COMUNE DI MONTEMARCIANO DETERMINAZIONE DEL VALORE VENALE DELLE AREE FABBRICABILI AI FINI DELL APPLICAZIONE DELL IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA (IMU)

Transcript

1 ALLEGATO A COMUNE DI MONTEMARCIANO Provincia di Ancona DETERMINAZIONE DEL VALORE VENALE DELLE AREE FABBRICABILI AI FINI DELL APPLICAZIONE DELL IMPOSTA MUNICIPALE PROPRIA (IMU) Relazione Approvato con deliberazione della Giunta Comunale n.del..

2 1. PREMESSA L art. 5 del D.Lgs. 504/92 stabilisce che la base imponibile ai fini della determinazione dell IMU da corrispondere per le aree fabbricabili è costituita dal valore venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all indice di fabbricabilità, alla destinazione d uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento dei terreni necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. Questo Comune, con deliberazione della Giunta Municipale n. 144 del , ha istituito una apposita Commissione, che ha elaborato i valori di che trattasi fino all anno 2011, per fornire ai cittadini un valore di riferimento utilizzabile per calcolare facilmente detta imposta, semplificando in tal modo i rapporti tra contribuente e Amministrazione Comunale e costituendo così un importante strumento di attenuazione del contenzioso, in un settore delicato ove è nota la mancanza di riferimenti certi ed oggettivi per la determinazione della base imponibile dell imposta. Con la deliberazione suddetta furono stabiliti dei valori di riferimento per i contribuenti e da assumere dai competenti uffici comunali in sede di accertamento dell ICI dovuta per i terreni fabbricabili. Ciò avvenne attraverso l individuazione di valori unitari per mq di superficie, e con riferimento alle disposizioni urbanistiche contenute nel Piano Regolatore Generale Con deliberazione n. 60 del la Giunta Comunale ha ritenuto di non doversi più avvalere della Commissione di cui sopra, istituendo un organismo tecnico interno all Ente per la determinazione dei valori delle aree, ora soggette all Imposta Municipale Propria (IMU) ai sensi della Legge n. 23 del e successive m.i. La presente relazione viene redatta dunque allo scopo di determinare il probabile valore venale unitario, riferito cioè ad un mq di superficie, delle varie aree fabbricabili del territorio comunale, e comunque soggette ad IMU in quanto non agricole, precisando che il valore determinato deriva da un processo di stima costruito su criteri di valutazione oggettivi basati sulla potenzialità edificatoria e di utilizzo urbanistico, che vanno ad incidere sul valore venale, e che pertanto non coincide quasi certamente con il valore di mercato specifico di un determinato terreno che è influenzato anche da fattori soggettivi, quali morfologia e conformazione particolari, esposizione, valore d affezione ecc. 2. DEFINIZIONE DEL VALORE VENALE IN COMMERCIO DELLE AREE EDIFICABILI L art. 2 del D. Lgs. N. 504 del definisce l area fabbricabile come l area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell indennità di espropriazione per pubblica utilità. L art. 5 del D. Lgs. N. 504 del dispone che il valore delle stesse aree è costituito dal valore venale in comune commercio al 1 gennaio dell anno di imposizione, avendo riguardo nella zona omogenea di ubicazione, dei seguenti indicatori: - Indice di edificabilità; - Destinazione d uso consentita; - Oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per l edificazione; - Prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche. 3. LA ZONIZZAZIONE DEL PIANO REGOLATORE COMUNALE

3 Il Piano Regolatore Generale vigente del Comune di Montemarciano è lo strumento con il quale il Comune disciplina l attività edilizia ed urbanistica dell intero territorio comunale, individuando, le diverse zone omogenee, con le destinazioni previste dal D.M. 1444/1968 Oltre alle destinazioni previste dal D.M. 1444/68, il P.R.G.ne sono individuate altre con destinazione specifica, che ci interessano in quanto senza dubbio assoggettabili all IMU vista la potenzialità edificatoria prevista su di esse, le cosiddette U.M.I. introdotte nel P.R.G. con la VARIANTE DI RIQUALIFICAZIONE DI MARINA, nonché le aree comprese nel perimetro della variante RQ Marcianella. Per ognuna delle zone omogenee di area edificabili le Norme di Attuazione del P.R.G. indicano i parametri urbanistici tra i quali il più significativo è l indice di utilizzazione fondiaria (If.) e/o l Indice di Utilizzazione Territoriale (Ut) che determinano la potenzialità edificatoria dell area. 4. RIFERIMENTI DEL MERCATO IMMOBILIARE LOCALE Per arrivare a determinare il valore venale di mercato delle suddette aree fabbricabili si è assunto come riferimento ufficiale la banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio, la cui consultazione è disponibile sul sito internet dell Agenzia stessa