Premessa. Quesito e scopo della stima

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1 Premessa Il Comune di Santa Domenica Talao, in provincia di Cosenza, con delibera della G.M. del n 116, ha affidato al sottoscritto Dott. Paolo Rossi, l incarico di stimare il valore di una superficie di ha 5 a ceduo matricinato, composta in prevalenza da leccio, sita in località S. Pietro Fuoti e di proprietà dello stesso. Il Comune di Santa Domenica intende vendere l intero bosco prossimo alla fine del turno, a dei singoli privati o a ditte boschive. All Ente proprietariovenditore interessa la conoscenza del valore del bosco per definire la base d asta. Quesito e scopo della stima Lo scopo della stima, come da lettera di incarico, è quello di stimare il volume e la massa legnosa totale presente nel soprassuolo, quindi il prezzo ed il valore di macchiatico del suddetto lotto boschivo e di definire il prezzo di mercato dell intero bosco ceduo alla data dell incarico. Descrizione del bene oggetto di stima Superficie: La particella forestale in questione ha una superficie pari ad ha 5,00, non presenta zone nude e improduttive, non rientra nel perimetro del Parco Nazionale del Pollino, anche se una cospicua parte del territorio comunale di Santa Domenica vi rientra. Dati catastali: foglio di mappa n 2, particella n 12. Altitudine: 400 mt. s.l.m Giacitura: è acclive con pendenza media del 40% Esposizione prevalente: Est-ovest Temperatura media annua: 16 C Piovosità media annua: 900 mm Fascia fitoclimatica: Lauretum sottozona media e fascia di vegetazione Meso-mediterranea. Geopedologia: Il substrato geologico è composto principalmente da dolomite. Il suolo si presenta profondo, di colore bruno, ricco in sostanza organica e ben areato. Viabilità: presenza di varie piste forestali, che agevolano il lavoro di esbosco e confina a valle sul suo lato sud, con una strada comunale camionabile. L imposto è sito immediatamente piè bosco. Si tratta di una formazione mista di leccio (Quercus ilex), nettamente predominante e di orniello (Fraxiunus ornus), meno consistente è la presenza del carpino nero (Ostrya carpinifolia) e di alcuni esemplari di roverella (Quercus pubescens). Lo strato arbustivo è caratterizzato da mirto (Myrtus communis), erica (Erica arborea), fillirea (Phyllirea latifolia), ginepro coccolone (Juniperus

2 oxycedrus) e da viburno (Viburnus tinus), quest ultimo insieme alla roverrella, al carpino nero e all orniello, sono indicatori di stazioni dove vegetano leccete ad alta fertilità. Il trattamento è a ceduo matricinato, con rilascio a fine turno di 50 matricine per ettaro nel rispetto di quanto previsto dalle Prescrizioni di Massima e di Polizia Forestale della Regione Calabria (P.M.P.F.) all Art. 43, in modo da favorire la produzione di ghiande che garantiscano una certa riproduzione gamica, la protezione delle ceppaie ceduate e la protezione del suolo che presenta fenomeni di erosione. L ultima ceduazione risale a 24 anni fa. Il bosco ceduo in questione con un età di 24 anni, si presenta quasi prossimo alla fine del turno pari ad anni 25, secondo quanto indicato dalle P.M.P.F all Art. 38. Il principale assortimento legnoso mercantile ritraibile, è rappresentato dalla legna da ardere. La ramaglia, potenzialmente vendibile come fascina, non viene asportata con lo scopo di limitare l erosione; infatti sono presenti fenomeni di erosione a solchi (guly erosion) e di ridurre l asporto di sostanza organica. Sulla superficie della particella sono presenti delle opere di sistemazione idraulica, gradoni in pietrame e fossi di drenaggio al limite con il margine stradale, sottoposti ad operazioni di manutenzione ordinaria e di pulizia. Inoltre vengono eseguiti lavori di prevenzione agli incendi boschivi, tramite la realizzazione e la manutenzione di fasce parafuoco, la manutenzione e la pulizia delle strade forestali, per agevolare le operazioni di lotta preventiva e gli interventi in caso di incendio boschivo. Aspetti economici Visto il quesito e lo scopo della stima, si ritiene che gli aspetti economici più idonei per la valutazione dell intera proprietà forestale siano rappresentati dal valore reddituale e dal valore di mercato. Invece per il calcolo del Prezzo e del Valore di Macchiatico, si farà principalmente riferimento al Valore di Trasformazione delle piante in piedi, perché il bosco è prossimo alla fine del turno. Procedimento di Stima Per definire il più probabile valore, sia di mercato che reddituale, della proprietà forestale in questione, appare opportuno impiegare, il procedimento sintetico comparativo (valore di mercato) a scopo di verifica della stima effettuata con il procedimento razionale-analitico (valore reddituale).

