Strategia di rinnovo NPA: Mandante: Indirizzo: NPA, luogo: va inserito dal consulente va inserito dal consulente va inserito dal consulente

Transcript

1 Strategia di rinnovo Oggetto: Bsp_Schu NPA: 9000 Mandante: Indirizzo: NPA, luogo: va inserito dal consulente va inserito dal consulente va inserito dal consulente Autore: Thomas Ammann Data: Il presente rapporto è stato redatto con ImmoGreen. pagina 1 di

2 Sommario 01 Descrizione dell oggetto Descrizione generale Stato della costruzione Stato energetico Caratteristiche di sostenibilità (ESI) 6 02 Varianti di risanamento valutate Prescrizioni energetiche minime Ampliamento dello spazio Nuovo edificio sostitutivo Confronto delle varianti di risanamento Confronto degli aspetti energetici Confronto della sostenibilità finanziaria (indice di sostenibilità ambientale ESI) Confronto del valore immobiliare e del rendimento Raccomandazione 19 ImmoGreen è uno strumento strategico di pianificazione per l elaborazione di strategie di ristrutturazione sostenibili messo a disposizione di SvizzeraEnergia. Per il contenuto del presente rapporto risponde esclusivamente la persona indicata come autore dello stesso. pagina 2 di

3 01 Descrizione dell oggetto Descrizione generale Tipo di edificio 5 Casa plurifamiliare semplice costruita verso il 1950 Standard da semplice a medio, appartamenti di tre o quattro locali, tre piani, piano rialzato, costruzione massiccia, muri di mattoni / cemento, soffitti in cemento, cantina, tromba delle scale integrata, nessun ascensore, due appartamenti per piano, locali mediamente grandi, sottotetti non mansardati, piccoli balconi aggettanti. Dimensioni e caratteristiche dell immobile Anno di costruzione 1950 Superficie riscaldata 1'706 m 2 Volume costruito sopra il terreno 6'810 m 2 Volume sotto il terreno 1'010 m 3 Volume (lordo) incl. seminterrato 7'820 m 3 Superficie dei piani (pianterreno e piani superiori) 2'844 m 2 Superficie utile principale (SUP) 1'981 m 2 Altezza dei piani degli appartamenti 2.45 m Numero di piani (pianterreno e piani superiori) 3 Unità abitative < 3 locali 6 Unità abitative 3-4 locali 6 Unità abitative > 4 locali 6 Totale appartamenti 18 Ascensore Compattezza dell edificio Nessuno compatto Dimensioni della parcella, superficie del terreno 1'800 m 2 Parcheggi esterni 12 Parcheggi nell edificio 0 pagina 3 di

4 Indici energetici Vettore energetico primario per riscaldamento + acqua calda Consumo vettore energetico primario riscaldamento + acqua calda Vettore energetico secondario per il riscaldamento + acqua calda Consumo del vettore energetico secondario Impianto con pannelli solari termici Consumo di elettricità per riscaldamento e acqua calda Consumo di energia totale per riscaldamento + acqua calda, non ponderato Impianto fotovoltaico Corrente per usi domestici Olio combustibile 65'000 Litro Nessuno 0 Litro Nessuna 8'530 kwh el 687'780 kwh Nessuna 45'000 kwh Valutazione dello standard dell edificio Stato generale dell edificio Standard di ampliamento = buono, = medio, = cattivo Criteri finanziari Attuale reddito da locazione lordo Valore assicurato dell'edificio 151'680.- Fr. 1'350'000.- Fr. Anno di stima 2009 Costi d esercizio (senza costi di manutenzione) Sono presenti spazi esterni? 12'760.- Fr. si Numero di appartamenti con vista lago / montagna 0 Potenziale di ampliamento L area offre ancora potenziale di ampliamento della superficie abitabile?indicazioni fornite direttamente dal consulente. pagina 4 di

