La revisione del sistema estimativo del Catasto Fabbricati

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1 La revisione del sistema estimativo del Catasto Fabbricati L esame dell articolo 2 della Legge 11 marzo 2014, n. 23 Modena, 13 giugno 2014 Salvatore Scarpino Ufficio provinciale di Bologna - Territorio

2 Agenda La legge delega La necessità della revisione I contenuti dell art. 2 della delega Alcune riflessioni 2

3 Agenda La legge delega La necessità della revisione I contenuti dell art. 2 della delega Alcune riflessioni 3

4 La legge delega In data 27 febbraio 2014, la Camera dei Deputati, in terza lettura, ha approvato definitivamente il Disegno di legge Delega al Governo recante disposizioni per un sistema fiscale più equo, trasparente ed orientato alla crescita La legge di conversione 11 marzo 2014, n. 23 è stata pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale n. 59 del 12 marzo 2014 ed è entrata in vigore il 27 dello stesso mese 4

5 La legge delega La definizione di un nuovo sistema fiscale efficiente, trasparente ed equo, che adotti - come dominant tax driver - la certezza del diritto e la riduzione dei costi connessi agli adempimenti, rappresenta forse oggi la sfida più importante per l Amministrazione finanziaria, anche nella prospettiva di recupero del rapporto di fiducia e collaborazione reciproca tra amministrazione fiscale e contribuente 5

6 La legge delega Quanto affermato dal Direttore generale delle Finanze, prof. Fabrizia Lapecorella, nell audizione del 13 maggio 2014 presso la Commissione Finanze e Tesoro del Senato della Repubblica, sintetizza efficacemente gli obiettivi della legge delega 6

7 La legge delega La legge delega consente al Governo di intervenire in diversi ambiti per perseguire sempre più efficacemente gli obiettivi dell equità, dell efficienza e della crescita Tali interventi comprendono anche la Riforma del catasto L articolo 2 della legge delega contiene infatti la Revisione del catasto dei fabbricati 7

8 Agenda La legge delega La necessità della revisione I contenuti dell art. 2 della delega Alcune riflessioni 8

9 La necessità della revisione E dalla nascita dell Imposta comunale sugli immobili (ICI), più di venti anni or sono, che la riforma strutturale del sistema estimativo del catasto è ritenuta fondamentale per un fisco più equo nella tassazione degli immobili 9

10 La necessità della revisione Le rendite attualmente attribuite sulla base del vigente modello di classamento, introdotto con la legge istitutiva del 1939, fanno rilevare una diffusa iniquità, essenzialmente riconducibile a: inadeguatezza dell attuale quadro generale delle categorie catastali presenza di zone censuarie eccessivamente ampie riferimento ad un periodo di oltre venti anni fa persistenza di classamenti effettuati in fase di impianto del sistema catastale 10

11 La necessità della revisione La notevole espansione del mercato immobiliare, dagli anni 90 agli anni antecedenti l attuale crisi, ha evidenziato ancor di più la carenza e l iniquità del sistema Di conseguenza, le attuali rendite catastali conducono a «valori fiscali» delle unità immobiliari decisamente non allineati ai corrispondenti valori di mercato 11

12 La necessità della revisione A tal riguardo, occorre precisare che la rendita catastale, come noto, viene utilizzata per la determinazione della base imponibile dei tributi erariali e locali sui cespiti immobiliari L anticipazione dell Imposta municipale propria (IMU), avvenuta con il Decreto «Salva Italia» e l introduzione della successiva Tassa sui servizi indivisibili (TASI), hanno reso ormai improcrastinabile la riforma 12

13 La necessità della revisione Inoltre, una valutazione catastale iniqua degli immobili trasferisce i suoi effetti anche sull accesso alle prestazioni di welfare Basta ricordare che lo strumento selettivo per l accesso alle prestazioni di welfare è l Indicatore della Situazione Economica Equivalente (ISEE), che viene determinato tenendo conto anche del patrimonio immobiliare valutato su base catastale 13