3 Visto il limitato mercato dei terreni e dei beni forestali, si presume che il principale riferimento per la stima del bene forestale in questione, sia il Procedimento Razionale-Analitico. Invece per il calcolo del prezzo e del valore di macchaitico, si è utilizzato il Procedimento Razionale Analitico, svolgendo un analisi dettagliata degli elementi tecnici, economici e giuridici, che hanno contribuito alla formazione dei suddetti valori. Durante lo svolgimento delle varie fasi della stima, si è tenuto conto dei due principi fondamentali dell Estimo, il principio dell Ordinarietà (o della normalità dei dati) e quello della Permanenza delle condizioni. Raccolta dati Con il procedimento sintetico-comparativo, sono state svolte indagini sul territorio, presso agricoltori, addetti del settore forestale e ditte boschive, che indicano prezzi di compravendita per i boschi comprensivi di suolo e di soprassuolo prossimo a maturità, prezzi di mercato compresi tra /ha di ceduo matricinato quercino maturo. Per quanto riguarda il procedimento razionale analitico, utilizzato soprattutto per la stima del valore e del prezzo di macchiatico, come prezzo commerciale della legna da ardere, si è tenuto conto dei prezzi locali consultando gli agricoltori, gli addetti del settore forestale ed il listino prezzi della C.C.I.A.A della Provincia di Cosenza; invece per i costi di utilizzazione e le spese di trasformazione, che insieme al prezzo della legna da ardere, sono utili per la determinazione del prezzo di macchiatico, si è fatto riferimento ai valori espressi nei listini prezzi pubblicati all inizio del 2011, dalla Camera di Commercio del Industria, dell Agricoltura e dell Artigianato (C.C.I.A.A) della Provincia di Cosenza. Il sottoscritto avendo accettato l incarico, si è recato sul luogo per i necessari sopralluoghi e lo svolgimento dei rilievi dendrometrici, necessari alla determinazione della massa legnosa totale del soprassuolo. I sopralluoghi sono iniziati in data 15/04/11 e si sono conclusi in data 10/06/11. Per il calcolo della massa volumetrica si è utilizzato come metodo di cubatura quello delle aree di saggio (AdS), abbinato all utilizzo di una tavola di cubatura stereometrica a doppia entrata. Sono stati misurati i diametri e le altezze dei soggetti ricadenti all interno delle Ads circolari, rispettivamente con cavalletto dendrometrico ed Ipsometro Vertex (a laser ed ultrasuoni), annotando i dati su apposito piedilista di cavallettamento; in questa fase sono stati presi in considerazione, solo i soggetti, potenzialmente idonei al taglio, ovvero quelli con un diametro superiore o uguale a 10 cm, secondo quando previsto dalle P.M.P.F. (Art. 5).

4 Successivamente facendo riferimento alla tavola di cubatura a doppia entrata prodotta dall ISAFA (1984) in occasione dell Inventario Forestale Nazionale, per la cubatura dei cedui di leccio (in m 3 ), in funzione del diametro e dell altezza, si è passati alla cubatura del volume legnoso totale per ettaro pari a 217,471 m 3 /ha e poi quello totale di tutto il soprassuolo del bosco pari a 1.087,36 m 3. Considerando per il leccio una massa volumica allo stato di umidità normale del 12% pari a 960 kg/m 3, ovvero 0, 96 t/m 3, poiché l unità di misura commerciale per la legna da ardere di quercia è la tonnellata, la provvigione totale sarà pari a t ripartiti su di una superficie di 5,00 ha. In considerazione di una perdita per la legna da ardere, dovuta alla fascina, pari al 20%, che verrà rilasciata al suolo per i suddetti motivi, avremo 835,1 t di legna da ardere potenzialmente vendibile, pari a 167 t di legna da ardere vendibile ad ettaro. DETERMINAZIONE DEL PREZZO E DEL VALORE DI MACCHIATICO Il valore di macchiatico di un lotto di piante in piedi, è pari al valore commerciale di tutti gli assortimenti mercantili ritraibili e di tutta la massa legnosa del bosco, riferita all imposto, da cui viene detratto l ammontare delle spese che sono fondamentalmente di due tipi: i costi diretti, ovvero i costi legati alle utilizzazioni forestali ed i costi amministrativi. Il PM si ottiene dividendo il valore di macchiatico per la quantità di massa legnosa in peso o in volume. Parlando di PM e di VM di bisogna distinguere tra quello riferito alla massa greggia in piedi, o massa lorda, e quello riferito alla massa netta degli assortimenti all imposto. In riferimento alle modalità di compravendita, va rilevato, che secondo le consuetudini locali spesso adottate per i cedui, si adotterà la modalità di vendita a corpo, facendo riferimento al valore di macchiatico dell intero lotto. Costi e prezzi elementari Prezzo commerciale della massa netta di legna da ardere all imposto, allestita secondo tronchetti che possono direttamente utilizzati in camino, secondo la pezzatura tagliata e spaccata da stufa o da camino, con troncetti allestiti e pezzati all imposto, con dimensioni di cm di lunghezza e sezione (raggio o diametro) compresa tra 6-15 cm: 70 /t L esbosco avviene a strascico, tramite l utilizzo di una trattrice munita di verricello, il prezzo commerciale della legna da ardere ed il suo prezzo di macchiatico, vengo riferiti allo spiazzale d

