Ipoteche. Finanziamenti su misura

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1 Ipoteche Finanziamenti su misura

2 Verso l acquisto di una casa di proprietà? Il sogno di una casa tutta propria ha inizio con la ricerca di un immobile adeguato. Un analisi accurata delle vostre esigenze di medio-lungo periodo e una valutazione realistica della vostra situazione finanziaria costituiscono le basi per tutte le fasi successive. Prezzo d acquisto Viene influenzato dai seguenti criteri: Posizione geografica Infrastrutture e rete di collegamenti con i mezzi pubblici e viabilità Planimetria, disposizione degli spazi e funzionalità Stato di conservazione dell immobile e standard delle finiture Offerta e domanda Finanziamento mediante ipoteche Un ipoteca è un mutuo fondiario a lungo termine. A seconda del fabbisogno di finanziamento, il prestito viene suddiviso in una 1 a e una 2 a ipoteca. Struttura di finanziamento classica per un abitazione di proprietà La 1 a è pari di norma al 66,6 % del valore commerciale e/o del prezzo di acquisto di un immobile. Per ragioni di natura fiscale, può essere opportuno per un po di tempo non ammortizzare questa componente. La 2 a ipoteca copre invece il 13,4 % del prezzo d acquisto, e dovrebbe essere rimborsata entro 15 anni o entro il compimento del 60 anno d età. La politica creditizia di AXA In quanto compagnia assicurativa, AXA utilizza per le attività ipotecarie i capitali provenienti dalle attività previdenziali e dalla raccolta premi e attua pertanto una politica creditizia estremamente prudente. 1 a ipoteca: massimo 66,6% 2 a ipoteca: massimo 13,4% Mezzi propri: minimo 20% Per un ipoteca presso AXA trovano applicazione le seguenti condizioni quadro: L immobile da acquistare sarà il domicilio principale del proprietario Case unifamiliari/appartamenti di proprietà con un ampio mercato e con buone possibilità di rivendita Mezzi propri pari ad almeno il 20 % (nessun capitale proveniente dal 2 pilastro) Garanzia supplementare utilizzabile: costituzione in pegno di polizze di assicurazione sulla vita al valore di riscatto Solvibilità ineccepibile del mutuatario Importo minimo per le ipoteche: CHF Criteri di esclusione per un ipoteca presso AXA: Terreni edificabili e/o progetti di costruzione Immobili all estero Finanziamento di ipoteche di grado pari o posteriore Case di vacanza e/o immobili abitati soltanto temporaneamente AXA interviene inoltre per il finanziamento di case plurifamiliari e di altri immobili di investimento. Qui trovano tuttavia applicazione condizioni particolari. Per una consulenza vogliate contattare il Centro ipoteche al numero di telefono o all indirizzo AXA.ch/ipoteca. 2

3 Tutti i costi di un sogno Per non turbare il piacere di vivere in una casa di proprietà nel corso degli anni, l onere finanziario dovrebbe essere sostenibile anche in una prospettiva di lungo periodo. Per il calcolo individuale del budget esistono regole ben consolidate che consentono di valutare correttamente le proprie possibilità finanziarie. Regola del 20 : 80 Il 20 % del prezzo d acquisto dovrebbe essere coperto mediante mezzi propri, mentre il restante 80 % può essere finanziato con capitale di terzi (1 a e 2 a ipoteca). Più elevata è la componente di capitale proprio, meno gravoso risulterà l onere degli interessi ipotecari. Regola di 1 3 Le spese correnti per la vostra nuova abitazione di proprietà non dovrebbero superare la soglia di 1 3 del reddito lordo annuo. Tra queste vi sono gli interessi per la 1 a e la 2 a ipoteca, le spese accessorie e l ammortamento della 2 a ipoteca. Esempio di finanziamento Una persona di 40 anni che desidera acquistare una casa del valore di CHF deve reperire CHF di mezzi propri (20 % del prezzo di acquisto), mentre i restanti CHF possono essere finanziati con capitale di terzi (1 a e 2 a ipoteca). I costi annuali ammontano a circa CHF In base alla regola di 1 3, questo immobile è finanziariamente sostenibile a condizione che il reddito annuo lordo sia pari ad almeno CHF Prezzo di acquisto CHF Mezzi propri min. 20 % del prezzo di acquisto** CHF Capitale di terzi max 80 % del prezzo di acquisto CHF Costi Interesse 1 a ipoteca CHF al 5,00 %* CHF Interesse 2 a ipoteca CHF al 5,50 %* CHF Ammortamento entro un periodo max di 15 anni CHF o fino al raggiungimento del 60 anno di età Spese accessorie annue /Manutenzione circa 1 % del prezzo di acquisto CHF Totale costi annui CHF Totale costi mensili CHF * L esame del credito viene effettuato con un tasso d interesse medio pluriennale di almeno il 5 %. ** Le commissioni (spese notarili e tasse del registro fondiario, nonché imposta sul passaggio di proprietà, ecc.) devono essere altresì finanziate con i mezzi propri. 3

