COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO

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1 COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO - collegio.salerno@pec.peritiagrari.it - collegio.salerno@peritiagrari.it Prot. n 80 Salerno, lì 28 Gennaio 2015 A tutti gli iscritti all Albo e nell Elenco Speciale LORO SEDI OGGETTO: Circolare n 25/2015. Libera professione. Amministratore di condominio: quando può agire in giudizio senza delibera condominiale? Condominio - Amministratore Condominiale. Tribunale Torino, Sez. III Civile, Ordinanza dell 8 Luglio Colleghi, con la presente, si porta a conoscenza di tutti Voi, che L amministratore di condominio è legittimato ad agire in giudizio in sede cautelare (anche in assenza di una delibera assembleare di autorizzazione) al fine di ottenere un provvedimento di urgenza che ordini all amministratore precedente la consegna della documentazione condominiale necessaria per l espletamento dell incarico gestionale. Così ha deciso il Tribunale di Torino, nella sezione III civile, con la sentenza 8 luglio Precisa ancora il Tribunale, ricordando precedenti sul tema (cfr. Tribunale Torino, n. 6957/06; Cass. civile, sez. II, 12 febbraio 1997, n. 1286; Cass. civile, sez. II, 27 settembre 1996, n. 8530; Cass. civile 24 marzo 1981, n. 1720) che l Amministratore condominiale configura un ufficio di diritto privato oggettivamente orientato alla tutela del complesso degli interessi individuali (gestione collegiale) e realizzante una cooperazione, in ragione di autonomia, con i singoli condomini, assimilabile (anche se differentemente in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto sociale della gestione) al mandato con rappresentanza. Norma di riferimento è l'articolo 1129 c.c. dispone che alla cessazione dell incarico l amministratore deve riconsegnare tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio ed ai singoli condomini. PRESID ENZA E SEGRETERIA Via Luigi Guercio, SALERNO Tel. e Fax

2 COLLEGIO DEI PERITI AGRARI E DEI PERITI AGRARI LAUREATI DELLA PROVINCIA DI SALERNO - collegio.salerno@pec.peritiagrari.it - collegio.salerno@peritiagrari.it È obbligo, quindi, dell amministratore revocato far pervenire tempestivamente (e spontaneamente) al nuovo professionista la documentazione che detiene unicamente nella veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza del mandante. Di conseguenza, l inottemperanza a tale sopra menzionato obbligo di consegna legittima il nuovo amministratore ad agire in giudizio, in rappresentanza legale del condominio, per ottenere la condanna del vecchio amministratore all esecuzione specifica. L occasione è gradita per porgere a tutti Voi i più cordiali saluti. F.to IL PRESIDENTE Per. Agr. Antonio LANDI Allego: - Cassazione Civile, sez. III, Sentenza del 19 Dicembre 2014, n PRESID ENZA E SEGRETERIA Via Luigi Guercio, SALERNO Tel. e Fax

3 TRIBUNALE DI TORINO Sezione III Civile Ordinanza 7-8 luglio 2014 TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO Sezione Terza Civile ******* Il Giudice Designato Sciogliendo la riserva assunta all udienza in data nel procedimento cautelare iscritto al n /2014 R.G. promosso da: CONDOMINIO X. / Y. - TORINO, in persona dell Amministratore pro tempore rag. Z. D., rappresentato e difeso dell Avv. DE CARIA Loredana, in forza di procura speciale in calce al ricorso introduttivo; S. S.; contro: -PARTE RICORRENTE- -PARTE RESISTENTE- avente ad oggetto: Ricorso cautelare per provvedimento d urgenza ante causam, ex artt bis e segg. c.p.c.; 1. Premessa. ha pronunciato la seguente: ORDINANZA 1.1. Con ricorso datato , depositato presso la Cancelleria del Tribunale di Torino in pari data, il CONDOMINIO X. / Y. - TORINO, in persona dell Amministratore pro tempore rag. Z. D., ha chiesto l emissione di un provvedimento d urgenza ex art. 700 c.p.c. nei confronti della sig.ra S. S., domandando di ordinare a quest ultima, quale amministratore uscente del predetto Condominio, la riconsegna al nuovo amministratore del Condominio stesso rag. Z. D., di tutta la documentazione e di tutte le cose afferenti il CONDOMINIO X. / Y. TORINO ed i singoli condomini in suo possesso dall anno 2011 (nomina ad amministratore) sino alla sua revoca avvenuta in data Con provvedimento in data , il Presidente della Sezione Terza civile, ai sensi dell art 669 ter c.p.c., ha designato il Giudice sottoscritto per la trattazione del procedimento.

