Affittacamere, B&B, casa vacanza: dal web le nuove prospettive. di business che il condominio non riesce a frenare

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1 Affittacamere, B&B, casa vacanza: dal web le nuove prospettive di business che il condominio non riesce a frenare di Paola Vitaletti avvocato Il mercato delle locazioni immobiliari da anni semi paralizzato, soprattutto nei grandi centri urbani, per gli elevati costi delle locazioni tradizionali e le problematiche connesse alle difficoltà di ottenere la liberazione dell immobile in seguito allo sfratto per morosità o finita locazione, si è recentemente riattivato. L interesse dei proprietari di immobili inutilizzati in tutto o in parte si è accesso grazie alla maggiore diffusione e conoscenza delle opportunità offerte dal web, con particolare riguardo alla contrattazione P2P (da privato a privato), la sharing economy mania ed a Milano e Roma grazie ai grandi eventi rappresentati, rispettivamente, da Expo2015 ed il prossimo Giubileo straordinario. Diverse le possibilità di cogliere un occasione di business per i privati, mediante portali web specializzati, per affittare a breve termine una o più stanze allo scopo di contenere i costi di gestione ed avere compagnia; oppure decidere di fare una vacanza scambiando il soggiorno altrove con la propria casa; convertire la casa in B&B o in casa vacanza. Si tratta di un business in forte espansione che non va a collidere integralmente con il mercato dei professionisti del settore alberghiero, grandi o piccoli, i quali possono parimenti contare sull ausilio delle piattaforme web OTA (Online Travel Agency) per proporre i propri servizi a livello nazionale ed internazionale, tra le quali si stanno facendo largo anche quelle ideate da startupper italiani. Il privato infatti, benché aggregato, non sembra in grado di rispondere alla domanda di alloggio del turismo organizzato che, inevitabilmente, ha la necessità di spostare in loco il gruppo unitariamente.

2 Come scegliere la soluzione più congeniale e quali le regole applicabili? A tutt oggi il turismo è materia attribuita alla competenza esclusiva delle Regioni (in virtù della precedente riforma costituzionale del Titolo V, legge costituzionale n. 3/2001). Con la nuova riforma del titolo V della Costituzione la materia turistica potrebbe di nuovo rientrare nell ambito della competenza concorrente Stato-Regioni, che riserverebbe alle Regioni ambiti più ristretti dell attuale. Negli ultimi anni ciò ha determinato in diverse realtà regionali un notevole fermento normativo, ancora in corso. In linea di massima, pur nelle differenze che le leggi regionali possono contenere, è comunque possibile delineare il seguente quadro generale. Destinare un immobile a B&B, casa vacanza/affitto a brevissimo termine, consente di avviare un attività di regola svolta in modo non imprenditoriale, con la finalità di arrotondare il reddito familiare. L attività si caratterizza per il coinvolgimento dei componenti dell ambito familiare, impegnati nella prestazione dei servizi accessori offerti agli ospiti (es. nella preparazione della colazione, pulizia della stanza o appartamento). Per orientarsi nella scelta se avviare un attività di B&B, o casa vacanza/affitto breve ovvero affittacamere, tutte ricomprese nell ambito della categoria delle strutture ricettive extralberghiere, si deve tenere conto degli elementi distintivi e dei requisiti minimi richiesti ed indicati nelle leggi regionali di riferimento, dunque dove l immobile è ubicato. A titolo meramente esemplificativo e limitando il richiamo alle ipotesi in esame, nel caso della Regione Lazio, con la città di Roma protagonista in occasione del prossimo Giubileo, il Regolamento regionale n. 16/2008, definisce: - affittacamere, le strutture ricettive composte da non più di sei camere, ubicate in non più di due appartamenti ammobiliati di uno stesso stabile, collegati funzionalmente tra loro, nelle quali sono forniti alloggio ed eventualmente servizi complementari. Rispetto a tale ipotesi la normativa regionale prevede espressamente che l'utilizzo degli appartamenti a tale scopo non comporta il cambio di destinazione

3 d'uso ai fini urbanistici. Tale aspetto ha una certa rilevanza nell ambito del rapporto tra il proprietario ed il condominio di ubicazione dell immobile; - case e appartamenti per vacanze, gli immobili arredati per l'affitto ai turisti, esclusa la somministrazione di alimenti e bevande, nonché, di offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non inferiore a tre giorni e non superiore ai tre mesi consecutivi. Le gestioni di case ed appartamenti per vacanze si distinguono nelle seguenti tipologie: 1) in forma non imprenditoriale, per la gestione occasionale di una o due case o appartamenti per vacanze; 2) in forma imprenditoriale, per la gestione non occasionale ed organizzata di tre o più case o appartamenti per vacanze ; - "alloggio e prima colazione o bed and breakfast, il servizio offerto da parte di coloro che nell'abitazione hanno residenza e domicilio e mettono a disposizione degli alloggiati delle camere con relativi posti letto. Tale servizio, svolto con carattere saltuario o per periodi ricorrenti stagionali, con un periodo di inattività pari almeno a sessanta giorni l'anno anche non consecutivi, ridotti a trenta giorni l'anno in Comuni sprovvisti di altre strutture ricettive, in un massimo di tre camere con non più di sei posti letto, comprende la prima colazione ed è assicurato avvalendosi della normale organizzazione familiare. In ogni caso il soggiorno e il pernottamento non può essere superiore a novanta giorni. Per ciascuna tipologia richiamata, devono ricorrere una serie di requisiti minimi funzionali e strutturali (art. 4 Reg. 16/2008). Per chiarire, sempre a titolo esemplificativo, nel caso dell attività di affittacamere i locali a ciò destinati devono avere una dotazione minima (co. 1 lett. e) e rispettare i requisiti previsti per la civile abitazione dalla normativa vigente in materia edilizia ed igienico-sanitaria, con una superficie minima delle camere di almeno 8 e 14 metri quadrati per le camere autorizzate, rispettivamente, per uno o due posti letto, incrementata di almeno 6

