Guida aggiornata con la Legge finanziaria 2008

Transcript

1 Direzione Regionale della Sicilia Settore Gestione Tributi Ufficio Servizi al Contribuente LE DETRAZIONI DEGLI INTERESSI PASSIVI DERIVANTI DA MUTUI PER L ACQUISTO, LA COSTRUZIONE E LA RISTRUTTURAZIONE DEGLI IMMOBILI Guida aggiornata con la Legge finanziaria 2008 Testo redatto dal dott. Ercole Bellante La veste grafica è curata dall ufficio Comunicazione Interna, Relazioni Esterne e Relazioni Sindacali della Direzione Regionale della Sicilia.

2 SOMMARIO INTRODUZIONE MUTUI IPOTECARI PER L ACQUISTO DELL ABITAZIONE PRINCIPALE Condizioni relative al mutuo Se si stipula un nuovo mutuo Beneficiari Variazione dei beneficiari originali Spese ammesse alla detrazione Spese non ammesse alla detrazione Nozione di abitazione principale Altre condizioni Detrazioni Limiti di spesa nei vari anni Mutui sottoscritti da cooperative e da imprese costruttrici MUTUI IPOTECARI PER L ACQUISTO DI IMMOBILI DIVERSI DALL ABITAZIONE PRINCIPALE MUTUI IPOTECARI PER LA COSTRUZIONE E LA RISTRUTTURAZIONE DELL ABITAZIONE PRINCIPALE Condizioni MUTUI IPOTECARI PER LA COSTRUZIONE DI IMMOBILI DIVERSI DALL ABITAZIONE PRINCIPALE MUTUI STIPULATI NEL SOLO ANNO 1997 PER GLI INTERVENTI DI RECUPERO EDILIZIO 15 2

3 INTRODUZIONE Questa edizione segue quelle pubblicate a partire dall ottobre 2002 ed è aggiornata al 31 dicembre 2007, con la risoluzione 390/E/2007 e con la legge finanziaria 2007 (legge 244/2007). Gli aggiornamenti rispetto all ultima edizione del 1 dicembre sono stati evidenziati in grassetto e corsivo nel riquadro dell introduzione ed al punto 3.0.Si precisa che per aggiornamenti non si intendono soltanto quelli conseguenti a novità legislative o di prassi, ma anche quelli ritenuti opportuni sulla base di richieste di informazioni o di chiarimenti pervenute dai contribuenti o dagli uffici. Non vengono, invece, evidenziate le eventuali variazioni delle sole forme espositive per dare maggiore chiarezza al contenuto. 3

4 La normativa vigente in materia di detrazioni fiscali relative agli interessi passivi ed oneri accessori derivanti da contratti di mutui, appare molto articolata poiché nel corso dei vari anni le disposizioni hanno subito diverse modifiche, con la conseguenza che le detrazioni in argomento spettano secondo limiti e modalità che variano in relazione al tipo di fabbricato (abitazione principale, abitazione secondaria, altri fabbricati non abitativi) e l anno in cui è stato stipulato il contratto di mutuo. L avvicendarsi delle disposizioni di legge può essere sintetizzata nel seguente schema: Per i mutui stipulati dal 1993, le detrazioni sono riconosciute solo in relazione all acquisto dell abitazione principale. L importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è di 3.615,20. In caso di contitolarità del mutuo o di più contratti, il limite si riferisce all ammontare complessivo. A partire dal 1 gennaio 2008 il limite di detraibilità è stato elevato a 4000,00 (legge finanziaria 2007, articolo 1, comma 202). Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, le detrazioni spettano per l acquisto di una propria abitazione anche diversa da quella principale. L importo massimo di spesa su cui applicare la detrazione è di 3.615,20, per ciascun intestatario, se si tratta di abitazione principale, e di 2.065,83, per ciascun intestatario, se si tratta di altra propria abitazione. Per i mutui stipulati in anni anteriori al 1991, le detrazioni spettano anche per l acquisto di immobile non abitativo con un limite di spesa di 2.065,83 per ciascun intestatario. 4