5 01.02 Stato della costruzione Il seguente grafico rappresenta lo stato della costruzione dell edificio in analisi, con riferimento all involucro e agli altri elementi. Elementi dell involucro: Altri elementi: 1 = cattivo stato, 3 = buono stato Stato Elementi dell edificio I seguenti elementi andrebbero risanati con urgenza: I seguenti elementi presentano segni di forte usura e richiedono un risanamento: - Facciata - Soffitto della cantina e pavimento del sottotetto - Pareti e soffitti - Finestre - Rivestimenti del pavimento (cucina, bagno, locali di servizio) - Rivestimenti del pavimento (soggiorno e camere) - Sistemazione interna, bagni, WC - Sistemazione interna cucina - Produzione di calore - Acqua calda I seguenti elementi presentano segni di usurae necessitano a medio termine di risanamento: - Costruzione del tetto - Costruzione portante del pavimento / soffitto - Condotte sanitarie - Impianti elettrici (corrente ad alta tensione) I seguenti elementi sono in buone condizioni e possono rimanere nellostato attuale: pagina 5 di

6 01.03 Stato energetico Il seguente grafico rappresenta lo stato energetico dell edificio in analisi. Stato attuale Etichetta Energia G 367 % Effetto serra: Fabbisogno di riscaldamento: Energie rinnovabili: G G 0 % Lo stato energetico dell'edificio è cattivo. L etichetta Energia mostra unicamente una ripartizione approssimativa e non corrisponde a un label ufficiale. Il limite tra le categorie B e C soddisfa i requisiti energetici delle nuove costruzioni. Il limite tra le categorie C soddisfa i requisiti energetici delle nuove costruzioni. Il limite tra le categorie B e C corrisponde al 100% Caratteristiche di sostenibilità (ESI) Le caratteristiche di sostenibilità vengono valutate come segue: Aspetto Descrizione Valutazione Flessibilità di utilizzo e polivalenza Flessibilità di utilizzo (suddivisione dello spazio, altezza dei piani,accesso e capacità di riserva cavi / condotte / impiantistica domestica) Flessibilità dell utente (ascensore, dislivelli superabili, porte e corridoi sufficientemente larghi, accessibilità alle sedie a rotelle, flessibilità della planimetria della cucina, spazi per depositare supporti deambulatori / passeggini, spazi esterni utilizzabili) Consumo di risorse ed emissione di gas a effetto serra Energia (fabbisogno energetico, utilizzazione di energie rinnovabili) Acqua (consumo di acqua, evacuazione dell acqua piovana, uso dell acqua piovana) Materiali da costruzione (possibilità di riciclaggio) Ubicazione e mobilità Trasporti pubblici (buona accessibilità ai TP, frequenza dei TP) Trasporti non motorizzati (aree di parcheggio per biciclette) Ubicazione (distanza dal centro locale/regionale, distanza dai negozi per gli acquisti quotidiani, distanza dalle aree di svago nelle vicinanze, posizione di prestigio) pagina 6 di

7 Sicurezza Situazione rispetto ai rischi naturali (come inondazioni, valanghe, frane e smottamenti) Misure di sicurezza architettoniche (misure di sicurezza specifiche per gli oggetti, misure di sicurezza relative alle persone, protezione antincendio) Salute e comodità Salute e comodità (qualità dell'aria nei locali, inquinamento acustico, quantità di luce del giorno inquinamento da radiazioni, materiali da costruzione ecologici) = buono, = medio, = cattivo Il seguente grafico rappresenta lo stato attuale dell edificio in esame riguardo alle caratteristiche di sostenibilità. Questi valori sono considerati nell analisi della redditività. 1 Flessibilità di utilizzo e polivalenza 2 Dipendenza dall energia e dall acqua 3 Raggiungibilità e mobilità 4 Sicurezza 5 Salute e comodità -1 = cattivo 0 = medio +1 = buono Stato attuale Aspetti come flessibilità di utilizzo e polivalenza, consumo di risorse ed emissione di gas a effetto serra, sicurezza, salute e comodità possono essere migliorati mediante misure di risanamento ottimizzando così la sostenibilità dell edificio. La valutazione delle caratteristiche di sostenibilità è stata realizzata ricorrendo all Economic Sustainability Indicator (ESI ). pagina 7 di