nella sezione dell Osservatorio del Mercato Immobiliare (O.M.I.). Che cos è l O.M.I. L Osservatorio del Mercato Immobiliare O.M.I. è un archivio informatico di dati che si riferiscono a valori unitari di mercato, articolati nelle diverse tipologie, rappresentativi della realtà immobiliare esistente. E pertanto una banca dati che raccoglie ed elabora informazioni provenienti dal mercato immobiliare consentendo di conoscere l andamento del settore, con lo scopo di rilevare, monitorare ed elaborare la sua evoluzione L ipotesi di base dell OMI è che il fattore posizionale sia quello maggiormente esplicativo delle differenze di valore tra le varie unità immobiliari, in particolare di quelle a destinazione residenziale. Pertanto ogni territorio comunale è segmentato in una o più zone omogenee. La zona omogenea OMI riflette un comparto omogeneo del mercato immobiliare locale, nel quale si registra una sostanziale uniformità di apprezzamento per condizioni economiche e socio-ambientali. Le quotazioni individuano un intervallo di valori minimo e massimo con riferimento ad unità immobiliari ordinarie aventi una data destinazione d uso (residenziale, ufficio, negozio, ecc), site in una data zona omogenea. I valori minimi e massimi rappresentano l ordinarietà e pertanto vengono esclusi quelle quotazioni riferite ad immobili di particolare pregio o degrado o che comunque presentano caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona di appartenenza. Un vincolo alla definizione delle zone OMI è stato posto imponendo che ciascuna di esse appartenga ad una ed una sola microzona catastale. Le microzone catastali rappresentano gli ambiti territoriali istituzionalmente rilevanti ai fini della revisione degli estimi catastali e sono state deliberate dai comuni ai sensi del Decreto del Presidente della Repubblica del 23 marzo 1998, n La scelta di univocità tra zona OMI e microzona catastale è dipesa dall opportunità di mantenere un sistema di riferimento dell Osservatorio coerente con quello catastale. Al fine di avere un quadro uniforme del mercato immobiliare sull intero territorio nazionale, le zone OMI, infine, sono state raggruppate in fasce, le quali individuano aree territoriali con precisa collocazione geografica nel Comune e rispecchiano, in generale, una collocazione urbanistica consolidata (Centrale, Semicentrale, Periferica, Suburbana, Rurale).

4 L aggiornamento avviene ogni sei mesi, dopo l elaborazione e validazione di schede di rilevamento, acquisite sul mercato locale, attraverso una fase che prevede il reperimento e la raccolta di tutta una serie di informazioni tecnico-economiche che, in parte provengono da indagini dirette di mercato, assunte presso Agenzie immobiliari, Notai, mediatori, Conservatorie RR.II., annunci su quotidiani e riviste specializzate, ed in parte provengono anche da flusso interno di notizie relative a stime e determinazioni dell ufficio Provinciale stesso. 5. CRITERIO PER LA STIMA DEL VALORE ATTUALE DELL AREA Essendo in possesso del dato di pubblico dominio di cui al punto precedente procederemo come criterio a livello generale alla stima del valore delle aree mediante il procedimento cosiddetto sintetico-comparativo a costo di trasformazione; in pratica il valore dell area viene ricavato dal valore del fabbricato che vi potrà essere realizzato. Per la determinazione del Valore Venale ai fini IMU (VI) sono stati inoltre individuati degli elementi rispondenti ad esigenze di uniformità e correttezza, associando ad un valore fisso, e cioè il valore del fabbricato desumibile dalla banca dati O.M.I., (dato del secondo semestre dell anno antecedente l anno d imposta pubblicato sul sito dell Osservatorio Mobiliare Italiano O.M.I) altri valori dinamici nonché fattori correttivi che raggiungano l obiettivo di una maggiore aderenza alla realtà del mercato immobiliare locale. Nel caso in cui, nell ultima pubblicazione, non fossero presenti i dati necessari alla determinazione del valore dell area fabbricabile, occorre prendere in considerazione quelli della pubblicazione immediatamente precedente all ultima. Il primo degli elementi di calcolo è come visto al paragrafo precedente il dato tratto dalla banca dati dell O.M.I. dell Agenzia del Territorio. Dei due valori minimo e massimo presenti nelle quotazioni suddette, nel nostro caso assumeremo le quotazioni Max in quanto la presente valutazione è orientata alla determinazione del valore venale di terreni su cui verranno realizzati dei fabbricati di nuova costruzione nella tipologia più richiesta dal mercato immobiliare. Per la aree residenziali prenderemo inoltre come riferimento la tipologia delle abitazioni civili, sicuramente più consona al caso. Pur essendo difficile prevedere l andamento del mercato immobiliare nel medio lungo periodo, nella presente stima si