Corso di Amministratore di condominio. L Amministratore Il Il Rendiconto Documenti Condominio Rappresentanza Privacy 1

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1 Corso di Amministratore di condominio L Amministratore Il Il Rendiconto Documenti Condominio Rappresentanza Privacy 1

2 Nuove Norme Per fare l'amministratore è necessario essere in possesso di un diploma di scuola secondaria di secondo grado. Niente registro (previsto dalla disciplina transitoria) ma restano alcuni requisiti necessari (godimento dei diritti civili, titolo di studio, formazione, assicurazione professionale). La durata in carica dell amministratore è prevista dall'articolo 9: "L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata". 2

3 Nuove Norme La revoca dell amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Sono inoltre elencati nel dettaglio i casi in cui condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell assemblea per far cessare eventuali violazioni e revocare il mandato all amministratore (quale, ad esempio, la mancata apertura o la mancata utilizzazione del conto corrente condominiale) 3

4 Nuove Norme L amministratore, all atto della nomina deve presentare ai condomini una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell esercizio del mandato i cui oneri sono posti a carico dei condomini.". 4

5 Nuove Norme Su richiesta dell assemblea l amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio (aggiornato mensilmente salvo diversa previsione dell assemblea), ad accesso individuale protetto da una parola chiave, che consente agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale di atti e rendiconti mensili. Le spese per l attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini. 5

6 Amministratore Generalità Natura giuridica: mandatario con rappresentanza ex lege (art c.c.) che agisce in nome e per conto dei rappresentati (condomini). Particolarità del contratto di mandato: i doveri e poteri del mandatario (amministratore) non sono stabiliti dal mandante (condominio) bensì dal Codice Civile (artt.1130, 1131, 1135), dal regolamento condominiale e dalle leggi speciali. 6

7 Nomina (art C.C.) E obbligatoria in condomini con più di 4 condomini. Può essere fatta: Dall assemblea Con delibera approvata dalla maggioranza intervenuti che rappresentano almeno 500/1000 Dall Autorità Giudiziaria Su ricorso di uno o più condomini se l assemblea non provvede 7

8 Revoca (art C.C.) Può essere disposta: Dall assemblea Senza giusta causa in ogni momento Dall assemblea Per violazione degli obblighi dell amministratore Quorum deliberativi: maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 500/1000 Dall Autorità Giudiziaria Per violazione degli obblighi dell amministratore su ricorso di uno o più condomini 8

9 Revoca (art C.C.) Violazioni degli obblighi dell amministratore comportanti la revoca: 1. L amministratore non ha reso per due anni il rendiconto consuntivo della sua gestione; 2. Vi sono fondati sospetti che l amministratore abbia compiuto gravi irregolarità; 3. L amministratore ha agito o ha resistito in giudizio in controversie che esorbitano dalle sue attribuzioni senza la preventiva autorizzazione assembleare (art.1131, 3 e 4 punto). 4. L amministratore non ha aperto un conto corrente condominiale distinto da quello intestato all amministratore, anche su richiesta di un solo condomino; 9

10 Riconferma Quorum deliberativi: sono gli stessi di quelli previsti per la nomina (maggioranza intervenuti e 500/1000) Se l assemblea non riconferma l amministratore L amministratore uscente è in prorogatio fino alla nomina del nuovo amministratore Da parte dell assemblea Da parte della Autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell amministratore uscente se l assemblea non raggiunge i quorum previsti per la nomina del nuovo amministratore 10

11 Amministratore Giudiziario Normalmente l amministratore, che deve godere della fiducia dei condomini quale loro mandatario, viene nominato dall assemblea condominiale. Viene invece nominato dall Autorità Giudiziaria (Amministratore Giudiziario) nei seguenti casi: Su richiesta anche di un solo condomino, allorché lo stesso contemporaneamente richieda la revoca del precedente amministratore; 11

12 Amministratore Giudiziario Su richiesta anche di un solo condomino allorché il condominio sia privo di amministratore e qualora in una prima assemblea, appositamente convocata, anche da un solo condomino, per la nomina dell amministratore, non si siano raggiunti i quorum deliberativi; Su richiesta anche di un solo condomino o dell amministratore uscente, qualora in successive delibere non siano stati raggiunti i quorum per la riconferma dell amministratore uscente o per la nomina di un nuovo amministratore 12

