Mutui rinegoziati: detraibilita` degli interessi passivi sul conto di finanziamento accessorio

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1 Mutui rinegoziati: detraibilita` degli interessi passivi sul conto di finanziamento accessorio di Sabatino Ungaro e Antonella Benedetto LA NOVITA` L Agenzia delle Entrate chiarisce che sono detraibili ai fini IRPEF, nel limite dell importo annuo di Euro 4.000, gli interessi passivi derivanti dal conto corrente accessorio aperto per la rinegoziazione del mutuo originario contratto per l acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell abitazione principale. La misura della detrazione rimane quella del 19% come per gli interessi passivi derivanti dal mutuo originario. " Riferimenti Agenzia delle Entrate, Risoluzione 12 aprile 2011, n. 43/E D.P.R. 22 dicembre 1986, n. 917, art. 15, comma 1, lett. b e comma 1 ter Detraibilità degli interessi per i mutui ipotecari per acquisto, costruzione o ristrutturazione abitazione principale L art. 15, comma 1, lett. b) del T.U.I.R. riconosce la possibilità di detrarre gli interessi passivi corrisposti dal contribuente per i mutui ipotecari contratti per l acquisto dell abitazione principale. Tale detrazione è consentita nella misura del 19% e nel limite di E e solo se l immobile acquistato viene adibito ad abitazione principale entro un anno dall acquisto stesso. Il periodo può essere esteso a due anni nel caso di ristrutturazione documentata (in tal caso, però, la detrazione spetta dal momento in cui l immobile viene adibito ad abitazione principale). Nel caso di acquisto di unità locata, invece, la normativa fiscale stabilisce che il contribuente che ha acquistato l immobile notifichi all inquilino l atto di intimazione di sfratto entro tre mesi dall acquisto e, nel contempo, tale immobile sia adibito ad abitazione principale entro un anno dal rilascio da parte dell inquilino. La normativa fiscale, dunque, definisce due importanti requisiti in mancanza dei quali il contribuente non può usufruire delle agevolazioni previste: l immobile acquistato deve essere adibito ad abitazione principale; il finanziamento contratto per l acquisto dell immobile deve avere la forma del contratto di mutuo e deve essere assistito da garanzia ipotecaria. Sotto il primo aspetto, la normativa evita che possano usufruire di tali agevolazioni i contribuenti che contraggono mutui per l acquisto di seconde case, limitando, di fatto, la detraibilità solo nei casi di acquisto di abitazione principale, dove per abitazione principale si intende il luogo fisico dove il contribuente stabilisce la sua dimora abituale; sotto il secondo aspetto, la normativa esclude dall agevolazione fiscale gli interessi corrisposti per contratti di finanziamento diversi dal mutuo ipotecario (ad esempio per contratti di apertura di credito bancario, cessione di stipendio, ecc.). Non tutti i contratti di mutuo danno diritto alla detrazione degli interessi passivi pagati. Difatti, dalla detrazione sono esclusi i mutui stipulati nel 1991 o nel 1992 per motivi diversi dall acquisto della propria abitazione, come per la ristrutturazione della propria abitazione; sono esclusi, inoltre, i mutui stipulati a partire dal 1993 per l acquisto di una residenza secondaria, o ancora i mutui stipulati nel 1997 per ristrutturare gli immobili e i mutui ipotecari stipulati a partire dal 1998 per la costruzione e la ristrutturazione edilizia dell abitazione principale. La detrazione spetta, inoltre, anche per mutui ipotecari contratti per la costruzione o ristrutturazione di immobili da adibire ad abitazione principale. In tal caso, il mutuo deve essere stipulato non oltre sei mesi prima o dopo la data di inizio dei lavori e l immobile va adibito ad abitazione principale entro sei mesi dal termine degli stessi, da concludersi nei termini previsti dalla concessione edilizia (salvo proroghe o inefficienza degli uffici amministrativi comunali nel rilascio delle abilitazioni). Il limite di detraibilità nei casi di ristrutturazione o di lavori di costruzione è di E 2.582,28 all anno. Attenzione Qualora l importo delle detrazioni sia superiore, l eccedenza non potrà essere riportata in detrazione negli anni successivi. PRATICA FISCALE e Professionale 25 n. 19 del 9 MAGGIO 2011