14 La necessità della revisione La revisione generale delle tariffe del 1990 ed i provvedimenti successivi, tesi ad interventi parziali, si sono rivelati non risolutivi ed incapaci ad eliminare le incongruenze e le inadeguatezze del sistema Oggi, finalmente, esistono le condizioni per superare definitivamente le diverse iniquità dell attuale sistema, che presenta sicuramente un forte disallineamento con la realtà socioeconomica del territorio 14

15 Agenda La legge delega La necessità della revisione I contenuti dell art. 2 della delega Alcune riflessioni 15

16 I contenuti dell art. 2 della delega Ai fini di un opportuna semplificazione, il contenuto dell articolo 2 può essere diviso in tre blocchi: il contenuto propriamente tecnico della riforma del sistema estimativo il contenuto relativo alle modalità del processo di riforma altri contenuti : inventariale, decentramento ecc.. 16

17 Il contenuto tecnico della riforma Il contenuto tecnico della riforma 17

18 Il contenuto tecnico della riforma Obiettivo della riforma: «Revisione della disciplina relativa al sistema estimativo del catasto dei fabbricati in tutto il territorio nazionale, attribuendo a ciascuna unità immobiliare il relativo valore patrimoniale e la rendita» 18

19 Il contenuto tecnico della riforma Passaggio da un CATASTO DEI REDDITI (RENDITE) ad un CATASTO DEI VALORI PATRIMONIALI E DEI REDDITI (RENDITE) 19

20 Il contenuto tecnico della riforma La revisione del sistema estimativo dei fabbricati va effettuata in base ai seguenti criteri direttivi: definendo gli ambiti territoriali di riferimento (comma 1, lett. d) operando con riferimento ai rispettivi valori normali (da intendersi come valori ordinari di lungo periodo), approssimati dai valori medi ordinari, espressi dal mercato nel triennio antecedente l anno di entrata in vigore del decreto legislativo (comma 1, lett. f) rideterminando le definizioni delle destinazioni d uso catastali, distinguendole in ordinarie e speciali (comma 1, lett. g) 20

21 Il contenuto tecnico della riforma Catasto dei valori patrimoniali Per le unità immobiliari ordinarie si procede: determinando il valore patrimoniale medio delle unità immobiliari ordinarie utilizzando il metro quadrato come unità di consistenza, definendo i criteri di calcolo delle superfici e utilizzando funzioni statistiche che esprimano la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale anche all interno di uno stesso comune (comma 1, lett. h, n. 1) 21

22 Il contenuto tecnico della riforma Catasto dei valori patrimoniali Per le unità immobiliari speciali si procede: determinando il valore utilizzando procedimenti di stima diretta con l applicazione di metodi standardizzati e di parametri di consistenza specifici per ciascuna destinazione catastale speciale; ovvero, nel caso in cui non sia possibile fare riferimento diretto ai valori di mercato, utilizzando il criterio del costo, per gli immobili a carattere prevalentemente strumentale, o il criterio reddituale, per gli immobili per i quali la redditività costituisce l aspetto prevalente (comma 1, lett. h, n. 2) 22

23 Il contenuto tecnico della riforma Catasto dei redditi (rendite) La rendita va determinata (comma 1, lett. i): mediante le funzioni statistiche come per il valore patrimoniale medio ordinario oppure, qualora non vi sia un consolidato mercato delle locazioni, applicando ai valori patrimoniali specifici saggi di redditività desumibili dal mercato, nel triennio antecedente l anno di entrata in vigore del decreto legislativo 23

24 Il contenuto tecnico della riforma Si devono prevedere infine: meccanismi di adeguamento periodico dei valori patrimoniali e delle rendite delle unità immobiliari urbane (comma 1, lett. l) per le unità immobiliari riconosciute di interesse storico o artistico, riduzioni del valore patrimoniale medio ordinario e della rendita media ordinaria, che tengano conto dei particolari e più gravosi oneri di manutenzione e conservazione, nonché del complesso dei vincoli legislativi alla destinazione, all utilizzo, alla circolazione giuridica e al restauro (comma 1, lett. m) 24

