La nuova legge regionale sul consumo di suolo Cosa cambia? Gli effetti sulla pianificazione comunale

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Basilio Tommasi
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1 La nuova legge regionale sul consumo di suolo Cosa cambia? Gli effetti sulla pianificazione comunale

1. L oggetto del contendere Nonostante la perdurante crisi del mercato immobiliare il valore del suolo edificabile rimane molto distante dal valore del suolo agricolo, anche di quello più pregiato.

2 1. L oggetto del contendere Nonostante la perdurante crisi del mercato immobiliare il valore del suolo edificabile rimane molto distante dal valore del suolo agricolo, anche di quello più pregiato. Le novità del decreto Sblocca Italia Nel 2012 in un comune della prima cintura, il valore di un terreno di proprietà di un fondo immobiliare passa da circa 30 a circa 110 /mq con l inserimento in un Ambito di trasformazione del PGT.

2. Lo stato della pianificazione comunale Il 30 giugno 2014 è scaduta l ultima proroga del termine di efficacia dei vecchi PRG. Tutti Le i comuni novità lombardi del sono ormai decreto dotati di PGT.

3 2. Lo stato della pianificazione comunale Il 30 giugno 2014 è scaduta l ultima proroga del termine di efficacia dei vecchi PRG. Tutti Le i comuni novità lombardi del sono ormai decreto dotati di PGT. Sblocca Italia L attuazione delle previsioni di espansione comporterebbe un consumo di nuovo suolo per oltre ettari. Metà delle previsioni di espansione riguarda Ambiti di Trasformazione, l altra metà consiste nell estensione del tessuto urbano consolidato. Regione Lombardia Analisi delle aree di potenziale trasformazione previste dai PGT gennaio 2014

4 3. Un vasto patrimonio di dati e conoscenze Il decennio che si sta chiudendo dall approvazione della LR 12/05 è stata una delle più straordinarie stagioni di approfondimento e diffusione della conoscenza del territorio lombardo. In questo breve arco di tempo: Le novità del decreto Sblocca Italia La Regione ha approvato il proprio PTR (2010) col Piano Paesaggistico (2001 e 2008), 5 Piani Territoriali Regionali d Area ed un gran numero di altri provvedimenti con effetto territoriale (Accordi quadro di sviluppo territoriale, Contratti di fiume, ecc.). Le 12 Provincie hanno tutte approvato il proprio PTCP e alcune sono già pervenute alla seconda edizione. I 1544 Comuni hanno approvato i propri PGT, in molti casi già oggetto di varianti generali. Tutti i piani sono accompagnati dalle rispettive VAS e dalle più diverse iniziative di pubblicizzazione e partecipazione.

5 4. Un complesso bagaglio normativo Con l approvazione della legge 2/2015 la legge 12/2005 arriva alla sua ventesima variante in meno di dieci anni. Le novità del decreto Sblocca Italia Nel frattempo la pianificazione provinciale introduce un ulteriore livello normativo, che assume frequentemente valore conformativo, con rilevanti differenza fra le diverse Provincie. L esuberante produzione normativa, generale e di settore, moltiplica il numero dei soggetti che intervengono nelle decisioni sulla trasformazione del territorio senza eliminarne alcuno. Crescono le difficoltà operative per chi è più prossimo al punto di arrivo del processo di trasformazione urbanistico edilizia: gli Uffici Comunali e gli operatori economici. I tempi di approvazione dei piani attuativi si allungano e diventano incontrollabili per i piani in variante.

6 5. Fare chiarezza sul consumo di suolo La riduzione del consumo di suolo è un obiettivo condiviso da tutti i PTCP ma ciascuno lo interpreta in maniera diversa. Ad esempio: Le novità del decreto Sblocca Italia Milano: le trasformazioni che... determinano riduzione delle zone a destinazione agricola o a verde, comunque denominate, del vigente strumento urbanistico... (art. 70 delle Norme del PTCP). ll consumo di suolo è riferito al solo territorio non urbanizzato. Monza e Brianza: la trasformazione a fini edificatori di suolo... utilizzato a parchi e giardini, verde incolto, aree agricole, territori boscati e seminaturali, aree umide, corpi idrici. (Allegato A Cap. 5 e art. 46 delle Norme del PTCP). Il consumo di suolo è riferito al passaggio da non urbanizzato a urbanizzato ma anche, all interno del tessuto urbano consolidato, da una destinazione a verde ad una destinazione che comporta edificazione.

