La Perequazione Comunale analisi Primi PSC in Calabria

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1 Domenico Santoro - estratto libro PSC/PSA Nuovi piani urbanistici, Analisi prime esperienze e proposte al tempo della crisi La Perequazione Comunale analisi Primi PSC in Calabria L applicazione dei modelli di perequazione è stata in questi anni molto difficile da riconoscere in quasi tutti i PSC approvati e/o in itinere. Mentre la legge urbanistica calabrese fa riferimento al principio descritto come la perequazione verso il basso, dal P.S.C. verso il P.O.T, principio da applicare obbligatoriamente, i primi PSC ne hanno data un interpretazione molto ridotta se non assente. I detrattori della Perequazione indicano, come sempre, la perequazione come meccanismo troppo farraginoso e soprattutto non adatto alle condizioni frammentate della proprietà terriera del Sud. In questa interpretazione vi è la rassegnazione a mantenere il proprietario del suolo come elemento principale del sistema immobiliare, mentre la perequazione generalmente fa emergere un imprenditoria della trasformazione che non deve diventare proprietaria prima di poter lavorare. La sottovalutazione del problema di applicazione della perequazione porta a non eliminare il fattore della non reiterabilità dei vincoli urbani e quindi ad avere un Piano Urbanistico, anche il PSC, che diviene nel giro di 5 anni obsoleto e inattuabile. Questo quadro rinuncia a realizzare una disamina culturale dell istituto della perequazione per portare alla discussione alcuni esempi già applicati nei PSC di facile applicazione che di seguito sono esplicitati. Esempio Perequazione - PSC di Lamezia Terme (perequazione totale) Si riporta di seguito una sintesi del REU del PSC 1 di Lamezia Terme che ha realizzato un interpretazione della manovra perequativa, abbastanza completa e ben equilibrata per la società calabrese. Manovra perequativa, misure compensative, premialità 2 : A seconda delle situazioni e delle condizioni urbane, ed anche per garantire agli operatori adeguate condizioni di concorrenza, di norma, tali pratiche perequative possono assumere carattere, a discrezione dei Soggetti attuatori, di diretta efficacia a partire dalle presenti Norme, ovvero venire attivate attraverso successivi appropriati strumenti, provvedimenti, procedure amministrative e accordi, anche in conseguenza delle manifestazioni di interesse avanzate con i Bandi di formazione del PSC, secondo quanto previsto dalle specifiche prescrizioni di zona. Di norma, possono assumere una diretta efficacia le modalità di attuazione di carattere perequativo fissate per le destinazioni a Verde pubblico, Servizi di quartiere, Attrezzature urbane, Parcheggi di interscambio e attestamento, previsti dal PSC nei Centri storici, nel Territorio urbanizzato, negli Ambiti urbani minori, nel Territorio urbanizzabile. Tali pratiche assumono essenzialmente il carattere di misura compensativa dei previsti vincoli di inedificabilità, altrimenti preordinati all esproprio, prevedendo la cessione gratuita di parte dei suoli di proprietà, a fronte dei diritti edificatori riconosciuti alle parti non cedute. Assume altresì una diretta efficacia il caso di trasferimento integrale dei diritti edificatori su altri suoli del Territorio 1 Si ringrazia il prof. Crocioni che ha diretto il gruppo di lavoro del PSC di Lamezia, di cui faccio parte, per la pazienza di aver trovato con noi un sistema perequativo facilmente applicabile in Calabria. 2 Norme del REU del PSC di Lamezia Terme riportate in modo sintetico e pertanto non operative.

