AFFITTO DI POLTRONA/CABINA

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1 AFFITTO DI POLTRONA/CABINA GRIGLIA DI ELEMENTI PER LA STESURA DEL CONTRATTO DI AFFITTO DI POLTRONA E DI CABINA Con la denominazione di affitto di poltrona/cabina si vuole fare riferimento ad uno specifico contratto in base al quale un titolare di salone di acconciatura o di centro estetico concede in uso una parte dell immobile nel quale viene esercitata la propria attività imprenditoriale, con le eventuali attrezzature pertinenti, ad un altro soggetto che, in veste di imprenditore in possesso dei requisiti professionali richiesti dalla legge, esercita la propria impresa nei locali concessi in affitto, a condizione che gli stessi siano conformi ai requisiti previsti dalle disposizioni statali o regionali vigenti e dalla relativa regolamentazione comunale, con specifico riguardo ai requisiti urbanistici ed igienico-sanitari, nonché alle norme in materia di tutela dell ambiente e di sicurezza dei luoghi di lavoro, verso pagamento di un determinato corrispettivo. Tenuto conto delle differenti caratteristiche organizzative delle due attività in esame, il contratto può essere denominato come affitto di poltrona con riferimento all attività di acconciatore mentre, riguardo all attività di estetista, si può denominare come affitto di cabina. SCHEMA PER LA PREDISPOSIZIONE DI UN CONTRATTO TIPO Forma Deve essere adottata la forma scritta, con atto pubblico o con scrittura privata autenticata, con successivo deposito del contratto per l iscrizione nel Registro delle imprese TESTO DEL CONTRATTO (CLAUSOLE ED ELEMENTI) Con la presente scrittura privata, le Parti contraenti: - Tizio (generalità), in qualità di titolare dell impresa di acconciatore/estetista in forma individuale, ovvero come legale rappresentante dell impresa costituita in forma di società, con sede in.., iscritta al registro delle imprese presso la Camera di Commercio di, al n., codice fiscale., partita iva., di seguito denominato locatore (o affittante ); - Caio (generalità), affittuario (o conduttore), in qualità di soggetto professionalmente abilitato all esercizio dell attività di acconciatore/estetista, Premesso che: il locatore esercita l attività di., e che l impresa è regolarmente costituita ed operante in conformità ai requisiti previsti dalle norme legislative e regolamentari vigenti; - il locatore intende affittare parte dei locali nei quali viene esercitata la propria attività imprenditoriale, con le relative attrezzature e gli arredi, ivi compresi beni strumentali e scorte, come descritti ed individuati nell inventario riportato nell allegato che fa parte integrante del presente contratto; - l affittuario intende utilizzare i beni concessi in affitto, di cui all allegato, organizzandoli per l esercizio della propria attività imprenditoriale da costituire ed esercitare in forma di impresa individuale, ovvero in forma di società, ai sensi delle disposizioni vigenti;

2 - il locatore non ha in corso, quale attore o convenuto, controversie giudiziarie e arbitrati di alcun genere e non ha modo o ragione di poterne temere o presumerne l insorgere, che possano incidere/pregiudicare la normale utilizzazione dei beni concessi in affitto; - (eventuale laddove ricorra la fattispecie) il locatore esercita l attività in qualità di conduttore dell immobile sito in.., in forza di contratto stipulato con il Sig... (generalità) titolare e locatore dell immobile, in data e con scadenza il, e al fine di stipulare il presente contratto di affitto ha conseguito esplicito e formale consenso da parte del medesimo titolare; l affittuario dichiara di avere visionato il medesimo contratto di locazione obbligandosi al rispetto delle clausole ivi contenute; - i singoli beni indicati nell allegato (macchinari, attrezzature, arredi) sono (ad es.): di proprietà/condotti in leasing.; oppure: sono di proprietà di terzi, in locazione o prestito d uso e individuati nell allegato, il cui utilizzo può essere effettuato dall affittuario previo assenso dei proprietari; - i medesimi beni indicati nell allegato sono (ad es.): liberi da oneri e impegni contrattuali e non costituiscono oggetto di prelazione e il concedente ne ha libera e piena proprietà e disponibilità; oppure: sono gravati da oneri contrattuali o vincoli (da specificare rispetto ad ogni singolo bene.); - (altre eventuali..); convengono e stipulano quanto segue: 1) Premesse Le premesse costituiscono parte integrante e sostanziale del presente contratto. 2) Oggetto del contratto. Il presente contratto, ai sensi dell art c.c., ha per oggetto la gestione e il godimento dei beni mobili ed immobili individuati nell allegato che costituiscono gli elementi che concorrono a formare il patrimonio aziendale dell affittuario, al quale spettano i frutti e le eventuali utilità derivanti dalla loro utilizzazione economica. 