Comune di Monticiano (SI) PdR R.24 Solaia -area Solaia - margine Strada Comunale Allegato B: Norme Tecniche di Attuazione Febbraio 2015

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1 Piano di Recupero di iniziativa privata R.24 Solaia - Area Solaia - margine Strada Comunale (art. 28 della Legge n. 457 del 1978 e s.m.i. e art. 107, art. 109 e art. 119 della Legge Regionale n. 65 del 2014) Allegato B: Norme Tecniche di Attuazione Sommario TITOLO 1 - Disposizioni generali... 2 Art. 1 - Ambito geografico, natura giuridica e contenuti del Piano di Recupero... 2 Art. 2 - Elaborati del Piano del Recupero... 2 TITOLO 2 - Parametri urbanistici d edilizi... 3 Art. 3 - Parametri urbanistici... 3 Art. 4 - Parametri edilizi... 3 TITOLO 3 - Attuazione del Piano di Recupero... 4 Art. 5 - Attuazione del Piano di Recupero... 4 Ai sensi della L. 865/1971 e successive modificazioni il Pdi R si attua previa stipula di una convenzione che regola l assunzione degli oneri previsti per legge e dalle presenti norme Art. 6 - UMI... 4 Art. 7 - Attuazione delle opere di urbanizzazione... 4 Art. 8 - Attuazione degli interventi edilizi... 5 Art. 9 - Orientamenti e vincoli nella progettazione della singola UMI... 5 Art Eccezioni alle prescrizioni... 5 Art Criteri generali di progettazione per le opere di urbanizzazione... 5 Art Criteri generali di progettazione... 6 TITOLO 4 - Interventi urbanistici edilizi... 6 Art Definizioni delle categorie di intervento... 6 Art Restauro e risanamento conservativo... 7 Art Re Af... 7 Art Gli interventi e le destinazioni ammessi... 7 Art Integrazione degli strumenti urbanistici e normativi esistenti

2 TITOLO 1 - Disposizioni generali Art. 1 - Ambito geografico, natura giuridica e contenuti del Piano di Recupero Il presente Piano di Recupero di iniziativa privata (PdiR), redatto ai sensi dell art. 28 della Legge 5 Agosto 1978 n. 457 e s.m.i. e dell art. 107 e dell art. 109 della Legge Regionale 10 novembre 2014 n. 65, ha per oggetto il fabbricato agricolo sito in loc. Solaia, Iesa nel Comune di Monticiano e individuato negli estratti di mappa catastali di seguito elencati: - Nuovo catasto edilizio urbano: Foglio 100, Particella n Catasto dei terreni: Foglio 100, Particella n. 122 e Particella n. 364 Il PdiR costituisce lo strumento attuativo del Regolamento Urbanistico vigente e delle relative Varianti del Comune di Monticiano. Per quanto concerne ciò che non è espressamente citato valgono le norme del Regolamento Urbanistico Comunale vigente e le disposizioni del Regolamento Edilizio Comunale. Il PdiR pone norme e vincoli per la riqualificazione ambientale, per il riuso e la costruzione di edifici e degli spazi aperti nel rispetto delle indicazioni, dei parametri e degli obbiettivi della pianificazione comunale vigente. La realizzazione del PdiR è affidata al privato proprietario con le limitazioni e gli obblighi definiti negli Articoli delle presenti norme. Art. 2 - Elaborati del Piano del Recupero Gli elaborati grafici che compongono il progetto di PdiR sono ricavati tramite rilievo planoaltimetrico, strumentale. Gli elaborati del PdiR sono i seguenti: Allegato A Relazione tecnico descrittiva Allegato B Norme tecniche di attuazione (NTA) Elaborato 01 Estratto di planimetria catastale ed foto aerea con individuazione perimetro zona di recupero - scala 1:2000; Elaborato 02 Estratto Tavola Vincoli sovraordinati: SIC e Riserve Naturali; Elaborato 03 Estratto Tavola Vincoli Sovraordinati D.lgs 42/2004 ex L. 431/85 (art.1 lettere c e g); Elaborato 04 Estratto Tavola Vincolo Idrogeologico RD 3267/23; Elaborato 05 Legenda Regolamento Urbanistico; Elaborato 06 Estratto Regolamento Urbanistico; Elaborato 07 Estratto Tavola V1: Rapporti tra SIR, UTOE ed ambiti speciali; Elaborato 08 Planimetria generale d intervento - stato attuale - scala 1:200; Elaborato 09 Pianta piano terra e sezione - stato attuale - scala 1:200 Documentazione fotografica specie arboree presenti; Elaborato 10 Prospetti- stato attuale - scala 1:200 Documentazione fotografica stato attuale; Elaborato 11 Documentazione fotografica - stato attuale; Elaborato 12 Planimetria generale d intervento - stato di progetto - scala 1:200; 2

