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1 marco dellai architetto Via O. Marinali n Vicenza Tel fax COMUNE DI MONTECCHIO MAGGIORE Documentale Montecchio Maggiore E Protocollo N /2019 del 30/09/2019 PERIZIA DI STIMA: IMMOBILI IN COMUNE DI MONTECCHIO MAGGIORE (VI) Perito Arch. MARCO DELLAI 1/8

2 SOMMARIO OGGETTO... 3 RELAZIONE ) DESCRIZIONE DELLE TIPOLOGIE DI BENI ) CRITERI DI PER LA DETERMINAZIONE DEI VALORI UNITARI... 6 ALLEGATO N. 01 PIANO ASSETTO TERRITORIO TAV.04 ALLEGATO N. 02 PRG ALLEGATO N. 03 DELIBERE ACQUISTO TERRENI 2/8

3 PREMESSA Il sottoscritto Arch. MARCO DELLAI, nato a Vicenza il 25 ottobre 1957, con studio a Vicenza in Via Orazio Marinali n. 27, iscritto all Ordine degli Architetti della provincia di Vicenza al N. 615, iscritto nell elenco dei Consulenti Tecnici d Ufficio presso il Tribunale di Vicenza al n. 968, codice fiscale DLLMRC57R25L840S, viene chiamato a redigere la presente Perizia di Stima per espresso incarico del Comune di Montecchio Maggiore (INCARICO: DETERMINA DEL DIRIGENTE N. 601 DEL ) OGGETTO La presente relazione ha per oggetto la determinazione di valori immobiliari unitari delle seguenti tipologie di beni: a) AREE AGRICOLE: aree ubicate lungo la cintura dell abitato esistente e individuate secondo l attuale P.A.T. comunale o come aree a: EDIFICAZIONE DIFFUSA (ART.40) o come aree a: LINEE PREFERENZIALI DI NUOVO SVILUPPO INSEDIATIVO (ART. 44); b) AREE F: aree destinate all insediamento di infrastrutture pubbliche; c) AREE BIANCHE: aree edificabili di espansione (residenziali e produttive) che hanno perso la loro edificabilità per effetto della decadenza dell attuale Strumento Urbanistico; d) EDIFICI ESISTENTI ai quali viene data la possibilità di effettuare un cambio di destinazione d uso; e) EDIFICI ESISTENTI ai quali viene data la possibilità di un aumento volumetrico RELAZIONE 1) DESCRIZIONE DELLE TIPOLOGIE DI BENI a) AREA AGRICOLE: tali tipologie di beni sono costituiti da terreni agricoli posti in adiacenza alle zone abitative, essi sono perimetrati nell attuale P.A.T. (Piano di Assetto del Territorio) o come zone a EDIFICAZIONE DIFFUSA ART.40 o come zone: LINEE PREFERENZIALI DI NUOVO SVILUPPO INSEDIATIVO ART.44. In particolare: ZONE EDIFICAZIONE DIFFUSA ESEMPI - EDIFICAZIONE DIFFUSA TAV.04 ESTRATTO P.A.T 3/8