3) Obblighi del locatore. Il locatore è tenuto a consegnare i beni concessi in affitto, con i loro accessori e le rispettive pertinenze, in condizioni tali da risultare idonei all'utilizzo economico a cui sono destinati, in base alla loro struttura e conformazione ed alle caratteristiche costruttive e tecnico-dinamiche delle apparecchiature ed attrezzature affittate, garantendo all affittuario che i beni affittati sono esenti da vizi che ne impediscano o ne diminuiscano l uso ed il godimento stabilito. Egli garantisce la conformità degli impianti installati nella parte di immobile concessa in affitto e la conformità delle apparecchiature e delle attrezzature di lavoro concesse in affitto alla disciplina vigente in materia di regola d arte e di sicurezza. Il locatore garantisce il pacifico godimento dei beni medesimi e si impegna, in particolare, a sollevare l affittuario da responsabilità, oneri, anche fiscali, e da altri gravami in corso di accertamento relativi ai beni affittati. Il locatore è tenuto a consentire all affittuario di ricoverare all interno dei locali concessi in affitto le attrezzature e gli eventuali dispositivi di protezione individuale necessari per lo svolgimento dell attività. 4) Obblighi dell'affittuario. Stato dei beni L'affittuario è tenuto ad utilizzare i beni concessi in affitto nel pieno rispetto della loro specifica destinazione economica e delle caratteristiche costruttive e tecnico-dinamiche delle apparecchiature ed attrezzature affittate, nonché dei relativi meccanismi di regolazione, delle modalità di esercizio e di applicazione e delle cautele d uso. Egli è tenuto a destinare al servizio

3 dei beni affittati i mezzi necessari per la loro gestione in modo tale da osservare le regole della buona tecnica e da escludere qualsiasi misura atta a mutare stabilmente la destinazione economica dei beni medesimi. L'affittuario può prendere le iniziative atte a produrre un incremento di redditività dei beni affittati, purché esse non importino obblighi per il locatore o non gli arrechino pregiudizio. L affittuario dichiara di ricevere in consegna i beni affittati, come sopra individuati, in buono stato e adatti all uso convenuto, e si obbliga a restituire gli stessi beni alla scadenza del contratto nel medesimo stato in cui sono stati ricevuti in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, rendendosi responsabile per i deterioramenti dovuti ad uso improprio. Egli risponde dell eventuale danneggiamento dei beni concessi in affitto, anche qualora imputabile ai propri clienti ovvero ai terzi il cui accesso ai locali sia stato da lui assentito. Egli non risponde del perimento o del deterioramento dei beni dovuti a vetustà. L affittuario si impegna altresì ad effettuare tutte le denunce e a sottoporre il proprio complesso aziendale a tutti i collaudi, ispezioni e verifiche che fossero prescritti per la natura o l impiego dello stesso. L affittuario deve porre particolare cura, prudenza e diligenza nell uso e nell organizzazione delle dipendenze ed adiacenze, obbligandosi alla prevenzione dei pericoli e degli infortuni attinenti all esercizio della propria azienda ed a risponderne in via diretta ed esclusiva, con esonero espresso del locatore da eventuali responsabilità. 5) Durata. Disdetta e recesso Il presente contratto ha durata di anni (es: 2), con decorrenza dal.., fino al. Il contratto si intenderà automaticamente rinnovato per un uguale periodo (oppure: per un periodo di validità di un anno), qualora una delle parti non comunichi all altra apposita disdetta, da far pervenire a mezzo raccomandata A.R. almeno.mesi prima della scadenza pattuita. L affittuario può recedere anticipatamente dal presente contratto in qualsiasi momento previa comunicazione da inviare al locatore a mezzo raccomandata A.R. almeno.mesi prima della riconsegna dei locali e dei beni. L ulteriore detenzione dell azienda oltre i termini indicati deve considerarsi occupazione abusiva di fatto; resta inteso che, in tal caso, l occupante dovrà corrispondere al locatore una indennità per ogni giorno di occupazione a titolo di penale, pari ad euro, salvo il diritto del locatore di agire per ottenere il maggior danno. 6) Corrispettivo Il corrispettivo annuale per l affitto è pattuito e determinato nell importo di euro., da versare in rate mensili anticipate, entro il giorno del mese di riferimento. All inizio di ogni anno contrattuale, detto corrispettivo verrà aumentato nella misura del 100% dell indice ISTAT annuale. Sul corrispettivo graverà l IVA nelle misure previste dalle vigenti disposizioni di legge. Una quota percentuale pari a.% (comunque non superiore al 50%) del corrispettivo può essere costituita da una percentuale degli utili ricavati dall affittuario. 7) Ritardo nel pagamento Per il ritardato pagamento del canone sono pattuiti interessi nella misura convenzionale del.. %, da corrispondere automaticamente senza diffida né costituzione in mora.

