«IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI DOPO DUE ANNI DALLA RIFORMA»

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1 CONVEGNO «IL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI DOPO DUE ANNI DALLA RIFORMA»

2 prevenzione e conoscenza

3 Brevi riferimenti storico-normativi sulla sicurezza. fin da118 anni fa

4 Nel 1898, il 17 marzo, veniva promulgata la L 80 pietra miliare della prevenzione e degli infortuni sul lavoro Nel 1899, il 18 giugno, veniva emanato il R.D. 230 Regolamento generale per la prevenzione degli infortuni

5 Fino al 1911, venivano emanati «Regolamenti speciali», in materia di sicurezza, su cave, materie esplosive, costruzioni e altri settori

6 Nel 1930, il 19 ottobre entrava in vigore il «Codice penale» in cui gli artt.437 e 451 sanzionavano, con pene severe, l omissione di precauzioni contro gli infortuni sul lavoro

7 Nel 1942, il 16 marzo entrava in vigore il «Codice civile» in cui l art richiamava «l obbligo di adottare le misure di sicurezza che, secondo le particolarità del lavoro, l esperienza e la tecnica, sono necessarie a tutelare l integrità fisica e la personalità morale dei prestatori di lavoro»

8 Nel 1948, il 1 gennaio entrava in vigore la «Costituzione Italiana» in cui l art. 32 sanciva «la tutela della salute quale diritto fondamentale dell individuo e interesse della collettività» e l art. 41 sanciva che «ogni attività non può svolgersi in modo da arrecare danno alla sicurezza, alla libertà e alla dignità umana»

9 Nel 1955, il 12 febbraio veniva approvata la L 51 in cui veniva delegata al Governo «la facoltà di emanare nuove normative in materia di prevenzione infortuni e di igiene del lavoro» Nel 1955, il 27 aprile veniva emanato il DPR 547 considerato «norma madre» (ha abrogato il R.D 230/1899) in cui i 405 articoli esprimevano dettagliatamente, in maniera chiara e precisa, quella che oggi è ritenuto «il concetto di sicurezza» più rispondente

10 Nel 1994, il 19 settembre veniva approvato il D. Lgs. 626 che disciplina aziende, enti pubblici e privati «prescrivendo misure per la tutela della salute e la sicurezza dei lavoratori durante il lavoro stesso»

11 Nel 2007, il 3 agosto veniva approvata la L 123 "Misure in tema di tutela della salute e della sicurezza sul lavoro e delega al Governo per il riassetto e la riforma della normativa in materia" che inizia il processo di rivisitazione e di ammodernamento delle regole della sicurezza proseguito, nel 2008, con l approvazione del D. Lgs. 81 del 9 aprile (TUS) (in attuazione dell'articolo 1 della L 123 del 3 agosto 2007), e successivamente, nel 2009, con il D. Lgs. 106 del 3 agosto (quali disposizioni integrative e correttive dell 81/08 )

12 Il D. Lgs. 81/08 all art. 2, lettera c) e t), definisce un azienda o una unità produttiva in cui vi è l «obbligo di sicurezza». Con riferimento al «condominio», questo sarà equiparato ad un azienda solo se ha del personale che lavora nel proprio ambito (es.: portiere, giardiniere, personale per la pulizia, per la manutenzione, etc) Il Ministero del Lavoro, in tal caso, con circolare n. 28 del 5 marzo 1997, aveva chiarito che l «obbligo di sicurezza» fa capo all amministratore condominiale pro tempore quale «datore di lavoro».