25 Le modalità del processo di riforma Le modalità del processo di riforma 25

26 Le modalità del processo di riforma Il comma 3 dell articolo 2 della legge delega contiene elementi sull iter processuale della riforma, gli attori e, in parte, i ruoli degli stessi Un principio cardine è la collaborazione tra l Agenzia e i Comuni, «con particolare riferimento alla raccolta e allo scambio delle informazioni necessarie all elaborazione dei valori patrimoniali e delle rendite», da attuarsi mediante piani operativi, concordati tra Enti locali e Agenzia, per stabilire modalità e tempi certi (comma 3, lett. b) L Agenzia deve garantire, a livello nazionale, «l uniformità e la qualità dei processi e il loro coordinamento e monitoraggio, nonché la coerenza dei valori e dei redditi rispetto ai dati di mercato nei rispettivi ambiti territoriali» (comma 3, lett. d) 26

27 Le modalità del processo di riforma Ulteriori aspetti attuativi: le Commissioni censuarie mutano ruolo, composizione e funzionamento (comma 3, lett. a) sono pubblicate le funzioni statistiche e le relative note metodologiche ed esplicative (comma 3, lett. g) l Agenzia, mediante apposite convenzioni, può avvalersi, ai fini, delle rilevazioni di tecnici indicati dagli ordini e dai collegi professionali, nonché può utilizzare dati e informazioni sugli immobili posseduti, forniti direttamente dai contribuenti (comma 3, lett. c) 27

28 Le modalità del processo di riforma Ulteriori aspetti attuativi: l Agenzia notifica ai contribuenti con modalità diverse dalla notifica puntuale (affissione in albo pretorio e altre modalità di comunicazione anche collettive e telematiche) (comma 3, lett. f) 28

29 Le modalità del processo di riforma Esiste poi una serie di criteri direttivi finalizzati a regolare l impatto sul sistema tributario e sulle risorse dei Comuni (comma 3, lett. i, l, o, p, q): determinazione del periodo di imposta da cui entrano in vigore le nuove basi imponibili revisione della tassazione immobiliare per garantire l invarianza di gettito incentivi per la messa in sicurezza degli immobili riduzioni di carico fiscale per gli immobili colpiti da eventi sismici o da altre calamità naturali aggiornamento delle modalità di distribuzione dei trasferimenti perequativi attraverso i fondi di riequilibrio e i fondi perequativi della finanza comunale 29

30 Gli altri contenuti Gli altri contenuti 30

31 Gli altri contenuti Sempre nell articolo 2, sono presenti altri criteri direttivi che non attengono in senso stretto alla riforma del sistema estimativo del catasto dei fabbricati 31

32 Gli altri contenuti In particolare, nel comma 1, lett. a) è previsto: da un lato il richiamo evidente a fare la riforma del sistema estimativo assicurando al contempo le funzioni catastali decentrate con particolare riferimento alla partecipazione dei Comuni alla determinazione della rendita (art. 66 del d.lgs. n. 112 del 1998) dall altra il coinvolgimento dei Comuni per assoggettare ad imposta gli immobili non censiti. Una sorta di introduzione dei Comuni alle procedure di individuazione dei cosiddetti immobili fantasma 32

33 Gli altri contenuti Nel comma 3, è altresì previsto: che le funzioni amministrative di cui trattasi sono esercitate, nei territori di rispettiva competenza, dalle province autonome di Trento e Bolzano e dalla regione autonoma e dagli enti locali della Valle d Aosta (comma 3, lett. r) il comma 3, lett. s rimanda ad un intesa con la regione autonoma Friuli Venezia-Giulia la riforma della disciplina della notificazione degli atti tavolari 33

34 Gli altri contenuti Tornando al comma 1, lettera e), è previsto poi che si debbano semplificare: le procedure di regolarizzazione degli immobili di proprietà pubblica (questione che di fatto insorge proprio con gli immobili fantasma per la quantità di immobili pubblici non accatastati) le procedure di incasso e riversamento di diritti e tributi speciali catastali 34