4 l art. 40 prevede che: CONTENUTI E FINALITÀ 1. Sono ambiti extraurbani caratterizzati da forme di edificazione: - a morfologia lineare lungo gli assi viari e/o nucleare isolata; - eterogenea sotto il profilo delle funzioni ospitate e della consistenza edilizia, espresse; - dotate delle opere di urbanizzazione essenziali e sostanzialmente carente dei servizi collettivi propri delle zone residenziali. 2. La rappresentazione dell edificazione diffusa nella Tav. 4 Trasformabilità non ha valore conformativo delle destinazioni urbanistiche dei suoli, la definizione delle quali è demandata al Piano degli Interventi, e non possono pertanto rappresentare o comportare in alcun modo acquisizione dei diritti edificatori né essere considerate ai fini della determinazione del valore venale delle aree nei casi di espropriazione per pubblica utilità. ZONE LINEE PREFERENZIALI DI NUOVO SVILUPPO INSEDIATIVO ESEMPI - LINEE PREFERENZIALI DI NUOVO SVILUPPO INSEDIATIVO TAV. 04 ESTRATTO P.A.T. l art.44 prevede che CONTENUTI E FINALITÀ 1. Il PAT fissa le Linee preferenziali di sviluppo insediativo rispetto alle aree di urbanizzazione consolidata e alle trasformazioni previste dal PRGC Vigente alla data di adozione del PAT distinguendole in: a) linee preferenziali di nuovo sviluppo insediativo; b) linee preferenziali di sviluppo insediativo in ambiti di urbanizzazione consolidata previsti dal PRG Vigente, in coerenza con l Art. 61 del PTCP che individua e definisce i criteri e gli obiettivi per la loro individuazione. 2. Le linee preferenziali di sviluppo insediativo non hanno valore conformativo delle destinazioni urbanistiche dei suoli, la definizione della quale è demandata al PI, e non possono pertanto rappresentare o comportare in alcun modo acquisizione di diritti edificatori, né essere considerate ai fini della determinazione del valore venale delle aree nei casi di espropriazione per pubblica utilità. Pertanto tali zone sono a tutti gli effetti delle AREE AGRICOLE. Queste perimetrazioni, all interno del PAT, individuano solamente le linee guida su possibili sviluppi insediativi, che verranno disciplinati dal successivo strumento urbanistico operativo: Piano degli Interventi. L INDIVIDUAZIONE CARTOGRAFICA DI TALI AREE SONO RIPORTATE NELL ALLEGATO N. 01 b) AREE F: tali tipologie di beni sono costituiti da terreni destinati, secondo l attuale Piano degli Interventi, alla realizzazione di attrezzature e servizi pubblici o di uso pubblico. Queste aree sono localizzate sostanzialmente all interno dei centri abitati o adiacenti ad essi e sono destinate alla realizzazione di opere per: l istruzione, lo sport e l interesse comune. 4/8

5 ESEMPI - AREE F DI INTERESSE COMUNE PIANO INTERVENTI c) AREE BIANCHE: tali tipologie di beni sono costituite da terreni edificabili di espansione (residenziali o produttivi), i quali se privi di un Piano Attuativo, per effetto della decadenza dell attuale Strumento Urbanistico approvato il scaduto il , hanno perso la loro potenzialità edificatoria a norma dell art. 18 comma 7 della L.R. 11/2004. ESEMPI - AREE DI ESPANSIONE PIANO INTERVENTI Pertanto tali aree diventano aree non pianificate ai sensi dell art. 33 sempre della L.R. 11/2004. Se esse sono poste all esterno dei centri abitati, sono consentiti i soli interventi ammessi per le zone agricole limitatamente alla residenza; mentre se esse sono poste all interno dei centri abitati sono consentiti i soli interventi di cui alle lettere a), b), c), d) dell art. 03 del D.P.R. 380/2001. L INDIVIDUAZIONE CARTOGRAFICA DI TALI AREE SONO RIPORTATE NELL ALLEGATO N. 02 5/8

6 d) EDIFICI ESISTENTI CON CAMBIO DI DESTINAZIONE D USO: tali tipologie di beni sono rappresentate da edifici ai quali viene data la possibilità di effettuare un cambio di destinazione d uso. e) EDIFICI ESISTENTI CON POSSIBILITÀ DI AUMENTO DELLA LORO VOLUMETRIA: tali tipologie di beni sono rappresentate da edifici esistenti ai quali viene data la possibilità di un aumento volumetrico 2) CRITERI DI PER LA DETERMINAZIONE DEI VALORI UNITARI Per la ricerca dei valori unitari, per le diverse tipologie di beni si è proceduto secondo il metodo comparativo: a) AREA AGRICOLE per la ricerca del valore unitario di tali beni si è fatto riferimento al valore agricolo medio delle TABELLE PROVINCIALI PER LA DETERMINAZIONE DELLE INDENNITÀ DI ESPROPRIO, prendendo come base quello della coltura più diffusa il SEMINATIVO, riferito alla REGIONE AGRARIA N. 5 alla quale appartiene il comune di Montecchio Maggiore. Per la verifica del valore unitario si riporta una piccola indagine effettuata sull offerta di vendita di terreni agricoli, ricavata da siti internet, dalla quale risulta che il valore unitario è sempre inferiore a quello della Tabelle Provinciali che si andrà ad adottare. Si sottolinea che qualora su tali aree vi fossero colture intensive o manufatti edilizi esistenti le valutazioni di stima verrebbero analizzate caso per caso. 6/8