13 Attribuzioni dell amministratore L articolo 1130 c.c. stabilisce quali sono le attribuzioni generali dell amministratore, cioè i suoi doveri e poteri, che incombono su di lui anche in caso di sua prorogatio. Altre norme disciplinano invece altre sue attribuzioni più specifiche. Tra le sue attribuzioni l amministratore deve: Eseguire le delibere valide dell assemblea condominiale e curare l osservanza del regolamento di condominio da parte dei condomini (art. 1130, punto 1) c.c.); Disciplinare l uso delle parti dei servizi comuni (art. 1130, punto 2) c.c.); segue 13

14 Attribuzioni dell amministratore Riscuotere i contributi dei condomini ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione e l utilizzo delle parti dei servizi comuni (art. 1130, punto 3) c.c.); Compiere gli atti conservativi inerenti sia alle parti comuni dell edificio che ai diritti ad essi relativi (art. 1130, punto 4) c.c.). Nell ambito degli atti conservativi deve: provvedere alle opere urgenti senza la preventiva autorizzazione dell assemblea (art.1135, ultimo punto c.c.). Sono urgenti quelle opere che, oltre ad essere necessarie, sono finalizzate a prevenire un danno imminente e irreparabile; segue 14

15 Attribuzioni dell amministratore Redigere annualmente il rendiconto preventivo e consuntivo della sua gestione sottoponendolo poi all approvazione dell assemblea (art ultimo comma c.c.); Far visionare ai singoli condomini tutti i documenti giustificativi delle spese sostenute prima dell approvazione del rendiconto consuntivo. Conservare i documenti di esercizio del condominio durante il periodo del proprio mandato; 15

16 Attribuzioni dell amministratore Consegnare i documenti di esercizio del condominio al nuovo amministratore; Adempiere a tutte le disposizioni di legge e del regolamento che disciplinano le attribuzioni dell amministratore. Richiedere decreto ingiuntivo nei confronti dei condomini morosi (art.63 disp.att. c.c.) 16

17 Diligenza dell amministratore L amministratore deve svolgere le sue attribuzione con la diligenza del buon padre di famiglia (art 1176 c.c.) Diligenza = esatta conoscenza e esatta esecuzione (anche per mezzo dell ausilio di tecnici e professionisti) dei poteri e doveri ( attribuzioni) previsti dalla legge e dal regolamento 17

18 Diligenza dell amministratore Colpa = negligenza Responsabilità Civile: Se le attribuzioni non diligentemente adempiute sono previste da leggi civili o dal regolamento. Amministrativa: Se le attribuzioni non diligentemente adempiute sono previste da leggi amministrative. Penale: Se le attribuzioni non diligentemente adempiute sono previste da leggi penali. 18

19 Il rendiconto Il rendiconto non deve avere le forme solenni previste per la redazione del bilancio di una società. Esso deve essere soltanto il più chiaro e comprensibile possibile per i condomini nell indicazione specifica delle singole voci di spesa e di incasso. Tra l altro, il riportare sul rendiconto consuntivo sia i nominativi dei condomini morosi sia il loro debito non costituisce una violazione sulla legge della privacy, in quanto è necessario per ciascun condomino conoscere lo stato patrimoniale del condominio e il nominativo di eventuali condomini morosi, che con la loro inadempienza, possono provocare conseguenze negative al condominio. 19

20 Il rendiconto Il rendiconto può essere: Consuntivo, quando chiude l esercizio condominiale annuale; Preventivo, quando riguarda le spese da sostenersi nell esercizio a venire; Il rendiconto Consuntivo può essere: Di cassa, quando riporta tutte le spese effettivamente sostenute nell anno, relative sia a fatture pervenute nell anno in corso sia a fatture pervenute nell anno precedente; Di competenza, quando riporta sia le fatture pervenute nell anno, indipendentemente dal fatto che siano o non siano state ancora pagate, sia le spese realmente sostenute, relative sia a fatture pervenute nell anno in corso sia a fatture emesse nell anno precedente. 20

21 I documenti del condominio I documenti che l amministratore ha l obbligo di conservare durante il suo mandato e di consegnare all eventuale amministratore subentrante sono: Il registro dei verbali d assemblea; Il registro di cassa e il registro di competenza; La raccolta dei bilanci consuntivi; Il regolamento condominiale; La scheda anagrafica del condominio, con i riferimenti catastali indicati nella planimetria dello stabile; Le tabelle millesimali; Le polizze assicurative del condominio; 21

22 I documenti del condominio Il certificato di prevenzione incendi; Il certificato di attribuzione del codice fiscale; I contratti di manutenzione degli impianti condominiali; I contratti d appalto stipulati per la manutenzione dello stabile; Il contratto con il responsabile della sicurezza dell impianto di riscaldamento; Il contratto di revisione semestrale degli estintori; I contratti per le forniture telefoniche, elettriche, del gas e dell acqua; Le cartelle esattoriali 22

