Borsa Immobiliare Napoli CAMERA DI COMMERCIO INDUSTRIA ARTIGIANATO E AGRICOLTURA DI NAPOLI

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1 Borsa Immobiliare Napoli CAMERA DI COMMERCIO INDUSTRIA ARTIGIANATO E AGRICOLTURA DI NAPOLI

2 Questo documento prodotto dalla Borsa Immobiliare di Napoli, è stato presentato il 3 ottobre 2006 nella sala Parlamentino della Camera di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Napoli

3 Introduzione 3 Il mercato immobiliare in Italia 5 Il mercato immobiliare a Napoli e nelle principali città italiane 9 Focus sulle Municipalità di Napoli 14 Tendenza e prospettive 27 Gli scenari per Napoli delineati dalla strumentazione urbanistica 31 Gli effetti visibili della strumentazione urbanistica 39 Fonti 44 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 2

4 Introduzione I dati sintetici, relativi al periodo , da cui muove questa ricognizione del mercato immobiliare a Napoli, continuano a registrare marcati tratti di diversità rispetto alle altre aree del Paese. Gli scostamenti dalle medie nazionali si ripetono poi, se pure in diversa misura, nella comparazione con i dati rilevati nel periodo nelle maggiori città del Sud. E l ulteriore conferma della persistente criticità del mercato napoletano e dell intensità dei fenomeni in un contesto urbano anche sotto questo aspetto fortemente squilibrato. L evidenza della debole crescita dello stock immobiliare, specialmente quello residenziale, dà ragione di un andamento delle compravendite che, sebbene con qualche segno di ripresa, si mantiene inadeguato alle dimensioni di una domanda largamente insoddisfatta di civili abitazioni. Per dare conto degli elementi che connotano in maniera significativa il mercato immobiliare, partendo dall ambito comunale, si è dato spazio all osservazione dei trend desunti da una serie storica. Si è ritenuto di dare la giusta enfasi agli aspetti che meglio descrivono una condizione urbana che si distingue, purtroppo in negativo, da quella di altre realtà metropolitane. Centrale è l'indicazione della reale consistenza del volume delle transazioni fornita dagli indicatori NTN e IMI, con il rimando a valori normalizzati, in modo da offrire elementi di giudizio quanto più vicini alla situazione di fatto. Con lo stesso intento sono affiancati, dove necessario per una più completa lettura, le specificità che relativizzano il significato dei dati su parametri come popolazione residente e densità di abitanti per Kmq. Questi criteri, di ordine generale, sono applicati alla dimensione delle municipalità, ma tenendo in trasparenza la realtà identitaria dei quartieri che inglobano dopo la recente ridefinizione degli ambiti amministrativi subcomunali. Questo per conservare una più particolareggiata cognizione dell'incidenza dei fenomeni soprattutto in quelle fasce di BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 3

5 confine dove coesistono condizioni abitative affatto differenti. Si è infatti rilevata oggetto di particolare attenzione, nel ventaglio delle opzioni possibili, la consistenza, la natura e lo stato dello stock immobiliare riveniente, in ipotesi, dalla riqualificazione di estese preesistenze urbane dove si ritiene che sia da intercettare una delle possibili risposte alla notevole domanda di abitazioni di fascia media a cui non riesce a tenere dietro una offerta assolutamente modesta. Questo per quanto di pertinenza della presente ricognizione circoscritta al territorio del Comune di Napoli in modo da rendere disponibili quante più informazioni utili a una estesa analisi e a un approccio prospettico nelle sedi in cui è affrontata la questione, più che mai attuale, del mercato immobiliare. Il Presidente della Borsa Immobiliare di Napoli Clemente Maria del Gaudio BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 4

6 Il mercato immobiliare in Italia Il periodo 2000/05 evidenzia un costante e generalizzato aumento delle transazioni 1 : cresce il mercato residenziale, ad eccezione del calo del 2001 (-1,3%) imputabile all abolizione dell INVIM e allo spostamento delle transazioni / registrazioni dal 2001 al 2002 [Fig. 1]. Nel 2004 si registra un aumento del 5,5%, minore nel 2005 (+3,6%). Per il mercato commerciale 2, dopo il picco del 2002 dovuto all effetto della Tremonti bis, continua la crescita, anche in questo caso in misura maggiore nel 2004 (+6,3%) ed inferiore nel 2005 (+3,1%). Andamento analogo caratterizza anche il mercato degli altri immobili 3, con un incremento massimo nel 2002 (+14%), a cui seguono risultati di più modesta entità (+9% nel 2004 e +8% nel 2005) Residenziale Commerciale Altro NTN per tipologia di mercato Fig. 1 1 Per transazioni si intendono le compravendite normalizzate (NTN), ossia conteggiate per quota di trasferimento di proprietà. 2 Comprende il terziario (uffici), il commercio (negozi, laboratori, centri commerciali), produzione (capannoni ed industrie) e magazzini; la voce Altro comprende in prevalenza box e posti auto, ma anche alberghi, immobili pubblici e categorie speciali. 3 Comprendono in prevalenza box e posti auto, ma anche alberghi, immobili pubblici e categorie speciali. BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 5