4 metri quadrati per ogni ulteriore posto letto (co. 1 lett. a); parimenti una certa dimensione e dotazione devono avere i bagni (co. 1 lett. b); deve esserci una o più sale destinate alla somministrazione e al consumo di alimenti e bevande per una superficie complessiva di almeno 16 metri quadrati, ove tale servizio sia fornito (co. 1 lett. f); va garantita la fornitura costante di energia elettrica, di acqua calda e fredda, riscaldamento (co. 1 lett. g); il servizio di ricevimento assicurato almeno 8 ore su 24 (co. 1 lett. h) e pulizia giornaliera della camera (co. 1 lett. i). Le case e gli appartamenti per vacanza devono essere forniti di arredi, materiale per la pulizia dell'appartamento e ogni altra dotazione necessaria per la preparazione e la consumazione dei pasti; fornitura costante di energia elettrica, acqua calda e fredda, nonché, qualora la locazione comprenda i periodi dal 1 ottobre al 30 aprile, del servizio di riscaldamento (co. 3 lett. b); le camere devono avere una serie di dotazioni; si deve provvedere a fornire il cambio delle lenzuola e biancheria da bagno negli appartamenti per vacanze (co. 3 lett. c). Se si tratta di un B&B occorre garantire la fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento (co. 5 lett. a); la somministrazione della prima colazione, consistente in cibi e bevande senza manipolazione da parte del gestore, in orario stabilito con la famiglia (co. 5 lett. d); riordino e pulizia quotidiana dei locali (co. 5 lett. e); cambio delle lenzuola e della biancheria da bagno almeno due volte alla settimana e comunque ad ogni cambio dell'ospite (co. 5 lett. f). Dal punto di vista burocratico/amministrativo, sempre considerando possibili distinzioni che dipendono dalla diversa normativa e dall effettivo dimensionamento dell attività esercitata, non è richiesta l apertura di una partita IVA, non occorre iscriversi al Registro delle Imprese presso la Camera di Commercio; se ricorrono determinate condizioni, per legge si considerano attività esercitate con il carattere della occasionalità, ferma restando la possibilità di esercitarla anche

5 professionalmente. Sempre a titolo esemplificativo, la legge regionale n. 8 del 27/11/2013 (pubblicata sul Bollettino Regionale n.98 del 28/11/2013), ha semplificato le procedure per la classificazione ed esposizione dei prezzi valide anche per le strutture ricettive extralberghiere di Roma che non sono più tenute a presentare all Agenzia Regionale del Turismo la richiesta di classificazione della struttura e la presentazione delle tabelle prezzi per la vidimazione, ma occorre informare il Comune con una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e la ASL, in quanto tra i requisiti minimi alcuni attengono i servizi igienico-sanitari. Appare utile segnalare che anche coloro che sono in locazione possono avviare nell immobile oggetto della locazione (in tal caso di tipo tradizionale) un attività di B&B, sempre che vi sia il consenso del proprietario. Cosa cambia se l immobile è in un contesto condominiale? Il regolamento di condominio in genere si limita ad escludere la possibilità di destinare gli immobili condominiali ad uso diverso da quello abitativo (es. studio medico o professionale). In linea generale, affittare una o più stanze del proprio appartamento, destinare l abitazione a B&B oppure a casa vacanza si ritiene che abbiano in comune il fatto di non mutare la destinazione d uso di civile abitazione dell immobile. In tal senso si è orientata la Suprema Corte di Cassazione pronunciandosi in merito alla legittimità di un condomino di destinare la propria abitazione a B&B, stante il divieto di destinare gli appartamenti ad uso diverso da quello di civile abitazione o ufficio professionale privato contenuto nel regolamento condominiale. Sul punto la Cassazione in una sentenza del novembre 2014 (n ), confermando la sentenza della Corte di Appello di Roma (che aveva invece ribaltato l opposta decisione del giudice di primo grado), ha ritenuto di poter escludere che le attività di bed and breakfast ed affittacamere comportino un mutamento di destinazione d uso dell immobile adibito a civile abitazione, tenuto anche conto del quadro normativo regolamentare di