5 1.0 MUTUI IPOTECARI PER L ACQUISTO DELL ABITAZIONE PRINCIPALE La detrazione, prevista dall art. 15 del Nuovo TUIR (ex art 13- bis del D.P.R. 22 dicembre 1986 n. 917), spetta agli acquirenti di unità immobiliari da adibire ad abitazione principale. 1.1 CONDIZIONI RELATIVE AL MUTUO Il finanziamento dell acquisto deve derivare da un mutuo ipotecario, di cui all art del codice civile, con esclusione di qualsiasi altra forma di prestito. Pertanto non sono ammessi finanziamenti quali cambiali, apertura di credito in c/o corrente, anche se garantiti da ipoteca, cessione di stipendio, ed altri. Il contratto di mutuo deve essere espressamente finalizzato all acquisto dell abitazione principale ed alle sue pertinenze. Tale condizione deve risultare o dal contratto di mutuo o dal contratto di acquisto o da altra documentazione rilasciata dalla banca. La Risoluzione del 22 dicembre 2006, n. 147, ha precisato che nel caso in cui la banca non sia in grado di attestare che il mutuo è finalizzato all acquisto dell abitazione principale, il contribuente interessato può ricorrere alla dichiarazione sostitutiva di atto notorio, effettuata ai sensi dell articolo 47 del Dpr 445/2000, con assunzione di responsabilità civile e penale, in cui potrà dichiarare che il mutuo è stato contratto al fine di acquistare l abitazione principale. Non da diritto alle detrazioni il mutuo ipotecario contratto autonomamente per l acquisto di sole pertinenze; E necessario che il mutuo sia garantito da un ipoteca immobiliare. Non è richiesto che l immobile ipotecato sia lo stesso da acquistare, potendo ben essere altro immobile appartenente anche ad un soggetto diverso dall acquirente. Il soggetto che eroga il mutuo deve essere residente in Italia o in un paese aderente all Unione Europea, o altrimenti deve avere una stabile organizzazione in Italia SE SI STIPULA UN NUOVO MUTUO Nel caso in cui l originario contratto venga estinto e ne venga stipulato uno nuovo, è necessario che l importo del contratto rinegoziato non sia superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, e che l immobile concesso in garanzia, rimanga lo stesso. La circolare n. 95/E/2000, al punto 1.2.2, ha chiarito che se il nuovo mutuo è contratto con una banca diversa da quella con cui era stato contratto il mutuo originario, le detrazioni continuano a spettare. Il decreto-legge n. 7/2007 (cosiddetto decreto Bersani), all articolo 8, comma 4, ribadisce, a proposito della portabilità del mutuo, che la surrogazione (sostituzione) per volontà del debitore non comporta il venir meno dei benefici fiscali. 5