13 Nel 2012, l 11 dicembre è stata approvata la L 220 la cosiddetta «RIFORMA DEL CONDOMINIO», che con i suoi 32 articoli, ha modificato il Capo II del Titolo VII del Libro III del Codice Civile, gli articoli 63 e seguenti delle disposizioni di attuazioni nonché alcune leggi speciali ma tra le tante novità

14 ma tra le tante novità ci preme rammentare che la Legge di Riforma definisce compiutamente l amministratore quale soggetto giuridico «garante della sicurezza del condominio», inteso come «luogo di vita e di lavoro». Ne consegue la piena applicabilità della complessa normativa del diritto speciale della sicurezza

15 ma tra le tante novità ci preme rammentare che la Legge di Riforma opera diretto riferimento alla problematica della sicurezza degli edifici e dei suoi abitanti in un numero notevole di norme, alcune : - l art. 5, che ha drasticamente modificato l art cc sulle innovazioni «virtuose» - l art. 6, che ha modificato l art cc sulle opere che esegue il condòmino - l art. 10, che ha integrato l art cc in tema di attribuzioni dell amministratore

16 ma tra le tante novità ci preme

17 . Il nuovo testo dell articolo 1117 del codice civile, così come riformulato dall art. 1 della Legge 220/2012, individua le nuove parti comuni dell edificio, precisando che la proprietà è comune alle singole unità immobiliari e non ai diversi piani o porzioni di piani, come si leggeva nel testo preriforma. Vediamo, dunque, un elenco ragionato delle nuove parti comuni a seguito dell entrata in vigore della Riforma del Condominio. Si tratta di un elenco non esaustivo, poiché le parti comuni possono essere individuate in maniera derogatoria anche dal regolamento condominiale predisposto dal costruttore e accettato da tutti i condomini, da una convenzione intercorsa tra i condòmini o dal regolamento condominiale approvato all unanimità e con la totalità dei partecipanti al condominio.

18 Elenco delle parti comuni dopo la Riforma del Condominio

19 . 1. Suolo su cui sorge l edificio - Il suolo dove sorge l edificio, al quale fa riferimento l art c.c., è quella porzione di terreno sulla quale poggia l intero edificio e, immediatamente, la parte infima di esso; pertanto, rientrano in tale nozione l area dove sono infisse le fondazioni e la superficie sulla quale poggia il pavimento del pianterreno, non anche quest ultimo (Cassazione civile, sez. II, 28 aprile 2004, n. 8119). 2. Fondazioni - Le fondazioni sono le strutture su cui poggia l intera struttura sovrastante del fabbricato. 3. Muri maestri I muri maestri sono quelli destinati a sorreggere l edificio e pertanto costituiscono parti essenziali per l esistenza del fabbricato (Cassazione civile, sez. II, 19 novembre 1993, n )

20 . 4. Pilastri e travi portanti - I pilastri sono gli elementi resistenti verticali della struttura portante di una costruzione e le travi sono i collegamenti orizzontali tra i pilastri stessi. 5. Tetti - Il tetto è la struttura destinata a copertura della parte sottostante dell edificio condominiale. 6. Lastrico solare - Il lastrico solare può essere definito come quella superficie piana che è posta alla parte superiore dell edificio condominiale che svolge essenzialmente la funzione di copertura e di protezione dell edificio stesso.

21 . 7. Vestiboli - I vestiboli sono spazi posti tra il portone d ingresso e l interno del palazzo. 8. Portoni di ingresso - Sono le porte che mettono in comunicazione l interno dell edificio con la strada. 9. Scale Sono la struttura fissa a gradini che permette di salire o scendere da un livello all altro dell edificio condominiale.

22 . 10. Anditi - Per andito si intende lo spazio destinato al passaggio per accedere agli appartamenti e alle parti comuni. 11. Portici - Struttura architettonica formata da una serie di colonne o pilastri che sorreggono una copertura, talora ad archi, appoggiata sul lato opposto a un muro continuo o a un altra serie di colonne. 12. Cortili - Il cortile è quell area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o più edifici, destinata a dare aria e luce agli ambienti circostanti e a consentire il passaggio per accedere alle singole unità immobiliari.

23 . 13. Facciate - La facciata è l involucro esterno e visibile dell edificio, costituito dai muri perimetrali. 14. Aree destinate a parcheggio - Spazi esterni o interni all edificio destinati a consentire la sosta dei veicoli. 15. Ascensori Sono tra le parti comuni del condominio perché, per le loro funzioni, sono destinati al godimento di tutti i condòmini.

