COMUNE DI CANTU' PROVINCIA DI COMO

Transcript

1 COMUNE DI CANTU' PROVINCIA DI COMO angelo avedano architetto barbara laria architetto roberto laria ingegnere giorgio motta architetto OGGETTO PIANO ATTUATIVO AP-07 COSTRUZIONE DI UN EDIFICIO PRODUTTIVO DATA Luglio '14 RELAZIONE ILLUSTRATIVA ARCHIVIO 175/06 AGGIORNAMENTO Ottobre '14 ELABORATO A

2 A. PREMESSE La società OMAL s.r.l. è un azienda che produce macchine per la lavorazione del legno di elevatissima tecnologia ed opera sia sul mercato interno sia, e soprattutto, sul mercato internazionale in generale e statunitense in particolare. Attualmente OMAL esercita la sua attività su tre sedi. La sede amministrativa è sita in Cantù, via Collodi 14 nei locali dove la società era localizzata all atto della sua costituzione. La sede produttiva è costituita da un opificio produttivo in via Adda n.1 a Senna Comasco. Il magazzino-deposito è invece situato a Mirabello in un immobile in affitto. La società è in fase di crescita nonostante la crisi economica, e da tempo fatica a reggere la cronica mancanza di spazi e l operatività in tre diverse unità aziendali. Due fattori questi che causano evidenti diseconomie che incidono pesantemente sulla vita di un azienda market oriented che deve dare risposte tempestive in una realtà di mercato globalizzata ed estremamente competitiva. La OMAL allo scopo di realizzare una sede unica e rispondere alle esigenze aziendali ove concentrare tutta l attività ha acquistato nel 2000 terreni in via Virgilio contigui ai terreni con accesso da via Collodi, ove è localizzata la sede storica, di proprietà personale del suo amministratore unico Luigi Arnaboldi. Tutti questi terreni, costituiscono un compendio di superfici complessiva pari a 11656,80mq. OMAL ha da molti anni esposto le proprie necessità all Amministrazione comunale fino a presentare nel 2006 un progetto in variante al PRG allo Sportello Unico delle attività Produttive per la costruzione del nuovo stabilimento. Inspiegabilmente anche se la variante era limitata alla destinazione d uso dei terreni (da residenziale a produttiva) ed il Comune aveva verbalmente, e non solo, dato il suo preliminare assenso l iter approvativo non ha avuto seguito. In data 31 gennaio 2014 con Deliberazione C.C. n.5 è stato approvato il Piano di Governo del Territorio. Nel nuovo strumento urbanistico generale i terreni di proprietà sono classificati edificabili ai fini produttivi. Il Documento di Piano, nella scheda relativa a questo ambito di trasformazione produttivo denominato AP07, definisce in linea di massima i parametri urbanistico-edilizi riproponendo l impostazione progettuale e dimensionale dello Sportello unico a suo tempo presentato dall azienda e consistente nel mantenimento dell edificio, sede

3 amministrativa della società, e nella costruzione di un nuovo edificio di Superficie Coperta massima =2.300mq. Il PGT subordina gli interventi edilizi all approvazione di un piano attuativo. In conformità al PGT viene pertanto presentato il presente progetto di P.L. la cui approvazione determinerà in via definitiva gli indici urbanistico-edilizi e darà valore conformativo all utilizzo dei suoli. B. PARAMETRI URBANISTICO-EDILIZI La scheda del Documento di Piano definisce in linea di massima i seguenti indici urbanistici: 1) Superficie Territoriale (St)= ,80 mq; 2) Superficie per servizi e attrezzature pubbliche (Sps) = mq 3) Superficie a verde a valenza ecologica (Sve) = mq; 4) Superficie edificabile (Se) = mq; 5) Superficie coperta (Sc) = mq; 6) Altezza massima (H) = 8,50 m; 7) Superficie lorda di pavimento (Slp) = liberamente sviluppabile entro la sagoma del fabbricato, nei limiti della Sc e dell altezza; 8) Dotazione parcheggi minima (P) = 15% Slp; Il P.L. prevede, in via definitiva per l intervento di nuova edificazione, i seguenti parametri: 1) Superficie Territoriale (St)= ,80 mq; 2) Superficie per servizi e attrezzature pubbliche (Sps) = mq di cui mq ceduti al Comune all interno del perimetro del piano e 660 mq monetizzati in ragione di euro/mq 48,00 (euro quarantotto,00) per complessivi euro ,00 (euro trentunomilaseicentottanta,00). La suddetta somma è già stata versata al Comune di Cantù giusta ricevuta n..della tesore ria comunale. 3) Superficie a verde a valenza ecologica (Sve) = mq; 4) Superficie edificabile (Se) = mq; 5) Superficie coperta (Sc) = mq; 6) Altezza massima (H) = 10,50 m; 7) Superficie lorda di pavimento (Slp) = liberamente sviluppabile entro la sagoma del fabbricato, nei limiti della Sc e dell altezza; 8) Dotazione parcheggi minima (P) = 15% Slp;