6 1.2 BENEFICIARI Le detrazioni spettano agli acquirenti, anche della sola nuda proprietà, che siano contestualmente contraenti del mutuo ipotecario ( vedi eccezione introdotta della circolare n. 17/E del 18 maggio 2006 al punto 1.7 ). Non possono essere beneficiari dell agevolazione gli usufruttuari in quanto non acquistano la proprietà ma solo il godimento dell abitazione. In presenza di più comproprietari e cointestatari del mutuo, il diritto alla detrazione spetta in proporzione alla quota di cointestazione del mutuo di ciascuno. Nella ipotesi di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l altro fiscalmente a carico può fruire della detrazione per entrambe le quote degli interessi passivi, sempre che il coniuge a carico sia comproprietario dell abitazione. Tale agevolazione, in vigore da 1 gennaio 2001, spetta solo se il mutuo cointestato è stato stipulato a partire dal 1993 (cir.n. 50 del ). La circolare n. 17/E del 18 maggio 2006 ha chiarito che in caso di acquisto in comproprietà tra coniugi, a fronte di un mutuo ipotecario sottoscritto soltanto dal coniuge che ha l altro fiscalmente a carico, la detrazione degli interessi passivi spetta per intero al coniuge che sopporta l onere degli interessi. L acquisto al 100% dell abitazione principale da parte di un coniuge, con la intestazione del mutuo anche all altro coniuge, in regime di separazione dei beni, non fiscalmente a carico e non comproprietario dell abitazione, comporta che gli interessi passivi e i relativi oneri accessori sono detraibili al 50% soltanto da parte del coniuge proprietario dell abitazione ed intestatario del mutuo. L altro coniuge, benché intestatario del mutuo, non può detrarre gli oneri non essendo né comproprietario né fiscalmente a carico dell altro. ( Le risposte dei Cam dell Agenzia delle entrate pubblicato su Fiscooggi del 19 settembre 2006 ). L acquisto dell abitazione principale con il mutuo cointestato anche ai genitori ( in qualità di garanti ) da luogo alla detrazione da parte del figlio acquirente nella misura di 1/3, presumendo che il mutuo venga pagato in parti uguali ( Le risposte dei Cam dell Agenzia delle entrate pubblicato su Fiscooggi del 31 ottobre 2006 ). 1.3 VARIAZIONE DEI BENEFICIARI ORIGINALI I beneficiari della norma possono variare nel corso del tempo in cui il contratto di mutuo rimane in vigore. Così, in caso di morte dell acquirente/mutuatario, o di compravendita, il diritto alla detrazione si trasmette all erede o al legatario, oppure all acquirente che si sia accollato il mutuo. In questi casi per data di stipulazione del contratto di mutuo deve intendersi quella in cui è stato stipulato il contratto di accollo, se questo è avvenuto in data successiva al 1 gennaio Pertanto, le detrazioni spettano all accollante se ricorrono nei suoi confronti le condizioni previste dalla legge a quella data. Parimenti, in caso di 6

7 successione apertasi in data successiva al 1 gennaio 1993, l erede può detrarre gli interessi passivi solo se destina l immobile ereditato ad abitazione principale. 1.4 SPESE AMMESSE ALLA DETRAZIONE Le seguenti spese sono ammesse alla detrazione in base all anno in cui sono state effettivamente pagate, indipendentemente dalla data di scadenza: Interessi passivi, con esclusione di quelli coperti da contributi erogati da enti pubblici; Oneri accessori quali l onorario del notaio per la stipulazione del contratto di mutuo ipotecario (con esclusione di quello relativo al contratto di acquisto dell immobile), spese di perizia, spese di istruttoria, imposta per l iscrizione o la cancellazione di ipoteca, imposta sostitutiva sul capitale prestato, provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti, penalità per anticipata estinzione del mutuo. Quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione; Perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera SPESE NON AMMESSE ALLA DETRAZIONE Non rientrano nella detrazione: Le spese di assicurazione dell immobile, in quanto non avendo carattere di necessità non possono essere considerate tra gli oneri accessori detraibili del mutuo ipotecario (circolare n. 15 del 20 aprile 2005); Gli interessi derivanti da una operazione di prefinanziamento acceso per finanziare un mutuo ipotecario per l acquisto dell abitazione, infatti, chiarisce la circolare n.50/e/2002, al punto 4.5, il prefinanziamento è cosa diversa dal mutuo; Non rientrano, inoltre, nell ambito di applicazione delle detrazioni degli interessi passivi per l acquisto dell abitazione principale quelli corrisposti per l acquisto di un immobile allo stato grezzo da rifinire per adibirlo a dimora abituale. Tali interessi, invece, possono essere detratti nell ambito delle detrazioni per la costruzione dell abitazione principale (Risoluzione n. 1/E del 9 gennaio 2007). Per i mutui stipulati a partire dall anno 1993 la detrazione spetta solo in relazione all acquisto dell abitazione principale. 1.5 NOZIONE DI ABITAZIONE PRINCIPALE Per abitazione principale s intende quella in cui il contribuente dimora abitualmente. Dal 2001 tale definizione è stata ampliata nel senso che per abitazione principale s intende anche quella adibita a dimora abituale del contribuente o di un suo 7