8 02 Varianti di risanamento valutate Si procede all analisi e al confronto di tre varianti di risanamento: 1) Prescrizioni energetiche minime 2) Ampliamento dello spazio 3) Nuovo edificio sostitutivo Le misure risanamento per ogni variante sono descritte più nel dettaglio nei capitoli seguenti Prescrizioni energetiche minime Risanamento convenzionale dell'involucro dell'edificio: isolamento esterno 200 mm con intonaco, sostituzione delle finestre U=1,1 W/m2K, isolamento del pavimento del sottotetto e del soffitto della cantina, ristrutturazione interna minima. Indici dell edificio: Superficie riscaldata 1'706 m 2 Volume lordo 6'810 m 3 Piani (pianterreno e piani superiori) 3 Unità abitative < 3 locali 6 Unità abitative 3-4 locali 6 Unità abitative > 4 locali 6 Totale appartamenti 18 Ascensore Nessuno pagina 8 di

9 Misure d intervento previste retenues: Elemento dell edificio Facciata Costruzione del tetto Soffitto della cantina e pavimento del sottotetto Finestre Rivestimenti del pavimento (soggiorno, camere) Rivestimenti del pavimento (cucina, bagno, locali di servizio) Pareti e soffitti Costruzione portante del pavimento / soffitto Stanze da bagno Cucina Condotte sanitarie Riscaldamento Impianti elettrici Acqua calda Impianto di ventilazione Misura prevista Posa isolamento termico (<12 cm) Solo isolamento termico Posa isolamento termico (<12 cm) Finestre nuove (plastica) Rinfrescare i rivestimenti del pavimento Rinfrescare i rivestimenti del pavimento Pitturare Nessun isolamento acustico Sostituire la rubinetteria Cucina ripitturata Conservare installazioni Nuovo riscaldamento (nafta, gas) Conservare installazioni Conservare installazioni Conservare installazioni Costi d investimento: Posizione Costi Demolizione vecchio edificio, scavo Involucro dell edificio Ampliamento interno Impiantistica domestica Costruzione grezza / ampliamenti Ascensore Onorari, tasse Totale costi d investimento 346'000.- Fr. 440'676.- Fr. 60'247.- Fr. 0.- Fr. 0.- Fr. 148'212.- Fr. 995'135.- Fr../. Sovvenzioni nazionali 0.- Fr../. Sovvenzioni cantonali 0.- Fr. Totale costi d investimento al netto delle sovvenzioni 995'135.- Fr. I costi sono da considerarsi come valori indicativi e possono variare di +/-25%. pagina 9 di

10 Miglioramento delle caratteristiche di sostenibilità (per determinazione ESI): In caso di Prescrizioni energetiche minimele caratteristiche di sostenibilità migliorano come segue: Aspetto Descrizione Valutazione Flessibilità di utilizzo e polivalenza Flessibilità di utilizzo (suddivisione dello spazio, altezza dei piani, accesso e capacità di riserva cavi / condotte / impiantistica domestica) Flessibilità dell utente (ascensore, dislivelli superabili, porte e corridoi sufficientemente larghi, accessibilità alle sedie a rotelle, flessibilità della planimetria della cucina, spazi per depositare supporti deambulatori / passeggini, spazi esterni utilizzabili) Consumo di risorse ed emissione di gas a effetto serra Energia (fabbisogno energetico, utilizzazione di energie rinnovabili) Acqua (consumo di acqua, evacuazione dell acqua piovana, uso dell acqua piovana) Materiali da costruzione (possibilità di riciclaggio) Ubicazione e mobilità Trasporti pubblici (buona accessibilità ai TP, frequenza dei TP) Trasporti non motorizzati (aree di parcheggio per biciclette) Ubicazione (distanza dal centro locale/regionale, distanza dai negozi per gli acquisti quotidiani, distanza dalle aree di svago nelle vicinanze, posizione di prestigio) Sicurezza Situazione rispetto ai rischi naturali (come inondazioni, valanghe, frane e smottamenti) Misure di sicurezza architettoniche (misure di sicurezza specifiche per gli oggetti, misure di sicurezza relative alle persone, protezione antincendio) Salute e comodità Salute e comodità (qualità dell'aria nei locali, inquinamento acustico, quantità di luce del giorno, inquinamento da radiazioni, materiali da costruzione ecologici) = buono, = medio, = cattivo pagina 10 di