4 1.3. Con Decreto in data , il Giudice Designato ha fissato udienza di comparizione parti avanti a sé, con termine alla parte ricorrente per notificare alla controparte ricorso e decreto All udienza così fissata sono comparsi per la parte ricorrente il rag. Z. D., due condomini ed il difensore, che ha prodotto ricorso e decreto ritualmente notificati alla parte resistente, la quale non si è costituita e non è comparsa. 2. Sull ammissibilità del ricorso Ai sensi dell art. 700 c.p.c., fuori dai casi regolati nelle precedenti sezioni di questo capo, chi ha fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile, può chiedere con ricorso al giudice i provvedimenti d urgenza, che appaiono, secondo le circostanze, più idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul merito Preliminarmente, va rilevato che il ricorso ex art. 700 c.p.c. risulta ammissibile, sussistendo tutti i presupposti negativi e positivi di ammissibilità e, in primo luogo, quello della sussidiarietà, non apparendo invocabile alcun altra tutela cautelare prevista dalle sezioni I, II e III del capo del codice di rito dedicato ai procedimenti cautelari ovvero da leggi speciali. In particolare, in giurisprudenza si ritiene legittimato l amministratore di Condominio, anche in assenza di una delibera assembleare di autorizzazione, ad agire in sede cautelare per ottenere un provvedimento d urgenza ex art. 700 c.p.c. che ordini al precedente amministratore la consegna di tutta la documentazione condominiale necessaria per espletamento dell incarico gestionale (cfr. in tal senso: Tribunale Salerno, sez. I, 03 ottobre 2006 in Corriere del merito 2006, 12, 1390). 3. Sul fumus boni iuris Sussiste, poi, il requisito del fumus boni iuris, risultando documentalmente provato quanto segue: - in data l assemblea del CONDOMINIO X. / Y. TORINO revocava dall incarico di amministratore del Condominio la sig.ra S. S., nominando nuovo amministratore il rag. Z. D. (cfr. doc. 1 della parte ricorrente); - con lettera raccomandata in data il nuovo amministratore del CONDOMINIO X. / Y. TORINO rag. Z. D. informava la sig.ra S. S. della nuova nomina invitandola ad effettuare il passaggio di consegne con invio della documentazione condominiale entro il termine di 15 giorni dal ricevimento della comunicazione (cfr. doc. 2 della parte ricorrente); - con lettera raccomandata in data il legale del CONDOMINIO X. / Y. TORINO invitava la sig.ra S. S. a prendere contatto con lo studio legale per concordare la data della consegna della documentazione condominiale al nuovo amministratore (cfr. doc. 3 della parte ricorrente); - con lettera in data la sig.ra S. S. rispondeva dichiarando la propria disponibilità ad effettuare il passaggio di consegne senza peraltro indicare alcuna data (cfr. doc. 4 della parte ricorrente); - con lettera raccomandata in data il legale del CONDOMINIO X. / Y. TORINO invitava nuovamente la sig.ra S. S. a prendere contatto con lo studio legale per effettuare la consegna della documentazione, entro e non oltre il (cfr. doc. 5 della parte ricorrente);

5 - senonché, la sig.ra S. S. ometteva di effettuare il passaggio di consegne e, conseguentemente, il legale del CONDOMINIO X. / Y. TORINO comunicava alla sig.ra S. S. di aver ricevuto mandato di depositare ricorso ex art. 700 c.p.c. (cfr. doc. 6 della parte ricorrente); - infine, con un ultima comunicazione in data il legale del CONDOMINIO X. / Y. TORINO invitava invano la sig.ra S. S. ad effettuare la consegna della documentazione (cfr. doc. 5 della parte ricorrente) Ciò chiarito, deve osservarsi che, secondo l orientamento della giurisprudenza pressoché costante, meritevole di essere condiviso, l amministratore di Condominio - nel quale non è ravvisabile un ente fornito di autonomia patrimoniale, bensì la gestione collegiale di interessi individuali, con sottrazione o compressione dell autonomia individuale - configura un ufficio di diritto privato oggettivamente orientato alla tutela del complesso dei suindicati interessi e realizzante una cooperazione, in ragione di autonomia, con i condomini, singolarmente considerati, che è assimilabile, pur con tratti distintivi in ordine alle modalità di costituzione ed al contenuto sociale della gestione, al mandato con rappresentanza (cfr. in tal senso: Tribunale Torino, Sent. n. 6957/06 in data in Redazione GIUFFRÈ 2007 su Juris Data on line; Cass. civile, sez. II, 12 febbraio 1997, n in Giust. civ. Mass. 1997, 227 ed in Vita not. 1997, 190; Cass. civile, sez. II, 27 settembre 1996, n in Giust. civ. 1997, I, 699; Cass. civile 24 marzo 1981 n. 1720). In particolare, l art c.c. prevede testualmente che alla cessazione dell incarico l amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini. L amministratore revocato deve dunque far pervenire tempestivamente e spontaneamente al nuovo amministratore tutta la documentazione in suo possesso afferente il Condominio, che detiene unicamente nella sua veste di mandatario e che è di esclusiva pertinenza del mandante. L inottemperanza all obbligo di consegna legittima il nuovo amministratore ad agire in giudizio, in rappresentanza legale del Condominio, al fine di ottenere la condanna del vecchio amministratore all esecuzione specifica dell obbligo. Come si è accennato in precedenza, in giurisprudenza si ritiene legittimato l amministratore di Condominio, finanche in assenza di una delibera assembleare di autorizzazione, ad agire in sede cautelare per ottenere un provvedimento d urgenza ex art. 700 c.p.c. che ordini al precedente amministratore la consegna di tutta la documentazione condominiale necessaria per espletamento dell incarico gestionale (cfr. in tal senso: Tribunale Salerno, sez. I, 03 ottobre 2006 in Corriere del merito 2006, 12, 1390). 4. Sul periculum in mora Sussiste, infine, il requisito del periculum in mora, tenuto conto che, nel tempo necessario al ricorrente per far valere il proprio diritto in via ordinaria, potrebbero derivare al CONDOMINIO X. / Y. - TORINO gravi ed irreparabili danni In proposito, è appena il caso di osservare che la documentazione contabile ed amministrativa relativa al Condominio risulta indispensabile per consentire al nuovo amministratore di espletare il proprio incarico. 5. Conclusioni.