2 urbanizzato, con i necessari incrementi di Capacità edificatoria previi accordi tra privati proprietari, con corrispondente integrale cessione gratuita al Comune dei suoli originari. E infine ammessa una terza possibilità di trasferimento integrale dei diritti edificatori, in Ambiti a ciò riservati nel Territorio urbanizzabile e nell Ambito delle Funzioni di eccellenza, attraverso specifiche procedure e strumentazioni urbanistiche, riferite a tal fine anche ai diritti trasferiti ed ospitati nelle nuove sedi, previa cessione gratuita, per intero, dei suoli interessati originari, facendo riferimento, ancora, alle Norme di zona. Le pratiche perequative previste per il Territorio urbanizzabile, e per le Funzioni di eccellenza urbana, assumono di norma il carattere di manovra di trasferimento ed individuata ospitalità di diritti edificatori, e di corrispondente cessione di parte dei suoli di proprietà, attivata attraverso specifiche procedure e strumentazioni urbanistiche, previi Accordi preliminari di pianificazione, tra Amministrazione e proprietà interessate, nel quadro di quanto previsto. Nel caso dei Parchi urbani ad attuazione perequativa, è prevista una duplice possibilità di trasferimento o traslazione dei diritti edificatori, sia di diretta efficacia, attraverso intese fra privati nel Territorio urbanizzato, sia attraverso specifiche procedure e strumentazioni urbanistiche, garantite dall Amministrazione, secondo criteri fissati dalle Norme di zona, nel Territorio urbanizzabile, nell Ambito delle Funzioni di eccellenza, negli Ambiti a basso carico urbanistico,; analogamente a quanto previsto al precedentemente, la medesima procedura è prevista per i suoli corrispondenti alle nuove infrastrutture stradali. Nei casi di cui ai comma precedenti trovano altresì possibile utilizzazione, da parte del PSC, le possibilità offerte dalle pratiche dei cosiddetti standard a distanza, grazie anche al Piano dei Servizi. Le pratiche di perequazione urbanistica, attivate attraverso specifiche procedure e strumentazioni, nel Territorio urbanizzabile e nell Ambito delle Funzioni di eccellenza, oltre che negli Ambiti a basso carico urbanistico, possono assumere forma di manovra fondiaria, con cessione gratuita di suoli; di partecipazione alla realizzazione di opere di urbanizzazione, infrastrutture, reti tecniche, servizi, allestimenti; di azioni per la tutela dell ambiente, del paesaggio e dei beni culturali, con particolare riferimento ai Centri storici, e a supporto delle attività della Protezione Civile; di sostegno all edilizia residenziale di carattere sociale e pubblico; di apporto all attuazione dei Parchi urbani; di realizzazione di nuove aste stradali di sostegno ai processi di urbanizzazione, ed anche, ove necessario, di corrispettivo monetario, in particolare nei casi di cui al comma 8; in ognuno dei precedenti casi si procede in termini ben definiti negli esiti programmatici, finalizzati esplicitamente all attuazione del PSC, con particolare riferimento ad un utilizzo vincolato dei corrispettivi di carattere monetario, acquisito nei relativi Accordi preliminari di pianificazione e nelle stesse Convenzioni attuative. Le singole Norme di zona specificano le modalità e le procedure delle pratiche perequative di cui ai comma precedenti, garantendo i necessari momenti di coordinamento. Circa l insediamento di usi commerciali, con riferimento alle medie e grandi superfici della rete distributiva, ivi compreso il possibile incremento della Capacità edificatoria delle strutture di tale natura esistenti, in conformità alle presenti Norme, il PSC prevede un contributo monetario aggiuntivo di carattere perequativo, al fine di tener conto del particolare carico urbanistico indotto da tali strutture. In proposito l Amministrazione definisce l entità di tale contributo aggiuntivo con Delibera consiliare. Nel caso di comprovata difficoltà ad operare nelle forme e nei modi di cui ai comma precedenti, l Amministrazione si riserva di applicare le ordinarie modalità di acquisizione, mediante procedura espropriativa a norma di legge, relativamente ai suoli riservati alle suddette infrastrutture ed ai Servizi pubblici.