8 familiare (coniuge, anche separato, ma non divorziato - parenti entro il terzo grado ed affini entro il secondo grado). Il coniuge divorziato che trasferisce la propria dimora abituale in altra abitazione non perde il diritto alle detrazioni se nell immobile acquistato continuano ad avere la dimora i propri familiari. La nozione di abitazione principale contiene in sé il concetto di unicità, pertanto non si possono avere più abitazioni principali. Inoltre, tale nozione deve essere sempre riferita a colui che espone le detrazioni degli interessi passivi nella propria dichiarazione dei redditi. Ad esempio, nell ipotesi più ricorrente in cui un genitore cede l uso della propria abitazione principale al figlio, andando ad abitare in un altra casa di sua proprietà, è quest'ultimo immobile che diventa abitazione principale, mentre quello ceduto in uso al figlio perde questa qualifica. Invece, se il genitore va ad abitare in una casa che non gli appartiene ( in locazione o in comodato ), l immobile occupato dal figlio non perde la qualifica di abitazione principale, ed il genitore conserva il diritto alla detrazione degli interessi passivi. Per altro verso la nozione di abitazione principale deve essere distinta da quella di prima casa. I due termini sono spesso usati come equivalenti, pur avendo significati molto diversi, e dando luogo ad agevolazioni fiscali differenti. Con il termine di prima casa s intende l immobile acquistato come prima abitazione con le relative agevolazioni previste in materia di Iva o di imposta di registro. Per abitazione principale, invece, s intende l immobile adibito a dimora abituale indipendentemente dal fatto che sia o meno la prima casa acquistata. Le due nozioni possono coincidere, come nel caso in cui si abita nella prima casa acquistata, ma se l abitazione principale è stabilita in una seconda o in una terza casa acquistata o, addirittura, in un immobile preso in affitto, i due termini non coincidono. Pertanto, ai fini del riconoscimento delle detrazioni in argomento, è necessario specificare che l immobile acquistato è adibito ad abitazione principale a prescindere che si tratti o meno di una prima casa. 1.6 ALTRE CONDIZIONI Il diritto alle detrazioni spetta alle seguenti condizioni: l immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro un anno dall acquisto (termine elevato da sei mesi ad un anno dalla L. n. 388/2000 con decorrenza ); la condizione di dimora abituale deve sussistere nel periodo d imposta per il quale si chiedono le detrazioni, con eccezione delle variazioni di domicilio dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. Ciò vuol dire che se un lavoratore è costretto da motivi di lavoro a trasferirsi in altro luogo, la casa in cui abitava non perde la qualifica di abitazione principale. Pertanto la detrazione degli interessi passivi e degli altri 8

9 oneri accessori continua a spettare anche se l immobile viene dato in locazione (cir. n. 15/2005). Parimenti, non si tiene conto delle variazioni di domicilio dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria. In questo caso, però, per poter continuare ad usufruire delle detrazioni è necessario che l abitazione rimanga sfitta. E ammessa l autocertificazione di una dimora abituale diversa dalla residenza anagrafica. Il requisito della dimora abituale non è richiesto al personale delle Forze armate e delle Forze di Polizia ad ordinamento sia militare sia civile. Per loro è sufficiente che l acquisto o la costruzione riguardi un immobile costituente unica abitazione. In tal caso, come in quello sopra evidenziato che riguarda il trasferimento per motivi di lavoro, il diritto alle detrazioni spetta anche nell ipotesi in cui l abitazione venga data in locazione; L acquisto dell immobile, o anche di un ulteriore parte di esso, deve avvenire entro un anno antecedente o successivo alla stipulazione del contratto di mutuo ipotecario. Ciò significa che si può prima acquistare, ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo, ed entro un anno stipulare il contratto di acquisto. Nel caso in cui il vecchio mutuo venga estinto e ne venga stipulato uno nuovo, di importo non superiore alla residua parte di capitale da rimborsare, considerata la sostanziale continuità tra il vecchio mutuo e quello nuovo, il periodo di un anno deve essere valutato con riferimento alla data di stipula del contratto originario. La disposizione è dettata dall articolo 15, comma 1, lettera b) del TUIR. In caso di acquisto di un abitazione locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dalla stipula del contratto sia stato notificato al locatario l atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale; Nel caso che l immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione, comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l unità immobiliare è adibita a propria dimora abituale, e in ogni caso entro due anni dall acquisto; 9