24 al punto 3 dell art cc, sono enunciati «opere, installazioni e manufatti destinati all uso comune,» cioè 16. Pozzi e cisterne sono confermati nella riforma 17. Impianti idrici e fognari sono i precedenti «acquedotti, fognature e canali di scarico; mentre al posto dei generici «IMPIANTI» appaiono i 18. Sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, energia elettrica, riscaldamento e condizionamento aria, ricezione radio televisiva ecc. 19. I nuovi impianti tecnologici

25 . Il nuovo testo dell articolo 1130 del codice civile, così come integrato dall art. 10 della Riforma, in tema di attribuzioni dell amministratore di condominio dice che.. deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza.

26 . Sorgono Gli obblighi di sicurezza dell'amministratore di condominio

27 La problematica solleva almeno tre profili di valutazione: 1. la tutela delle condizioni di lavoro 2. la tutela della sicurezza degli abitanti dello stabile 3. la tutela della sicurezza della popolazione residente e dell'ambiente

28 1. Circa la tutela delle condizioni di lavoro l amministratore di condominio è il soggetto riconducibile alla figura del datore di lavoro (circolare del Ministero del Lavoro n. 28 del 5 marzo 1997, punto 1)

29 2. Circa la tutela della sicurezza degli abitanti dello stabile l amministratore deve curare il rispetto della normativa tecnica e legislativa in materia di sicurezza degli impianti presenti (elettrici, termici, etc.), curando anche i rapporti con le ditte incaricate dell installazione e/o della manutenzione nonché con gli Enti e le Istituzioni competenti

30 3. Circa la tutela della sicurezza della popolazione residente e dell'ambiente l amministratore deve curare il rispetto della popolazione e dell ambiente in base al D. Lgs.81/08 art. 2, co 1 lett. c) ed all art. 4, co 1, lett. i) ed in base all obbligo-principio del «neminem laedere» di cui all art cc

31 . Il D. Lgs. 81/08 si applica a tutti i settori di attività, anche al Condominio

32 . Il D. Lgs. 81/08 si applica a tutte le tipologie di rischio che, nel Condominio, sono presenti e pertanto

33 L amministratore di condominio come datore di lavoro o come committente deve predisporre una valutazione dei rischi ai fini della compilazione del DUVRI che può anche autocertificare e che deve allegare al contratto di appalto (artt. 88 e seguenti del D. Lgs. 81/08)

34 L amministratore di condominio come datore di lavoro ( ai sensi degli artt. 36 e 37 del D. Lgs. 81/08) provvede affinché ciascun lavoratore riceva un adeguata informazione e formazione sui rischi specifici cui è esposto, in materia di salute e sicurezza, in relazione all attività svolta

35 L amministratore di condominio, come datore di lavoro, svolge direttamente i compiti dell RSPP (ai sensi dell art. 34, co 1, del D. Lgs. 81/08) oppure deve designare tale figura all esterno e non può delegarla (art. 17, co 1, lett. b). La designazione esterna non esonera l amministratore dalla propria responsabilità (art. 31, co 5)

36 L amministratore di condominio, come datore di lavoro, deve nominare il medico competente per la sorveglianza sanitaria (art. 18, co 1, lett. a) oppure se ha solo il portiere, come unico dipendente, non è obbligato a farlo, ma lo può fare se nella valutazione dei rischi ritiene opportuna tale figura professionale.

37 L amministratore di condominio, come datore di lavoro, deve sapere che per l omissione e/o per la violazione di tali obblighi sono previsti l arresto da 4 a 8 mesi o la sanzione da 5.000,00 a ,00. È opportuno che quando vi è anche un solo lavoratore ci sia il «registro degli infortuni».

38 . L amministratore allora Deve misurarsi con «gli obblighi di sicurezza» e che fa per questo?