4 Reperimento del capitale proprio Sul percorso verso l acquisto di un abitazione di proprietà, spesso l ostacolo maggiore è rappresentato dalla quota di capitale proprio necessaria. Oltre ai risparmi personali vi sono tuttavia altre soluzioni per reperire i mezzi mancanti. Per il reperimento dei mezzi propri sono disponibili le seguenti possibilità: Risparmi privati Vendita di titoli Riscatto di polizze di assicurazione sulla vita Prelievo anticipato di averi del 2 e/o del 3 pilastro Anticipo sull eredità o donazione Come sostituzione di mezzi propri liquidi sono inoltre disponibili le seguenti possibilità: Prestiti su polizze e/o titoli Costituzione in pegno di polizze di assicurazione sulla vita Prestito familiare a tasso agevolato 4 Acquisto dell abitazione di proprietà con il capitale della cassa pensione La Legge federale sulla previdenza professionale per la vecchiaia, i superstiti e l invalidità (LPP) vi permette di utilizzare gli averi del 2 pilastro (previdenza professionale) per l acquisto di una proprietà abitativa ad uso personale attraverso il prelievo anticipato del capitale disponibile nella cassa pensione. L importo minimo del prelievo anticipato ammonta a CHF Fino al compimento del 50 anno di età, potete ritirare anticipatamente un importo massimo pari al vostro attuale avere di libero passaggio. Riduzione delle prestazioni Un prelievo anticipato comporta di norma una riduzione delle prestazioni previdenziali. Questo deficit può essere compensato attraverso la stipulazione di un assicurazione privata (3 pilastro). Imposte L importo prelevato anticipatamente è considerato come reddito fiscalmente imponibile. Le relative tasse devono essere pagate alle autorità fiscali della località in cui avete il vostro domicilio al momento del prelievo. La tassazione del prelievo anticipato mediante l applicazione del tasso di rendita oppure con un aliquota speciale dipende dal cantone di domicilio. La politica creditizia di AXA Per un finanziamento da parte di AXA, il beneficiario del credito deve apportare almeno il 20% del prezzo d acquisto o dei costi d investimento dell immobile sotto forma di mezzi propri, non derivanti da un prelievo anticipato dal 2 pilastro o da altri crediti. È esclusa la costituzione in pegno degli averi del 2 pilastro. Obbligo di rimborso Non appena decadono le premesse per il prelievo anticipato (ad es. se l abitazione di proprietà viene venduta), l importo prelevato deve essere rimborsato all istituto di previdenza. Tale rimborso comporta un nuovo innalzamento delle prestazioni assicurate. Le imposte pagate sui prelievi vi saranno rimborsate soltanto dietro apposita domanda e senza interessi. L importo così rimborsato non è tuttavia deducibile dal reddito imponibile.