4 La superficie edificabile definita dal P.L. tiene conto anche del fabbricato esistente e delle sue pertinenze che, per evidente refuso nella scheda di Piano erano stati compresi nel verde ecologico. C. AREE PER ATTREZZATURE PUBBLICHE E DI INTERESSE PUBBLICO E GENERALE È prevista la cessione gratuita al Comune di aree di superficie complessiva di mq. È prevista altresì la monetizzazione di ulteriori 660 mq al fine di raggiungere la dotazione per aree a servizi prevista dalla scheda di Piano. Sulle aree in cessione verranno realizzate le seguenti opere urbanizzative a cura e spese dell attuatore: 1) Adeguamento viabilistico di via Virgilio e dei relativi sottoservizi a rete nel tratto antistante la proprietà. Il progetto prevede un adeguamento della viabilità principale (via Virgilio) e dell accesso dalla stessa alla proprietà. Per poter realizzare le previsioni comunali è necessaria la traslazione ed il risezionamento del tratto dell Alveo della piccola Roggia di Galliano fiancheggiante via Virgilio e la realizzazione di un attraversamento per l accesso alla proprietà Al di sopra del condotto posizionato all estremità nord in prospicienza del sottopasso della linea ferroviaria. L intervento è, infatti, indispensabile per poter procedere all adeguamento del calibro stradale previsto dall Amministrazione. È stato, a questo fine, commissionato al Dott. Geologo Frati lo studio della regimazione idraulica ed il dimensionamento dei manufatti. Questo studio costituisce l elaborato H Relazione idrologico-idraulica della presente pratica, ed è stato integrato nell ottobre 2014 dalla Relazione Tecnica a firma dello stesso tecnico recante Smaltimento acque meteoriche, ambito di trasformazione produttivo AP07 in Comune di Cantù (CO) (Elaborato L). Nella Tavola delle urbanizzazioni (Tav.4) e nel relativo computo metrico (elaborato C) sono previsti gli interventi sulle reti sottostanti il tratto di via Virgilio (luce, gas, telefonia, trasmissione dati, pubblica illuminazione) smaltimento delle acque meteoriche stradali e pavimentazioni in conglomerato bituminoso. Dagli studi idraulici effettuati si è verificata oltresì l opportunità di rifare, con sezione adeguata, il tratto di collettore, individuato sulla Tav.4 Planimetria generale opere di urbanizzazione con la dicitura adeguamento sezione attraversamento roggia,

5 che, sul lato sud, sottopassa via Virgilio. Il nuovo collettore verrà realizzato con una struttura di sezione rettangolare (cm 200 x 100) con superficie atta a sopportare carichi stradali di prima classe, verrà comunque mantenuto il by-pass esistente di diametro n 800 mm. I lavori di rifacimento di questo manufatto interessano parzialmente proprietà di terzi e, pertanto, potranno aver luogo solo dopo che il Comune abbia ottenuto le autorizzazioni dai proprietari interessati, ovvero trattandosi di opera pubblica utile, abbia esercitato le sue potestà coercitive. 2) Aree a verde al servizio del quartiere. L intervento prevede la preservazione di aree a verde naturale al servizio del quartiere. Nello specifico è prevista un ampia fascia a filtro rispetto al residenziale di via Virgilio. Questa fascia sarà adeguatamente piantumata e riqualificata al fine di creare un elemento gradevole e fruibile dalla collettività. Viene inoltre ceduta ed attrezzata a prato nel tratto prospiciente la strada che fiancheggia la linea ferroviaria che, a seguito della stipula della convenzione di P.L. acquisirà il regime pubblico ed entrerà a far parte del demanio comunale. Di questa strada viene prevista la possibilità di ampliamento e nelle tavole progettuali è individuato il sedime del futuro allargamento stradale. Questi spazi a verde hanno una duplice finalità. Da un lato costituire una sorta di cerniera con l ambito AS03, destinato a diventare ampio parco naturale pubblico a disposizione dei cittadini. Dall altro vuole garantire un futuro collegamento con la chiesa e le attrezzature parrocchiali. Dalla strada che fiancheggia la ferrovia si dipartirà un tratto di viabilità pubblica di 5m di larghezza che consentirà alla OMAL di aprire un cancello per un ulteriore accesso di servizio ed alla proprietà al mappale di essere disimpegnata autonomamente. Oltre alla formazione degli spazi a verde l attuatore si assume l onere della manutenzione ordinaria e straordinaria per i dieci anni successivi alla completa realizzazione del P.L..

