L attività di affittacamere è disciplinata dalla Legge n.1111 del 16 giugno Per il suo esercizio non è previsto alcun

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1 EXPO 2015 UN OPPORTUNITA DI BUSINESS: L ATTIVITA DI AFFITTACAMERE APPROFONDIMENTO TEMATICO DEL 16 MARZO 2015 a cura del Dott. Giuseppe Mancini L ATTIVITA DI AFFITTACAMERE Gli adempimenti civilistici e fiscale Tra poco meno di 2 mesi (dal prossimo 1 Maggio e per sei mesi fino al 31 Ottobre) Milano ospiterà uno tra gli eventi più importanti e prestigiosi degli ultimi anni: l EXPO Per comprendere la portata di tale manifestazione basterebbe enunciare alcuni numeri: i potenziali visitatori, dei quali tra i sei e gli otto milioni in arrivo dall estero; 147 paesi partecipanti; aziende impegnate nella fornitura di Considerato il giro d affari, che potenzialmente si creerà dovuto soprattutto all autentica invasione di milioni di potenziali consumatori che ci si attendono, conviene giocare d anticipo. Sono molti i milanesi che lo hanno fatto ed altrettanto quelli che stanno valutando di approfittare dei vantaggi che suddetti numeri apporteranno. La prospettiva di guadagni, ha spinto molti milanesi ad individuare forme di business che si prestassero bene a sfruttare tale occasione più unica che rara. I NUMERI DELL EXPO I POTENZIALI VISITATORI, DEI QUALI TRA I SEI E GLI OTTO MILIONI IN ARRIVO DALL ESTERO; 147 PAESI PARTECIPANTI; AZIENDE IMPEGNATE NELLA FORNITURA DI BENI E SERVIZI; OPERAI IMPEGNATI NEI CANTIERI; LAVORATORI COINVOLTI. beni e servizi; operai impegnati nei cantieri; lavoratori coinvolti. Cifre importanti non solo per l evento in sé ma anche e soprattutto per il Paese: l uscita dalla crisi economica, il rilancio del settore del turismo e il rilancio dell occupazione passeranno certamente anche da qui. Fra le attività più gettonate vi è quella degli affittacamere e dei bed & breakfast. Chi possiede un immobile in città, chi possiede una seconda casa che sfrutta pochi mesi all anno o addirittura chi è disposto, pur di arrotondare le proprie entrate, a mettere a disposizione una stanza della propria abitazione, può iniziare un business che Approfondimento Tematico del 30 Settembre 2014 a cura del Dott. Giuseppe Mancini

2 potrebbe risultare molto redditizio. Scopo di questo post è proprio quello di fornire una guida a coloro che hanno deciso o che decideranno di mettersi in gioco, sfruttando l evento Expo, attraverso l avvio dell attività di AFFITTACAMERE. Definizioni Nel prosieguo affronterò il tema degli adempimenti civilistici e fiscali previsti per lo svolgimento ossia, così come definita dalla Legge n.217/1983, l attività di coloro che forniscono alloggio per mercede adibendo a tale scopo non oltre 4 camere ammobiliate ed arredate con un numero massimo complessivo di 6 letti o per 6 ospiti, senza esercitarvi un azienda alberghiera. Sussiste anche un altra definizione di affittacamere, prevista dalla più recente Legge Quadro sul Turismo, che spinge il limite delle 4 camere a 6 camere con una capacità ricettiva non superiore a 12 posti letto suddivise in non più di 2 unità situate nello stesso stabile. Requisiti soggettivi ed oggettivi L attività di affittacamere è disciplinata dalla Legge n.1111 del 16 giugno Per il suo esercizio non è previsto alcun I LOCALI DA ADIBIRE A TALE ATTIVITÀ DEVONO DETENERE I REQUISITI STRUTTURALI E IGIENICO- EDILIZI PREVISTI PER LE CASE DI CIVILI ABITAZIONI (PER ESEMPIO IMPIANTI REALIZZATI A REGOLA D ARTE CON LE RELATIVE CERTIFICAZIONI), DISPORRE DI ALMENO UN BAGNO OGNI 6 POSTI LETTO O FRAZIONE DI 6 SUPERIORE A 2; LE CAMERE DA LETTO DEVONO ESSERE DOTATE DI ALMENO UN LETTO E UNA SEDIA O SGABELLO PER PERSONA, UN ARMADIO, UN TAVOLO O SCRIVANIA E UN CESTINO PORTA RIFIUTI. requisito professionale ma solo i seguenti requisiti soggettivi: 1) possesso dei requisiti morali previsti dall art.11 del RD n. 773/1931 (TULPS); 2) assenza di pregiudiziali ai sensi della Legge antimafia; 3) assenza di condanne ai sensi della Legge 20 febbraio 1958 n. 75 (Legge Merlin). I locali da adibire a tale attività devono detenere i requisiti strutturali e igienicoedilizi previsti per le case di civili abitazioni (per esempio impianti realizzati a regola d arte con le relative certificazioni), disporre di almeno un bagno ogni 6 posti letto o frazione di 6 superiore a 2; le camere da letto devono essere dotate di almeno un letto e una sedia o sgabello per persona, un armadio, un tavolo o scrivania e un cestino porta rifiuti. L accesso alle camere da letto per gli ospiti non deve richiedere l attraversamento della camera da letto e dei servizi destinati alla famiglia o ad altro ospite. L esercizio delle abitazioni per lo svolgimento non comporta modifica di destinazione d uso degli edifici ai fini urbanistici. Regolamento condominiale Bisogna verificare che il regolamento del condominio, dove è sito l appartamento, non preveda divieti all esercizio o 2