7 Ritenendo che le perimetrazioni di tali aree indicate nel P.A.T. come EDIFICAZIONE DIFFUSA o come LINEE PREFERENZIALI DI NUOVO SVILUPPO INSEDIATIVO, pur non rappresentando in alcun modo acquisizione di diritti edificatori, aggiungono sicuramente un valore rispetto ad aree dello stesso tipo non rientranti in tali perimetrazioni, si è applicata una maggiorazione del 50% rispetto al valore unitario della Tabella Provinciale, ottenendo pertanto il seguente Valore Unitario: -valore tabellare per seminativo /m 2 7,52 -maggiorazione 50% = 7,52 x 0,50 /m 2 3,76 -Valore unitario da adottare /m 2 11,28 VALORE UNITARIO DI STIMA PER AREE AGRICOLE /M 2 11,28 b) AREE F: per la ricerca del valore unitario di tali tipologie di beni si è fatto riferimento al valore unitario medio ricavato da delibere comunali, riguardanti l acquisto di aree di questo tipo per la realizzazione di opere pubbliche, da parte del Comune di Montecchio Maggiore nei confronti di privati. In particolare si sono analizzate (vedi all.03): delibera n. rep. 76 del , acquisto terreni per realizzazione rotatoria sulla S.P. Cordellina: prezzo unitario pagato /m 2 26,00; delibera n. rep.144 del acquisto di terreni per realizzazione pista ciclabile: prezzo unitario pagato /m 2 25,00; delibera n. rep. 102 del , acquisto terreni per allargamento stradale via Sasso Moro: prezzo unitario pagato /m 2 26,00; delibera n. rep. 114 del , acquisto terreni per nuova strada tra via Lovara-via Lombardi: prezzo unitario pagato /m 2 26,00. Pertanto prendendo come riferimento il valore unitario di /m 2 26,00 e applicando la rivalutazione Istat dell ultimo prezzo unitario applicato nel 2012 si ottiene: 7/8

8 VALORE UNITARIO ATTUALE PARI A /M 2 26,99 ARR. A /M 2 27,00. Si sottolinea che qualora su tali aree vi fossero manufatti edilizi esistenti le valutazioni di stima verrebbero analizzate caso per caso. c) AREE BIANCHE: la ricerca del valore unitario di tali tipologie di beni, risulta alquanto complessa avendo le stesse perso la loro caratteristica principale costituita dalla possibilità di edificare e pertanto esse potrebbero essere valutate alla stregua delle aree agricole. Ciò nonostante si ritiene che tali aree non possano essere valutate come agricole per il fatto che le stesse posseggono delle caratteristiche tali, riconosciute anche dallo strumento urbanistico decaduto, da poter essere idonee all edificazione (morfologia, geometria, localizzazione, ecc.). Non avendo nessun parametro di confronto, si ritiene pertanto di applicare lo stesso valore unitario applicato per le Zone F, pari ad un valore unitario di /m 2 27,00 VALORE UNITARIO ATTUALE PARI A /M 2 27,00 Si sottolinea che qualora su tali aree vi fossero manufatti edilizi esistenti le valutazioni di stima verrebbero analizzate caso per caso. d) EDIFICI ESISTENTI CON CAMBIO DI DESTINAZIONE D USO: per la ricerca dell incremento di valore (Iv) che un edificio può ottenere da tale possibilità si ritiene che esso possa essere determinato come segue: Valore dell edificio successivamente al cambio di destinazione (Vf) meno Valore dell immobile con l attuale destinazione (Va) meno i costi che si devono sostenere per realizzare il cambio d uso (K): Iv = Vf Va - K e) EDIFICI ESISTENTI CON POSSIBILITÀ DI AUMENTO DELLA LORO VOLUMETRIA: per la ricerca dell incremento di valore (Iv) che un edificio può ottenere da tale possibilità si ritiene che esso possa essere determinato come segue: Valore dell edificio successivamente all aumento di volume (Vf) meno Valore dell edificio con la volumetria attuale, (Va) meno i costi che si devono sostenere per realizzare l aumento della volumetria (K): Iv = Vf Va - K VICENZA 30/09/2019 In fede: arch. Marco Dellai SEGUONO ALLEGATI: ALLEGATO N. 01 PIANO ASSETTO TERRITORIO TAV.04 ALLEGATO N. 02 PRG ALLEGATO N. 03 DELIBERE ACQUISTO TERRENI 8/8