3 Elaborato 13 Pianta piano seminterrato - stato di progetto - scala 1:100; Elaborato 14 Pianta piano terra e piano primo - stato di progetto - scala 1:100; Elaborato 15 Sezione - stato di progetto - scala 1:100; Elaborato 16 Prospetto nord e prospetto est - stato di progetto - scala 1:100; Elaborato 17 Prospetto sud e prospetto ovest - stato di progetto - scala 1:100; Elaborato 18 Piante e sezione - stato sovrapposto - scala 1:200; Elaborato 19 Prospetti - stato sovrapposto - scala 1:200; Elaborato 20 Verifiche parametri urbanistici; Elaborato 21 Schemi dei sottoservizi rete fognaria, rete di approvvigionamento idrico, gas ed Enel - scala. 1:200; Elaborato 22 Rendering 1; Elaborato 23 Rendering 2; Elaborato 24 Rendering 3; TITOLO 2 - Parametri urbanistici d edilizi Art. 3 - Parametri urbanistici ST = Superficie territoriale La superficie dell area [misurata in mq] la cui trasformazione è sottoposta ad attuazione mediante il PdiR. SF = Superficie fondiaria La superficie [misurata in mq] di un area ammessa a trasformazione edificatoria mediante attuazione diretta; essa comprende l area di sedime e di pertinenza degli edifici, corrispondente al lotto da asservire alla costruzione, al netto delle superfici destinate dagli strumenti urbanistici generali ed esecutivi alle urbanizzazioni primarie (S1), secondarie (S2) e indotte esistenti e/o previste. Nel caso specifico di intervento diretto, la SF corrisponde all area del lotto decurtato delle eventuali sedi stradali di Piano. Alla SF si applica l Indice di edificabilità fondiaria Uf. Ui = Unità immobiliare Si intende per unità immobiliare la minima entità censita, nel catasto urbano, capace di assolvere autonomamente alle funzioni secondo cui è censita. Art. 4 - Parametri edilizi SUL = Superficie Utile Lorda La somma delle superfici lorde [misurata in mq], comprese entro il perimetro esterno delle murature, di tutti i livelli fuori e entro terra degli edifici, qualunque sia la loro destinazione d uso. Sua = Superficie utile abitabile (di calpestio) La superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto di murature, pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge e di balconi. Sc = Superficie coperta La superficie [misurata in mq] della proiezione orizzontale dell'intero corpo della costruzione emergente dal terreno, comprese le tettoie, le logge, i vani scala, i porticati e le altre analoghe strutture. Sono esclusi dal computo della superficie coperta gli elementi decorativi, i cornicioni, le pensiline ed i balconi aperti a sbalzo, aggettanti per non più di 1,50 m dal filo del fabbricato. V = Volume del fabbricato Misurato in metri cubi [mc], è la somma dei prodotti della superficie utile lorda di ciascun piano (Sul), al netto di eventuali soppalchi, per l'altezza misurata tra i livelli di calpestio del piano medesimo e del piano superiore, con eccezione dell ultimo piano la cui altezza deve essere misurata all intradosso dell ultimo 3