3 di attività commerciali in genere. L eventuale divieto di destinare gli appartamenti ad uso diverso da quello di civile abitazione non può invece essere di ostacolo all esercizio (Corte di Cassazione sentenza n ). Servizi minimi Negli affittacamere devono essere assicurati i seguenti servizi minimi compresi nel prezzo: 1) pulizia giornaliera dei locali; 2) cambio della biancheria ad ogni cambio cliente e almeno una volta alla settimana; 3) fornitura di energia elettrica, acqua calda e fredda e riscaldamento; 4) addetto sempre reperibile. Modalità di svolgimento Diciamo da subito che l attività di affittacamere può essere svolta sia in modo professionale, con obbligo di aprire la partita Iva, che non professionale, ovvero in maniera del tutto occasionale. Tale attività se svolta in modo occasionale determina per il soggetto che la esercita l esonero dall obbligo di iscrizione alla CCIAA nonché all apertura della partita Iva. Da un punto di vista strettamente fiscale l attività di tipo occasionale darà luogo a ricavi fuori dal LA FORNITURA, ANCHE ABITUALE, DI APPARTAMENTI AMMOBILIATI E CAMERE MOBILIATE VERSO UN DETERMINATO CORRISPETTIVO, NON ACCOMPAGNATA DALLA PRESTAZIONE DI SERVIZI ACCESSORI, NON È IDONEA A INTEGRARE GLI ESTREMI NECESSARI PER LA CONFIGURABILITÀ DI UN ATTIVITÀ IMPRENDITORIALE campo di applicazione dell Iva ai sensi degli artt. 1-5 del DPR 633/1972 da dichiarare fiscalmente come redditi diversi e precisamente nel quadro RL del modello Unico. Tali proventi dovranno essere certificati con il rilascio di apposita ricevuta fiscale da consegnare all atto del pagamento del canone. Per chi, invece, esercita tale attività in modo professionale il discorso è del tutto diverso. Premesso che l attività in questione oltre ai redditi diversi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente, può essere produttiva di altre 2 categorie di redditi: a) Redditi di fabbricati; b) Redditi d impresa. è necessario individuare correttamente la tipologia di redditi in cui devono essere inquadrati i corrispettivi percepiti con l attività in commento. L appartenenza dei ricavi generati dall attività di affittacamere alla categoria dei redditi fondiari piuttosto che a quelli d impresa va valutata, secondo la RM 31/12/1986 prot. 9/1916, sulla base dei servizi accessori eventualmente erogati. Il Ministero ha sul punto stabilito che la fornitura, anche abituale, di appartamenti ammobiliati e camere mobiliate verso un determinato corrispettivo, non accompagnata dalla prestazione di servizi accessori, non è idonea a integrare gli estremi necessari per la configurabilità di un attività imprenditoriale intendendo per tale l esercizio per professione abituale, ancorché non esclusiva, delle attività commerciali di cui all art

4 del codice civile, anche se non organizzate in forma d impresa. Nella diversa ipotesi in cui la locazione di appartamenti ammobiliati preveda anche la prestazione di servizi accessori, quali la consegna e il cambio della biancheria e il riassetto del locale, pur in mancanza di organizzazione esterna in forma d impresa, il Ministero ha ravvisato l esercizio di un attività commerciale, che è produttiva di reddito d impresa se svolta per professione abituale. Pertanto, solo se l attività in questione, è svolta con erogazione dei servizi minimi obbligatori, è configurabile come una vera e propria locazione immobiliare, che darà luogo a redditi dei fabbricati di cui all art. 36 del TUIR. Il Contratto di Locazione Da quanto detto sopra discende che l attività prestata dagli affittacamere si concretizza, generalmente, in una vera e propria attività di prestazione di servizi e non di locazione. Pertanto non vi è alcun obbligo di avere un contratto di locazione scritto e nemmeno di registrarlo presso l Agenzia delle Entrate. Tuttavia in questi casi è comunque consigliabile stipulare un contratto scritto per evitare possibili contestazioni da parte del soggetto che vi soggiorna. Gli adempimenti fondamentali per chi esercita l attività professionalmente L attività di affittacamere può essere svolta in forma individuale o societaria. Per iniziare è necessario provvedere a richiedere: 1. l attribuzione della partita Iva con codice attività ; 2. l iscrizione alla CCIAA; 3. l iscrizione all INPS gestione commercianti (salvo l esistenza di casistiche di esonero); 4. l iscrizione all INAIL. Suddetta documentazione dev essere presentata compilando gli appositi moduli informatici contenuti nel SW ComUnica entro 30 giorni dall inizio dell attività. Altri Adempimenti - presentare, entro 30 giorni dall inizio dell attività, la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) al Comune competente, comunicando i prezzi che si intendono praticare; - il documento recante i prezzi minimi e massimi praticati con il timbro del Comune deve essere affisso dietro alla porta della camera degli ospiti; - compilare il Codice di Autoregolamentazione Sanitaria HACCP che è obbligatorio per quelle strutture ricettive che somministrano pasti al pubblico. Tale codice dev essere sottoscritto e consegnato alla ASL di zona; - comunicare all Autorità locale di Pubblica Sicurezza entro 24 ore dall arrivo le persone alloggiate. Questo tipo di comunicazione è obbligatoria per tutti i contratti di durata inferiore ai 30 giorni, che non hanno l obbligo di registrazione, mentre per i contratti superiori a 30 giorni l obbligo di comunicazione è sostituito dalla registrazione del contratto presso l Agenzia delle Entrate; - dare alloggio esclusivamente a persone munite di documento di riconoscimento; - compilare, numerare progressivamente e far sottoscrivere ai clienti 4

