6. I soggetti del procedimento di convalida.

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1 AMBITO OGGETTIVO E SOGGETTIVO DEL PROCEDIMENTO DI CONVALIDA I soggetti del procedimento di convalida. I soggetti del procedimento di convalida sono, ovviamente, le parti del rapporto sostanziale per cui si procede. Basta quindi un richiamo alle disposizioni di cui agli artt. 657, 658 e 659 c.p.c. per individuare le parti del rapporto processuale che si instaura con la proposizione del procedimento di convalida: il locatore (o il concedente, nei rapporti in materia agraria) e il conduttore (o l affittuario, coltivatore diretto, colono e mezzadro), nonché, per la peculiare fattispecie di cui all art 659 c.p.c., il datore di lavoro e il prestatore d opera. La legittimazione attiva e passiva del procedimento coinciderà quindi con la titolarità in capo alle parti dei predetti rapporti Titolarità del rapporto di locazione e proprietà dell immobile. È tuttavia bene precisare che la qualità di locatore o concedente non coincide necessariamente con la titolarità in capo allo stesso del diritto di proprietà sull immobile locato. Anzi, va evidenziato, tale coincidenza è del tutto irrilevante, posto che nella specie viene in rilievo non un rapporto di tipo reale col bene, ma solo un rapporto obbligatorio e quindi personale. Logico corollario di tale premessa è che chiunque abbia la disponibilità dell immobile (ben inteso, non per motivi illeciti, come avviene ad esempio per chi lo possegga sine titulo) possa concederlo in locazione ad un altro soggetto. In questo senso è concorde la giurisprudenza, la quale ha ribadito, anche di recente, che «chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme d ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è in conseguenza legittimato a richiederne la risoluzione, nell ipotesi in cui sussista l inadempimento del conduttore» (Cass. 4 marzo 2005, n. 4764, in Giust. civ. mass., 2005, fasc. 3; conf.: Cass. 29 luglio 2004). Di conseguenza, chi ha locato l immobile in tale qualità ha anche la legittimazione ad agire per la risoluzione del contratto, sia nelle forme

2 230 PIERO LEANZA ordinarie che per mezzo del procedimento sommario di convalida 23, mentre deve escludersi che possa agire con il procedimento di convalida il proprietario che non rivesta al contempo la qualità di locatore 24. Il conduttore, per contro, non può opporre che il proprietario dell immobile sia un soggetto diverso da colui che agisce in giudizio, laddove questi sia il locatore 25. In questo senso, la Cassazione ha ritenuto che l azione di recesso per necessità, ai sensi dell art. 59, legge n. 392/1978, è legittimamente esercitata dal locatore, a nulla rilevando la mancanza di prova in ordine al suo diritto di proprietà (Cass. 15 aprile 1986, n. 2657, in Giust. civ. mass., 1986, fasc. 4). Ulteriore effetto della scissione tra titolarità del diritto di proprietà ed effettiva disponibilità dell immobile è che, nel caso in cui per effetto di un atto traslativo al proprietario resti la nuda proprietà dell immobile e ad un altro soggetto sia attribuito l usufrutto, la qualità di locatore va attribuita esclusivamente all usufruttuario, il quale è anche l unico soggetto legittimato ad agire e resistere in giudizio 26. Nel caso di immobile oggetto di comproprietà di più soggetti deve invece ritenersi in aderenza alle disposizioni in materia di comunione che sussistano pari poteri di tutti i comproprietari, con l effetto che il singolo condomino può stipulare un contratto di locazione avente ad oggetto l intero immobile in comunione e che ciascun condomino, anche se diverso da quello che ha concesso il bene in locazione, è legittimato attivamente ad agire in giudizio per il rilascio del bene La giurisprudenza ha evidenziato che il locatore che non sia proprietario dell immobile concesso in locazione è legittimato ad agire in giudizio per la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ma non per l azione di rilascio nei confronti di soggetto, diverso dal conduttore, che egli assuma occupare abusivamente l immobile, spettando in tal caso la legittimazione al proprietario (Pret. Milano 8 giugno 1989, in Arch. locaz., 1989, p. 551). 24 Trib. Catanzaro 14 novembre 1989, in Arch. locaz., 1990, p. 129; Pret. Napoli 16 gennaio 1985, in Giur. merito, 1985, p Trib. Salerno 6 marzo 2001, in Arch. locaz., 2001, p Trib. Napoli 15 ottobre 1999, in Giur. nap., 2000, p. 116; Pret. Chieti 16 aprile 1992, in Arch. locaz., 1993, p Cass. 19 aprile 1996, n. 3725, in Riv. giur. ed., 1996, I, p. 911.