2 Quando si prevede di stipulare un mutuo ipotecario a cavallo dell anno è sempre preferibile sottoscrivere il contratto nell anno che sta per finire. In tal modo, le spese di accensione del mutuo risulteranno detraibili interamente o quasi. Diversamente, se cumulate agli interessi passivi di un intero anno, il beneficio potrebbe azzerarsi o quasi a causa del superamento della soglia annua massima ammessa. Cosa si detrae? Al fine di evitare abusi, la normativa fiscale stabilisce che la detrazione sugli interessi pagati spetta solo per la parte di mutuo che non eccede il costo di acquisto dell immobile, laddove nella voce costo di acquisto si fanno rientrare anche gli oneri accessori di seguito indicati: l onorario del notaio per la stipula del contratto di mutuo ipotecario, nonché le altre spese sostenute dal notaio per conto del cliente (ad esempio l iscrizione e la cancellazione dell ipoteca); le spese di perizia; le spese di istruttoria; la commissione richiesta dagli istituti di credito per la loro attività di intermediazione; la provvigione per scarto rateizzato nei mutui in contanti; la penalità per anticipata estinzione del mutuo; le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione; le perdite su cambio, per i mutui contratti in valuta estera; l imposta per l iscrizione o la cancellazione di ipoteca; l imposta sostitutiva sul capitale prestato. Oltre agli interessi passivi, dunque, la normativa fiscale riconosce la detraibilità anche agli oneri accessori. Non sono, invece, ammesse alla detrazione: le spese di assicurazione dell immobile, neppure qualora l assicurazione sia richiesta dall istituto di credito che concede il mutuo, quale ulteriore garanzia nel caso in cui particolari eventi danneggino l immobile, determinando una riduzione del suo valore ad un ammontare inferiore rispetto a quello ipotecato; le spese di mediazione immobiliare (agenzie immobiliari); l onorario del notaio per il contratto di compravendita; le imposte di registro, l IVA, le imposte ipotecarie e catastali. Se il mutuo concesso risultasse di importo maggiore rispetto al costo di acquisto, dunque, il contribuente potrebbe avvalersi della detraibilità solo per la parte di mutuo che non eccede tale costo di acquisto. Dunque, se il mutuo eccede il costo sostenuto per l acquisto dell immobile possono essere portati in detrazione gli interessi relativi alla parte del mutuo che copre detto costo, aumentato delle spese notarili e degli altri oneri accessori relativi all acquisto. Per determinare la parte di interessi da detrarre può essere utilizzata la seguente formula: (costo di acquisizione dell immobile interessi pagati) / capitale dato in mutuo ESEMPIO Tizio ha acquistato un immobile che ha adibito ad abitazione principale, sostenendo i seguenti costi: prezzo dichiarato nel rogito: E ; imposte (registro, catasto, conservatoria): E 5.150; spese notarili: E 5.500; imposta sostitutiva mutuo: E 700. Il costo di acquisto corrisponderà alla somma dei citati costi, cioè E Un mutuo di importo inferiore risulterà interamente detraibile. Diversamente andrà applicato un criterio proporzionale. Se Tizio ha chiesto ed ottenuto un mutuo di E , questo sarebbe detraibile nella misura del 77,12%, proporzione ricavata dal seguente calcolo: E (costo di acquisto) / (importo mutuo) 100. Gli interessi corrisposti potranno essere detratti solo nella misura del 77,12%. Quindi, se nell anno 2010 sono stati corrisposti per tale mutuo interessi pari a E 800, l importo che potrà essere portato in detrazione sarà pari a: E ,12% = 694,08 Tali interessi saranno detraibili per il 19%. Mutui per ristrutturazione o costruzione Si è detto della possibilità di portare in detrazione anche gli interessi corrisposti sui mutui ipotecari contratti per la ristrutturazione o costruzione dell abitazione principale. Fermo restando le disposizioni normative già illustrate nella prima parte, anche in tal caso la detrazione è limitata alla frazione di mutuo effettivamente utilizzata in ciascun anno per i lavori. PRATICA FISCALE e Professionale 26 n. 19 del 9 MAGGIO 2011

