se contrattualmente previsto, la banca può variare unilateralmente, in senso sfavorevole al cliente, le condizioni economiche (commissioni e spese del servizio, tassi d interesse esclusi) secondo quanto previsto dall art. 118 del Testo Unico Bancario (D.Lgs. n. 385/93). Per saperne di più: la Guida pratica al mutuo, che aiuta a orientarsi nella scelta, è disponibile sul sito sul sito della banca e presso tutte le filiali della banca. AZIONI SULLA BANCA PRINCIPALI CONDIZIONI ECONOMICHE C QUANTO PUÒ COSTARE IL MUTUO FONDIARIO Tasso annuo effettivo globale (TAEG) Esempio Tasso variabile parametrato all Euribor 3M/365 finanziamento di euro ,00 durata 10 anni rata mensile tasso Euribor 3 mesi/365 vigente al momento della stipula (attualmente 0,79%) tasso applicato (0,79% + spread 5,00 p.p.): 5,79% (variabile trimestralmente) importo delle rate euro 549,84 (variabile trimestralmente) commissione di incasso rata: euro 2,00 commissione istruttoria fidi 1,00% sul capitale iniziale: euro 500,00 TAEG: 6,32% (variabile trimestralmente) Esempio Tasso variabile parametrato al tasso BCE (TUR) finanziamento di euro ,00 durata 10 anni rata mensile tasso BCE vigente al momento della stipula (attualmente 1,00%) tasso applicato (1,00% + spread 4,00 p.p.): 5,00% (variabile al variare del TUR) importo delle rate euro 530,33 (variabile al variare del TUR) commissione di incasso rata: euro 2,00 commissione istruttoria fidi 1,00% sul capitale iniziale: euro 500,00 TAEG: 5,49% (variabile al variare del TUR) Il tasso di interesse, l importo della rata e il TAEG sono riportati in via meramente esemplificativa, assumendo un valore del tasso immutato rispetto a quello iniziale per tutta la durata del contratto. Oltre al TAEG vanno considerati altri costi, quali le spese e le imposte per la stipula del contratto e l iscrizione dell ipoteca, nonché le spese di assicurazione dell immobile ipotecato. Aggiornato al 01/04/2012 Pagina 3 di 8

4 PIANO DI AMMORTAMENTO SPESE Spese per la gestione del Rapporto Spese per la stipula del contratto TASSI VOCI Importo massimo finanziabile Durata Criterio di calcolo degli interessi Tasso di interesse nominale annuo variabile Parametro di indicizzazione Tasso di mora Istruttoria 80% del valore dei beni ipotecati. Tale percentuale può essere elevata fino al 100% qualora vengano prestate garanzie integrative. Minimo 5 anni massimo 20 anni Anno civile Soci: TUR BCE (1,00%) + spread 3,5 = 4,50% Non soci: TUR BCE (1,00%) + spread 4,00 = 5,00% I tassi variano in base alle variazioni del Tasso BCE stabiliti dalla Banca Centrale Europea. Il tasso BCE, è arrotondato alla seconda cifra decimale. Massimo tre punti in più del tasso contrattuale in vigore al momento della mora. Soci: 0,50% una tantum sul capitale iniziale Non Soci: 1,00% una tantum sul capitale iniziale Imposta sostitutiva Incasso rata - Con addebito automatico in 0,00 conto corrente - Con pagamento per cassa 2,00 Invio comunicazioni periodiche 2,50 ex. art. 119 d.lgs. 385/93 Invio comunicazioni periodiche 0,00 ex. art. 118 d.lgs. 385/93 Commissione gestione garanzie 0,00 Commissione consultazione 50,00 CRIF Spese per invio comunicazioni - Posta ordinaria - Raccomandata - Su telefonia fissa - Su telefonia mobile Spese per invio comunicazioni on line Spese per estinzione anticipata (in percentuale sul debito residuo) Come da normativa vigente 3,00 6,00 2,00 5,00 0,00 Gratuito Tipo di ammortamento Piano di ammortamento francese Tipologia di rata Costante Periodicità della rata Mensile Aggiornato al 01/04/2012 Pagina 4 di 8