4 solaio, nel caso che l ultimo solaio sia inclinato l altezza deve essere calcolata come quella media sulla superficie utile considerata. H = Altezza degli edifici Le altezze massime ammesse per gli edifici oltre ad essere regolate dalle leggi e regolamenti vigenti in zone sismiche, (D.M. 3/03/1975) sono stabilite specificamente per le diverse zone territoriali omogenee. Misurata in metri [m] è la massima tra quelle dei fronti, determinate come di seguito. Si definiscono fronti le proiezioni ortogonali delle singole facciate della costruzione, compresi gli elementi aggettanti o arretrati e la copertura. Si assume come altezza di ciascun fronte della costruzione la differenza di quota, misurata in metri [m], tra l'estradosso dell'ultimo solaio - ovvero tra il filo di gronda della copertura se a quota più elevata rispetto ad esso - ed il punto più basso della linea di spiccato. P = Numero dei piani Il numero dei piani della costruzione è il numero dei piani abitabili o agibili - compresi quelli formati da soffitte e da spazi sottotetto che posseggano i requisiti tecnico-funzionali per essere considerati tali - e di quelli seminterrati il cui livello di calpestio sia, anche solo in parte, fuori terra rispetto ad uno qualunque dei fronti dell'edificio, con esclusione di rampe, scale e viabilità privata di accesso ai piani interrati; cioè dei piani che contribuiscono a determinare la superficie utile lorda SUL. Dal computo del numero dei piani sono esclusi quelli il cui livello di calpestio risulti interamente interrato e che non emergano dal suolo per più di 1,20 m, misurati dal più alto dei punti dell'intradosso del soffitto al più basso dei punti delle linee di spiccato perimetrali, nonché gli eventuali soppalchi. Dc Distanza dai confini Rappresenta la lunghezza tra il filo di fabbricazione di una costruzione e la linea di confine della proprietà; è rappresentata dal raggio della minima circonferenza avente centro in uno dei due elementi e tangente all altro. Il filo di fabbricazione è dato dal perimetro esterno delle pareti della costruzione, con esclusione degli elementi decorativi, dei cornicioni, delle pensiline, dei balconi e delle altre analoghe opere, aggettanti per non più di 1,50 m; sono inclusi nel perimetro anzidetto i "bow window", le verande, gli elementi portanti verticali in risalto, gli spazi porticati, i vani semiaperti di scale ed ascensori. Tale valutazione si applica anche ai piani interrati, solo nel caso in cui sia appositamente stabilita, per questi, una distanza ai sensi delle presenti disposizioni. Ds = Distanza degli edifici dalle strade Rappresenta la lunghezza tra il filo di fabbricazione di una costruzione e il confine di una strada o, in assenza di questo, dal ciglio di una strada, tale distanza è rappresentata dal raggio della minima circonferenza avente centro in uno dei due elementi e tangente all altro. Il filo di fabbricazione è dato dal perimetro esterno delle pareti della costruzione, con esclusione degli elementi decorativi, dei cornicioni, delle pensiline, dei balconi e delle altre analoghe opere, aggettanti per non più di 1,50 m; sono inclusi nel perimetro anzidetto i "bow window", le verande, gli elementi portanti verticali in risalto, gli spazi porticati, i vani semiaperti di scale. TITOLO 3 - Attuazione del Piano di Recupero Art. 5 - Attuazione del Piano di Recupero Ai sensi della L. 865/1971 e successive modificazioni il Pdi R si attua previa stipula di una convenzione che regola l assunzione degli oneri previsti per legge e dalle presenti norme. Art. 6 - UMI Il PdiR individua, ai sensi del comma 3, art.119 della L.R. 65/2014, quale Unità Minima di Intervento (UMI), l insieme costituito dall edificio esistente e dalla correlata area libera. Il PdiR interviene su l UMI in modo unitario e contestuale. Art. 7 - Attuazione delle opere di urbanizzazione L attuazione delle opere di urbanizzazione è subordinata all approvazione da parte dell Amministrazione Comunale dell intero progetto esecutivo e dovrà riguardare l intera area della UMI oggetto del PdiR. Le opere di urbanizzazione dovranno essere realizzate in conformità al presente PdiR (come prescritto nell elaborato grafico 12 allegato). 4