35 Agenda La legge delega La necessità della revisione I contenuti dell art. 2 della delega Alcune riflessioni 35

36 Alcune riflessioni Perché solo il catasto fabbricati? Una prima evidenza: non si interviene sul catasto terreni, che rimane quindi con i redditi determinati con la revisione di inizi anni ottanta Si può supporre che si sia voluto concentrare le risorse per una riforma così profonda sul segmento immobiliare (i fabbricati) che producono maggior gettito. In effetti il gettito proveniente dal reddito agrario e da quello dominicale è assai modesto Non vi è alcun dubbio, comunque, che anche il catasto terreni andrebbe riformato per superare le principali criticità 36

37 Alcune riflessioni Il tema del valore come detto, una delle principali novità è l introduzione in parallelo al catasto delle rendite (ossia dei redditi), anche di un catasto dei valori patrimoniali Il riferimento della norma, nella sua attuale scrittura, è ad un valore normale Pragmaticamente, la norma stessa risolve le complicazioni teoriche insite nel concetto di valore normale, stabilendo che esso sia approssimato «dai valori medi ordinari, espressi dal mercato nel triennio antecedente l anno di entrata in vigore del decreto legislativo» 37

38 Alcune riflessioni Il tema del valore come detto, una delle principali novità è l introduzione in parallelo al catasto delle rendite (ossia dei redditi), anche di un catasto dei valori patrimoniali Il riferimento della norma, nella sua attuale scrittura, è ad un valore normale Pragmaticamente, la norma stessa risolve le complicazioni teoriche insite nel concetto di valore normale, stabilendo che esso sia approssimato «dai valori medi ordinari, espressi dal mercato nel triennio antecedente l anno di entrata in vigore del decreto legislativo» 38

39 Alcune riflessioni Il tema del valore Perché si è voluto introdurre un sistema catastale basato anche sui valori? Il motivo consiste nel mutamento nel tempo del sistema di tassazione immobiliare: 1993: ICI 2000: abolizione dell IRPEF sull abitazione principale : non più limiti all accertamento delle imposte di registro sui trasferimenti immobiliari : cedolare secca e sostituzione dell ICI con l IMU 2014: IUC (IMU-TASI-TARSU) 39

40 Alcune riflessioni Il tema del valore Sostituzione dell ICI con l IMU con l IMU è stata abolita la tassazione in IRPEF dei redditi figurativi, ovvero delle rendite catastali concernenti tutti gli immobili non locati; mentre quelli locati sono soggetti ad IRPEF o a cedolare secca Di conseguenza, le rendite catastali si utilizzano solo: nel calcolo dell IMU; nel calcolo della base imponibile per l imposta di registro nel caso si applichi il cosiddetto prezzo-valore nelle imposte di successione dove permane il limite alla rettifica dei valori dichiarati 40

41 Alcune riflessioni Le funzioni statistiche L altra grande novità della delega è il superamento per le unità immobiliari ordinarie delle tariffe d estimo per zone censuarie, categorie e classi La stima di tali unità ordinarie dovrà avvenire mediante funzioni statistiche che esprimano la relazione tra il valore di mercato, la localizzazione e le caratteristiche edilizie dei beni per ciascuna destinazione catastale e per ciascun ambito territoriale anche all interno di uno stesso comune 41

42 Alcune riflessioni I tempi e le risorse Con riferimento agli scenari temporali per l attuazione della riforma, si evidenzia la relazione di proporzionalità tra tempi di realizzazione ed equità del sistema Comunque, una stima più precisa dei tempi e delle risorse necessita di ulteriori analisi e approfondimenti Di recente, da fonte governativa è pervenuta la dichiarazione su una forte accelerazione dei tempi di realizzazione della riforma 42

43 Conclusioni In attesa dei decreti attuativi, che daranno concretezza alla riforma, l Agenzia ribadisce il massimo impegno e la completa disponibilità, mettendo in campo: le proprie strutture sparse su tutto il territorio nazionale le professionalità tecniche i mezzi tecnologici l elevato grado di informatizzazione raggiunto 43

44 Conclusioni Con la piena consapevolezza di agire nell interesse comune a supporto di una completa attuazione della revisione del sistema estimativo catastale, che segna sicuramente una tappa epocale nel contesto della fiscalità immobiliare 44

45 Grazie per l attenzione! Modena, 13 giugno 2014 Salvatore Scarpino Ufficio provinciale di Bologna - Territorio