Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale

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1 Fiscal News La circolare di aggiornamento professionale N Il contratto di scritto e verbale Aspetti civilistici, fiscali e registrazione A cura di Pasquale Pirone Categoria: Immobili Sottocategoria: Abitativi Il contratto di è espressamente previsto dal nostro legislatore dall art del c.c. Ciò che lo contraddistingue essenzialmente dal contratto di locazione è il carattere della gratuità. Può avere ad oggetto sia una cosa mobile che immobile, e come nella locazione, anche nel le parti (comodante e comodatario) hanno obblighi reciproci. Non è previsto un vincolo di durata e non è prescritta alcuna forma. Pertanto, è consentito sia il scritto sia il verbale. La scelta tra l una e l altra forma dipende da diversi fattori, tra cui la possibilità di superare eventuali presunzioni di cessione a titolo oneroso da parte dell Amministrazione finanziaria. Premessa Quante volte, il proprietario di un abitazione a disposizione che vuole concederla in uso a terzi soggetti, si è chiesto quale tipologia contrattuale stipulare al fine di essere in regola con il Fisco? Quante volte ci si è chiesti se preferire la stipula di un contratto di locazione o di? E quante volte, con riguardo al, ci si è chiesti se scegliere quello scritto o verbale? Certo la scelta, non è semplice anche e soprattutto perché diversi sono i fattori che possono incidere. Ad esempio, il contratto di locazione può ritenersi preferibile tra proprietario e terzo soggetto non conoscente, e ciò al fine di evitare eventuale presunzione elusiva da parte del fisco (il contratto di locazione prevede un canone periodico percepito dal locatore il quale deve 1

2 dichiararlo ai fini IRPEF a differenza del che invece non prevede alcun canone) e di una maggiore tutela nel caso di possibile controversie. Tra genitore e figlio, invece, può essere preferibile un contratto di, poiché in tale ipotesi, nella generalità dei casi, il genitore rinuncia a percepire il canone di locazione del figlio, e l eventuale presunzione di elusione fiscale è maggiormente superabile. Immobile ceduto in uso a terzi soggetti Contratto di locazione oppure d uso? Contratto di locazione preferibile tra soggetti non legati da parentela per evitare una presunzione di elusione fiscale Contratto di preferibile ad esempio tra genitore e figli poiché la presunzione di elusione fiscale è maggiormente superabile Contratto di Il contratto di è espressamente previsto dal nostro legislatore con l art del c.c., in cui è data una specifica definizione. Art c.c. Comodato Il è il contratto con il quale una parte (comodante) consegna all altra (comodatario) una cosa mobile o immobile, affinché se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il è essenzialmente gratuito. Dalla definizione, si evince che, l aspetto sostanziale che contraddistingue il dalla locazione è il carattere della gratuità. Art c.c. Locazione La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo. 2

3 Entrambi invece possono avere ad oggetto sia una bene mobile che immobile. Elemento distintivo tra locazione e Il contratto di locazione prevede il godimento di una bene mobile o immobile, dietro il versamento di un corrispettivo (canone di locazione) Il contratto di prevede il godimento di un bene mobile o immobile, in modo essenzialmente gratuito Le parti del contratto Le parti che intervengono in un contratto di sono: il comodante (colui che cede in uso il bene); il comodatario (il beneficiario del godimento). Entrambi hanno degli obblighi reciproci, espressamente previsti dal codice civile. Obblighi del comodante Art e 1812 c.c. Il comodante ha l obbligo di rimborsare il comodatario delle spese straordinarie sostenute per la conservazione della cosa, se queste erano necessarie e urgenti. Ne consegue che egli ha l obbligo di conservare il bene oggetto del contratto nello stato tale da servire all uso cui è destinato. Il comodante non ha, invece, alcun obbligo di rimborso delle spese sostenute dal comodatario per servirsi del bene. Inoltre, se il bene, ha vizi tali che rechino danno al comodatario, il comodante è tenuto al risarcimento qualora, conoscendo i vizi della cosa, non lo abbia avvertito. Obblighi del comodatario Art c.c. Il comodatario è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia così come definita dall art c.c. Egli può servirsene 3