3 ESEMPIO Tizio contrae un mutuo per costruzione di E ,00, ma durante l anno in corso è in grado di dimostrare, fatture alla mano, di averne impiegati solo ,00 cioè il 35%. In tal caso anche la quota ammessa in detrazione andrà proporzionata al 35% delle spese. Se l anno dopo impiegherà altri E la frazione detraibile salirà al 60% (35% + 25%) e così via. Periodo di competenza I costi sono ammessi in detrazione esclusivamente nell anno in cui vengono sostenuti. Dimenticarsi di richiedere la detrazione vuol dire rinunciarvi definitivamente. Attenzione anche alla data in cui si paga la rata del mutuo, perché da quella dipenderà l anno in cui sarà possibile detrarre la spesa, indipendentemente dalla scadenza di pagamento. Entità del beneficio Sull imponibile viene riconosciuto un rimborso del 19% con il meccanismo della detrazione di imposta. Cioè l IRPEF dovuta viene ridotta in misura pari a 19 Euro ogni 100 Euro ammessi in detrazione. La rinegoziazione del contratto di mutuo In caso di rinegoziazione di contratto di mutuo, i contribuenti continueranno ad aver diritto al beneficio della detrazione nel rispetto della normativa vigente al momento di stipula del contratto originario, purché: 1) rimangano invariate le parti contraenti e l immobile concesso in garanzia; 2) l importo del mutuo risulti non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare alla data di rinegoziazione, maggiorata dell importo derivante da clausole di indicizzazione. Attenzione Se prima del pagamento dell ultima rata dell anno è già stato raggiunto l imponibile massimo ammesso in detrazione, converrà valutare se ritardare al 2 gennaio il pagamento di dicembre. In questo modo si sposterà all esercizio successivo la detrazione d imposta sull ultima rata. Tale espediente può aver senso soprattutto alla fine dell anno in cui si è acceso il mutuo, quando la presenza di tutti i costi iniziali potrebbe determinare più facilmente lo sforamento dei limiti. Come si ottiene il rimborso Nel caso di mutuo cointestato, la detrazione degli interessi passivi spetta ad ogni cointestatario indipendentemente dalla quota di proprietà della casa, in quanto la detrazione spetterà in ragione della ripartizione del finanziamento; difatti, ogni intestatario del mutuo porterà in detrazione la propria frazione. Tuttavia nel caso di cointestazione del mutuo con il coniuge privo di reddito sarà consentito cumulare la sua quota in capo all altro. ESEMPIO DI CALCOLO Per osservare cosa succede nel tempo alla detrazione fiscale è possibile esaminare lo sviluppo seguente. Mutuo per acquisto abitazione principale (limite detrazione di Euro all anno) Frazione detraibile: 100% Importo: Euro (a tasso fisso del 5%) Erogazione: 1º luglio 2007 Durata: 5 anni Spese iniziali: Euro (istruttoria bancaria, perizia, onorario notarile, imposta sostitutiva) Anno Spese sostenute Interessi passivi Totale imponibile Quota massima detraibile Rimborso (19%) Dall ultima colonna appare evidente che in tutti i casi il massimo rimborso ammesso dalla normativa ammonta a 760 Euro all anno. PRATICA FISCALE e Professionale 27 n. 19 del 9 MAGGIO 2011

4 Le spese di apertura del mutuo risultano dalle contabili bancarie e dalla fatture del perito e del notaio. Convenzione tra MEF e Abi Scopo della Convenzione è quello di offrire alla Gli interessi passivi vengono invece certificati dalla clientela di banche ed intermediari finanziari, interessata alla rinegoziazione dei mutui a tasso variabi- banca mutuante una volta all anno con una dichiarazione inviata di solito spontaneamente entro il mese di maggio. le, un quadro trasparente e preciso delle regole applicative, ferma restando la possibilità di ricorrere, I lavoratori dipendenti potranno consegnare tale documentazione ai Centri di Assistenza Fiscale (CAF) quella della portabilità dei mutui, di cui all art. 8 in alternativa, ad altre valide opportunità, fra le quali ai fini della compilazione del Mod Con questa del D.L. 31 gennaio, 2007, n. 7 (decreto Bersanibis), convertito con modificazioni dalla legge 2 apri- soluzione potranno ricevere entro pochi mesi, direttamente nella busta paga, il rimborso spettante. I le 2007, n. 40, e successive modificazioni. lavoratori autonomi indicheranno