3 Esempio applicativo della perequazione di Lamezia Terme: Servizi di quartiere di nuova previsione nel Territorio urbanizzato. Alternative di attuazione perequativa. Servizi nel Territorio urbanizzabile: I suoli riservati ai Servizi di quartiere di nuova previsione, ivi compresi i Parcheggi pubblici di tipo P1 e P2, sono acquisiti gratuitamente alla proprietà comunale, in toto o in parte, attraverso tre possibili diverse pratiche di urbanistica perequativa, prendendo a riferimento gli usi urbani previsti dal PSC nei suoli circostanti a destinazione prevalentemente residenziale e produttiva del Territorio urbanizzato. 1) Concentrazione nel 50% del suolo: ai suoli suddetti di proprietà è attribuito un Indice di utilizzazione fondiaria, Uf, pari a 0,20 mq/mq. La relativa Capacità edificatoria privata viene concentrata su una porzione dei suoli stessi non superiore al 50% della originaria complessiva Superficie fondiaria, Sf, a fronte della cessione gratuita al Comune della restante porzione, non inferiore al 50%. 2) Trasferimento diritto edificatorio su altro suolo di stessa proprietà: la medesima Capacità edificatoria di cui al comma precedente può essere trasferita su altri suoli di proprietà del medesimo proprietario originario, o su suoli nella sua comprovata disponibilità, nell Ambito del Territorio urbanizzato, destinati ai medesimi usi e nei limiti degli Indici di utilizzazione fondiaria, Uf, e di Capacità edificatoria definiti specificamente al Capo 15. In tal caso i suoli originari vengono ceduti all Amministrazione, integralmente o in quota inferiore, proporzionalmente al suddetto trasferimento di Capacità edificatoria. E altresì ammesso sui suoli di proprietà un utilizzo combinato delle due diverse possibilità offerte dai comma 2 e 3, a discrezione delle stesse proprietà. 3) Trasferimento diritto edificatorio su altro suolo di altra proprietà: ai suoli di proprietà è attribuito ancora un Indice di utilizzazione fondiaria, Uf pari a 0,20 mq/mq. La relativa Capacità edificatoria viene trasferita e ospitata su suoli di terze proprietà, negli Ambiti selezionati nel Territorio urbanizzabile, nelle Aree urbane strategiche di riqualificazione e di nuovo impianto, negli Ambiti delle Funzioni di eccellenza urbana, negli Ambiti a basso carico urbanistico. In tal caso l Amministrazione si fa garante della conferma dei diritti edificatori trasferiti, nel quadro della strumentazione e delle particolari modalità attuative dei suddetti Ambiti. Tali strumenti definiscono, altresì, le condizioni di partecipazione dei soggetti interessati, nei nuovi assetti di pianificazione, ferma restando un incidenza dei suoli ospitanti gravata, di norma, dagli oneri fiscali delle transazioni necessarie, secondo le normative in vigore. I proprietari dei suddetti diritti da trasferire partecipano, in quota parte, ai costi di formazione degli strumenti urbanistici attuativi ed ai conseguenti oneri di urbanizzazione. Esempio Perequazione - PSA di Cortale (perequazione totale) Il REU del PSA di Cortale deriva dalla soluzione precedente realizzata a Lamezia Terme da cui si sono tratti i caratteri salienti dell impianto metodologico applicativo della perequazione e a cui si sono aggiunte delle varianti per adattare il sistema a piccole comunità dove il mercato immobiliare è molto meno florido. La manovra perequativa, che coinvolge un ampia pluralità di piccole e medie proprietà fondiarie, si basa essenzialmente sul cosiddetto trasferimento di diritti edificatori, prevedendo ambiti ove si originano tali diritti, senza una loro possibilità di utilizzo nei siti medesimi (esempio: parchi urbani); ma prevedendo congiuntamente altri ambiti, ove nello stesso tempo si determinano diritti edificatori propri, ma si ospitano anche diritti maturati altrove e trasferiti nei nuovi medesimi ambiti di nuovo impianto). Nei Parchi urbani, il corrispettivo dei diritti edificatori acquisiti corrisponde alla cessione gratuita integrale al Comune dei suoli di proprietà, sui quali si determinano tali diritti. Una perequazione impostata in tal modo richiede l istituzione del Registro comunale dei diritti edificatori ove trascrivere tutti i movimenti sui diritti edificatori sia che siano stati utilizzati e sia quelli non usufruibili immediatamente con progettazioni esecutive, ma differite nel tempo. Questo registro non è altro che la