23 I documenti del condominio Le fatture pagate e con pagamento in scadenza; Il conto corrente bancario; La certificazione energetica; La documentazione relativa al contratto di lavoro del portiere (e di altri eventuali dipendenti del condominio) I disegni inerenti ai fabbricati e relativa planimetria; I contratti di locazione; Le dichiarazioni di conformità e i progetti dell impianti; Le eventuali pratiche di autorizzazioni edilizie richieste; Le dichiarazioni ICI presentate; I documenti processuali relativi ad eventuali controversie giudiziarie; Le chiavi di accesso alle parti comuni. 23

24 I documenti del condominio Oltre a questa documentazione, la normativa UNI 10801, che attribuisce all amministratore la certificazione di qualità, prevede come obbligatori questi altri documenti: Scheda grafico tecnica degli impianti condominiali; Tutte le documentazioni connesse con il nuovo ruolo del sostituto di imposta del condominio; Partita IVA dell amministratore. 24

25 Rappresentanza legale (art.1131 c.c.) Quale mandatario del condominio, l amministratore ne ha la rappresentanza legale, al fine di poter eseguire con la diligenza del buon padre di famiglia le attribuzioni che la legge e il regolamento gli conferiscono. La rappresentanza legale dell amministratore consiste nel potere di agire in nome e per conto del condominio. 25

26 Rappresentanza legale (art.1131 c.c.) In nome del condominio = con la spendita del nome del condominio nel compimento degli atti sostanziali (ad es. contratti) e processuali che lo riguardano. Per conto del condominio = nell interesse del condominio. La rappresentanza legale si suddivide in: Sostanziale Processuale 26

27 Rappresentanza Sostanziale La rappresentanza sostanziale dell amministratore consiste essenzialmente nello stipulare e sottoscrivere in nome e per conto del condominio, i contratti approvati dall assemblea (contratti d appalto, di fornitura, di locazione, di assicurazione, ecc.) Nel caso in cui l amministratore stipuli un contratto non approvato o difforme da quello approvato dall assemblea, si verifica eccesso di potere nel mandato, che comporta responsabilità civile dell amministratore. 27

28 Rappresentanza Processuale L art conferisce all amministratore la rappresentanza processuale, attiva e passiva, del condominio nei limiti delle attribuzioni a lui demandate dall art.1130, dalle altre leggi e dal regolamento. Rappresentanza processuale attiva = Potere di agire in giudizio contro terzi o contro gli stessi condomini. Rappresentanza processuale passiva = Potere di essere convenuto in giudizio da parte di terzi o da parte degli stessi condomini. 28

29 Rappresentanza Processuale In base all art. 1131, che è una norma inderogabile dal regolamento, la rappresentanza processuale attiva e passiva, nei limiti delle attribuzioni dell amministratore, è autonoma, cioè non necessita di una preventiva autorizzazione dell assemblea, salvo alcune eccezioni. 29

30 Rappresentanza Processuale C è in definitiva bisogno di una preventiva autorizzazione assembleare approvata dalla maggioranza degli intervenuti all assemblea che rappresentano almeno 500/1000 per le: Liti attive e passive relative a diritti reali vantati da terzi sulle parti comuni; Liti attive e passive che esorbitano dalle attribuzioni dell amministratore (ad es.: controversie relative alla formazione o alla modifica delle tabelle millesimali, alla nullità o alla modifica di clausole contrattuali del regolamento); 30

31 Rappresentanza Processuale Casistica La rappresentanza processuale dell amministratore è in funzione delle sue attribuzioni. A) Rappresentanza funzionale al compimento di atti conservativi sulle cose comuni Nel caso un condomino svolga un attività con immissioni di fumo e odori nel parti comuni Nel caso un condomino effettui opere che ledano le fondazioni, i muri maestri, o altre parti comuni; Nel caso un condomino abbia realizzato una sopraelevazione senza il preventivo rafforzamento in spregio della staticità dell edificio,oppure del decoro architettonico 31

32 Rappresentanza Processuale Casistica Nel caso sia necessario proporre un azione ex art c.c. al fine di rimuovere i gravi difetti dell edificio condominiale. Nel caso si renda necessario tutelare le parti comuni minacciate da un opera di terzi con le azioni di denuncia di nuova opera o di danno temuto. Nel caso in cui si controverta con un terzo circa il possesso e/o la proprietà di un bene condominiale (autorizzazione assembleare necessaria). Nel caso di una azione di regolamento di confini esperita dal condominio o da un terzo per accertare i confini della proprietà condominiale (autorizzazione assembleare necessaria). 32