la quota detraibile Possono formare oggetto di rinegoziazione i mutui a nella propria dichiarazione dei redditi (Mod. UNI- tasso variabile e a rata variabile per tutta la durata CO), riducendo così il versamento dell IRPEF dovuta. Le certificazioni di spesa non dovranno essere frazionamento, fino al 28 maggio 2008, se finaliz- del mutuo, stipulati o accollati, anche a seguito di allegate al Modello, ma andranno conservate ed esibite all Agenzia delle Entrate in occasione di evenne dell abitazione principale ed erogati da banche e zati all acquisto, alla costruzione e alla ristrutturaziotuali controlli. intermediari. A tal fine si intende per abitazione principale quella in cui il proprietario o il coniuge o i parenti entro il terzo grado o gli affini entro il secondo grado dimorano abitualmente. Chiarimenti dell Agenzia delle Entrate Con risoluzione 12 aprile 2011, n. 43/E, l Agenzia La rinegoziazione comporta la trasformazione del delle Entrate ha affrontato il tema della detraibilità mutuo a tasso variabile in mutuo a rata fissa e ai fini IRPEF degli interessi passivi maturati sul durata variabile, mediante la corresponsione da conto corrente accessorio aperto per la rinegoziazione del mutuo relativo all acquisto, alla costruzio- parte del mutuatario di una rata di ammontare predeterminato, risultante dall applicazione all importo e alla scadenza originari del mutuo del tasso di interesse risultante dalla media dei tassi di interesse apne o alla ristrutturazione dell abitazione principale. I tecnici del Fisco sono intervenuti in risposta ad una plicati nel istanza di consulenza giuridica presentata dall Associazione bancaria italiana (Abi). La differenza tra l importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario e quello che Infatti, come previsto dall art. 3 del D.L. 27 maggio risulta per effetto della rinegoziazione viene addebitata su un altro conto, denominato conto di finan- 2008, n. 93 (Disposizioni urgenti per salvaguardare il potere di acquisto delle famiglie), convertito dalla ziamento accessorio. legge 24 luglio 2008, n. 126, in data 19 giugno 2008, Alla data di scadenza originaria del mutuo, l eventuale debito che risulta dal conto accessorio per ef- il Ministero dell Economia e delle Finanze e l Abi hanno sottoscritto una Convenzione sulle modalità e fetto delle differenze tra rate originarie e rate rinegoziate, viene rimborsato dal cliente con rate costanti i criteri della rinegoziazione dei mutui a tasso variabile stipulati anteriormente al 28 maggio 2008 e finalizzati proprio all acquisto, alla costruzione e ri- Il conto di finanziamento accessorio rappresenta per uguali a quelle definite con la rinegoziazione. strutturazione dell abitazione principale. il mutuatario un debito nei confronti della banca, Tavola n. 1 - Convenzione tra MEF e Abi del 19 giugno 2008 Ambito di applicazione Effetti Conto di finanziamento accessorio Convenzione 19 giugno 2008 tra MEF e Abi a) Mutuo a tasso variabile e a rata variabile per tutta la durata del mutuo; b) stipulato o accollato, anche a seguito di frazionamento, fino al 28 maggio 2008; c) per l acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell abitazione principale Trasformazione del mutuo a tasso variabile in mutuo a rata fissa e durata variabile; Conto sul quale viene addebitata la differenza tra l importo della rata dovuta secondo il piano di ammortamento originario e quello che risulta per effetto della rinegoziazione. PRATICA FISCALE e Professionale 28 n. 19 del 9 MAGGIO 2011

5 produttivo di interessi, capitalizzabili annualmente, al tasso annuo più favorevole per il cliente tra quello che si ottiene in base al tasso di interesse fisso (IRS) a dieci anni, maggiorato di uno spread massimo di 0,50 punti percentuali, e quello contrattualmente previsto, come determinati alla data di rinegoziazione. Parere dell Amministrazione finanziaria Come si è detto in precedenza, la Convenzione stipulata tra il Ministero dell Economia e delle Finanze e l Abi in data 19 giugno 2008 prevede la possibilità di accendere un conto di finanziamento accessorio, al fine di mantenere fissa la rata di mutuo variabile, prolungando il rapporto di debito con la banca. Per