4 formalizzazione di quella trascrizione dei diritti edificatori in aree agricole che viene estesa a tutti gli ambiti del PSC. Il Diritto edificatorio è la situazione soggettiva di vantaggio avente ad oggetto la facoltà di edificare nei limiti e nelle forme previste dal PSC/PSA, espresso dall indice di utilizzazione in termini di superficie utile lorda o volumetrica ed esercitabile all interno del territorio di riferimento. I diritti edificatori sono formati come seguito: - Indice territoriale di base (plafond); - Indice spettante al Comune (permute con privati, edilizia residenziale pubblica, compensazioni per vincoli ambientali); - Bonus per attuazione della perequazione (+1%); I diritti edificatori possono essere generati da: - Perequazione; - Compensazione; - Premialità; il trasferimento dei diritti edificatori può avvenire su: - Stesso comparto: il trasferimento di diritti edificatori fra proprietà contigue ricomprese nello stesso comparto di attuazione; - A distanza con vincolo localizzazione: il trasferimento dei diritti edificatori avviene fra due proprietà non contigue, ma con il vincoli di atterraggio prestabilito dal PSA; - A distanza : il trasferimento dei diritti edificatori avviene liberamente. In questo caso il Comune può dare luogo alla Borsa dei Diritti Edificatori e/o al registro dei Crediti Edilizi; L'indice pubblico spettante al Comune è fissato nella misura di 0,10 mq di Slp per ogni mq di superficie territoriale interessata dalla perequazione urbanistica. Premialità Nella formazione del PSC e/o dal POT, rispetto alla capacità insediativa prevista per i singoli Comparti, i diritti edificatori previsti per le singole aree saranno aumentati di una quota premiale così composta: a) 1% per atto di perequazione fra due o più proprietari e compensazione con il Comune; b) 1% per atto di compensazione con il Comune; c) 5% realizzazione di edilizia residenziale sociale direttamente dal proponente previa stipula di una convenzione con l Amministrazione comunale nella quale venga stabilito il tipo di intervento, la durata delle locazioni e le modalità di determinazione del canone; d) 10% cessione di aree urbanizzate per la realizzazione di edilizia residenziale pubblica; e) 10% realizzazione di opere pubbliche oltre a quelle necessarie per l attuazione del Comparto. Perequazione per vincoli I meccanismi della Perequazione si applicano anche ai casi di vincoli secondo il Decreto legislativo 29 ottobre 1999, n ed ai tutti i tipi di vincoli volumetrici intervenuti successivamente l approvazione del presente PSA. In tal caso il proprietario dell immobile con vincolo, se trasferisce gratuitamente il bene al Comune, può perequare la volumetria originaria consentita dal presente PSC su un comparto a distanza 3 Testo unico delle disposizioni legislative in materia di beni culturali e ambientali.

5 Esempio: perequazione Gizzeria 4 (Perequazione per ATU). il modello perequativo adottato si fonda sulla perimetrazione e definizione di tutti gli Ambiti Territoriali Unitari per i quali è stata prevista una destinazione a carattere urbano. Conseguentemente sono state elaborate delle schede di assetto urbanistico annesse al presente R.E.U, specificando la localizzazione di massima delle infrastrutture e delle attrezzature fondamentali al disegno della struttura e le relative aree da cedere in compensazione gratuita al Comune nell ambito del meccanismo attuativo perequativo. A tutte le aree così individuate è stato assegnato un Indice Territoriale di Base (anche detto plafond di edificabilità) determinato sulla base della complessiva capacità insediativa in modo che tutte le aree destinate ad usi urbani possano godere di una loro edificabilità indifferentemente dalle destinazioni d'uso attribuite dal Piano. Il R.E.U. ripartisce la complessiva capacità insediativa prevista, applicando indici di edificabilità differenziati in base alle condizioni geomorfologiche, ambientali e funzionali ed alle caratteristiche di ogni ambito, riconoscendo tuttavia la medesima capacità edificatoria ai diversi ambiti che presentino caratteristiche omogenee, in modo che ad uguale stato di fatto e di diritto corrisponda una uguale misura del diritto edificatorio. Secondo questo modello i diritti edificatori spettanti