3 AMBITO OGGETTIVO E SOGGETTIVO DEL PROCEDIMENTO DI CONVALIDA 231 In questo senso, la Corte di Cassazione è concorde nell affermare che «con riguardo ad un procedimento di sfratto per finita locazione relativo ad un immobile in comproprietà, ciascun comproprietario quale titolare del diritto di concorrere alla gestione ordinaria del bene, con il solo limite del rispetto della volontà della maggioranza è legittimato ad agire in giudizio, nella presunzione del consenso degli altri alla proposizione dell azione, salva la possibilità per i comproprietari che rappresentino una quota maggioritaria di opporsi all azione medesima» (Cass. 5 aprile 1995, n. 4005, in Giust. civ. mass., 1995, p. 775). Irrilevante è poi l avvenuta cessione, da parte del conduttore, del contratto di locazione, nel qual caso la legittimazione passiva per tutte le azioni relative alla prosecuzione o all estinzione del rapporto permane, secondo la giurisprudenza, in capo all originario conduttore, senza che debba essere integrato il contraddittorio nei confronti del terzo cessionario 28. Diverse questioni si pongono per il caso di bene concesso in locazione da uno dei coniugi in regime di comunione legale. In materia, l art. 180 c.p.c. dispone che «l amministrazione dei beni della comunione e la rappresentanza in giudizio per gli atti ad essa relativi spettano disgiuntamente ad entrambi i coniugi» e che «il compimento degli atti eccedenti l ordinaria amministrazione, nonché la stipula dei contratti con i quali si concedono o si acquistano diritti personali di godimento e la rappresentanza in giudizio per le relative azioni spettano congiuntamente ad entrambi i coniugi» 29. Deve quindi ritenersi, in aderenza ai principi, sopra esposti, in materia di comproprietà in generale, che quando uno dei coniugi assuma la qua- 28 Cass. 23 gennaio 2002, n. 741, in Giust. civ. mass., 2002, p Ai sensi dell art. 184 c.p.c., intitolato Atti compiuti senza il necessario consenso : «Gli atti compiuti da un coniuge senza il necessario consenso dell altro coniuge e da questo non convalidati sono annullabili se riguardano beni immobili o beni mobili elencati nell articolo L azione può essere proposta dal coniuge il cui consenso era necessario entro un anno dalla data in cui ha avuto conoscenza dell atto e in ogni caso entro un anno dalla data di trascrizione. Se l atto non sia stato trascritto e quando il coniuge non ne abbia avuto conoscenza prima dello scioglimento della comunione l azione non può essere proposta oltre l anno dallo scioglimento stesso. Se gli atti riguardano beni mobili diversi da quelli indicati nel primo comma, il coniuge che li ha compiuti senza il consenso dell altro è obbligato su istanza di quest ultimo a ricostituire la comunione nello stato in cui era prima del compimento dell atto o, qualora ciò non sia possibile, al pagamento dell equivalente secondo i valori correnti all epoca della ricostituzione della comunione».

4 232 PIERO LEANZA lità di locatore, gli effetti del contratto si estendano automaticamente all altro coniuge 30. Al contrario, quando uno dei coniugi sia conduttore, legittimato passivo nella controversia diretta ad ottenere il rilascio dell immobile condotto in locazione sarà solo il coniuge che ha stipulato il contratto 31. La Cassazione ha inoltre precisato che l art. 180, 2 comma, c.c. attribuisce a ciascuno dei coniugi il diritto alla stipula dei contratti con i quali si concedono o si acquistano diritti personali di godimento, ma non comporta l ingresso automatico nel contratto stipulato da uno solo dei coniugi del coniuge pretermesso, il quale può chiedere l annullamento dell atto, ovvero convalidarlo ai sensi dell art. 184 c.p.c. Solo in tal caso egli acquisterà la qualità di parte nel rapporto contrattuale e quella di litisconsorte necessario nelle azioni proposte contro il coniuge che ha stipulato il contratto, mentre in mancanza della convalida, legittimato passivo sarà è unicamente il coniuge che ha stipulato l atto (Cass. 18 luglio 1983, n. 4969, in Giust. civ. mass., 1983, fasc. 7). Un altra ipotesi considerata dal legislatore è quella della vendita dell immobile locato, nel qual caso il rapporto di locazione continuerà tra l originario conduttore e il nuovo proprietario dell immobile, il quale avrà quindi la legittimazione ad agire in giudizio nei confronti del conduttore, sia nelle forme ordinarie che con la speciale azione di convalida. L eventualità è disciplinata innanzitutto dall art. 1599, 1 comma, c.c., il quale dispone che «il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all alienazione della cosa», precisando, al 3 comma, che «le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall inizio della locazione» e, al 4 comma, che «l acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l obbligo verso l alienante». Gli effetti dell opponibilità della locazione al terzo acquirente sono indicati all art c.c., il quale statuisce che «il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione». Ai sensi dell art c.c. può essere tuttavia convenuta tra le parti una clausola di scioglimento del contratto di locazione in caso di aliena- 30 Cass. 4 giugno 1985, n. 3319, in Giust. civ. mass., 1985, fasc Cass. 18 ottobre 1994, n