11 02.02 Ampliamento dello spazio Rinnovo globale secondo lo standard Minergie P con moduli di rinnovamento: isolamento esterno 250 mm con intonaco o facciata ventilata integrata, sostituzione delle finestre U=0,7 W/m²K, rimozione del tetto esistente e aggiunta di un nuovo solaio (tetto piatto), isolamento del soffitto della cantina, rinnovo dei balconi mediante una costruzione più grande separata termicamente. Ristrutturazione interna globale con ottimizzazione parziale della planimetria e ampliamento degli spazi, nuovo ascensore. Indici dell edificio: Superficie riscaldata 2'100 m 2 Volume lordo 7'260 m 3 Piani (pianterreno e piani superiori) 4 Unità abitative < 3 locali 2 Unità abitative 3-4 locali 10 Unità abitative > 4 locali 6 Totale appartamenti 18 Ascensore Nessuno Misure d intervento previste: Elemento dell edificio Facciata Costruzione del tetto Soffitto della cantina e pavimento del sottotetto Finestre Rivestimenti del pavimento (soggiorno, camere) Rivestimenti del pavimento (cucina, bagno, locali di servizio) Pareti e soffitti Costruzione portante del pavimento / soffitto Stanze da bagno Cucina Condotte sanitarie Riscaldamento Impianti elettrici Acqua calda Impianto di ventilazione Misura prevista Posa isolamento termico (~16 cm) Solo isolamento termico Posa isolamento termico (~16 cm) Nuove finestre (legno / metallo) Rinfrescare i rivestimenti del pavimento Rivestimenti del pavimento, sostituzione < 50% Pitturare Nessun isolamento acustico Apparecchi e rubinetteria nuova Sostituire apparecchi Conservare installazioni Nuovo riscaldamento (pompa di calore) Rinnovare installazioni Conservare installazioni Conservare installazioni pagina 11 di

12 Costi d investimento Posizione Costi Demolizione vecchio edificio, scavo Involucro dell edificio Ampliamento interno Impiantistica domestica Costruzione grezza / ampliamenti Ascensore Onorari, tasse Totale costi d investimento 474'370.- Fr. 989'260.- Fr. 235'323.- Fr. 273'555.- Fr. 0.- Fr. 345'189.- Fr. 2'317'697.- Fr../. Sovvenzioni nazionali 90'000.- Fr../. Sovvenzioni cantonali 0.- Fr. Totale costi d investimento al netto delle sovvenzioni 2'227'697.- Fr. I costi sono da considerarsi come valori indicativi e possono variare di +/-25% pagina 12 di