10 Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, il diritto alle detrazioni sussiste a condizione che l unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale alla data dell 8 dicembre 1993; Per i soli mutui stipulati nell anno 1993, la detrazione è ammessa a condizione che l unità immobiliare sia stata adibita ad abitazione principale entro l 8 giugno del DETRAZIONI La circolare n. 15 del 20 aprile 2005 ha precisato che nel caso in cui il capitale dato a mutuo superi il costo di acquisto dell abitazione, gli interessi passivi ed i relativi oneri accessori sono detraibili nei limiti dell importo del capitale mutuato corrispondente al costo sostenuto per l acquisto. Per determinare la parte di interessi su cui calcolare la detrazione può essere utilizzata la seguente formula: costo di acquisto X interessi pagati capitale dato a mutuo Con risoluzione n. 128/E del , è stato precisato che nel costo di acquisto dell immobile devono essere compresi anche tutti i costi accessori sostenuti. Tali spese, non detraibili, sono da computare tra quelle di acquisto nella formula sopra esposta ai fini della determinazione della parte di interessi da potere detrarre. Tra essi sono da comprendere: l onorario del notaio per l atto di acquisto dell abitazione; le imposte di registro, ipotecarie e catastali; le spese di mediazione (documentate con fattura); i costi sostenuti per ottenere dal Giudice Tutelare le autorizzazioni alla compravendita richieste dalla legge per i minori, gli inabilitati e gli interdetti; i costi degli eventuali procedimenti di esecuzione individuale o concorsuale connessi all acquisto dell immobile. La circolare n. 26/E del 31 maggio 2005, considerando la mancanza di disposizioni specifiche che ha ingenerato condizioni obiettive di incertezza sulla interpretazione delle disposizioni normative in materia di deducibilita degli interessi passivi, ha disposto la disapplicazione delle sanzioni, tanto ai contribuenti quanto ai CAF, per il periodo d imposta 2003 e precedenti, fermo restando il recupero delle imposte dovute e degli interessi. Le detrazioni operano secondo il principio di cassa, cioè, non vale il termine entro il quale bisogna pagare ma il momento in cui si paga. Pertanto, una rata di mutuo che scadeva il 10