ai valori posseduti potranno essere utilizzati da tutti i proprietari di terreni urbanizzabili - concentrando la capacità edificatoria su lotti edificabili successivamente individuati nell ambito nei PAU all interno di uno stesso Ambito Territoriale Unitario; - oppure trasferendoli altrove (mobilità orizzontale dei diritti edificatori) su lotti della stessa proprietà o su quelli dati in permuta dal Comune. La quantità di edificazione, dunque, che il Piano attribuisce alle aree di trasformazione urbana, (attribuzione di diritti edificatori alle proprietà immobiliari ricomprese negli ambiti territoriali oggetto di trasformazione urbana) sarà composta da due quote: 1. una quota spetta al terreno utilizzabile direttamente dai proprietari; 2. una seconda quota che spettando al Comune può essere utilizzata per: operazioni di permuta con i privati; interventi di edilizia residenziale pubblica; compensare eventuali limitazioni conseguenti da misure di salvaguardia di beni culturali, se questi sono ricompresi negli ambiti di trasformazione urbana. Esempio perequazione: PSA Aieta (perequazione rinviata al PAU) 2. Il REU 5 stabilisce i sistemi di perequazioni compensativa/traslativa per l acquisizione delle aree destinate ai servizi in modo di distribuire, o di compensare, su tutte le proprietà interessate gli oneri derivanti dall attuazione del PSA. In assenza di cessione volontaria delle aree non si dà seguito all applicazione dei meccanismi perequativi. 4 Art. 11 REU del PSC di Gizzeria, tratto dal sito internet; 5 art. 60 del REU del PSA di Aieta, tratto dal sito internet

6 3. Il sistema della perequazione, compensativa e/o traslativa, può trovare applicazione anche nelle aree sottoposte ad espropriazione per azione amministrativa antecedente all adozione del PSA e per le quali sia insorto contenzioso da parte del soggetto espropriato. In tal caso il titolare di un diritto edificatorio può chiedere di esercitare lo stesso diritto su altra area del territorio comunale di cui abbia la disponibilità, e ciò anche in deroga alle disposizioni di cui al PSA, limitatamente all altezza del fabbricato da realizzare. Il riconoscimento, da parte della Pubblica Amministrazione, del diritto alla perequazione comporta l obbligo, da parte del beneficiario, della contestuale cessione a titolo gratuito dell area interessata all esproprio. Resta inteso che l area su cui applicare tale nuovo diritto dovrà essere comunque idonea all edificazione e non esclusa da essa per limitazioni ex lege. 4. Le aree acquisite dal Comune in sede perequativa faranno parte del patrimonio pubblico e ad esse si applica la conseguente normativa. 5. In sede di normativa di dettaglio saranno specificati i parametri che concorrono alla formazione del meccanismo perequativo. Esempio perequazione PSA Scidò 6 (perequazione di comparto).art. 12. COMPARTI EDIFICATORI 1. Il comparto edificatorio, costituisce uno strumento di attuazione e controllo urbanistico, nonché momento di collaborazione della pubblica amministrazione e dei privati per lo sviluppo urbanistico del territorio. 2. Anche per l attuazione delle finalità di perequazione, il PSA e gli altri strumenti attuativi delle previsioni urbanistiche generali individuano o formulano i criteri per l individuazione nel proprio ambito di comparti edificatori la cui proposizione, predisposizione ed attuazione è demandata ai proprietari singoli, associati o riuniti in consorzio degli immobili in essi compresi, a promotori cui i proprietari stessi possono conferire mandato, al Comune in qualità di proponente o mandatario esso stesso. ART. 36. DEFINIZIONI 1. Quando la perequazione dei diritti edificatori riguarda la "trasformazione urbanistica" si ha la perequazione urbanistica vera e propria, le cui regole consistono nel riconoscere ai terreni interessati,indipendentemente dalle destinazioni d'uso conferite dal piano, un diritto edificatorio che è determinato applicando un indice convenzionale di edificabilità (ICE) che corrisponde alle aspettative urbane della grande classe di appartenenza. 2. Si definisce QET la quantità di edificazione spettante al terreno in ragione della sottoclasse in cui é riconosciuto e dei vincoli su di esso gravanti. La QET é localizzata e definitivamente convertita in quantità edificabili per destinazioni d uso dal POT o dal PAU in attuazione delle scelte strategiche. 3. Ai fini dell applicazione della perequazione il territorio comunale viene suddiviso in: - Aree libere periurbane, corrispondenti alle aree libere a ridosso dei centri urbani; - Aree libere interne al tessuto urbano, corrispondenti alle aree libere all interno dei centri urbani. 4. L indice convenzionale di edificabilità (ICE) rappresenta la misura convenzionale della quantità di edificazione spettante ai terreni, quale giusto valore per compensare la cessione gratuita della 6 REU PSA Scidò, tratto dal sito internet