ipotizza una sostanziale stabilità dei prezzi di compravendita degli immobili o con lievi adeguamenti dovuti all aumento dei costi della costruzione ma che non va a vantaggio del proprietario dell area fabbricabile. Altri elementi da considerare, anche relazionati a quanto previsto dal P.R.G. per ogni area e dal mercato immobiliare ed in particolare: parametri urbanistici-territoriali rappresentati dall indice di fabbricabilità che indica la potenzialità edificatoria e che varia a seconda della situazione urbanistica dell area di ubicazione e per determinate aree la superficie del lotto minimo, la superficie massima realizzabile ecc media dell incidenza dell area sul prodotto finito: rappresenta la percentuale di incidenza del valore dell area rispetto al valore del fabbricato. Mentre i parametri urbanistici-territoriali sono desumibili e stabiliti dalle disposizioni normative del P.R.G., l incidenza media dell area sul valore della costruzione finita è un dato che ipotizziamo ai fini della presente stima nel 15%, in virtù delle considerazione che di seguito si evidenziano. Per valutare l incidenza media dell area sul valore della costruzione finita, un parametro ritenuto attendibile in quanto ufficiale è quello desumibile dall art. 36 comma 7 del D.L. 4 Luglio 2006 n. 223, convertito dalla Legge 4 Agosto 2006 n. 248, che stabilisce, ai fini del

5 calcolo delle quote di ammortamento per i fabbricati, che il costo delle aree occupate dalla costruzione e di quelle che ne costituiscono pertinenza viene determinato come percentuale non inferiore al 20 % del costo complessivo dei fabbricati. Tale percentuale si può considerare comunque riducibile al 15% nel mercato immobiliare corrente, stante anche la condizione di stagnazione dell attività edilizia. Per determinare in via generale il valore delle aree seguendo i criteri appena illustrati, dovremo Considerare i seguenti dati : 1. superficie dell area; 2. indice di fabbricabilità dell area; 3. superficie realizzabile del fabbricato (SUL); 4. valore del fabbricato al mq (V.O.M.I.); 5. capitalizzazione del reddito; In realtà i primi due dati sono necessari per determinare il terzo, qualora non definita esplicitamente dalla norma urbanistica, cioè la superficie espressa in mq del fabbricato realizzabile. Una volta in possesso di detto dato per arrivare alla determinazione del valore del terreno si dovrà applicare la percentuale di incidenza del valore dell area individuabile nel 15 % al valore del fabbricato ultimato. Per quanto riguarda la capitalizzazione si ritiene di applicare il saggio del 5% per una durata di anni 3 per interventi edilizi diretti e di anni 5 per aree soggette a strumento urbanistico attuativo Si ottiene quindi la seguente formula: V.I = (S.U.L. x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n dove: V.I è il valore venale del terreno ai fini IMU; S.U.L. è la superficie lorda della costruzione realizzabile V.O.I. è il valore della costruzione desunto dall O.M.I. (1+r) n è la l attualizzazione Per giungere al valore del terreno riferito al mq basterà quindi dividere il valore sopra determinato per la superficie dell area interessata. Dei dati necessari per giungere alla determinazione del valore del terreno quello maggiormente incognito è sicuramente la superficie espressa in mq della costruzione, sia ad uso residenziale che produttivo, che mediamente è possibile realizzare nelle varie aree edificabili e da considerare nella presente valutazione. Infatti pur avendo a disposizione il dato del P.R.G. relativo all indice di fabbricabilità fondiaria/territoriale che in pratica stabilisce che superficie massima di costruzione è possibile realizzare su una determinata area, non è totalmente scontato trasformare tale volume nella superficie della costruzione realizzabile da assumere in questa valutazione, In via generale per arrivare alla superficie realizzabile, in presenza di un indice di realizzazione in termini di volumetria e non di S.U.L., avendo a disposizione il volume basterà dividere quest ultimo per l altezza media di un piano della costruzione e cioè circa 3 metri, in considerazione che l indice volumetrico è presente esclusivamente in zone urbanistiche di tipo residenziale. 7. DETERMINAZIONE DEL VALORE DELLE SINGOLE AREE a) Aree di completamento a prevalente uso residenziale - B Le aree omogenee B1, B2, B3, tra quelle edificabili a prevalente uso residenziale, è sicuramente quella i cui terreni potenzialmente hanno il valore venale maggiore in quanto si