6 3) Scomputo oneri di urbanizzazione Gli oneri di urbanizzazione tabellari ammontano complessivamente ad ,44così suddivisi: Oneri di urbanizzazione primaria ,81 Oneri di urbanizzazione secondaria ,63 TOT ,44 Smaltimento rifiuti 5.131,49 Le opere eseguite a scomputo, come risulta dal computo metrico estimativo, Elaborato C, sono: Opere per urbanizzazioni primarie ,00 Opere per urbanizzazioni secondarie ,00 Oneri di sicurezza 2.600,00 TOT ,00 Poiché la spesa documentata per la realizzazione delle opere di urbanizzazione è superiore a quanto dovuto indistintamente per oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, gli attuatori non dovranno versare alcuna somma aggiuntiva, ad eccezione della quota relativa allo smaltimento rifiuti che sarà versata all atto del rilascio del permesso di costruire. D. CARATTERISTICHE PROGETTUALI DELL EDIFICIO L edificio è costituito da una zona produttiva di un piano fuori terra di altezza pari a m. 6,50 e di s.l.p. di circa mq, dove sono collocati. area stoccaggio materiale reparto elettrico linea assemblaggi reparto imballaggio e spedizione

7 A questo piano si trovano anche i servizi e gli spogliatoi per il personale di produzione. Al di sopra dei quali, all interno della sagoma dell edificio, è stato ricavato un locale di circa 60 mq da adibirsi a zona ristoro/relax. La costruzione della parte produttiva verrà realizzata con strutture portanti verticali ed orizzontali, tamponamenti e copertura in elementi prefabbricati. La zona uffici, invece, è costituita da una palazzina di due piani fuori terra, entrambi di altezza pari a m.3,00 collegati verticalmente da un vano scala aperto situato nella zona reception. Al piano terra, S.l.p. di circa 276 mq, sono collocati: reception sala riunioni zona progettazione zona plottaggio e stampa servizi Al piano primo, S.l.p. di circa 350 mq, sono collocati: sala riunioni sala rappresentanti uffici commerciali sala corsi/assemblea servizi La S.l.p. totale risulta essere pari a circa mq La centrale termica è posta sulla copertura della zona uffici protetta e schermata da elementi grigliati. La struttura portante verticale della palazzina uffici sarà costruita con metodo tradizionale, pilastri e travi gettati in opera, mentre i solai e la copertura saranno costituiti da elementi prefabbricati. La copertura sarà costituita da sheds con finestratura apribile.

8 Il tamponamento sarà eseguito con pannelli prefabbricati per quanto riguarda la zona adibita alla produzione, mentre le pareti della zona uffici saranno realizzate in vetro al piano terra ed in muratura rivestita con pannelli tipo Alucobond al piano primo. La pavimentazione esterna sarà in autobloccanti atti a garantire una completa permeabilità (100%). Come si può rilevare dagli elaborati grafici è stata posta la massima cura nella progettazione al fine di ottenere un aspetto architettonico dell edificio fresco, non banale e che si inserisca in modo qualificato nell ambito territoriale che lo circonda. Sono già stati eseguiti la Valutazione del clima acustico di zona e Valutazione previsionale di impatto acustico (elaborato E - F) È stata anche effettuata l indagine geognostico-geologica sulla natura dei terreni Relazione Geologica (elaborato G) e Relazione idrologico idraulica (elaborato H). In sintesi e fatte salve eventuali modifiche in fase di progettazione esecutiva: La superficie coperta prevista è di circa mq con un rapporto di copertura lievemente inferiore al 20% della Superficie Territoriale; la superficie lorda di pavimento è di circa mq con indice di edificabilità territoriale pari a circa mq/mq); La dotazione di parcheggi prevista rispetta le indicazioni dello strumento urbanistico comunale (scheda Documento di Piano Ambito di trasformazione produttivo AP07 ), oltre a quanto prescritto dalla Legge 122/89 e dal Regolamento Edilizio (art a). Sull edificio esistente, attuale sede amministrativa dell azienda non sono previsti interventi. E. AGGIORNAMENTO CATASTALE E INTESTAZIONE DEGLI IMMOBILI Di seguito si riportano le visure catastali aggiornate con indicata l intestazione degli immobili e i riferimenti agli atti di provenienza. Gli atti di proprietà sono già stati trasmessi al Comune in allegato alla pratica di SUAP presentata in data prot. n