5 L abitabilità dell edificio in oggetto e del relativo ampliamento è condizionato dall approvazione, da parte dell Amministrazione Comunale, che verrà rilasciata a condizione che siano state realizzate le opere di urbanizzazione comprensive delle sistemazioni esterne ( almeno in prossimità dell edificio ). Art. 8 - Attuazione degli interventi edilizi L attuazione degli interventi edilizi diretti, di recupero o di nuovo impianto avviene a seguito del rilascio di Permesso a Costruire riguardante l intera UMI. Art. 9 - Orientamenti e vincoli nella progettazione della singola UMI Ai fini della richiesta di Permesso a Costruire per l edificazione della singola UMI gli elaborati del presente PdiR hanno un valore vincolante per quanto riguarda: a) il Volume complessivo edificabile; b) la destinazione d uso ( residenziale); c) la morfologia degli spazi antistanti gli edifici e i principali elementi di arredo urbano compresi il disegno e i materiali indicati negli elaborati del presente PdiR. Qualora in fase di progetto esecutivo relativo alla richiesta di concessione si proponga soluzioni che modificano le prescrizioni vincolanti specificate negli elaborati grafici e nelle presenti Norme, dovranno essere sottoposti al vaglio degli organi comunali mediante presentazione di progetti preliminari corredati di elaborati grafici e dattiloscritti, analoghi, nei contenuti e nella forma, a quelli che costituiscono il presente piano attuativo (tali indicazioni sono estese all intera UMI); d) il rispetto del dimensionamento e delle prescrizioni indicate nella scheda R.24 Solaia del Regolamento Urbanistico; e) il numero degli alloggi previsti all interno dell UMI come di seguito descritto: Unico alloggio; f) le distanze dai confini del nuovo ampliamento secondo quanto descritto nell elaborato 12; g) la piantumazione di nuove essenze arboree; hanno valore non prescrittivo orientativo per quanto riguarda: a) la distribuzione interna dei singoli vani. Art Eccezioni alle prescrizioni Il progetto della UMI che proponga di modificare le prescrizioni vincolanti specificate negli elaborati grafici e nelle presenti norme, dovrà essere sottoposto al vaglio degli organi Comunali competenti unitamente alla richiesta di Permesso a Costruire mediante presentazione di progetti preliminari corredati di elaborati grafici e relazione esplicativa, analoghi, nei contenuti e nella forma a quelli che costituiscono i piani attuativi. Art Criteri generali di progettazione per le opere di urbanizzazione Pavimentazioni: Le pavimentazioni, carrabili e non, dovranno essere realizzate seguendo le indicazioni descritte all interno degli elaborati grafici allegati scegliendo tra i materiali di seguito elencati: pietra per i percorsi pedonali e le scale adiacenti all edificio e al suo ampliamento, cemento additivato con ossidi ferrosi (color tufo) e ghiaia a vista per l area di manovra che conduce al garage seminterrato. Superfici a verde: La superficie a verde rimarrà a prato rustico con lievi modifiche alle pendenze per una corretta regimazione delle acque superficiali e mantenimento delle essenze da frutto esistenti. Particolare attenzione verrà prestata al pergolato di uva fragola all interno del lotto affinché sia ripristinato e mantenuto nella sua posizione originaria. Muri di confine: Si suggerisce di realizzare opere lungo il confine di proprietà sistemando le recinzioni esistenti ed i muri di contenimento delle scarpate lungo la strada con soluzioni tipologiche continuative e analoghe a quelle esistenti. 5