4 8) Cauzione/Fidejussione A garanzia dei beni affittati e del puntuale adempimento degli obblighi posti a carico dell affittuario, viene stabilito un deposito cauzionale infruttifero di. pari a rate mensili del canone di affitto. Oppure: A garanzia del puntuale ed esatto adempimento dell obbligo di pagare i canoni, l indennità per una eventuale occupazione abusiva ed a garanzia dei beni aziendali, l affittuario consegna al locatore garanzia fidejussoria a prima richiesta per un importo di euro. L affittuario, riconoscendo espressamente il diritto del locatore di escutere la garanzia in tutte le ipotesi di propria inadempienza, rinuncia sin da ora ad ogni domanda avente natura cautelare e diretta ad ottenere la inibitoria del pagamento di detta fidejussione e così pure rinuncia ad opporsi a qualsivoglia iniziativa giudiziaria che il locatore avesse ad intraprendere per conseguire l immediata disponibilità dei beni alla scadenza prescritta. 9) Consegna e possesso dei beni L affittuario si costituisce, ai sensi di legge, custode dei beni concessi in affitto ed a lui consegnati, nel rispetto delle disposizioni vigenti, con particolare riguardo ai requisiti urbanistici ed igienico-sanitari, nonché alle norme in materia di tutela dell ambiente e di sicurezza dei luoghi di lavoro. L affittuario si obbliga a stipulare apposite polizze di assicurazione a copertura dei rischi di furto, incendio, danni e responsabilità civile, con adeguati massimali, senza franchigia; con obbligo di darne prova al locatore su richiesta dello stesso. 10) Inventario La differenza tra le consistenze di inventario all'inizio e al termine del presente contratto è regolata in danaro, sulla base dei valori correnti al medesimo termine. Sono previste le seguenti modalità di pagamento:... Può essere previsto che il locatore sia tenuto a rilevare i cespiti acquisiti dall affittuario durante lo svolgimento dell attività, previo indennizzo. 11) Manutenzione e riparazioni. Opere Sono a carico dell affittuario le spese di manutenzione ordinaria dei beni mobili ed immobili concessi in affitto, mentre le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del locatore, salvo deroghe espressamente concordate dalle parti. Le spese straordinarie di riparazione relative a detti beni sono a carico del locatore. L obbligazione di eseguire le riparazioni non incombe a carico del locatore per i vizi dei quali l affittuario abbia dichiarato di essere a conoscenza avendo accettato la consegna dei beni nelle condizioni in cui i medesimi si trovavano al momento della stipula. Il locatore che ha autorizzato l affittuario ad eseguire riparazioni straordinarie è legittimato ad ingerirsi ed a sorvegliare l attività autorizzata allo scopo di evitare eventuali danni a persone o cose, dovendo altrimenti risponderne in solido con l affittuario. L affittuario può eseguire direttamente riparazioni urgenti spettanti al locatore, salvo rimborso, purché ne dia immediato avviso al medesimo. L affittuario è tenuto, al termine del contratto, ad eliminare a proprio carico le conseguenze del deterioramento dei beni affittati determinatosi a seguito di uso improprio ovvero nel caso in cui non abbia adottato le misure necessarie per conservarne le caratteristiche di sicurezza previste dalla normativa vigente. Se l'esecuzione delle riparazioni che sono a carico del locatore determina per l'affittuario una perdita superiore al quinto del reddito annuale l'affittuario può domandare una riduzione del fitto in ragione della diminuzione del reddito oppure, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.