6 trovano in zone già completamente urbanizzate e pertanto è possibile l intervento edilizio diretto mediante un permesso di costruire. Utilizzando la formula V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n, inserendo di volta in volta il valore dell O.M.I. relativo alla zona/fascia interessata corrispondente si ottiene il valore venale ai fini IMU a mq dei terreni situati in aree omogenee B. Per alcune delle aree ubicate in zona omogenea del P.R.G. B2 le relative N.T.A. (art. 14/ ) prevedono una possibilità edificatoria limitata all ampliamento non superiore al 20% dei fabbricati residenziali esistenti. Pertanto si ritiene attendibile, sempre considerando il criterio del valore di trasformazione delle aree, determinare il valore di questi terreni applicando la stessa percentuale del 20% al valore dell area come determinato come sopra, riferito alla fascia/zone appartenenza. V.I = (S.U.L. x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n b) Aree di espansione a prevalente uso residenziale C1 Le aree di nuova espansione a prevalente uso residenziale, denominate C1 dal P.R.G., si distinguono da quelle di completamento in quanto prevedono al loro interno porzioni di area destinata ad opere di urbanizzazione quali strade, aree a verde ed a parcheggio pubblico la cui realizzazione deve avvenire a cura dei proprietari a seguito dell approvazione di un apposito strumento urbanistico attuativo (Piano di Lottizzazione). Le disposizioni normative del P.R.G. definiscono i seguenti parametri urbanistici: - Indice si Utilizzazione Territoriale (UT) dell area; - Indice di Utilizzazione fondiaria (UF); Avendo a disposizione i dati suddetti è possibile quindi stabilire per ogni area delle varie zone omogenee C1 la superficie di costruzione massima finita realizzabile, per il cui calcolo si deve utilizzare l Indice di Utilizzazione Territoriale (UT), che tiene conto delle parti destinate alle opere pubbliche previste nelle aree. L abbattimento del valore dei terreni derivante da questa ultima operazione si ritiene vada a compensare i maggiori oneri che i proprietari delle aree C1 dovranno sostenere per le opere di urbanizzazione a loro carico Inserendo di volta in volta il valore dell O.M.I. relativo alla zona/fascia O.M.I. corrispondente si ottiene il valore venale delle varie aree C1, con la solita formula: V.I = (S.U.L. x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n c) Aree ad uso produttivo esistenti D1 Per la determinazione del valore venale ai fini IMU delle aree produttive esistenti (zone omogenee D1 ) si procederà nello stesso modo delle aree di completamento residenziale, inserendo nella formula V.I = (S.U.L. x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n di volta in volta il valore dell O.M.I. relativo alla zona/fascia interessata. Considerato che in tali zone omogenee le destinazioni d uso produttive previste sono molteplici (ad esclusione del direzionale) si ritiene di adottare un valore mediato tra quello massimo della corrispondente zona O.M.I. tra i valori per negozi, magazzini e laboratori. d) Aree ad uso produttivo esistenti di riconversione D2 Per la determinazione del valore venale ai fini IMU delle aree produttive esistenti di riconversione (zone omogenee D2 ) si deve fare una distinzione al fine della valutazione. Detta zona omogenea si riferisce ad aree ubicate lungo la S.S. Adriatica e caratterizzate da un mercato omogeneo, indipendentemente dalla localizzazione in zone/fasce diverse dell O.M.I. La prevalenza delle aree ricade nel perimetro della zona/fascia E2-Suburbana e ha predisposizione al mercato soprattutto di tipo commerciale e, in minor misura, di tipo artigianale e di servizi. Pertanto nella formula V..I = V.I = (S.U.L. x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n il valore V.O.M.I. sarà quello della zona/fascia E2-Suburbana riferita ad una valore O.M.I. mediato tra i valori per negozi, uffici, capannoni tipici e laboratori

7 e) Aree ad uso produttivo di espansione - D3 Le aree di nuova espansione ad uso produttivo, denominate D3 dal P.R.G., si distinguono da quelle di completamento in quanto prevedono al loro interno porzioni di area destinata ad opere di urbanizzazione quali strade, aree a parcheggio pubblico e per urbanizzazione secondaria, la cui realizzazione deve avvenire a cura dei proprietari a seguito dell approvazione di un apposito strumento urbanistico attuativo (Piano di Lottizzazione). Le disposizioni normative del P.R.G. definiscono i seguenti parametri urbanistici: - Indice si Utilizzazione Territoriale (UT) dell area; - Indice di Utilizzazione fondiaria (UF). Avendo a disposizione i dati suddetti è possibile quindi stabilire per ogni area delle varie zone omogenee D3 la superficie di costruzione massima finita realizzabile, per il cui calcolo si deve utilizzare l Indice di Utilizzazione Territoriale (UT), che tiene conto delle parti destinate alle opere pubbliche previste nelle aree. L abbattimento del valore dei terreni derivante da questa ultima operazione si ritiene vada a compensare i maggiori oneri che i proprietari delle aree D3 dovranno sostenere per