13 Miglioramento delle caratteristiche di sostenibilità (per determinazione ESI): In caso di Ampliamento dello spaziole caratteristiche di sostenibilità migliorano come segue: Aspetto Descrizione Valutazione Flessibilità di utilizzo e polivalenza Flessibilità di utilizzo (suddivisione dello spazio, altezza dei piani, accesso e capacità di riserva cavi / condotte / impiantistica domestica) Flessibilità dell utente (ascensore, dislivelli superabili, porte e corridoi sufficientemente larghi, accessibilità alle sedie a rotelle, flessibilità della planimetria della cucina, spazi per depositare supporti deambulatori / passeggini, spazi esterni utilizzabili) Consumo di risorse ed emissione di gas a effetto serra Energia (fabbisogno energetico, utilizzazione di energie rinnovabili) Acqua (consumo di acqua, evacuazione dell acqua piovana, uso dell acqua piovana) Materiali da costruzione (possibilità di riciclaggio) Ubicazione e mobilità Trasporti pubblici (buona accessibilità ai TP, frequenza dei TP) Trasporti non motorizzati (aree di parcheggio per biciclette) Ubicazione (distanza dal centro locale/regionale, distanza dai negozi per gli acquisti quotidiani, distanza dalle aree di svago nelle vicinanze, posizione di prestigio) Sicurezza Situazione rispetto ai rischi naturali (come inondazioni, valanghe, frane e smottamenti) Misure di sicurezza architettoniche (misure di sicurezza specifiche per gli oggetti, misure di sicurezza relative alle persone, protezione antincendio) Salute e comodità Salute e comodità (qualità dell'aria nei locali, inquinamento acustico, quantità di luce del giorno, inquinamento da radiazioni, materiali da costruzione ecologici) = buono, = medio, = cattivo pagina 13 di

14 02.03 Nuovo edificio sostitutivo Indici dell edificio: Superficie riscaldata 2'500 m 2 Volume lordo 7'530 m 3 Piani (pianterreno e piani superiori) 4 Unità abitative < 3 locali 0 Unità abitative 3-4 locali 10 Unità abitative > 4 locali 10 Totale appartamenti 20 Ascensore 2 Misure d intervento previste: Elemento dell edificio Misura prevista Facciata - Costruzione del tetto - Soffitto della cantina e pavimento del sottotetto - Finestre - Rivestimenti del pavimento (soggiorno, camere) - Rivestimenti del pavimento (cucina, bagno, locali di servizio) - Pareti e soffitti - Costruzione portante del pavimento / soffitto - Stanze da bagno - Cucina - Condotte sanitarie - Riscaldamento - Impianti elettrici - Acqua calda - Impianto di ventilazione - pagina 14 di

15 Costi d investimento Posizione Demolizione vecchio edificio, scavo Involucro dell edificio Ampliamento interno Impiantistica domestica Costruzione grezza / ampliamenti Ascensore Onorari, tasse Totale costi d investimento Costi 535'800.- Fr. 1'226'056.- Fr. 1'393'245.- Fr. 1'088'136.- Fr. 1'950'543.- Fr. 198'333.- Fr. 1'120'000.- Fr. 7'512'113.- Fr../. Sovvenzioni nazionali 0.- Fr../. Sovvenzioni cantonali 0.- Fr. Totale costi d investimento al netto delle sovvenzioni 7'512'113.- Fr. I costi sono da considerarsi come valori indicativi e possono variare di +/-25%. pagina 15 di

16 Miglioramento delle caratteristiche di sostenibilità (per determinazione ESI): In caso di Nuovo edificio sostitutivole caratteristiche di sostenibilità migliorano come segue: Aspetto Descrizione Valutazione Flessibilità di utilizzo e polivalenza Flessibilità di utilizzo (suddivisione dello spazio, altezza dei piani, accesso e capacità di riserva cavi / condotte / impiantistica domestica) Flessibilità dell utente (ascensore, dislivelli superabili, porte e corridoi sufficientemente larghi, accessibilità alle sedie a rotelle, flessibilità della planimetria della cucina, spazi per depositare supporti deambulatori / passeggini, spazi esterni utilizzabili) Consumo di risorse ed emissione di gas a effetto serra Energia (fabbisogno energetico, utilizzazione di energie rinnovabili) Acqua (consumo di acqua, evacuazione dell acqua piovana, uso dell acqua piovana) Materiali da costruzione (possibilità di riciclaggio) Ubicazione e mobilità Trasporti pubblici (buona accessibilità ai TP, frequenza dei TP) Trasporti non motorizzati (aree di parcheggio per biciclette) Ubicazione (distanza dal centro locale/regionale, distanza dai negozi per gli acquisti quotidiani, distanza dalle aree di svago nelle vicinanze, posizione di prestigio) Sicurezza Situazione rispetto ai rischi naturali (come inondazioni, valanghe, frane e smottamenti) Misure di sicurezza architettoniche (misure di sicurezza specifiche per gli oggetti, misure di sicurezza relative alle persone, protezione antincendio) Salute e comodità Salute e comodità (qualità dell'aria nei locali, inquinamento acustico, quantità di luce del giorno, inquinamento da radiazioni, materiali da costruzione ecologici) = buono, = medio, = cattivo pagina 16 di