5 imposto, vista la presenza di piste di esbosco forestali, che si collegano agevolmente ad una strada camionabile asfaltata, posta a immediatamente a piè di bosco. Il costo orario di un operaio specializzato, sulla base del vigente contratto degli operatori agroforestali per la Provincia di Cosenza, comprensivo d assicurazioni e contributi di legge, è di /ora. Il nolo di una trattrice munita di verricello è di /ora. Il costo d esercizio di una motosega (comprensivo di carburante e lubrificanti) è di 4,00 /ora. Rendimenti medi e costi delle fasi di utilizzazione Il rendimento di un operaio forestale durante le fasi di taglio ed allestimento, che vengono svolte per tutto il tempo necessario a tali utilizzazioni con l utilizzo della motosega, è stato stimato pari a 1,6 m 3 /h pari a 1,54 t/h. Invece le utilizzazioni connesse all esbosco che nel caso in questione è stato eseguito a strascico, consisteva nelle fasi di concentramento, carico ed accatastamento del materiale nel sito di imposto, il rendimento di un operaio forestale è stato di 3 m 3 /h pari a 2,88 t/h, durante la fase di esbosco per i circa i 2/3 del tempo necessario è stato utilizzato il trattore munito di verricello. Sulla base dei rendimenti precedentemente indicati, sono state calcolate le ore di lavoro necessarie allo svolgimento delle varie fasi di utilizzazione, espresse per tonnellata di legna da ardere pari all inverso del rendimento. Quindi durante le fasi di taglio e di allestimento saranno necessarie 0,65 ore di lavoro per uomo per ogni tonnellata di legna da ardere (1/1,54); invece durante le fasi dell esbosco saranno necessarie circa 0,35 h/t di legna da ardere (1/2,88 t/h), di cui i 2/3 pari a 0,23 h/q, dovranno essere svolti con trattore munito di verricello. Operazione Rendimento orario (t/h) Tempi (h/t) Costo orario ( /ora) Costo totale ( /t) Macchine Manodopera Macchine Manodopera Macchine Manodopera Macchine Manodopera Taglio e allestimento Operai 1,54 0,65 4,00 2,60 Motosega 1,54 0,65 11,56 7,51 Concentramento e carico Operai 2,88 0,35 11,56 4,01 Trattore con verricello 30,72 0,23 16,00 3,70 Totale ( /q) 6,30 11,52 Costo totale delle 17,82 utilizzazioni ( /q) Quindi i costi diretti di utilizzazione ammontano a 17,82 /t di legna da ardere.