11 31 dicembre del 2006 ma che è stata pagata il 2 gennaio del 2007 può essere utilizzata solo nella dichiarazione relativa all anno 2007 che sarà presentata nel Le detrazioni operano nei limiti dell imposta dovuta, sia essa da versare, versata o ritenuta. La parte eccedente non è riportabile nelle dichiarazioni successive e pertanto si perde. 1.8 LIMITI DI SPESA NEI VARI ANNI Per i contratti di mutuo stipulati dal 1993, la detrazione spetta fino ad un tetto massimo di spesa per interessi passivi derivanti da mutuo ipotecario, e relativi oneri accessori, di 4.000,00, per le spese sostenute a partire dal 1 gennaio 2008 e di 3.615,20 per quelle sostenute prima. Pertanto la detrazione non può essere superiore a 760,00 o a 686,89, pari rispettivamente al 19% di 4.000,00 o di 3.615,20. La detrazione è concessa solo per l acquisto dell abitazione principale, ed il tetto massimo di spesa deve essere riferito complessivamente a tutti gli intestatari, ed eventualmente a più contratti di mutuo stipulati dallo stesso soggetto per l acquisto. Per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, l ammontare della detrazione è pari a 3.615,20 euro per ciascun intestatario. Nella ipotesi di mutuo ipotecario intestato ad entrambi i coniugi, il coniuge che ha l altro fiscalmente a carico può fruire della detrazione per entrambe le quote degli interessi passivi, sempre che il coniuge a carico sia comproprietario dell abitazione. Tale agevolazione, in vigore da 1 gennaio 2001, spetta solo se il mutuo cointestato è stato stipulato a partire dal 1993 (cir.n. 50 del ). La circolare n. 17/E del 18 maggio 2006 ha chiarito che in caso di acquisto in comproprietà tra coniugi a fronte di un mutuo ipotecario sottoscritto soltanto dal coniuge che ha l altro fiscalmente a carico, la detrazione degli interessi passivi spetta per intero al coniuge che sopporta l onere degli interessi. In tal caso, il controllo della congruità del capitale ricevuto a mutuo con il valore dell acquisto deve essere riferito al valore dell intero immobile e non al 50 %. 1.9 MUTUI SOTTOSCRITTI DA COOPERATIVE E DA IMPRESE COSTRUTTRICI Nel caso di mutui ipotecari non ancora frazionati stipulati da cooperative a proprietà divisa o dalle imprese costruttrici, il diritto alle detrazioni spetta agli assegnatari, o agli acquirenti in relazione agli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione, rimborsati da questi ai contraenti dei mutui. Da rilevare che mentre per l acquirente la condizione di detraibilità è l atto notarile, per i soci di cooperative edilizie è la delibera assembleare di assegnazione con conseguente immissione nel possesso. Invece, nel caso di assegnazione dell immobile da parte di cooperative a proprietà indivisa, il socio è assegnatario del solo diritto di godimento ( in pratica è come se fosse un inquilino ) e, pertanto, non può fruire della detrazione degli interessi passivi pagati dalla cooperativa che rimangono in capo a quest ultima insieme all obbligo di dichiarare il reddito dei fabbricati. 11

12 2.0 MUTUI IPOTECARI PER L ACQUISTO DI IMMOBILI DIVERSI DALL ABITAZIONE PRINCIPALE Per gli anni precedenti il 1993 le detrazioni continuano a spettare a coloro che hanno stipulato mutui ipotecari per l acquisto di immobili diversi dall abitazione principale, e precisamente: o per i mutui stipulati negli anni 1991 e 1992, la detrazione spetta nella misura di 2.065,83 a coloro che hanno acquistato proprie abitazioni diverse da quelle principali. Per altra propria abitazione si intende l immobile che rimane a disposizione dell acquirente, per esempio una seconda casa. Sono escluse da questa definizione le abitazioni acquistate per essere date in locazione. Il limite massimo della spesa è riferito a ciascun intestatario, e la detrazione non spetta se il tetto massimo di spesa è stato raggiunto dai costi relativi ad altro mutuo ipotecario per l acquisto dell abitazione principale. Se questi sono stati inferiori al limite predetto, la detrazione si applica sulla differenza; o per i mutui stipulati prima del 1991, la detrazione si applica anche in relazione a contratti di acquisto relativi ad immobili non abitativi. Anche in questo caso il tetto massimo di spesa è di 2.065,83 per ogni singolo intestatario. 3.0 MUTUI IPOTECARI PER LA COSTRUZIONE E LA RISTRUTTURAZIONE DELL ABITAZIONE PRINCIPALE La detrazione spetta in relazione ai mutui ipotecari contratti solo a partire dal 1 gennaio 1998 per la costruzione dell abitazione principale e spetta anche per la costruzione di un fabbricato rurale da adibire ad abitazione principale del coltivatore diretto. La risoluzione n. 1 del 9 gennaio 2007, ha chiarito che per costruzione può intendersi anche il completamento di un fabbricato acquistato allo stato grezzo. Il diritto alle detrazioni degli interessi passivi spetta anche al personale in servizio permanente delle Forze Armate e Forze di Polizia ad ordinamento militare e a quello dipendente dalle Forze di Polizia ad ordinamento civile per i mutui ipotecari stipulati per la costruzione di un immobile che al momento costituisca l unica abitazione di proprietà, prescindendo dal requisito della dimora abituale. Il tetto massimo di spesa riconosciuto è di 2.582,28 riferito complessivamente a più cointestatari ed a più contratti di mutuo. La risoluzione 390/E/2007 ha esteso anche al caso di costruzione dell abitazione principale la possibilità di estinguere il mutuo originario e di sostituirlo con un altro, a condizione che il nuovo contratto sia stipulato per un 12