inquadrare correttamente il trattamento fiscale relativo agli interessi passivi che maturano sul conto di finanziamento accessorio e quindi per chiarire se essi siano detraibili oppure no ai fini IRPEF, l Agenzia delle Entrate parte da un esame preliminare della disciplina di rinegoziazione del mutuo contenuta nella Convenzione. L art. 2 della predetta Convenzione precisa che possono formare oggetto di rinegoziazione i mutui a tasso variabile ed a rata variabile finalizzati all acquisto, alla costruzione ed alla ristrutturazione dell abitazione principale. È evidente che la causa ovvero il fine giuridico per il quale vengono posti in essere è lo stesso sia per la rinegoziazione che per il contratto di mutuo relativamente al quale trovano applicazione il comma 1, lett. b) e il comma 1-ter dell art. 15 del T.U.I.R. Tavola n. 2 - Causa del contratto di mutuo e della rinegoziazione Contratto di mutuo Rinegoziazione &. Identita` della causa # Acquisto, costruzione o ristrutturazione dell abitazione principale Tali disposizioni prevedono una detrazione dall imposta lorda pari al 19% degli interessi passivi e relativi oneri accessori, pagati in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti, rispettivamente, per l acquisto, la costruzione o la ristrutturazione dell unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. La coincidenza della causa può desumersi, peraltro, anche dall art. 6 della Convenzione, il quale prevede che le garanzie già iscritte a fronte del mutuo oggetto di rinegoziazione continuano ad assistere il rimborso del debito che risulti alla data di scadenza di detto mutuo. Anche il conto accessorio, pertanto, è garantito da ipoteca su immobili, al pari di quello per il quale è il legislatore prevede la detrazione. Dall esame della Convenzione emerge, inoltre, che l accensione del finanziamento accessorio non comporta per il cliente la formulazione di un nuovo piano di ammortamento del mutuo originario le cui rate continuano ad essere addebitate con le scadenze e secondo l importo stabilito nell originario piano di ammortamento concordato con l istituto di credito. La rinegoziazione comporta un prolungamento della durata originaria del mutuo in quanto, alla data di originaria scadenza, l eventuale debito risultante sul conto di finanziamento accessorio, dato dalla differenza tra la rata originaria e quella rinegoziata, viene soddisfatto attraverso il pagamento della rata fissa risultante dalla rinegoziazione, fino alla sua completa estinzione. Lo stesso art. 6, comma 3, della Convenzione stabilisce che le operazioni di rinegoziazione dei mutui e di portabilità sono esenti da imposte e tasse di qualsiasi genere. Considerato il forte ricorso, negli ultimi anni, a operazioni a tasso variabile nel mercato dei mutui, la crisi del settore finanziario e la riduzione del potere di acquisto delle famiglie, l Amministrazione finanziaria desume che la ratio della rinegoziazione è quella di consentire al mutuatario in difficoltà di corrispondere una rata non più esposta alle fluttuazioni dei tassi di interesse. L accensione del conto di finanziamento accessorio rimane meramente strumentale al raggiungimento del fine legislativo, per cui può considerarsi un operazione fiscalmente neutrale. I tecnici del Fisco precisano, pertanto, che sono detraibili gli interessi passivi relativi all acquisto, alla costruzione ed alla ristrutturazione dell abitazione principale risultanti dal piano di ammortamento del mutuo originario, indipendentemente dalla circostanza che siano corrisposti mediante un conto corrente accessorio nonché quelli derivanti dal conto stesso, nel limite dell importo di Euro normativamente previsto. Conclusione Gli interessi passivi pagati sul conto accessorio sono detraibili, ai fini IRPEF, nella stessa misura (19%) in cui sono detraibili quelli pagati sul mutuo originario. L Amministrazione finanziaria precisa, inoltre, che spetta agli istituti bancari, nel compilare l attestazione relativa al pagamento degli interessi passivi, certificare l importo degli interessi risultanti dal mutuo originario e di quelli risultanti dal conto accessorio. PRATICA FISCALE e Professionale 29 n. 19 del 9 MAGGIO 2011