5 Prodotti ipotecari di AXA Ipoteca a tasso fisso In questo tipo di ipoteca, l importo del credito, il tasso d interesse e la durata dell ipoteca vengono fissati alla stipulazione del contratto. A seconda dell importo del credito è possibile scegliere durate tra 1 e 10 anni. Il tasso d interesse fisso non subisce pertanto alcuna variazione per l intera durata. L ipoteca a tasso fisso è indicata soprattutto per i proprietari di abitazione che desiderano pianificare con precisione i costi degli interessi per un determinato periodo. In linea di principio più il finanziamento è calcolato al limite delle proprie possibilità, più si raccomanda di stipulare un ipoteca a tasso fisso a lungo termine. Ipoteca LIBOR Il tasso d interesse dell ipoteca LIBOR è composto da un tasso base (LIBOR = London Interbank Offered Rate), che si orienta ai tassi a breve termine del mercato monetario, e da un margine cliente individuale. Alla stipulazione del contratto vengono stabiliti l importo del credito, il margine cliente e una durata complessiva di 3 o 5 anni. Nell ambito della durata complessiva vengono stabilite singole tranche con durate di 3, 6 o 12 mesi. Nell ipoteca LIBOR il vincolo ai tassi è dunque di breve durata. Le tranche in scadenza possono essere rifissate nel corso della durata o essere trasformate in un ipoteca a tasso fisso a lungo termine. Ipoteca a tasso variabile Il tasso d interesse dell ipoteca a tasso variabile cambia in funzione dell andamento del mercato monetario e dei capitali. In altre parole, i tassi d interesse sono soggetti a possibili variazioni. Per tutta la durata occorre quindi prendere in considerazione oneri d interesse di varia entità. I rimborsi sono ammessi a condizione che venga rispettato un termine di disdetta. L ipoteca LIBOR è indicata soprattutto per i proprietari di abitazione che attribuiscono grande valore alla flessibilità e che desiderano beneficiare del livello più vantaggioso dei tassi a breve termine, ma che al contempo possono sostenere anche il rischio di un rialzo dei tassi. Presso AXA, l importo minimo per un ipoteca LIBOR è pari a CHF 1 milione. Vantaggio I costi degli interessi sono preventivabili fin dall inizio per l intera durata. I tassi d interesse possono essere fissati fino a 12 mesi in anticipo dietro pagamento di un apposito premio. Vantaggio Approfittate del favorevole livello dei tassi a breve termine, mantenendo al contempo una buona flessibilità. Vantaggio La durata è illimitata e in qualsiasi momento è possibile passare a un ipoteca a tasso fisso o LIBOR. Rischio Addebito di costi in caso di risoluzione anticipata. Rischio Il calcolo esatto dell onere da interessi è reso più difficile dalla volatilità dei tassi. Addebito di costi supplementari in caso di risoluzione anticipata. Rischio Il calcolo esatto dell onere da interessi non è possibile a causa dei diversi tassi d interesse. 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0 Durata in anni 5 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0 Durata in anni 5 5% 4% 3% 2% 1% 0% 0 Durata in anni 5 5