le opere di urbanizzazione a loro carico Inserendo di volta in volta il valore dell O.M.I. relativo alla zona/fascia O.M.I. corrispondente si ottiene il valore venale delle varie aree C1, con la solita formula: V.I = (S.U.L. x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n Pertanto nella formula V..I = V.I = (S.U.L. x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n il valore V.O.M.I. sarà quello della zona/fascia interessata riferita ad una valore O.M.I. mediato tra i valori per negozi, uffici, capannoni tipici e laboratori f) Aree ad uso produttivo turistico residenziale di espansione D4 Per la determinazione del valore venale ai fini IMU delle aree produttive di espansione turistico residenziale (zone omogenee D4 ) si procederà nello stesso modo delle aree residenziali di espansione C1, inserendo di volta in volta il valore dell O.M.I. relativo alla zona/fascia interessata. Questo in quanto le aree in questione sono assimilabili ad aree con destinazione residenziale piuttosto che produttiva in senso stretto, potendosi edificare, oltre a fabbricati recettivi (alberghi) anche fabbricati di tipo abitativo. Avendo a disposizione i parametri urbanistici del P.R.G. è possibile quindi stabilire per ogni area delle varie zone omogenee D4 la superficie di costruzione massima finita realizzabile, per il cui calcolo si deve utilizzare l Indice di Utilizzazione Territoriale (UT), che tiene conto delle parti destinate alle opere pubbliche previste nelle aree. L abbattimento del valore dei terreni derivante da questa ultima operazione si ritiene vada a compensare i maggiori oneri che i proprietari delle aree D4 dovranno sostenere per le opere di urbanizzazione a loro carico inserendo di volta in volta il valore dell O.M.I. relativo alla zona/fascia O.M.I. corrispondente si ottiene il valore venale delle varie aree D4, con la solita formula: V.I = (S.U.L. x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n g) Aree ad uso produttivo turistico residenziale di completamento D5 Per la determinazione del valore venale ai fini IMU delle aree produttive di completamento turistico residenziale (zone omogenee D5 ) si procederà nello stesso modo delle aree residenziali di completamento B, inserendo nella formula V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n il valore dell O.M.I. della zona/fascia E1 riferito ad abitazioni civili, in quanto le aree di tale zona omogenea del D5 ricadono per la quasi totalità in detta zona/fascia e le aree in questione sono assimilabili ad aree con destinazione residenziale piuttosto che produttiva in senso stretto, potendosi edificare, oltre a fabbricati recettivi (alberghi) anche fabbricati di tipo abitativo (residenze turistiche).

8 h) Aree per strutture sociali F1 Nelle aree comprese nelle zone omogenee F1 del P.R.G. è consentita la costruzione di edifici anche da parte di privati, con destinazione a carattere economico, compreso il commercio ed il direzionale. L attuazione deve avvenire a mediante convenzione che preveda la cessione al Comune di un area pari a quella di intervento. L indice fondiario previsto dalle N.T.A. di 0,50 mq/mq viene così praticamente ad essere dimezzato (0,25 mq/mq). Quest ultimo valore di Uf deve essere quello di riferimento per il calcolo della SUL massima. Per la determinazione del valore venale ai fini IMU delle aree F1 esistenti si procederà nello stesso modo delle aree di completamento residenziale, inserendo nella formula V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15%)/ (1+r) n - 8%, di volta in volta il valore dell O.M.I. relativo alla zona/fascia interessata. In considerazione di quanto sopra detto relativamente alle destinazioni d uso ammesse si ritiene adottare un valore mediato tra quello massimo della corrispondente zona O.M.I. tra i valori per negozi, magazzini e uffici. i) Aree per campeggio F6 Nell area compresa nella zona omogenee F6 del P.R.G. è consentita la costruzione di campeggi con una SUL massima di mq L attuazione deve avvenire a mediante Strumento urbanistico preventivo. L area in questione ha un valore di mercato molto basso, a causa della scarsa richiesta e dei vincoli presenti sulla stessa (PAI), per cui il suo valore può essere determinato pari a quello del libero mercato delle aree agricole, valutabile in 15/mq. j) Zona di riqualificazione RQ Marcianella La zona del P.R.G. denominata RQ Marcianella e suddivisa in cinque comparti. Di tali comparti quelli destinati a scopo edificatorio da parte del privato sono quelli identificati con i n. 2, 4 e 5. Comparto 2: Il comparto n. 2 è caratterizzato dalla previsione di nuovi insediamenti a carattere residenziale ed è assimilabile ad una zona C del D.M. 1444/68. Pertanto per la determinazione del valore venale in tale comparto si procederà come per le zone omogenee C1, specificando