6. La definizione di consumo di suolo Per la legge stabilisce è consumo di suolo la trasformazione per la prima volta di una superficie agricola da parte di uno strumento di governo del territorio.

7 6. La definizione di consumo di suolo Per la legge stabilisce è consumo di suolo la trasformazione per la prima volta di una superficie agricola da parte di uno strumento di governo del territorio... ove la superficie agricola corrisponde a... i terreni qualificati novità del decreto Sblocca Italia dagli strumenti di governo del territorio come agro-silvo-pastorali. (art. 2, comma 1, lettere c ed a ) La definizione non è scontata visto che, per obiettivi analoghi, la LR 12/05 fa riferimento alle aree agricole dello stato di fatto (art. 43, comma 2bis) indipendentemente dalla relativa destinazione urbanistica (DGR 8/8757 del 2008). Pochi comuni hanno provveduto all individuazione delle aree agricole dello stato di fatto nei propri PGT e il riferimento per l applicazione delle maggiorazioni del contributo di costruzione rimane la carta disponibile sul Geoportale regionale. (DGR 8/8757 del 2008)

8 7. Il processo di aggiornamento dei piani La legge prevede un percorso in tre tappe (art. 5, comma 1, 2 e 3): integrazione novità del del PTR, che decreto identifica gli ambiti Sblocca territoriali omogenei Italia e stabilisce criteri indirizzi e linee tecniche ; adeguamento dei PTCP e del piano della città metropolitana; adeguamento dei PGT. Ciascuna provincia adegua il PTCP ai criteri, indirizzi e linee tecniche di riduzione del consumo di suolo entro 12 mesi dalla definizione degli stessi nel PTR... (art.3, comma 1, lett. n ). In passato l adeguamento dei PTCP alle prescrizioni della LR 12/2005 ha richiesto un tempo maggiore. 1 PTCP Adeguamento Milano Bergamo 2004 in corso Brescia Como 2006 in corso Cremona Lecco Lodi Mantova Monza e Brianza Pavia 2003 in corso Sondrio Varese

9 8. La Norma transitoria e i PGT Il vento è cambiato.la crisi del mercato immobiliare svela la falsità dei valori economici assegnati sulla carta alle aree edificabili. La grande espansione edilizia prevista in molti PGT rischia di produrre gli effetti di una bolla speculativa. È iniziata una nuova stagione: un gran numero di comuni (257 procedure aperte sul SIVAS) sta approntando varianti che in molti casi riducono le previsioni insediative, anche rinunciando ad una quota rilevante delle proprie entrate. La legge spinge i Comuni ad evitare che le nuove varianti producano nuovo consumo di suolo, stabilendo che fino all adeguamento del PTR e dei PTCP... i Comuni possono approvare unicamente varianti al PGT e piani attuativi in variante al PGT, che non comportino nuovo consumo di suolo... ma sembra precludere anche la cancellazione delle potenzialità edificatorie contenute nei documenti di piano vigenti (art. 5, comma 4).

10 9. La Norma transitoria e i Piani Attuativi Molti fattori contribuiscono a rendere accidentato e incerto il percorso di approvazione dei piani attuativi. Fra i principali: l estensione a tutto campo della procedura negoziale; la fragilità degli organismi decisionali e la molteplicità degli attori che intervengono nel processo; lo stato di crescente fabbisogno delle casse comunali in contrasto con la riduzione dei margini di profitto dell iniziativa immobiliare. Opportunamente la legge stabilisce termini rigorosi per la conclusione della procedura dei piani attuativi (art. 5, comma 6): presentazione entro 30 mesi dalla pubblicazione della legge, per i piani attuativi conformi o in variante; sottoscrizione della convenzione entro 1 anno dall approvazione.

11 10. Che fare del suolo non consumato? Diverse condizioni possibili: aree semplicemente restituite all attività agricola produttiva; aree della frangia urbana intrecciate alle edificazioni sparse; aree di varia dimensione interne al tessuto urbano consolidato. Non si possono porre a carico della collettività l acquisizione e la gestione delle aree non riconducibili all attività agricola. La salvaguardia del aree sul lungo periodo implica l individuazione di politiche in grado di promuovere attività economiche basate sulla conservazione dei vuoti perché non diventino aree di attesa in vista di un rilancio dell espansione urbana.

12 Arch. Marco D. Engel Grazie per l attenzione! UPEL Legnano 26 novembre 2014

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