5 ULTIME RILEVAZIONI DEL PARAMETRO DI RIFERIMENTO TUR BCE: dal 14 Dicembre 2011 pari all 1,00% Prima della conclusione del contratto è consigliabile prendere visione del piano di ammortamento personalizzato allegato al documento di sintesi. CALCOLO ESEMPLIFICATIVO DELL'IMPORTO DELLA RATA TASSO VARIABILE Durata del finanziamento (anni) Tasso di interesse applicato Importo della rata mensile per ,00 di capitale Se il tasso di interesse aumenta del 2% dopo 12 mesi Se il tasso di interesse diminuisce del 2% dopo 12 mesi Soci: 4,50% 518,19 563,08 475,55 Non soci: 5,00% 530,33 575,87 487,03 Soci: 4,50% 316,32 370,36 267,01 Non soci: 5,00% 329,98 385,23 279,37 Il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) previsto dall art. 2 della legge sull usura (legge numero 108/1996), relativo ai contratti di mutuo chirografario, può essere consultato in filiale e sul sito internet della banca ALTRE SPESE DA SOSTENERE C Al momento della stipula del mutuo il cliente deve sostenere costi relativi a servizi prestati da soggetti terzi: Perizia tecnica a carico del mutuatario Adempimenti notarili a carico del mutuatario Polizza vita (se richiesta dalla Banca) a carico del mutuatario Certificazione interessi passivi 10,00 Assicurazione immobile (obbligatoria) a carico del mutuatario Imposte per iscrizione ipotecaria a carico del mutuatario TEMPI DI EROGAZIONE Durata dell istruttoria Tempo massimo tra la data di presentazione della documentazione completa e la stipula del contratto: 90 giorni. Disponibilità dell importo Le somme erogate sono temporaneamente poste a garanzia dell adempimento degli oneri di iscrizione ipotecaria e, ove previsto, della produzione di polizza assicurativa per danni che dovesse Aggiornato al 01/04/2012 Pagina 5 di 8

6 subire l immobile ipotecato. Cessato il vincolo le somme entrano nella piena disponibilità del cliente. Tempo massimo tra la stipula del contratto e la messa a disposizione delle somme: 30 giorni, previa acquisizione di tutta la documentazione utile per l erogazione. ESTINZIONE ANTICIPATA, PORTABILITA E RECLAMI Estinzione anticipata Il mutuatario in ogni momento può esercitare, senza alcun onere né spesa né penale, il diritto di estinzione anticipata, totale o parziale, del mutuo: se il contratto di mutuo è stipulato o accollato a seguito di frazionamento per l acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento dell attività economica o professionale da parte del mutuatario persona fisica; se l estinzione anticipata totale del mutuo avviene nell ambito di un operazione di portabilità del mutuo. In tutte le altre ipotesi, il mutuatario può esercitare in ogni momento il diritto di estinzione anticipata, totale o parziale, corrispondendo un compenso percentuale sul debito residuo, nella misura sopra indicata. Nessun altro onere può essere addebitato al mutuatario. Procedura semplificata per la cancellazione delle ipoteche Ai sensi dell articolo 40 bis del D.Lgs. 1 settembre 1993, n.385 (c.d. Testo Unico Bancario), la Banca comunica all Agenzia del Territorio competente, entro 30 giorni dalla data in cui il mutuo è estinto, l estinzione dell obbligazione medesima. L Agenzia del Territorio, acquisita tale comunicazione di estinzione dell obbligazione e verificata la mancanza di una dichiarazione di permanenza dell ipoteca, procede a cancellare l ipoteca medesima d ufficio, cioè senza necessità di un apposita domanda, entro il giorno successivo alla scadenza del termine di trenta giorni dall estinzione dell obbligazione. Il rilascio, da parte della banca, della dichiarazione di cui sopra non comporta alcuna spesa a carico del cliente. Portabilità del mutuo Nel caso in cui, per rimborsare il mutuo, il cliente ottenga un nuovo finanziamento da un altra banca/intermediario, il cliente non deve sostenere neanche indirettamente alcun costo (ad esempio commissioni, spese, oneri e penali). Il nuovo contratto mantiene i diritti e le garanzie del vecchio. Tempi massimi di chiusura del rapporto La banca estingue il rapporto al momento dell integrale pagamento del debito nonché dell eventuale compenso per estinzione anticipata, ove dovuto. Reclami I reclami vanno inviati in forma scritta, anche a mezzo , all Ufficio Reclami della Banca dell Alta Murgia Credito Cooperativo Soc. Coop. Piazza Zanardelli, Altamura (BA), ufficioreclami@bccaltamurgia.it, che risponde entro 30 giorni dal ricevimento. Se il cliente non è soddisfatto o non ha ricevuto risposta entro i 30 giorni, prima di ricorrere al giudice può rivolgersi a: Arbitro Bancario Finanziario (ABF). Per sapere come rivolgersi all Arbitro si può consultare il sito il sito Aggiornato al 01/04/2012 Pagina 6 di 8