17 03 Confronto delle varianti di risanamento Confronto degli aspetti energetici Il seguente grafico illustra e mette a confronto lo stato energetico delle tre varianti di risanamento selezionate e dello stato attuale. Stato attuale Prescrizioni energetiche minime Ampliamento dello spazio Nuovo edificio sostitutivo Etichetta Energia G 367 % F 250 % C 113 % A 48 % Effetto serra G F A A Fabbisogno di riscaldamento: G G C A Energie rinnovabili 0 % 0 % 3 % 11 % L etichetta Energia mostra unicamente una ripartizione approssimativa e non corrisponde a un label ufficiale. Il limite tra le categorie B e C soddisfa i requisiti energetici delle nuove costruzioni. Il limite tra le categorie B e C corrisponde al 100%. (Valutazione breve del consulente) Confronto della sostenibilità finanziaria (indice di sostenibilità ambientale ESI) Il seguente grafico illustra e mette a confronto le caratteristiche di sostenibilità finanziaria delle tre varianti di risanamento selezionate e dello stato attuale. Stato attuale Prescrizioni energetiche minime Ampliamento dello spazio Nuovo edificio sostitutivo 1 Flessibilità di utilizzo e polivalenza 2 Dipendenza dall energia e dall acqua 3 Raggiungibilità e mobilità 4 Sicurezza 5 Salute e comodità -1 = cattivo, 0 = medio, +1 = buono (Valutazione breve del consulente) pagina 17 di

18 03.03 Confronto del valore immobiliare e del rendimento Il seguente grafico illustra e mette a confronto con lo stato attuale il valore immobiliare stimato delle tre varianti di risanamento selezionate (valutazione nuovo stato) e gli investimenti di risanamento. Stato attuale Prescrizioni energetiche minime Ampliamento dello spazio Nuovo edificio sostitutivo Stato attuale del valore immobiliare Costi d'investimento Valore immobiliare nuovo stato Valori iniziali (in CHF) Reddito da locazione lordo 195' ' ' '000.- Costi d esercizio -17' ' ' '000.- Costi di manutenzione -20' ' ' '000.- Costi di ripristino -40' ' ' '000.- Tasso di sconto (in %) Tasso d interesse senza rischi Rischi generali legati al mercato Rischi di sostenibilità (ESI) Totale Investimento (in CHF) ' '220' '510'000.- Valore immobiliare stimato 4'580' '880' '470' '540'000.- Rendimenti (in %) Rendimento capitale investito Rendimento iniziale lordo Quota degli investimenti che si ripercuotono sui canoni di locazione (in %) (Valutazione breve del consulente) pagina 18 di

19 04 Raccomandazione (Valutazione del consulente. Eventuale indicazione del possibile aumento dei prezzi dell energia.) Luogo, data: Il consulente: Il presente rapporto è stato redatto da: Impresa: Nome: Thomas Cognome: Ammann Via: Seefeldstrasse 60 NPA, luogo: 8032 Zürich Telefono: Sito web: pagina 19 di