5 AMBITO OGGETTIVO E SOGGETTIVO DEL PROCEDIMENTO DI CONVALIDA 233 zione, nel qual caso l acquirente che voglia valersi di tale facoltà ha l obbligo di «dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell articolo 1596». La giurisprudenza sull argomento è concorde nel senso che «in mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell immobile locato determina la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore, con la conseguenza che quest ultimo è tenuto, di regola, a pagare i canoni all acquirente, nuovo locatore, dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita dell immobile in una qualsiasi forma idonea, in applicazione analogica dell art c.c. in tema di cessione dei crediti» (Cass. 14 gennaio 2005, n. 674, in Giust. civ. mass., 2005, fasc. 1). È altresì ammesso che il conduttore, nei cui confronti l acquirente dell immobile abbia richiesto il rilascio dell immobile locato, opponga le eccezioni relative alla titolarità del diritto di proprietà dell attore, sul presupposto che l acquisto della proprietà costituisce il titolo della surrogazione dell acquirente nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (Cass. 5 maggio 2000, n. 5699, in Riv. giur. ed., 2000, I, p. 616). Ve invece distinta l ipotesi di successione di più soggetti nella proprietà di parti autonome e distinte della cosa locata, nel qual caso il contratto di locazione si scinde «in tanti distinti rapporti quanti sono i soggetti, i quali pertanto a seguito dell acquisto assumono, ciascuno per la parte di propria competenza la veste di locatori ai sensi degli art e 1602 c.c., con la conseguenza che ove alcuno di essi, alla scadenza del contratto promuova azione di rilascio di cosa locata, egli opera limitatamente alla porzione acquistata allo scopo di far valere un diritto autonomo ed indipendente da quello degli altri locatori» (Cass. 29 novembre 1996, n , in Giust. civ. mass., 1996, p. 1629). È stato osservato da una parte della giurisprudenza che il principio generale in esame, secondo cui la vendita dell immobile locato comporta la successione dell acquirente nel rapporto di locazione, ha carattere dispositivo e non consegue quindi automaticamente dalla compravendita, potendo il venditore ed il locatore convenire che il rapporto di locazione continui a svolgersi tra di esse 32. Una diversa vicenda è, infine, quella dell acquisto a titolo originario dell immobile, ipotesi in cui la Corte di Cassazione ha osservato che in tal caso non opera la regola di cui all art c.c., sicché il terzo che abbia usucapito la proprietà della cosa locata non sarà legittimato ad agi- 32 Trib. S. Remo 20 dicembre 1991, in Arch. locaz., 1992, p. 127.

6 234 PIERO LEANZA re con l azione di sfratto, ma potrà promuovere le azioni reali per conseguire la disponibilità dell immobile nei confronti del conduttore Successione nel contratto e cessione del contratto di locazione. La successione nel contratto di locazione di immobili ad uso abitativo è disciplinata dall art. 6, legge n. 392/1978, il quale prevede che in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi, e che, in caso di separazione giudiziale, di scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio, succede al conduttore l altro coniuge, se il diritto di abitare nella casa familiare sia stato attribuito dal giudice a quest ultimo, mentre in caso di separazione consensuale o di nullità matrimoniale al conduttore succede l altro coniuge se tra i due si sia così convenuto. La Corte costituzionale è intervenuta su tale norma, dichiarando, con sent. 7 aprile 1988, n. 404, l illegittimità costituzionale del 1 comma, nella parte in cui non prevede tra i successibili nella titolarità del contratto di locazione, in caso di morte del conduttore, anche il convivente more uxorio, nonché del 3 comma, nella parte in cui non prevede che il coniuge separato di fatto succeda al conduttore, se tra i due si sia così convenuto e nella parte in cui non prevede la successione nel contratto di locazione al conduttore che abbia cessato la convivenza, a favore del convivente quando vi siano figli naturali. La successione nelle locazioni aventi ad oggetto immobili ad uso commerciale è invece regolata dall art. 36, legge n. 392/1978, il quale dispone: «In caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore alla apertura della successione, hanno diritto a continuarne l attività. In caso di separazione legale o consensuale, di scioglimento o di cessazione degli effetti civili del matrimonio, il contratto di locazione si trasferisce al coniuge, anche se non conduttore, che continui nell immobile la stessa attività già ivi esercitata assieme all altro co- 33 Cass. 20 febbraio 2001, n. 2464, in Giust. civ. mass., 2001, p. 279.