6 Possibilità di ammortamento delle ipoteche Affinché un abitazione di proprietà sia finanziariamente sostenibile anche dopo il pensionamento, la 2 a ipoteca dovrebbe essere ammortizzata entro un periodo massimo di 15 anni e comunque non oltre il 60 anno di età. In caso di investimenti di importo elevato (ristrutturazione totale, riattazione o ampliamento), le ipoteche ammortizzate possono essere nuovamente incrementate. Non esiste una risposta univoca all interrogativo se optare per l ammortamento diretto o per quello indiretto. Oltre all ammontare del reddito imponibile sono infatti decisivi i tassi d interesse vigenti e la situazione finanziaria personale. Entrambe le varianti d ammortamento possono essere utilizzate anche per prodotti con una durata fissa convenuta (ipoteca a tasso fisso o LIBOR). Ammortamento diretto Ogni anno rimborsate l importo contrattualmente convenuto. In questo modo diminuiscono gradualmente il debito ipotecario e gli oneri da interessi, ma aumenta di conseguenza il carico fiscale. È consigliabile e in singoli casi indispensabile garantire la 2 a ipoteca tramite un assicurazione in caso di decesso separata, che consente di rimborsare l ipoteca in caso di incapacità di guadagno, invalidità o decesso. Ammortamento indiretto Anziché rimborsare gradualmente l ipoteca, investite con premi periodici in una polizza di previdenza al fine di accumulare il capitale necessario. Questa assicurazione sulla vita viene costituita in pegno a favore di chi concede il prestito ipotecario. Alla scadenza del contratto, l ipoteca viene ammortizzata mediante il capitale versato. Nel caso di ammortamento indiretto, il debito ipotecario e gli oneri da interessi restano costanti e, di conseguenza, rimangono invariate anche le deduzioni fiscali. Attraverso una soluzione di previdenza vincolata (pilastro 3a) beneficiate di ulteriori agevolazioni fiscali, poiché è possibile effettuare deduzioni fiscali fino ai limiti massimi consentiti dalla legge. Inoltre beneficiate di un ampia copertura assicurativa in caso di incapacità di guadagno, invalidità o decesso. 6

7 Soluzioni convincenti Realizzate il sogno di una casa tutta vostra con la certezza di avere al vostro fianco un partner di grande esperienza. Una consulenza da parte di AXA vi consente di compiere un passo decisivo verso il vostro obiettivo. Finanziamento Quando si tratta di finanziamenti dell abitazione di proprietà, con AXA al vostro fianco avete la certezza di poter fare affidamento su un partner competente e di grande esperienza. Richiedete oggi stesso un offerta o una consulenza e toccate con mano le vantaggiose condizioni che AXA vi offre per poter realizzare il sogno di un abitazione di proprietà. Previdenza L aspetto della previdenza e della protezione contro i rischi è legato a doppio filo al finanziamento dell abitazione di proprietà. La tutela della famiglia o la pianificazione della situazione patrimoniale in vista del rimborso del debito ipotecario, della terza età e dell ottimizzazione fiscale richiedono soluzioni a 360 gradi. Grazie ai suoi prodotti innovativi, AXA si propone come partner unico in grado di rispondere a tutti i criteri rilevanti: Assicurazione in caso di decesso Assicurazione in caso d incapacità di guadagno Assicurazione sulla vita nell ambito della previdenza vincolata Assicurazione sulla vita di tipo tradizionale nell ambito della previdenza libera Sicurezza Oltre a una vasta offerta di soluzioni previdenziali e di finanziamento, AXA propone anche un ampia gamma di assicurazioni cose e responsabilità civile. Coperture assicurative raccomandate durante i lavori di costruzione: Assicurazione RC del committente dell opera Assicurazione lavori di costruzione Assicurazioni raccomandate per i proprietari di abitazione: Assicurazione di responsabilità civile del proprietario di immobili Assicurazione di cose per stabili Assicurazione incendio Assicurazione contro i danni dell acqua Assicurazione rottura vetri Assicurazione della mobilia domestica Ovunque nelle vostre vicinanze Il Gruppo AXA è una compagnia assicurativa e di previdenza orientata ai mercati internazionali, ed è attualmente annoverata fra i maggiori gruppi assicurativi in Europa. In Svizzera, con le sue oltre 400 sedi, AXA dispone della rete più capillare di agenzie. Siete interessati ad altre pubblicazioni? Ulteriori stampati sul tema della proprietà abitativa e delle assicurazioni per proprietari di abitazioni possono essere richiesti gratuitamente o scaricati dal sito AXA.ch in qualsiasi momento. 7

8 Le questioni di carattere previdenziale e assicurativo vanno trattate individualmente. AXA vi illustra le opzioni possibili e vi propone soluzioni adeguate. Richiedete oggi stesso una consulenza non vincolante AXA Winterthur Centro ipoteche/w0.164 General-Guisan-Strasse 40 Casella postale Winterthur Telefono AXA.ch/ipoteca AXA Assicurazioni SA