5 alloggiati una scheda di dichiarazione delle generalità conforme al modello approvato dal Ministro dell Interno; - denunciare alla Provincia, per meri fini statistici ISTAT, le persone alloggiate; - comunicare alla Provincia, tramite il Comune, i prezzi praticati. Tale adempimento va effettuato, la prima volta, entro 30 giorni dalla data di apertura e successivamente entro il 31 luglio di ogni anno con riferimento ai prezzi da praticare nell anno successivo. - esporre, in appositi spazi (bacheche o altro supporto visibile), il materiale informativo istituzionale fornito dall amministrazione comunale con riferimento all Imposta di soggiorno. Si rammenta che l Imposta di Soggiorno, nel comune di Milano, è dovuta da tutti coloro che, non residenti, soggiornano in strutture ricettive, alberghiere ed extralberghiere presenti sul territorio comunale di Milano. Le tariffe si applicano per persona e per giorno di permanenza, prendendo come riferimento temporale la registrazione presso la struttura. L incasso dev essere certificato con il rilascio di apposita ricevuta di pagamento nominativa da compilare utilizzando appositi bollettari forniti dall Amministrazione comunale oppure con l indicazione, dell importo dell imposta, all interno della fattura rilasciata al cliente indicandovi la formula operazione esclusa da IVA ex art.15 del DPR 633/72. - dotarsi di PEC; Regimi fiscali I regimi che ad oggi è possibile adottare per la gestione fiscale dell attività in commento, sono: 1) Il nuovo regime forfetario introdotto con la Legge di Stabilità per il 2015; 2) Il regime dei minimi introdotto con il DL 98/2011 che risulta essere stato abrogato dalla Legge di Stabilità per il 2015 ma che con la Legge n.11 del 27/02/2015 di conversione del D.L. n.192 del 31/12/2014 (Milleproroghe) è stato prorogato per un ulteriore anno; 3) Contabilità semplificata 4) Contabilità ordinaria. Dopo quanto esposto è evidente che l avvio non richieda in realtà una particolare organizzazione aziendale, tuttavia considerati i particolari e molteplici adempimenti da porre in essere e le valutazioni fiscali da operare si consiglia di rivolgersi ad un professionista che con la propria esperienza e conoscenza della materia fiscale potrà sicuramente fornire una proficua assistenza. IL FOCUS I principali adempimenti in sintesi. In sintesi, gli adempimenti da porre in essere per l esercizio dell attività in commento sono: richiedere l attribuzione della 5

6 partita Iva con codice ATECO ; richiedere l iscrizione alla CCIAA; richiedere l iscrizione all INPS gestione commercianti (salvo l esistenza di casistiche di esonero); richiedere l iscrizione all INAIL. presentare, entro 30 giorni dall inizio dell attività, la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) al Comune competente, comunicando i prezzi che si intendono praticare; affiggere, dietro la porta della camera degli ospiti, il documento recante i prezzi minimi e massimi praticati con il timbro del Comune; compilare il Codice di Autoregolamentazion e Sanitaria HACCP (solo se nella struttura si somministrano pasti); comunicare i dati anagrafici delle persone alloggiate all Autorità locale di Pubblica Sicurezza; dare alloggio esclusivamente a persone munite di documento di riconoscimento; compilare, numerare progressivamente e far sottoscrivere ai clienti alloggiati una scheda di dichiarazione delle generalità; denunciare alla Provincia, per meri fini statistici ISTAT, le persone alloggiate; comunicare alla Provincia, tramite il Comune, i prezzi praticati. esporre, in appositi spazi (bacheche o altro supporto visibile), il materiale informativo con riferimento all Imposta di soggiorno. dotarsi di PEC; Approfondimento Tematico redatto dal Dott. Giuseppe Mancini commercialista in Milano Tel mail: g.mancini@studiobucciarelli.it sito internet: 6