4 solo per l'uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante. Se il comodatario non adempie gli obblighi suddetti, il comodante può chiedere l'immediata restituzione della cosa, oltre al risarcimento del danno. Ai sensi dell art c.c., il comodatario è obbligato a restituire al comodante il bene oggetto del contratto alla scadenza del termine convenuto o, in mancanza di termine, quando se ne è servito in conformità del contratto. Obbligo di restituzione del bene Tuttavia, qualora, durante il termine convenuto o prima che il comodatario abbia cessato di servirsi della cosa, dovesse sopravvenire un urgente e impreveduto bisogno al comodante, questi può esigerne la restituzione immediata. Inoltre, il successivo art dispone che se nel contratto non è stato convenuto un termine di durata né questo risulta dall'uso a cui la cosa doveva essere destinata, il comodatario è tenuto a restituirla non appena il comodante la richiede. E in caso di morte del comodatario? Nell ipotesi di decesso del comodatario, della cosa oggetto del contratto potranno continuare a goderne gli eredi, i quali subentrano, dunque, al de cuius, ciascuno per la quota andata in eredità. Tuttavia, ai sensi dell art c.c., il comodante, benché sia stato convenuto un termine, può esigere dagli eredi l'immediata restituzione del bene. La responsabilità del perimento del bene Riguardo alla responsabilità del perimento del bene oggetto del contratto, questa ricade sul comodatario o sul comodante così come espressamente previsto dagli artt. 1805, 1806 e 1807 del c.c. Responsabilità del perimento del bene Art c.c. il comodatario è responsabile se la cosa perisce per un caso fortuito a cui poteva sottrarla sostituendola con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria. Il comodatario che impiega la cosa per un uso diverso o per un tempo più lungo di quello a lui consentito, è responsabile della perdita avvenuta per causa a lui non imputabile, qualora non provi che la cosa sarebbe perita anche se non l'avesse impiegata per l'uso 4

5 diverso o l'avesse restituita a tempo debito. Art c.c. se la cosa è stata stimata al tempo del contratto, il suo perimento è a carico del comodatario, anche se avvenuto per causa a lui non imputabile. Art c.c. se la cosa si deteriora per solo effetto dell'uso per cui è stata consegnata e senza colpa del comodatario, questi non risponde del deterioramento. La durata del contratto di Dalla definizione fornita dall art. 1803, c.c., si evince che il legislatore non fissa alcun vincolo di durata, per cui le parti possono stipulare il contratto per una durata liberamente determinata oppure lasciare che la stessa sia legata all uso cui il bene è destinato (quindi ad esempio nel caso di concessione in di casse da imballaggio per effettuare un trasloco, nel cui contratto non è fissato una specifica durata, si può desumere che il contratto abbia durata pari al tempo necessario ad eseguire il trasloco). Durata del contratto E liberamente determinata dalla parti oppure è desumibile dall uso cui il bene è destinato La forma del contratto di Così come per la durata, anche per la forma non è prescritto nulla di preciso dal legislatore, lasciando ampia facoltà alle parti. Ne consegue, che il può essere stipulato sulla parola (c.d. d uso verbale ) oppure tramite scrittura privata ( d uso scritto ). Ovviamente per la scelta della forma occorre eseguire una disamina precisa. Forma del Contratto di d uso verbale Contratto di d uso scritto 5

6 La forma scritta del contratto di tende ad essere preferita al fine di regolare eventuali future controversie tra le parti e al fine anche di dimostrare al fisco la non volontà di elusione (evitando così la presunzione di cessione della cosa a titolo oneroso). Inoltre, in alcuni casi, la forma scritta può rendersi necessaria al fine di beneficiare di eventuali agevolazioni fiscali. Si pensi, ad esempio, a quanto previsto dal legislatore (almeno fino al 2015 e con nuovi scenari per il 2016), circa la possibilità per i comuni di stabilire l assimilazione ad abitazione principale dell immobile concesso in d uso a parenti in linea retta e da questi utilizzato come abitazione principale. In tale ipotesi, infatti, potrebbe essere chiesta come condizione fondamentale ai fini del beneficio, che il contratto di sia regolarmente registrato presso l Agenzia delle Entrate rendendo, quindi, necessaria la forma scritta. Contratto di scritto Il contratto scritto è redatto sotto forma di scrittura privata ed è soggetto a registrazione in caso d uso se ha ad oggetto beni mobili. Nel caso, invece, abbia ad oggetto beni immobili, questi è annoverato tra gli atti soggetti a registrazione in termine fisso. Comodato d uso scritto Beni mobili Registrazione in caso d uso Beni immobili Registrazione in termine fisso La registrazione deve avvenire presso gli uffici dell Agenzia delle Entrate (qualunque ufficio e non telematicamente) entro 20 giorni dalla data di stipula (se si tratta di registrazione soggetta a termine fisso). Ai fini della registrazione occorre versare l imposta di registro in misura fissa di 200 euro. La predetta imposta è versata con il modello F23 utilizzando il codice tributo 109T. Inoltre, occorre apporre sul contratto (per ogni copia) una marca da bollo da 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righi. Il contratto, minimo in duplice copia, deve essere consegnato, insieme alla ricevuta di versamento del Modello F23, all Agenzia delle Entrate. Per la registrazione occorre compilare il Modello 69 (e il Modello RR in caso di più contratti) disponibile sul sito dell Agenzia delle Entrate. Occorre, altresì allegarvi copia dei documenti di riconoscimento delle parti (e in caso di registrazione 6