7 parte eccedente il diritto edificatorio. L ICE è differenziato secondo la classe di cui al precedente comma 3. Gli indici convenzionali (ICE) sono espressi, come mostra la seguente tabella: Aree Tutelate Aree urbanizzabili per servizi Aree urbanizzabili Aree libere periurbane 0,025 0,100 0,150 Aree libere interne al tessuto urbano 0,050 0,150 0, Poiché il sistema dell indice convenzionale ha lo scopo di rendere equivalente in termini giuridici economici le destinazioni d uso della proprietà, è corretto che si applichi esclusivamente al territorio urbanizzabile. 6. L'indice convenzionale di edificabilità è potenziale, in quanto esprime un diritto edificatorio che può essere esercitato dal proprietario solo dal momento in cui il terreno è chiamato a trasformazione urbanistica dalla parte operativa/attuativa del PSA. Fino a quel momento ogni terreno è soggetto a conservazione urbanistica e le sue modificazioni fisiche o funzionali sono disciplinate dal REU, indipendentemente dal valore dell'ice. ART. 37. PROCEDIMENTO PER IL CALCOLO DEI DIRITTI EDIFICATORI 1. Per il calcolo dei diritti edificatori si procede per i seguenti punti: - Identificazione della classe e sottoclasse ICE di appartenenza delle particelle catastali; - Identificazione del relativo regime edificatorio; - Calcolo della Quantità di edificazione spettante al terreno (QET) La QET sarà determinata come: QET= ST x ICE, dove ST rappresenta la superficie territoriale oggetto della trasformazione. ART. 38. TRASFERIMENTO DEI DIRITTI EDIFICATORI 1. Perché possa verificarsi il corollario della perequazione urbanistica che consiste nella acquisizione, gratuita, da parte del comune di porzioni di suolo sufficientemente grandi e di idonea conformazione, da consentirgli di realizzare gli interventi pubblici impliciti nella strategia del piano, le operazioni di trasformazione urbanistica devono avvenire in modo che le quantità di edificazione spettante al privato proprietario del terreno possa essere realizzata su altra zona. 2. Compete alla parte operativa/attuativa del piano l'associare strategicamente zone riceventi e zone cedenti, in modo che formino comparti all'interno dei quali si attua compiutamente la compensazione dei diritti edificatori. ART. 39. LE ZONE RICEVENTI I DIRITTI EDIFICATORI 1. Le zone riceventi i diritti edificatori saranno individuate dal POT/PAU negli ATU Aree di nuova urbanizzazione all interno del proprio territorio comunale.

8 2. La dimensione della zona ricevente sarà tale da poter accogliere una QET totale pari al 30% della SUC sviluppabile sull intero ATU, e sarà individuata in un unico lotto. 3. La zona ricevente individuata potrà essere: - ceduta gratuitamente al Comune che individuerà i soggetti che potranno trasferire al suo interno la QET previa cessione gratuita di un ATU Aree urbanizzabili per servizi. - in sede di POT/PAU individuata tramite accordo tra privati. Il POT/PAU specificherà la QET da trasferire nella zona ricevente previa cessione gratuita di un ATU Aree urbanizzabili per servizi. Esempio perequazione, PSC Campo Calabro 7 (dal 15 al 40%).Il PSC può stabilire, nelle aree di nuovo impianto ovvero oggetto di trasformazione urbanistica, l obbligo da parte dei soggetti attuatori della cessione al Comune di superfici fondiarie e relativi diritti edificatori, in percentuale non inferiore al quindici per cento e non superiore al quaranta per cento del totale, con modalità tecnico-economiche definite in sede di convenzione. Esempio perequazione, PSC di Montalto Uffugo 8 (Perequazione di comparto).il PSC individua le zone soggette ai meccanismi della perequazione urbanistica. Dette zone sono articolate in ambiti unitari di trasformazione denominati Tn. Possono riguardare