13 importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese ed oneri correlati. La detrazione, come nel caso dell acquisto, è riconosciuta anche se il soggetto finanziatore è diverso da quello originario. La risoluzione precisa che benché la portabilità del mutuo sia espressamente prevista dall articolo 15, comma 1, lettera b) del Tuir solo per l acquisto dell abitazione principale, a seguito del cosiddetto Decreto Bersani (articolo 8 Dl n.7/87, convertito nella L. n. 40/2007), che ha disposto il mantenimento dei benefici fiscali in caso di surroga nel rapporto di mutuo per volontà dello stesso debitore, l agevolazione è applicabile anche nei casi in cui il mutuo sia stato stipulato per la costruzione dell abitazione principale. Benché la disposizione normativa (ora trasfusa nell art. 15, comma 1-ter, del Nuovo Testo Unico delle Imposte Dirette D. Lgs. 12 dicembre 2003, n. 344 in vigore dal 1 gennaio 2004) faccia espresso riferimento alla costruzione, il decreto ministeriale n. 311 del 30 luglio 1999, che stabilisce le modalità e le condizioni alle quali è subordinata la detrazione, ha esteso l agevolazione anche alle ipotesi di ristrutturazione in considerazione del fatto che per la realizzazione di tali tipi di interventi la normativa edilizia richiede lo stesso tipo di provvedimento abilitativo. La circolare n. 17/E del 18 maggio 2006 ha precisato che non rientrano tra i costi detraibili gli interessi passivi corrispondenti alla parte di mutuo utilizzato per l acquisto del terreno su cui costruire l abitazione principale. Si evidenzia che per interventi di ristrutturazione edilizia si intendono solo quelli previsti dall art. 3, comma 1, lettera d) del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 e precisamente: quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell edificio, l eliminazione, la modifica e l inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l adeguamento alla normativa antisismica. Pertanto, la possibilità di detrarre gli interessi passivi deve intendersi riferita non solo alla semplice costruzione ma anche all ipotesi di chi acquista un immobile e, dopo averlo ristrutturato nel senso sopra chiarito, lo adibisce ad abitazione principale con l osservanza di tutte le condizioni che seguono. Questa detrazione non deve essere confusa con l altra prevista dall articolo 1, comma 4, della legge n. 30 del 28 febbraio 1997, e che riguarda i mutui contratti nel solo 1997 per finanziare gli interventi di recupero edilizio ( che impropriamente vengono definiti anche di ristrutturazione ) di qualsiasi abitazione, e non solo di quella principale. 3.1 CONDIZIONI Contraente del mutuo deve essere colui che avrà il possesso, a titolo di proprietà o altro diritto reale dell abitazione da costruire; 13