6 Art Criteri generali di progettazione Gli elementi di architettura e di finitura dovranno essere realizzati in modo da inserirsi in modo armonico nel contesto circostante e dovranno essere compatibili alle caratteristiche dei luoghi. Edificio esistente: si prevede il mantenimento del corpo di fabbrica esistente con abbassamento dell'imposta del solaio al piano terra e dell attuale scansione delle aperture evitando variazioni immotivate sia negli allineamenti che nella morfologia. Si prevede inoltre la sopraelevazione dell'edificio esistente di cm 40 per integrazione cordolo strutturale Incremento volumetrico in ampliamento: si prevede un ampliamento dell immobile esistente secondo quanto consentito: ampliamento max. mc. 100 Realizzazione di un locale semi-interrato: si prevede la realizzazione di un locale seminterrati pari al 35% della SUL e la realizzazione di un porticato al piano terra pari al 30% della SUL (art. 7 NTA del R.U. Monticiano 2009). TITOLO 4 - Interventi urbanistici edilizi Art Definizioni delle categorie di intervento Le categorie d intervento sono definite con riferimento all Art. 11 delle NTA del Regolamento Urbanistico vigente e in base a quanto è stabilito dalle presenti norme: - MO Manutenzione ordinaria - MS Manutenzione straordinaria - RR Restauro e risanamento conservativo - RE Ristrutturazione edilizia RE.dr Ristrutturazione edilizia con demolizioni con fedele ricostruzione degli edifici RE.ds Ristrutturazione edilizia con demolizione di volumi secondari e la loro ricostruzione RE.af Ristrutturazione edilizia addizioni funzionali per ogni singolo edificio fino ad un massimo di mc. 150 da utilizzare ai soli fini residenziali - Sba Interventi necessari al superamento delle barriere architettoniche - MU Mutamento di destinazione d uso a fini residenziali - Pi Parcheggi privati Saranno consentite, con modalità d intervento urbanistico preventivo (Piano di Recupero esteso all intera area ), le seguenti tipologie di intervento: - RE.af Ristrutturazione edilizia con addizioni funzionali per ogni singolo edificio superiori a 150 mc. da utilizzare ai soli fini residenziali. - RU Interventi di ristrutturazione urbanistica - MU Mutamento di destinazione d uso a fini non residenziali Le destinazioni d uso ed i relativi carichi urbanistici (Cu) previsti sono prioritariamente quelli originari salvo quelli indicati sulle aree soggette a interventi puntuali. Negli interventi finalizzati a riusi non residenziali il cambio di destinazione è consentito mediante Strumento urbanistico preventivo (Piano di Recupero) di iniziativa privata e/o pubblica. 6

7 Art Restauro e risanamento conservativo La categoria e gli interventi finalizzati alla trasformazione urbanistica ed edilizia all interno dell UTOE devono rispondere ai criteri di logica e salvaguardia attiva dei caratteri degli assetti urbani consolidati e del paesaggio ed al miglioramento delle condizioni e delle funzioni prevalentemente residenziali. (art.46 UTOE 11.4 SOLAIA) Art Re Af La categoria e gli interventi finalizzati alle addizioni funzionali all interno dell UTOE devono essere utilizzate ai soli fini residenziali fino ad un massimo di mc 150. Art Gli interventi e le destinazioni ammessi Gli interventi ammessi sono: - ristrutturazione dell annesso esistente con modifica alla destinazione d'uso ai soli fini residenziali - ampliamento una tantum alla SUL esistente di mq. 30,00 - recupero ambientale dell area pertinenziale tali interventi dovranno essere realizzati contestualmente. Per tutto ciò che non è esplicitato nelle presenti norme, si rinvia agli elaborati grafici di cui all art. 2 delle presenti norme, o in assenza, alla Scheda Norma R.24 ed alla normativa del Regolamento Urbanistico ed al Regolamento Edilizio. La destinazione d uso prevista dal PdiR è U1/1 (abitazioni residenziali) come stabilito nella Scheda Norma R.24 del Regolamento Urbanistico. Art Integrazione degli strumenti urbanistici e normativi esistenti Dalla data di approvazione del presente PdiR, nella zona interessata del suddetto strumento della pianificazione urbanistica, si intendono integrati tutti gli elaborati grafici e normativi del Regolamento Urbanistico vigente. 7