che la SUL massima realizzabile risulta derivante dalla volumetria massima di mc divisa per un altezza di piano convenzionale di metri 3. Questa SUL deve essere divisa per la St complessiva che è di mq (dato desunto dal P.d.L. approvato), ottenendo così l UT (pari a 2,22 mc/mq) da applicare alle singole aree per la determinazione della SUL. Pertanto la formula da utilizzare è: V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15%) / (1+r)n, dove il V.O.M.I. è quello della fascia/zona E1 Comparto 4: Il comparto n. 4 caratterizzato dal completamento dell edificato presente assimilabile ad una zona B del D.M. 1444/68. Pertanto per la determinazione del valore venale in tale comparto si procederà come per le zone omogenee B, specificando che la SUL massima realizzabile risulta derivante dall Indice Fondiario massimo di 2,5 mc/mq diviso per un altezza di piano convenzionale di metri 3, per cui l Uf risulta di 0,83 mq/mq che dovranno essere utilizzati nella formula V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15%) / (1+r)n, dove il V.O.M.I. e quello della fascia/zona E1 Comparto 5: Il comparto n. 5 caratterizzato dal completamento dell edificato presente assimilabile ad una zona B del D.M. 1444/68, con attuazione mediante convenzionalmente con il Comune per la cessione gratuita di una parte del comparto stesso. Pertanto per la determinazione del valore venale in tale comparto si procederà come per le zone omogenee B, specificando che la SUL massima realizzabile risulta derivante dalla Sf. Massima di mq e dall Indice Fondiario massimo di 2,5 mc/mq diviso per un altezza di piano

9 convenzionale di metri 3, per cui l Uf risulta di 0,83 mq/mq che dovranno essere utilizzati nella formula V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15%) / (1+r)n, dove il V.O.M.I. e quello della fascia/zona E1. k) Variante di Riqualificazione Marina Con la variante al P.R.G. di riqualificazione della frazione di Marina sono state individuate aree denominate U.M.I. (unità minime di intervento) ognuna puntualmente disciplinata. La variante in questione, particolarmente complessa nelle sue articolazioni urbanistiche, era stata preceduta da una apposita perizia di stima (anno 2007) delle aree interessate alla variante stessa, per cui, ai fini della presente relazione, vengono presi in considerazione i parametri e valori indicati nella stessa. In tale perizia il valore dell area edificabile, preso come valore medio di tutte le aree interessate alla variante, è stato stimato pari ad una incidenza dell area sul valore commerciale delle abitazioni del 25% circa. Stante la situazione del mercato dovuta alla stagnazione dell attività edilizia, si ritiene che anche detta percentuale possa essere assunta pari al 15%. UM.I. n. 1, 5, 5bis, 7, 8, 9, 10 e 14: Per alcune U.M.I., tutte a destinazione residenziale, è previsto l intervento edilizio diretto, per cui per la determinazione del valore venale ai fini IMU si procederà nello stesso modo delle aree residenziali di completamento B : - per quanto riguarda le UMI n. 1, 7 e 14, inserendo nella formula V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n il valore dell O.M.I. della zona/fascia E2 riferito ad abitazioni civili; - per quanto riguarda le U.M.I. n. 5, 5bis, 8, 9 e 10, inserendo nella formula V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15%) - / (1+r) n il valore OMI per la categoria residenziale relativa a ville e villini. - UM.I. n. 2 L U.M.I. n. 2 prevede l attuazione diretta convenzionata (progetto planovolumetrico) con cessione di aree al Comune, mentre la restante è destinata all edificazione residenziale con un indice U.T. di 0,40 mq/mq, per cui per la determinazione del valore venale ai fini IMU, prima della sottoscrizione della convenzione di cessione, si procederà nello stesso modo delle aree residenziali di espansione C1, inserendo nella formula V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n il valore dell O.M.I. della zona/fascia E2 riferito ad abitazioni civili. Dopo la cessione delle aree al Comune si procederà come per le zone residenziali di completamento B, utilizzando la S.f del lotto edificabile e il relativo If che deriva dall attuazione; - UM.I. n. 3 L U.M.I. n. 3 non prevede edificazione e pertanto non ha valore venale ai fini IMU; - UM.I. n. 4 L U.M.I. n. 4 prevede la cessione di una parte di area al Comune, mentre la restante è destinata all edificazione residenziale con un indice U.F. di 0,85 mq/mq, per cui per la determinazione del valore venale ai fini IMU si procederà nello stesso modo delle aree residenziali di completamento B, inserendo nella formula V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n il valore dell O.M.I. della zona/fascia E2 riferito ad abitazioni civili. Per la porzione di area interessata dalla servitù di elettrodotto