6 riferimento, nel caso di specie la Regione Lazio (visto che il procedimento riguardava un immobile in un condominio romano) che prevede tra l altro che la destinazione d uso a civile abitazione costituisce il presupposto per l utilizzazione di una unità abitativa ai fini dell attività di affittacamere, cui è assimilata sotto tale punto di vista quella di un bed and breakfast. La stessa Corte ha comunque precisato che tale attività non deve ledere gli interessi degli altri condomini, tenuti però a dare la prova della lesione in caso di contestazione; inoltre, nel caso in esame, la Corte ha ritenuto restrittiva l interpretazione del regolamento condominiale rispetto alle altre attività avviate nell ambito del medesimo complesso condominiale nonostante un rigido regolamento di condominio (una scuola, un agenzia di assicurazione, altre attività commerciali). In diverso modo si è espressa la stessa Corte di Cassazione (ordinanza n. 704 del 2015) in altro caso scoppiato a Milano originato dall impugnazione di una delibera assembleare autorizzativa a destinare un immobile condominiale a B&B dinanzi al Tribunale di Milano. La Suprema Corte rigetta il ricorso proposto contro la decisione dei giudici della Corte di Appello di Milano che avevano riformato la decisione assunta dal Tribunale di primo grado (che aveva a sua volta rigettato l impugnazione dell assemblea condominiale avanzata da un condomino dissenziente). La Corte di Appello aveva ritenuto che la destinazione dell immobile a B&B aveva determinato un cambio di destinazione d uso dell immobile medesimo, annullando la delibera assembleare autorizzativa. La Corte di Cassazione rigetta il ricorso proposto dal condominio e dal condomino interessato, fondando il rigetto anche tenuto conto del quadro normativo di riferimento in materia (Testo Unico Turismo della Regione Lombardia, legge regionale n. 15 del 2007), sui seguenti motivi: a) l attività di B&B, richiamando precedenti orientamenti, è assimilabile a quella di affittacamere che, ancorché modesta, mantiene i caratteri dell attività alberghiera, ed implica la cessione del locale ammobiliato, provvisto delle indispensabili

7 somministrazioni (acqua, luce, ecc.), oltre alla prestazione di servizi personali, in assenza dei quali non si rientra nell ambito del concetto di affittacamere con conseguente applicazione della disciplina della locazione ad uso abitativo; b) la delibera assembleare approvata a maggioranza non può derogare a pattuizioni di carattere contrattuale assunte da tutti i condomini con il regolamento condominiale. I casi da cui traggono origine le due pronunce della Suprema Corte sono diametralmente opposti e parimenti diversi i motivi dei ricorsi portati all esame della Cassazione per ottenere la riforma delle pronunce di secondo grado. Esaminando, infatti, il ragionamento svolto dal giudice di legittimità chiamato a pronunciarsi sui due casi a distanza di pochi mesi (tra la fine del 2014 e gli inizi del 2015), in realtà, nonostante la diversa conclusione cui giunge soprattutto riguardo la modificazione della destinazione d uso (orientamento non consolidato), si ricava da entrambe le decisioni un principio di carattere generale, conforme alle disposizioni civilistiche in materia di proprietà, in base al quale né una normativa di natura amministrativa, tanto meno l assemblea dei condomini che delibera a maggioranza, possono imporre limiti alla sfera di proprietà individuale. Si ritiene che la giurisprudenza, sia di merito che di legittimità, con sempre maggiore favore proseguirà lungo la strada di una più ampia apertura alla possibilità di cogliere le nuove occasioni business che il mercato immobiliare offre ai privati, fermo restando il regolamento condominiale, modificabile in base alla normativa che ne disciplina il funzionamento, a patto che non leda il pieno esercizio del diritto di proprietà degli altri condomini. Il principio ora ricordato si ritiene trovi applicazione anche riguardo due ipotesi cui si è fatto cenno ab initio che hanno diversa natura sostanziale e procedurale rispetto a quelle sopra esaminate: - locazione / sublocazione di una o due stanze dell appartamento in proprietà o condotto locazione (se ammesso dal contratto) con uso in comune dei servizi;

8 - lo scambio di case per vacanza. Nella prima ipotesi si rientra nell ambito della locazione/sublocazione parziale dell immobile; attualmente molto diffusa non solo tra gli studenti universitari fuori sede, ma utilizzata dalle persone che vivono sole e con tale sistema, oltre a contenere i costi di gestione del proprio appartamento, condividono con altri anche per periodi di tempo limitati gli spazi e la quotidianità rimuovendo la solitudine. Non poche le piattaforme on line che favoriscono l incontro di domanda ed offerta di tale soluzione. Ulteriormente diverso è il caso dello scambio di case temporaneo a titolo gratuito, in genere per la durata del periodo della vacanza, che consente di fare vacanze anche all estero a costi contenuti. Si tratta in tal caso di un ipotesi che si fa rientrare nell ambito dei sistemi di sharing economy e diversi ormai sono i portali web che consentono di accedere a tale servizio molto diverso rispetto a quelli sopra esaminati, ma che verrà senz altro sfruttato da molti romani nel prossimo futuro. Copyright Dott. A. Giuffrè Editore Spa 2015