6 Invece i costi amministrativi andranno calcolati come percentuale dei costi diretti complessivi, utilizzando le quote emerse dall analisi dei costi amministrativi derivanti dall utilizzazione dei boschi cedui locali e limitrofi a quello oggetto di stima. Quindi tali quote risultano ordinarie per la zona in questione. Il calcolo dei singoli costi amministrativi e complessivi viene riportato nella seguente tabella. Costi amministrativi Incidenza sui costi diretti (%) Totale costo amministrativo ( /t) direzione,amministrazione e sorveglianza 8% imposte, tasse, spese tecniche per accertare la massa legnosa, asta e contratti interessi e rischi sul capitale di anticipazione ed utile ordinario d impresa 20% 20% 1,43 3,56 3,56 Imprevisti tecnici 5% 0,89 Totale costi amministrativi ( /q) 9,45 I costi amministrativi ammonteranno a 9,45 /t di legna da ardere. Quindi il costo totale di trasformazione legati al taglio del bosco in questione, sarà pari a 27,27 /t di legna da ardere. Calcolo del prezzo e del valore di macchiatico Il prezzo di macchiatico del bosco in questione, sarà pari al prezzo di mercato della legna da ardere, da cui verrà sottratto il costo totale di trasformazione della massa greggia (delle piante in piedi). PM = 70 /t 27,27 /t = 42,73 /t Quindi il prezzo di macchiatico della legna da ardere ritraibile dal bosco ceduo in questione, sarà pari a 42,73 /t. Il Valore di macchiattico viene calcolato a consuntivo, in base alla massa netta che giunge effettivamente e viene misurata all imposto, moltiplicata per il prezzo di macchiatico. VM = 42,73 /t * 835,1 t = Quindi il valore di macchiatico, per ciascuno dei 5 ha del bosco in questione sarà pari a /ha. Stima del valore del ceduo matricinato di leccio ai fini di compravendita

7 Il valore di un bosco è composto dal valore del suolo nudo forestale (F) e dal valore del soprassuolo (M n ), i quali sommati andranno costituire il valore del suolo e del soprassuolo (B n ), ovvero il valore del bosco. Il valore del suolo nudo forestale (F), viene calcolato applicando la formula di Faustman: F = (P t + P s q t-s + P m q t-m R q t )/q t 1 + i/r - s/r Nel caso di valutazione in questione, sono valide le seguenti assunzioni : t: numero di anni del turno, in questo caso pari a 25 anni Assortimento normale ritraibile: legna da ardere Prezzo di macchiatico a fine turno: 42,73 /t Massa legnosa all imposto a fine turno: 835 t totali, 167 t/ha P t : Valore di macchiatico a fine turno P s e P m : il Valore di macchiatico dei tagli intercalari nel caso in questione è pari a 0 R: Spese d impianto = 0 i: Introiti annui = 0 Per il Tasso di capitalizzazione (r), da attente indagini svolte sul mercato fondiario della zona dei terreni a pascolo e boscati simili a quello in questione, per i quali sono stati rilevati i recenti prezzi di compravendita, si è scelto di utilizzare il più probabile saggio di capitalizzazione ed ordinario, con valore un po più elevato di quello impiegato per la stima dei fondi rustici. E stato calcolato, che il più probabile saggio di capitalizzazione è dato dal rapporto: r = Bf / V Dove la Bf rappresenta la sommatoria dei redditi fondiari forniti dai terreni forestali, a pascolo e dai investimenti in fondi rustici che si presentano simili a quello in questione per durata e rischiosità; la V, rappresenta la sommatoria dei valori fondiari dei terreni presi in considerazione; il più probabile saggio di capitalizzazione ordinario, dalle indagini e dai calcoli è risultato pari al pari al 3%. Le Spese annue di gestione, che per il bosco in questione corrispondono a 100 /anno per la manutenzione e la pulizia delle sistemazioni idrauliche e dei fossi di drenaggio stradali, 150 /anno per l ordinaria manutenzione e la pulizia delle piste forestali e 350 /anno per i lavori annessi alle misure antincendio; per un totale di 600 /anno.

8 Effettuando la stima con procedimento razionale analitico, si stima il valore di F, a partire dal ricavo periodico della vendita della legna da ardere. Nel caso di stima in questione, in base alle suddette assunzioni la formula di F assumerà la seguente forma: F = P t / (q t 1) s/r Il valore di F totale per i 5 ha della superficie in questione, sarà pari a ; ovvero /ha. L ultima utilizzazione del soprassuolo in questione risale a 24 anni fa, pertanto il valore di B n, viene stimato con il metodo dei redditi futuri (1), poiché tale approccio si presenta più idoneo al caso di stima in questione, in quanto il soprassuolo è prossimo alla fine del turno ovvero il 24 anno, quindi avremmo che B 24, sarà pari a (2): (1) B n = [P t + P m q t-m + i (q t-n 1)/r s (q t-n 1)/r + F]/ q t-n (2) B 24 = [(P t + F)/ q s (q )/r]/ q Il valore del suolo più il soprassuolo B 24 dell intera superficie forestale, sarà pari a , pari a /ha. Giudizio di stima Visti i risultati ottenuti dall applicazione del procedimento razionale analitico e dei prezzi per ettaro emersi dalla ricerca sul mercato locale del boschi e dei terreni a pascolo, si stima che il più probabile valore di mercato dell intero bosco oggetto di stima, sia pari a circa pari a /ha.