si applicherà la relativa riduzione; - UM.I. n. 6 L U.M.I. n. 6 prevede l attuazione mediante Piano Particolareggiato Attuativo esteso all intera area. La particolare complessità della trasformazione urbanistica, che prevede la cessione di volumetria (diritti edificatori) da parte del Comune ai privati, determina che le aree attualmente di proprietà privata sono quelle che hanno la completa disponibilità dei diritti edificatori e quindi sulle quali è calcolato il valore di mercato. Anche per tale UMI si ritiene di valutare l incidenza dell area nella misura del 15% in considerazione della particolare onerosità dell interevento, dovuta alla complessità della sua attuazione. la SUL massima realizzabile prevista dalla norma di mq (da cui detrarre mq. 200 che dovranno essere ceduti gratuitamente al Comune) è riferita alle sole particelle di

10 proprietà privata interessate (mappali n. 861 e 1511 per complessivi mq ) per cui il valore venale ai fini IMU deriva dalla formula V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n ; la SUL massima realizzabile prevista dalla norma di mq è riferita alle sole particelle di proprietà privata interessate (mappali n e 1196 per complessivi mq ) per cui il valore venale ai fini IMU deriva dalla formula V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n ; la SUL massima realizzabile prevista dalla norma di mq è riferita alla sola particella di proprietà privata interessata (mappale n. 713 per complessivi mq ) per cui il valore venale ai fini IMU deriva dalla formula V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15/ (1+r) n ; UM.I. n. 11 L U.M.I. n. 11 è un area già parzialmente edificata e prevede l attuazione diretta per attività ricettiva/di ristorazione fino al raggiungimento della volumetria massima di mc ,67. Per la determinazione del valore venale ai fini IMU si procederà nello stesso modo delle aree produttive D1, inserendo nella formula V.I = (SUL x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n il valore dell O.M.I. della zona/fascia E2 riferito al una valore O.M.I. per la tipologia negozi, non essendo presente una tipologia specifica, e potendo assimilare l attività turistico/di ristorazione ad una attività commerciale; UM.I. n. 12 L U.M.I. n. 12 è un area già parzialmente edificata e prevede l attuazione mediante strumento urbanistico preventivo. Le destinazioni previste sono commerciale, direzionale, alberghiero. L area è attualmente parzialmente edificata. La norma di attuazione prevede una superficie massima realizzabile di mq , realizzabile sulle particelle di proprietà privata (attualmente mapp. 143 e 955 per complessivi mq ) per cui per la determinazione del valore venale ai fini IMU si procederà nello stesso modo delle aree produttive D1, inserendo nella formula V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n il valore dell O.M.I. della zona/fascia E2 riferito al una valore O.M.I. mediato tra le tipologie negozi e uffici ; UM.I. n. 13 L U.M.I. n. 13 è un area libera da fabbricati e prevede l attuazione mediante strumento urbanistico preventivo. Le destinazioni previste sono per una porzione residenziale (assimilabile alle zone C1) e per una porzione assimilabile alle zone F1. Dal piano attuativo presentato per tale zona, la superficie territoriale risulta di complessivi mq (oltre all area di proprietà comunale) così distinti (dati desunti dal Piano di Lottizzazione presentato): a) zona residenziale di proprietà privata di mq di superficie territoriale con una S.U.L. massima realizzabile di mq per cui Inserendo il valore dell O.M.I. relativo alla zona/fascia E2 per la tipologia residenziale/abitazioni civili si ottiene il valore venale con la solita formula: V.I = (S.U.L. x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n b) zona strutture sociali di mq di superficie territoriale con una S.U.L. massima realizzabile di mq per cui Inserendo il valore mediato dell O.M.I. relativo alla zona/fascia E2 per le tipologie negozi, magazzini e uffici (zone F1) si ottiene il valore venale con la solita formula: V.I = (S.U.L. x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n l) Aree agricole e aree inedificabili Le aree previste dallo strumento urbanistico in zona agricola o in zona comunque inedificabile (zone omogenee A, F2, F3, F4, F5, F7, F8, G ), in occasione di interventi di recupero del patrimonio edilizio (ex art. 31 comma 1 lett. c), d) ed e) della legge 457/78), ai sensi dell art. 5 comma 6 del D.Lgs 504/92, il valore dell area, nella sua totalità, si ottiene con la consueta formula V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n, inserendo di volta in volta il valore dell O.M.I. relativo alla zona/fascia interessata, per la relativa tipologia di destinazione. La SUL da considerare è quella derivante da progetto edilizio autorizzato.