39 . L amministratore allora Deve istituire (come prescrive l art cc) «il registro di anagrafe condominiale contenente ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza» e cos altro?

40 . Dato lo schema d. lgs. 81/08 Parti comuni (art cc) Suolo, fondazioni, muri maestri Pilastri e travi, tetti, lastrico Vestiboli, portoni, scale Anditi, portici, cortili Facciate, parcheggi, ascensori Pozzi e cisterne, impianti idrici e fognari, sistemi centralizzati Nuovi impianti tecnologici

41 ... Deve ricostruire «la storia del fabbricato» (da informazioni e documenti) e può istituire «il fascicolo del fabbricato» contenente ogni dato relativo alle parti comuni ed alle loro condizioni di sicurezza e cos altro?

42 . L amministratore sulle condizioni di sicurezza non può avere dubbi. Prima l oggetto era «l unità immobiliare»; ora, con la riforma, sono «le parti comuni». L oggetto in esame, nei suoi aspetti strutturali, impiantistici e ambientali, è «sicuro» se è idoneo a non provocare danni alle persone nei limiti previsti dalle leggi vigenti. e cos altro?

43 . L amministratore deve tenere sempre presente che il RISCHIO è un concetto probabilistico che non può essere annullato, ma può essere solo individuato e ridotto attraverso misure di prevenzione (ad esempio, con strisce antiscivolo e di protezione, con la presenza di estintori, etc etc)

44 . L amministratore può e deve fare quella che viene chiamata «VALUTAZIONE DELLE CONDIZIONI DI SICUREZZA».

45 . La valutazione delle condizioni di sicurezza si fa, con un sopralluogo vero e proprio, attraverso un «esame visivo» della realtà condominiale: numero di fabbricati, presenza o meno di serbatoi di gas, numero di garage, numero di posti auto coperti e/o scoperti, presenza di esercizi e/o attività commerciali e così via. In questo sopralluogo l amministratore verifica la conformità a norma di legge delle scale, delle centrali termiche a gas, della centrale di sollevamento dell acqua potabile, dei vetri in zone pubbliche e condominiali, della dismissione dell amianto, dei dpi contro i rischi di caduta dall alto. E questo per ogni fabbricato che compone il condominio

46 . ed ancora, attraverso un «esame documentale» Sarà cura dell amministratore appurare che ogni fabbricato del condominio sia dotato di tutti i documenti richiesti dalla legge.

47 . I documenti principali ed indispensabili sono: La Dichiarazione di Conformità (DiCo), ai sensi della Legge 46/90 e La Dichiarazione di Rispondenza (DiRi), ai sensi del DM 37/08 e riguardano

48 . IMPIANTO ELETTRICO - IMPIANTO GAS COMBUSTIBILE VENTILAZIONE E AERAZIONE - IMPIANTI IDRAULICI E SANITARI CONDIZIONAMENTO AMBIENTALE IMPIANTI ELETTRONICI (TELEFONICO CITOFONICO - ALLARME SORVEGLIANZA DOMOTICA - ANTENNA) INSEGNE LUMINOSE ESTERNE PREVENZIONE INCENDI - STRUTTURE INTERNE ED ESTERNE

49 . Tali Dichiarazioni vanno recuperate, per le parti comuni del condominio, dall amministratore o chi per lui mentre vanno allegate al modulo delle condizioni di sicurezza dell unità immobiliare da parte del proprietario che lo compila e lo sottoscrive, per la formazione del registro di anagrafe condominiale (ai sensi dell art. 10, co 6 della legge 220/2012)

50 . ed infine, attraverso «misure e prove» L amministratore, con l ausilio di tecnici, procede ad alcune verifiche, ad esempio, su porte e cancelli motorizzati o sugli interruttori differenziali e, se riscontra delle anomalie, prescrive ciò che è necessario fare per rimediare. Le eventuali condizioni di non sicurezza saranno trascritte nel registro di anagrafe condominiale.

51 . È quanto basta per lavorare con responsabilità Grazie