14 Il mutuo deve essere stipulato entro sei mesi antecedenti o successivi alla data di inizio dei lavori. LA disposizione è stata cambiata, a partire dal 1 dicembre 2007, aggiungendo in sede di conversione del decreto-legge n. 159/2007, il comma 4-ter all articolo 44. La legge di conversione è la n. 222 del 29 novembre 2007 (collegato fiscale). La nuova norma richiede che il mutuo ipotecario venga stipulato nei sei mesi antecedenti, ovvero, nei diciotto mesi successivi all inizio dei lavori di costruzione. La risoluzione n. 310/E del 5 novembre del 2007 ha chiarito che ai fini del computo di tale termine è essenziale il riferimento alla data di inizio lavori indicata nella comunicazione inviata al Comune. La risoluzione risponde ad un interpello in cui l interessato rappresenta di avere acquistato un immobile allo stato grezzo, e anziché richiedere una nuova licenza edilizia a proprio nome con una nuova data di inizio lavori, ne ha completato la costruzione entro il termine indicato nella concessione edilizia rilasciata al precedente proprietario. L interessato chiede se in tale fattispecie per data di inizio lavori può essere considerata equivalente quella di pagamento degli stessi. La risoluzione risponde negativamente sottolineando che la data del pagamento è del tutto svincolata da quella dell inizio dei lavori. Pertanto il contribuente, non potendo dimostrare che il mutuo è stato stipulato entro i termini sopra indicati, non può usufruire delle detrazioni degli interessi passivi. Dal contratto di mutuo ipotecario deve risultare che lo stesso è stato stipulato per la costruzione dell immobile da destinare ad abitazione principale. In mancanza di tale precisazione nel contratto è possibile documentare la finalità del mutuo con apposita dichiarazione dell istituto bancario e in via residuale da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà resa dal contribuente (risoluzione n. 241/E del 7 settembre 2007); L immobile deve essere adibito ad abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione dei lavori; I lavori devono essere conclusi entro il termine previsto dal provvedimento amministrativo che ha consentito la costruzione o la ristrutturazione. Non si tiene conto dei ritardi imputabili esclusivamente all amministrazione comunale nel rilascio dei provvedimenti necessari in materia edilizia. 14

15 La detrazione spetta solo sulla parte degli interessi passivi, oneri accessori, e quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione, relativi alla parte di mutuo effettivamente utilizzato per la costruzione o la ristrutturazione dell immobile. Pertanto la detrazione non si applica alla parte delle spese del mutuo (interessi passivi ed oneri accessori) che eccedono i costi documentati. A tal fine è possibile utilizzare la formula riportata al punto 1.7 sostituendo in essa il costo di acquisto con quello di costruzione. Il diritto alla detrazione viene meno dall anno successivo a quello in cui l immobile non è più utilizzato come abitazione principale. La detrazione può essere cumulata con quella relativa all abitazione principale acquistata in precedenza soltanto per il periodo in cui durano i lavori di costruzione dell abitazione e per il semestre successivo alla loro conclusione. 4.0 MUTUI IPOTECARI PER LA COSTRUZIONE DI IMMOBILI DIVERSI DALL ABITAZIONE PRINCIPALE Per i contratti di mutuo ipotecario stipulati entro il 31 dicembre 1990 per la costruzione di immobili diversi dall abitazione principale, la detrazione è ammessa su un importo massimo di 2.065,83 per ciascun intestatario. 5.0 MUTUI STIPULATI NEL SOLO ANNO 1997 PER GLI INTERVENTI DI RECUPERO EDILIZIO Sono detraibili dalle imposte dovute nella misura del 19 % gli interessi passivi e relativi oneri accessori derivanti da mutuo anche non ipotecario contratto nel solo anno 1997 finalizzato al finanziamento degli interventi di recupero edilizio di cui all art. 3, 1 comma, lettere a) b) c) d) del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia- D.P.R. 6 giugno 2001, n e precisamente: lavori di manutenzione ordinaria. Purché i lavori riguardino solo le parti comuni degli edifici a destinazione abitativa indicate dall articolo 1117, comma 1, del Codice civile e precisamente: il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili, tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune; lavori di manutenzione straordinaria delle abitazioni; lavori di restauro delle abitazioni; 15

16 lavori di ristrutturazioni delle abitazioni. La detrazione spetta su un ammontare massimo di 2.582,28 euro. In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo l importo anzidetto deve essere riferito all ammontare complessivo che comprende oltre gli interessi passivi anche gli oneri accessori. Per i lavori effettuati nei condomini l ammontare massimo di spesa è riferito ad ogni singolo condomino. Si rileva che il recupero edilizio può essere effettuato su qualsiasi abitazione (comprese le eventuali pertinenze). Pertanto l agevolazione spetta anche se gli interventi vengono eseguiti su altre abitazioni diverse da quella principale. 16