33 Rappresentanza Processuale Casistica B) Rappresentanza funzionale a garantire l osservanza del regolamento Nel caso in cui condomino abbia destinato a discoteca i locali semi interrati di sua proprietà esclusiva in contrasto con la destinazione d uso a magazzino prevista dal regolamento contrattuale. Nel caso in cui un condomino detenga animali domestici nella propria abitazione in contrasto con quanto previsto dal regolamento contrattuale. Nel caso in cui un condomino immetta odori, fumo e rumori nelle proprietà altrui che eccedono la normale soglia di tollerabilità, quando il regolamento prevede che l amministratore intervenga per impedirlo. 33

34 Rappresentanza Processuale Casistica C) Rappresentanza funzionale alla disciplina dell uso delle cose comuni a) Nel caso un condomino abbia occupato l area condominiale con tavolini da bar b) Nel caso un condomino usi i lavatoi condominiali al di fuori del turno per lui prestabilito D) Rappresentanza funzionale alla esecuzione delle delibere assembleari a) Nel caso di cause promosse da e contro i fornitori e gli appaltatori del condominio, ad esempio per risoluzione del contratto di fornitura o di appalto. 34

35 Rappresentanza Processuale Casistica E) Rappresentanza funzionale alla riscossione dei contributi Nel caso in cui un condomino risulti moroso, una volta approvati il rendiconto consuntivo e preventivo e le relative ripartizioni. 35

36 La Privacy Il D.Lgs. n 196/2003, c.d. legge sulla privacy, ha come criterio fondamentale il principio in base al quale coloro che trattano dati personali e sensibili dei cittadini, a qualsiasi titolo, devono adottare sistemi di sicurezza affinché le informazioni ricevute a carattere personale siano escluse e protette dalla conoscenze di qualsiasi terzo. La finalità della legge di cui trattasi è in definitiva il rispetto del diritto alla riservatezza sancito dalla Costituzione. 36

37 La Privacy Nella materia condominiale, il Garante della Privacy è intervenuto a specificare che non costituisce violazione della privacy da parte dell amministratore: 1. Evidenziare il nominativo del nudo proprietario e di quello dell usufruttuario nel riparto spese, ma non quello del conduttore, che è un terzo rispetto al condominio. 2. Comunicare le generalità dei condomini e i loro indirizzi allorché: a) Due condomini rappresentanti 1/6 del valore dell edificio vogliano convocare un assemblea nell inerzia dell amministratore b) Anche un solo condomino li richieda per agire in giudizio contro tutti gli altri per ottenere la formazione o la modifica delle tabelle millesimali 3. Evidenziare la morosità di un condomino nel rendiconto preventivo o consuntivo e relativo riparto. 4. Far conosce ai condomini gli aspetti gestionali del condominio senza metterne a conoscenza gli estranei. 5. Esercitare il diritto di accesso ai dati relativi al condominio ( ad es. relativi al consumo globale di energia e acqua); il singolo condomino può sempre 37 accedere a tali dati, ma solo rivolgendosi all amministratore.

38 La Privacy Per contro l amministratore non può: 1. Inserire nell ordine del giorno una delibera sul comportamento penalmente illecito di un condomino; 2. Consegnare l anagrafe condominiale a un impresa affinché si faccia pubblicità presso i condomini; 3. Consegnare la suddetta anagrafe a un terzo che voglia radicare un azione giudiziaria contro il condominio eccetto l ipotesi di recupero del proprio credito da parte di un fornitore non saldato; 4. Esporre le posizioni debitorie dei condomini morosi in bacheca; 5. Fornire al promissario acquirente la situazione contabile del condomino promissario venditore in assenza di una sua autorizzazione; 38

39 La Privacy In generale, infine, in base alla legge sulla privacy, occorre osservare i seguenti accorgimenti, secondo quanto specificato dal Garante della Privacy : 1. Le riprese in videosorveglianza per le aree condominiali sono possibili solo per preservare da concrete situazioni di pericolo la sicurezza delle persone e la tutela dei beni. E però necessaria un informativa per coloro che accedono allo stabile, i quali ne devono essere informati; 39

40 La Privacy 2. I videocitofono sono ammissibili come lo sono gli altri apparecchi che rilevano le immagini (videocamere) o suoni senza la registrazioni. E però necessaria un informativa per coloro che accedono allo stabile, i quali ne devono essere informati; 3. La partecipazione all assemblea condominiale da parte di estranei è consentita con l assenso dei partecipanti e in casi previsti dalla legge (ad es. tecnici o consulenti chiamati a intervenire su problemi all ordine del giorno). E possibile videoregistrare l assemblea solo con il consenso informato dei partecipanti. 40