5 L affittuario si impegna a eseguire a proprie spese le eventuali opere richieste dalla legge o dalla pubblica amministrazione per l esercizio della propria attività, successive alla data del presente contratto. Le spese sostenute a tale titolo sono rimborsate dal locatore secondo una quota percentuale da stabilire equitativamente, tenendo conto del grado di utilizzo e del vantaggio economico acquisito dall affittuario, nonché della residua durata del contratto, compresi gli eventuali rinnovi; le relative opere realizzate, al termine del contratto, rimangono acquisite all azienda di proprietà del locatore. Tuttavia, se in conseguenza di una disposizione di legge o di un provvedimento dell'autorità riguardanti la gestione produttiva, il rapporto contrattuale risulta notevolmente modificato in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio, può essere richiesto un aumento o una diminuzione del corrispettivo ovvero, secondo le circostanze, la risoluzione del contratto. 12) Oneri per utenze Sono a carico dell affittuario le spese relative alle utenze di (specificare se tutte o solo alcune di esse) elettricità, gas, acqua e telefono, necessarie per l esercizio della propria impresa, per le quali l affittuario stipula apposito contratto di somministrazione. Oppure: le spese relative alle utenze (specificare se tutte o solo alcune di esse) che rimangono intestate al locatore sono ripartite con l affittuario secondo criteri consensuali e forfetari. 13) Denominazioni L affittuario è tenuto ad esercitare la propria impresa utilizzando denominazioni (ditta, marchio, insegna, ragione sociale) idonee a prevenire ogni confusione con le denominazioni utilizzate dal locatore, salvo specifico accordo con il locatore medesimo. 14) Facoltà di sopralluogo. Il locatore può accertare in ogni tempo, anche con accesso personale in luogo, se l'affittuario osserva gli obblighi contrattuali che gli incombono. Egli conserva poteri di vigilanza sullo stato di conservazione dei beni affittati e sulla sicurezza degli impianti e delle apparecchiature. 15) Cessione del contratto e subaffitto L affittuario non può subaffittare i beni concessi in affitto, né il presente contratto potrà essere ceduto, sotto qualsiasi forma, ad altra persona senza il consenso scritto del locatore. 16) Correttezza ed autonomia professionale Le parti stipulanti si impegnano a svolgere le rispettive attività d impresa secondo criteri di autonomia e di correttezza professionale mantenendo ferma la separazione funzionale dei relativi beni aziendali, anche al fine di prevenire condizioni di sviamento di clientela. Restano esclusi poteri di ingerimento o di coordinamento da parte del locatore nei confronti dell attività svolta dall affittuario. Le parti si impegnano ad evitare scambi di prestazioni lavorative fra i rispettivi dipendenti e collaboratori. Il personale dipendente risponde esclusivamente ai rispettivi datori di lavoro (NB: clausola da valutare:, salva l eventuale ipotesi di distacco temporaneo, ai sensi delle norme vigenti, per l esecuzione di determinate prestazioni a fronte di esigenze straordinarie di carattere produttivo o sostitutivo ). I beni concessi in affitto non possono essere utilizzati da parte del locatore qualora l affittuario non ne usufruisca per periodi prolungati, salvo esplicito consenso di questi e secondo criteri stabiliti dal medesimo.