7 tramite terzo soggetto, occorre allegare delega in carta semplice e copia del documento di riconoscimento del delegato). Registrazione contratto Dove Qualsiasi ufficio Agenzia Entrate Entro quanto 20 giorni Imposta di registro 200 euro 16 euro ogni 4 facciate e comunque Marca da bollo per ogni copia ogni 100 righi Come versare l imposta di registro Modello F23 codice tributo 109T Cosa compilare per la registrazione Modello 69 Quanto copie del contratto Minimo 2 copie Documenti riconoscimento delle parti Copie In carta libera sottoscritta da una Delega delle parti e documento di riconoscimento del delegato Per la registrazione del contratto di continua ad utilizzarsi il Modello 69 il quale non è, invece, più utilizzabile per la registrazione dei contratti di locazione. Infatti, dal 1 aprile 2014, per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di immobili e per le eventuali proroghe, cessioni e risoluzioni, nonché per l'esercizio dell'opzione o della revoca della cedolare secca, deve essere utilizzato il modello RLI. Registrazione ed effetti fiscali Dal punto vista fiscale, non c è imposizione ai fini IRPEF (non vi è, infatti, canone periodico percepito dal comodante che questi dovrebbe dichiarare), se non quella legata al bene oggetto del contratto (ad esempio se il ha ad oggetto il godimento di un abitazione, la TASI è pagata anche dal comodatario e l IMU dal solo comodante. La rendita catastale, invece, sarà sempre dichiarata dal comodante nella sua dichiarazione dei redditi). Ai fini IVA, essendo un contratto senza alcun corrispettivo non è previsto l assolvimento dell imposta. Effetti fiscali Nessun canone periodico da dichiarare La rendita catastale dell immobile è dichiarata dal comodante L IMU è dovuta dal comodante La TASI, in base alla disciplina attuale, è anche a carico del comodatario nella misura fissata dalla delibera comunale Nessun assolvimento IVA 7

8 Contratto di verbale A differenza del contratto di scritto, quello verbale non è soggetto a obbligo di registrazione sia se abbia ad oggetto beni immobili sia che abbia ad oggetto beni mobili (dunque nessuna imposta di registro e marca dal bollo è dovuta), salvo l ipotesi in cui esso venga citato in altri atti. Quanto appena affermato, oltre ad essere precisato dalla stessa Amministrazione finanziaria nella Risoluzione n. 71/E/2006, è espressamente previsto anche dal D.P.R. 131/1986. Art. 3 comma 2 D.P.R. 131/1986 Se in un atto sono enunciate disposizioni contenute in atti scritti o contratti verbali non registrati e posti in essere fra le stesse parti intervenute nell'atto che contiene la enunciazione, l'imposta si applica anche alle disposizioni enunciate. Se l'atto enunciato era soggetto a registrazione in termine fisso, è dovuta anche la pena pecuniaria di cui all'art. 69. La sanzione prevista dall art. 69 va dal 120 al 240% dell imposta dovuta. La forma verbale del è poco diffusa, come già anticipato, al fine di evitare eventuali presunzioni di elusione da parte del fisco e anche al fine di non avere problemi in merito a possibili controversie tra le parti. Gli effetti fiscali sono gli stessi del scritto. In genere, la forma verbale, è quella preferita dai genitori i quali, spesso, al fine di evitare (al momento) i costi legati ad atti di donazione o a un contratto di locazione o ancora a un scritto, tendono a cedere in uso gratuito ai figli i propri immobili i quali a loro volta li adibiscono ad abitazione propria. In tale ipotesi, mancando la forma scritta, la prova al fisco dell esistenza del contratto verbale può essere fornita ad esempio, oltre che dal rapporto effettivo genitore-figlio, dall effettiva residenza che il figlio ha stabilito nel fabbricato oggetto del, oppure dall allaccio delle utenze intestate al figlio stesso. Comodato d uso verbale Non è soggetto a registrazione (sia per beni mobili sia per beni immobili) salvo il caso in cui sia enunciato in altri atti. - Riproduzione riservata - 8