aree fra loro contigue o gruppi di aree anche non contigue che, tuttavia, concorrono alla organizzazione di parti di città o di quartiere secondo un progetto coordinato. A ciascun ambito di perequazione urbanistica, individuato con apposita numerazione negli elaborati del PSC (esempio Tn0), è dedicata una scheda di progetto nella quale sono individuati: l indice di edificabilità territoriale (It) assegnato alle aree comprese entro il perimetro definito nel PSC; lo schema di progetto per l assetto complessivo dell area, con riferimento particolare alle aree ed edifici per la residenza o altra destinazione privata, alla rete viaria, agli spazi di sosta e parcheggio, alle aree da riservare a servizi e verde pubblico. Esempio perequazione, PSC comune di Paola 9 (Perequazione ad atterraggio obbligato).art. 103 Definizione delle regole perequative 2. Con specifico riferimento alla combinazione Ambito a servizi terziari turistici e/o Ambito a servizi terziari turistici ad attenzione ambientale - Ambito a verde urbano e periurbano le regole perequative dovranno essere espletate mediante programmazione negoziata (di iniziativa pubblica/privata), per come esplicitato di seguito. 2. I proprietari di aree ricadenti nell Ambito a servizi terziari turistici e nell Ambito a servizi terziari turistici ad attenzione ambientale dovranno accordarsi con i proprietari di aree ricadenti nell Ambito a verde urbano e periurbano, affinché tutti i diritti edificatori vengano effettivamente espletati nelle aree 7 Art Apparato normativo PSC Campo Calabro, tratto dal sito internet 8 Tratto dal REU del PSC di Montalto Uffugo, vedi sito internet 9 Tratto dal REU del PSC di Paola, vedi sito internet

9 ricadenti nei primi due ambiti e le aree ricadenti nell Ambito a verde urbano e periurbano vengano cedute al Comune. 3. Tali accordi dovranno essere formalizzati mediante la presentazione di un programma a carattere negoziale che interessi un comparto composto da: - aree contigue ricadenti nell Ambito a servizi terziari turistici e/o nell Ambito a servizi terziari turistici ad attenzione ambientale, aventi una superficie totale almeno pari al lotto minimo fissato dall art. 91, n. 5-6, in mq; - aree ricadenti nell Ambito a verde urbano e periurbano, aventi una superficie totale almeno pari a quella precedente ricadente nell Ambito a servizi terziari turistici e/o nell Ambito a servizi terziari turistici ad attenzione ambientale. 4. Alle aree ricadenti nell Ambito a verde urbano e periurbano viene attribuito fittiziamente lo stesso indice edificatorio previsto nell Ambito a servizi terziari turistici e nell Ambito a servizi terziari turistici ad attenzione ambientale ridotto del 50% (I ft <= 1,00 mc/mq). Tale indice potrà essere utilizzato unicamente nel caso in cui venga approvato il programma e sottoscritta la convenzione. 5. In alternativa si può procedere alla monetizzazione delle relative quote di aree ricadenti nell Ambito a verde urbano e periurbano. In tal caso i proprietari delle aree ricadenti nell Ambito a servizi terziari turistici e/o nell Ambito a servizi terziari turistici ad attenzione ambientale, al fine di esercitare i propri diritti edificatori, dovranno corrispondere al Comune un controvalore pari a quello delle aree ricadenti nell Ambito a verde urbano e periurbano, necessarie per comporre il comparto di cui al precedente punto b). Tale valore sarà fissato periodicamente dal Consiglio Comunale sulla base di una relazione estimativa elaborata dall Ufficio Tecnico Comunale che tenga conto dei valori di mercato maggiorati del 20%. Esempio perequazione, PSC comune di Strongoli 10. (perequazione totale) I diritti edificatori fissati dal PSC attraverso il REU negli Ambiti Territoriali Unitari, potranno essere utilizzati da tutti i proprietari di terreni dell ambito stesso mediante le seguenti modalità: - concentrando la capacità edificatoria sui lotti edificabili successivamente individuati nell ambito dei PAU all interno dello stesso Ambito Territoriale Unitario; - trasferendo la capacità edificatoria sui lotti edificabili della stessa proprietà in un altro Ambito Territoriale Unitario; - trasferendo la capacità edificatoria su lotti dati in permuta dal Comune in un altro Ambito Territoriale Unitario. 10 Art. 18 comma 3 del REU del PSC di Strongoli