6 17) Interferenze fra i rischi del locatore e dell affittuario Al fine di prevenire i rischi in tema di salute e sicurezza derivanti dall esercizio delle attività d impresa da parte del locatore e dell affittuario e di definire le reciproche responsabilità nell ipotesi di incidenti e/o infortuni, le parti si impegnano a predisporre e sottoscrivere un documento semplificato di analisi e di previsione/prevenzione rispondente al DUVRI Documento Unico per la Valutazione dei Rischi da Interferenza di cui al Testo Unico sulla salute e sicurezza sul lavoro, enucleando anche le misure per eliminare o ridurre al minimo tali rischi. 18) Adempimenti in materia di rifiuti Il locatore e l affittuario rispondono ciascuno singolarmente per i propri rifiuti prodotti provvedendo rispettivamente ai relativi obblighi ai sensi delle disposizioni vigenti. A tal fine le parti si impegnano a regolare le modalità di gestione dei rifiuti prodotti da ciascuna di esse, anche nei rapporti con gli enti amministrativi competenti, al fine di evitare casi di errata imputazione di rifiuti con le conseguenti responsabilità. 19) Risoluzione per inadempimento. Scioglimento del contratto Le parti stipulanti possono chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento delle disposizioni previste dagli articoli 3, 4, 13 e 15, ai sensi e per gli effetti dell art c.c. (inadempimento), tramite l invio di lettera raccomandata A.R.. Il mancato pagamento, anche se non consecutivo, di tre (o più) rate del canone, comporta la facoltà in capo al locatore di risolvere il presente contratto. Il presente contratto si scioglie per l'interdizione o l'inabilitazione dell'affittuario, salvo che al locatore sia prestata idonea garanzia per l'esatto adempimento degli obblighi dell'affittuario. 20) Diritto di prelazione Il locatore garantisce il diritto di prelazione dell affittuario in caso di eventuale cessione della propria azienda nel corso della durata del presente contratto. A tal fine, almeno..mesi prima della cessione d azienda, il locatore comunica all affittuario, con raccomandata A.R., il proprio intendimento di cedere l azienda. Decorso un mese dalla data di ricevimento della predetta comunicazione, qualora l affittuario non comunichi, nelle stesse forme, la propria intenzione di esercizio della prelazione, l azienda può essere ceduta ad un terzo; l affittuario ha titolo a proseguire l esercizio della propria attività d impresa fino alla scadenza contrattuale. 21) Spese notarili e di registrazione. Le spese della presente scrittura, annesse a dipendenti, sono a carico dell affittuario. 22) Varie ed eventuali Possono essere previste condizioni specifiche per l acquisto e l utilizzo dei prodotti con eventuali criteri di ripartizione delle spese (NB. è necessario che, ai fini degli studi di settore, ogni imprenditore proceda in modo autonomo all acquisizione dei prodotti e che comunque vengano separati nettamente gli oneri relativi agli acquisti di prodotti fra le due imprese). Possono essere indicate specifiche modalità di esercizio con riferimento ad orari concorrenti o alternati od a limitazioni temporali dell uso dei beni affittati. Possono essere indicati periodi di sospensione dell attività (per ferie, motivi personali o altro) in senso alternato fra le parti stipulanti. 23) Rinvio Per quanto non previsto dal presente contrattosi fa rinvio a quanto disposto negli articoli 1571 e ss. (locazione) e 1615 e ss. (affitto) del Codice Civile in quanto applicabili (vedi di seguito).

7 Allegato Descrizione analitica dei beni mobili ed immobili concessi in affitto: - parte dei locali aziendali, come da planimetria e stato descrittivo; - postazioni di lavoro riservate all affittuario; - inventario dei beni strumentali: immobili, mobili, veicoli, attrezzature, apparecchiature, arredi, nonché merci e materiali vari; - distinta di beni di proprietà di terzi; - documentazione relativa alla conformità di impianti e di attrezzature/apparecchiature alla normativa tecnica di sicurezza; - stato delle utenze; - altro

8 Rinvio a norme generali Al fine di conoscere compiutamente le disposizioni vigenti del Codice Civile che regolano la materia, si riportano alcuni degli articoli 1571 e ss. (locazione) e 1615 e ss. (affitto) in quanto applicabili al contratto di affitto di poltrona/cabina ai sensi della norma contrattuale di rinvio. Stralcio degli artt e ss. (locazione) Obbligazioni principali del locatore. Il locatore deve: 1) consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione; 2) ; 3) garantirne il pacifico godimento durante la locazione Necessità di riparazioni. Quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore Vizi della cosa locata. Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili. Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna Limitazioni convenzionali della responsabilità. Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto, se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa Cose pericolose per la salute. Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia Vizi sopravvenuti. Le disposizioni degli articoli precedenti si osservano, in quanto applicabili, anche nel caso di vizi della cosa sopravvenuti nel corso della locazione Divieto d'innovazione. Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore Mancato godimento per riparazioni urgenti. Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto, il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata Diritti del conduttore in caso di riparazioni. Se l'esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse e all'entità del mancato godimento Garanzia per molestie.