6 5.1. In conclusione, dalla sussistenza dei requisiti richiesti dalla legge per la concessione del provvedimento cautelare d urgenza consegue l accoglimento della domanda proposta dalla parte ricorrente Si deve osservare che, ai sensi dell art. 669 octies, 6 comma, c.p.c. (così come inserito dall art. 2 D.L. n. 35/2005, convertito, con modificazioni, dalla Legge n. 80/2005): Le disposizioni di cui al presente articolo e al primo comma dell articolo 669 novies non si applicano ai provvedimenti di urgenza emessi ai sensi dell articolo 700 e agli altri provvedimenti cautelari idonei ad anticipare gli effetti della sentenza di merito, previsti dal codice civile o da leggi speciali, nonché ai provvedimenti emessi a seguito di denunzia di nuova opera o di danno temuto ai sensi dell articolo 688, ma ciascuna parte può iniziare il giudizio di merito. In base alla riforma, quindi, ed in accoglimento delle istanze della più accorta dottrina, è stato attenuato il cosiddetto vincolo di strumentalità necessaria tra fase della cautela e fase del merito, che prevedeva necessariamente la prosecuzione nella fase di merito a seguito dell accoglimento della domanda cautelare, a pena di perdita di efficacia del provvedimento cautelare stesso ex art. 669 novies, 1 comma, c.p.c. A seguito della riforma, invece, tale necessaria prosecuzione nel merito viene confermata solo per alcuni provvedimenti cautelari, mentre per la rimanente parte si esclude il necessario passaggio alla fase di merito, che diviene solo eventuale ed è quindi lasciato alla libera scelta della parte laddove essa intende richiedere la riforma del provvedimento cautelare Ai sensi dell art. 669 octies, 7 comma, c.p.c. (inserito dall art. 50 Legge 18 giugno 2009 n. 69), il giudice, quando emette uno dei provvedimenti di cui al sesto comma prima dell inizio della causa di merito, provvede sulle spese del procedimento cautelare. Nel caso di specie, tenuto conto della soccombenza della parte resistente, quest ultima, ai sensi dell art. 91 c.p.c., dev essere dichiarata tenuta e condanna a rimborsare alla controparte le spese del presente procedimento cautelare, così come liquidate in dispositivo, così come liquidate in dispositivo, in conformità del Regolamento adottato con il D.M n. 55 (pubblicato sulla G.U. n. 77 del ); precisamente, tenuto conto dei parametri generali per la determinazione dei compensi in sede giudiziale previsti dall art. 4 del citato D.M n. 55, i compensi vengono liquidati come segue, sulla base della Tabella 10) allegata al predetto Regolamento, tenendo conto che, trattandosi di procedimento di valore indeterminabile, deve applicarsi l art. 5, comma 6, del citato D.M n. 55, ai sensi del quale Le cause di valore indeterminabile si considerano di regola di valore non inferiore ad euro ,00 e non superiore ad euro ,00, tenuto conto dell oggetto e della complessità della controversia : Euro 1.690,00 per la fase di studio della controversia; Euro 810,00 per la fase introduttiva del giudizio; Euro 1.145,00 per la fase decisionale; per un totale di Euro 3.645,00=. P.Q.M. visti gli artt. 669 bis e segg. e 700 c.p.c., in accoglimento del predetto ricorso:

7 ORDINA alla resistente sig.ra S. S. l immediata consegna in favore del ricorrente CONDOMINIO X. / Y. - TORINO, in persona dell amministratore pro tempore rag. Z. D., di tutta la documentazione contabile ed amministrativa afferente il CONDOMINIO X. / Y. TORINO ed i singoli condomini in suo possesso dall anno 2011 (nomina ad amministratore) sino alla sua revoca avvenuta in data DICHIARA tenuta e condanna la parte resistente sig.ra S. S. al rimborso delle spese processuali del presente procedimento in favore della parte ricorrente, liquidate in complessivi Euro 3.984,47= (di cui Euro 3.645,00=per compensi ed il resto per spese), oltre al rimborso spese forfettarie nella misura del 15% del compenso totale della prestazione ed oltre I.V.A. e C.P.A. come per legge. AUTORIZZA il ritiro del fascicolo di parte. MANDA alla Cancelleria di comunicare la presente Ordinanza alle parti. Torino, lì IL GIUDICE DESIGNATO Dott. Edoardo DI CAPUA Depositato in data