7 chiedere presso le Filiali della Banca d'italia, oppure chiedere alla banca, l apposita Guida Pratica a disposizione della clientela presso ogni filiale della banca; Conciliatore BancarioFinanziario. Se sorge una controversia con la banca, il cliente può attivare una procedura di conciliazione che consiste nel tentativo di raggiungere un accordo con la banca, grazie all assistenza di un conciliatore indipendente. Per questo servizio è possibile rivolgersi al Conciliatore BancarioFinanziario (Organismo iscritto nel Registro tenuto dal Ministero della Giustizia), con sede a Roma, Via delle Botteghe Oscure 54, tel , sito internet LEGENDA Accollo Euribor (Euro Interbank Offered Rate) Tasso BCE (TUR) Imposta sostitutiva Ipoteca Istruttoria Parametro di indicizzazione (per i mutui a tasso variabile)/ Parametro di riferimento (per i Contratto tra un debitore e una terza persona che si impegna a pagare il debito al creditore. E il tasso di interesse praticato nell area dell Euro per le operazioni di finanziamento a breve termine tra le banche di prima categoria (cioè con rating Massimo). Viene pubblicato alle ore 11:00 del mattino, sulla base della comunicazione giornaliera, effettuata da un panel di banche di riferimento alla Federazione Bancaria Europea, della quotazione alla quale esse sono disposte a trattare. L Euribor è in altri termini il tasso d interesse che una banca primaria con temporanea carenza di liquidità è disposta a pagare ad un altra banca con eccesso di liquidità per ottenere un prestito espresso in Euro a breve termine (ad es., l Euribor 1 mese è il tasso d interesse per un prestito della durata di un mese). L Euribor è il principale indicatore dei tassi a breve termine; il quotidiano Il Sole24ORE inserto Finanza e Mercati, sezione Tassi a breve Termine ne riporta i valori rilevati per il giorno precedente. Tasso sulle operazioni di rifinanziamento principale; esso è il tasso applicato alle operazioni attraverso le quali le banche si procurano liquidità dalla Banca Centrale Europea. Imposta pari allo 0,25% della somma erogata, per mutui superiori a 18 mesi,. sull'ammontare del finanziamento nel caso di: - acquisto, costruzione o ristrutturazione della propria prima casa, destinandola ad abitazione principale; - destinazione del finanziamento al ripristino della liquidità del cliente nonché generiche esigenze di spesa da parte di persone fisiche. L imposta sostitutiva è pari al 2,00% dell ammontare del finanziamento negli altri casi.. Garanzia su un bene normalmente un immobile. Se il debitore non può più pagare il suo debito, il creditore può ottenere l espropriazione del bene e farlo vendere. Pratiche e formalità necessarie alla erogazione del mutuo. Parametro di mercato o di politica monetaria preso a riferimento per determinare il tasso di interesse. Aggiornato al 01/04/2012 Pagina 7 di 8

8 mutui a tasso fisso) Perizia Piano di ammortamento Piano di ammortamento francese Quota capitale Quota interessi Rata costante Rimborso in un unica soluzione Spread Tasso annuo effettivo globale (TAEG) Tasso di interesse di preammortamento Tasso di interesse nominale annuo Tasso di mora Tasso effettivo globale medio (TEGM) Relazione di un tecnico che attesta il valore dell immobile da ipotecare. Piano di rimborso del mutuo con l indicazione della composizione delle singole rate (quota capitale e quota interessi), calcolato al tasso definito nel contratto. Il piano di ammortamento più diffuso in Italia. La rata prevede una quota capitale crescente e una quota interessi decrescente. All inizio si pagano soprattutto interessi; a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta. Quota della rata costituita dall importo del finanziamento restituito. Quota della rata costituita dagli interessi maturati.. La somma tra quota capitale e quota interessi rimane uguale per tutta la durata del mutuo. L intero capitale viene restituito tutto insieme alla scadenza del contratto. Durante il rapporto le rate sono costituite dai soli interessi. Maggiorazione applicata ai parametri di riferimento o di indicizzazione. Indica il costo totale del mutuo su base annua ed è espresso in percentuale sull'ammontare del finanziamento concesso. Comprende il tasso di interesse e altre voci di spesa, ad esempio spese di istruttoria della pratica e di riscossione della rata. Il tasso degli interessi dovuti sulla somma finanziata per il periodo che va dalla data di stipula del finanziamento alla data di scadenza della prima rata. Rapporto percentuale, calcolato su base annua, tra l interesse (quale compenso del capitale prestato) e il capitale prestato. Maggiorazione del tasso di interesse applicata in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Tasso di interesse pubblicato ogni tre mesi dal Ministero dell Economia e delle Finanze come previsto dalla legge sull usura. Per verificare se un tasso di interesse è usurario, quindi vietato, bisogna individuare, tra tutti quelli pubblicati, il TEGM dei mutui chirografari per il credito al consumo, aumentarlo di un quarto, cui si aggiunge un margine di ulteriori 4 punti percentuali. La differenza tra il limite e il tasso medio non può superare gli 8 punti percentuali. Aggiornato al 01/04/2012 Pagina 8 di 8