9 Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l'uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima. Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio Pretese da parte di terzi. Se i terzi che arrecano le molestie pretendono di avere diritti sulla cosa locata, il conduttore è tenuto a darne pronto avviso al locatore, sotto pena del risarcimento dei danni. Se i terzi agiscono in via giudiziale, il locatore è tenuto ad assumere la lite, qualora sia chiamato nel processo. Il conduttore deve esserne estromesso con la semplice indicazione del locatore, se non ha interesse a rimanervi Perdita e deterioramento della cosa locata. Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all'uso o al godimento della cosa Incendio di cosa assicurata. Se la cosa distrutta o deteriorata per incendio era stata assicurata dal locatore o per conto di questo, la responsabilità del conduttore verso il locatore è limitata alla differenza tra l'indennizzo corrisposto dall'assicuratore e il danno effettivo. Quando si tratta di cosa mobile stimata e l'assicurazione è stata fatta per valore uguale alla stima, cessa ogni responsabilità del conduttore in confronto del locatore, se questi è indennizzato dall'assicuratore. Sono salve in ogni caso le norme concernenti il diritto di surrogazione dell'assicuratore Miglioramenti. Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore Addizioni. Il conduttore che ha eseguito addizioni sulla cosa locata ha diritto di toglierle alla fine della locazione qualora ciò possa avvenire senza nocumento della cosa, salvo che il proprietario preferisca ritenere le addizioni stesse. In tal caso questi deve pagare al conduttore un'indennità pari alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna. Se le addizioni non sono separabili senza nocumento della cosa e ne costituiscono un miglioramento, si osservano le norme dell'articolo precedente Trasferimento a titolo particolare della cosa locata. Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all'alienazione della cosa. La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l'acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede. Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall'inizio della locazione. L'acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l'obbligo verso l'alienante Effetti dell'opponibilità della locazione al terzo acquirente. Il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione (vedi art. 1625).

10 Se si è convenuto che il contratto possa sciogliersi in caso di alienazione della cosa locata, l'acquirente che vuole valersi di tale facoltà deve dare licenza al conduttore rispettando il termine di preavviso stabilito dal secondo comma dell articolo 1596 ( determinato dalle parti). In tal caso al conduttore licenziato non spetta il risarcimento dei danni, salvo patto contrario Piccole riparazioni a carico dell'inquilino. Le riparazioni di piccola manutenzione, che a norma dell articolo 1576 devono essere eseguite dall'inquilino a sue spese, sono quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Le suddette riparazioni, in mancanza di patto, sono determinate dagli usi locali Spurgo di pozzi e di latrine. Lo spurgo dei pozzi e delle latrine è a carico del locatore Stralcio degli artt e ss. (affitto) Affitto senza determinazione di tempo. Se le parti non hanno determinato la durata dell'affitto, ciascuna di esse può recedere dal contratto dando all'altra un congruo preavviso. Sono salvi gli usi che dispongono diversamente Divieto di subaffitto. Cessione dell'affitto. L'affittuario non può subaffittare la cosa senza il consenso del locatore. La facoltà di cedere l'affitto comprende quella di subaffittare; la facoltà di subaffittare non comprende quella di cedere l'affitto Clausola di scioglimento del contratto in caso di alienazione. Se si è convenuto che l'affitto possa sciogliersi in caso di alienazione, l'acquirente che voglia dare licenza all'affittuario deve osservare la disposizione dell articolo Morte dell'affittuario. Nel caso di morte dell'affittuario, il locatore e gli eredi dell'affittuario possono, entro tre mesi dalla morte, recedere dal contratto mediante disdetta comunicata all'altra parte con preavviso di sei mesi.