11 8. RIDUZIONE DEL VALORE VENALE Nell ambito della zonizzazione operata dal P.R.G. esistono inevitabilmente delle situazioni che comportano di fatto la parziale o completa inedificabilità di singoli appezzamenti di terreno nonostante gli stessi siano inseriti in zone urbanistiche che consentono l edificazione. Ciò è dovuto sia per la presenza di particolari vincoli, quali ad esempio quelli derivanti da servitù pubbliche, sia per motivi esclusivamente tecnici. Nei punti successivi si procede a dettare i criteri per la determinazione del valore ai fini IMU per i terreni che si trovano nelle condizioni sopradescritte. a) terreni ubicati in zone di completamento (sia residenziale che produttivo) che, per la loro ridotta estensione, consentono esclusivamente l ampliamento di fabbricati già esistenti. Tale condizione si verifica quando il lotto ha una superficie inferiore a mq. 400 e, conseguentemente, si applica una riduzione del valore del 20%; b) terreni ubicati in zone di completamento (sia residenziale che produttivo) con forma geometrica che consente esclusivamente l ampliamento di fabbricati già esistenti. Tale condizione si verifica quando le dimensioni dei lati del lotto sono tutte inferiori a ml. 15, si applica una riduzione dell 80% Per aree libere (lotti interi) nelle zone di completamento in cui data la presenza di vincoli di diverso tipo (es: fasce di rispetto stradali e ferroviarie) sia documentata e dimostrata l'impossibilità ad edificare (edificazione inibita), si ritiene che le stesse non siano da ritenersi edificabili ai fini dell applicazione dell IMU. Per aree edificabili in cui data la presenza di altri vincoli di diverso tipo (P.A.I., Archeologico, Servitù pubbliche, fasce di rispetto, ecc.) che limitano l edificabilità ma non la inibiscono completamente, si ritiene che il valore delle stesse sia da considerare al 50%. Si specifica inoltre quanto segue: a) Nel caso di aree soggette a Piano di Lottizzazione i valori devono essere applicati sino all'approvazione dei rispettivi piani attuativi. Una volta divenuto operativo il piano medesimo, e cioè alla stipula della convenzione, i valori da applicare, soltanto ai lotti destinati all'edificazione, saranno quelli della corrispondente zona OMI nel caso dei lotti liberi, inserendo nel valore OMI le tipologie previste dalle destinazioni d uso ammesse dal Piano di Lottizzazione e dell indice fondiario da applicare in ciascuna area/lotto, come previsto nelle relative Norme di Attuazione; b) Nel caso di aree soggette a variante al P.R.G. o allo Strumento Attuativo, i valori delle aree saranno così determinati: - fino alla data di prima adozione della variante, valore area come da strumento urbanistico vigente; - dalla data di prima adozione fino alla data di approvazione il valore è dato dalla somma del valore in base al P.R.G./strumento attuativo vigente +/- la differenza tra il valore dell area come prevista nella variante diviso per 3; - dopo l approvazione il valore è quello della nuova destinazione; - nel caso di aree già edificate con disponibilità di ampliamento il valore dell area si ottiene con la consueta formula V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15%) / (1+r) n, inserendo di volta in volta il valore dell O.M.I. relativo alla zona/fascia interessata, per la relativa tipologia di destinazione. La SUL da considerare è quella derivante da progetto edilizio autorizzato. - in occasione di interventi di recupero del patrimonio edilizio (art. 3 comma 1 lett. d) del D.P.R. 380/01), il valore dell area, nella sua totalità, si ottiene con la consueta formula V..I = (SUL x V.O.M.I. x 15%) / (1+r)n, inserendo di volta in volta

12 il valore dell O.M.I. relativo alla zona/fascia interessata, per la relativa tipologia di destinazione. La SUL da considerare è quella derivante da progetto edilizio autorizzato. c) Qualora risultassero valori d'area edificabile differenti da quelli sopra riportati desumibili da atti di compravendita o perizie di stima a firma di tecnici abilitati, gli stessi verranno debitamente valutati e sottoposti a verifica di congruità da effettuarsi caso per caso.