7 Il numero delle transazioni complessive concluse nel corso del 2005 nelle regioni del Sud Italia (21%) le pone su valori prossimi a quelli del Centro (23%), ma molto distanti da quelli relativi al Nord (56%) [Fig. 2], nonostante la presenza al Sud di circa 20 mln di residenti (circa 25 mln al Nord e 11 mln al Centro) e un patrimonio di edifici pari a 5,5 mln (5,3 mln al Nord e 2,1 mln al centro Italia) [Fig. 3 e 4] SUD NORD % 56% CENTRO % NTN 2005 Nord Centro Sud Popolazione residente (mln) Nord Centro Sud Edifici in totale e per abitazioni (mln) Fig. 2 Fig. 3 Popolazione residente NTN Nord 45% 56% Centro 19% 23% Sud 36% 21% Fig. 4 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 6

8 In relazione alla composizione delle transazioni, il mercato residenziale del Sud Italia nel 2005 ha pesato per il 27% sul totale specifico (52% Nord e 21% Centro) [Fig. 5]. Risultato analogo si è registrato per il mercato commerciale (27% Sud, 49% Nord e 24% Centro). Per quanto concerne le altre transazioni (in prevalenza box e posti auto, ma anche alberghi e immobili pubblici) le regioni del sud hanno rappresentato solo il 12%, contro il 62% del Nord e il 25% del Centro Italia, confermando la composizione rilevata nel precedente anno [Fig. 6]. NORD 52% CENTRO 21% SUD 27% NTN residenziale 2005 Fig Nord 2005 Centro 2005 Sud 2005 Residenziale % % Terziario % % Commercio % % Produzione % % Magazzini % % Altro % % NTN 2005 per area e tipologia di mercato 27% 18% 27% 13% 30% 12% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Fig. 6 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 7

9 L analisi delle variazioni percentuali nel biennio 2004/05 del Sud Italia, evidenzia nel 2005 una crescita percentuale delle transazioni pari al 5,6% in più rispetto al precedente anno ( transazioni nel 2005; nel 2004), contro il 4,6% del Nord ( transazioni nel 2005; nel 2004) e il 6,1% del Centro Italia ( transazioni nel 2005; nel 2004); in valori assoluti (numero delle transazioni), tale aumento rappresenta meno del 50% delle transazioni avvenute nel nord dell Italia [Fig. 7]. La maggiore concentrazione delle transazioni avvenute nel Sud interessa il mercato commerciale (in particolare quello riferito alla produzione, +17,3%), mentre il mercato residenziale cresce solo del 4,6% [Fig. 8]. NORD CENTRO +4,6% ,1% SUD ,6% Var. NTN 2004/5 Fig. 7 20,0% 15,0% 15,5% 17,3% 10,0% 5,0% 10,8% 9,8% 6,5% 5,6% 4,9% 3,4% 3,0% 1,6% 1,6% 2,0% 6,6% 6,1% 4,6% 8,0% 4,6% Residenziale Terziario Commercio Produzione Magazzini Altro 0,0% -5,0% NORD CENTRO SUD -1,1% Variazioni NTN 2004/05 per area e tipologia di mercato Fig. 8 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 8

10 Il mercato immobiliare a Napoli e nelle principali città italiane Napoli, terza città per popolazione residente e prima per densità abitativa [Fig. 9], ha conosciuto fino al 2003 una forte riduzione delle compravendite di unità residenziali (-29% nel 2003 rispetto al 2000), registrando il peggiore risultato tra le prime città italiane, persino rispetto a Palermo che ha registrato nello stesso periodo un incremento superiore al 4%. Dal 2004 si assiste, di contro, ad una consistente ripresa (+12,6% rispetto al precedente anno) che prosegue, sia Fig. 9 pure in tono minore, nel 2005 (+4,4%) [Fig. 10]. Il fenomeno è da ascrivere all alienazione di consistenti assets da parte di grandi proprietari immobiliari che hanno disinvestito sulla piazza napoletana (Risanamento, Pirelli RE, Comune di Napoli). Residenti Densità ab/kmq Roma Milano Napoli Torino Palermo Genova Napoli Milano Torino Palermo Genova Roma ROMA MILANO TORINO NAPOLI GENOVA PALERMO NTN mercato residenziale Fig. 10 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 9

11 Il trend dell IMI 4 della città di Napoli per il periodo in esame conferma l andamento rilevato per le compravendite di unità residenziali: decresce nei primi quattro anni passando dal 3% del 2000 al 2% del 2003 e cresce nel biennio successivo, raggiungendo un risultato del 2,4% [Fig. 11]. 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% ROMA 2,7% 3,0% 3,0% 2,7% 3,0% 3,1% MILANO 3,4% 3,1% 3,6% 3,5% 3,3% 3,2% TORINO 3,6% 3,3% 3,6% 3,4% 3,3% 3,3% NAPOLI 3,0% 2,7% 2,2% 2,0% 2,3% 2,4% GENOVA 2,9% 3,0% 3,1% 2,8% 3,2% 2,6% PALERMO 2,2% 2,0% 2,2% 2,2% 2,3% 2,4% IMI mercato residenziale Fig. 11 Tale risultato non è influenzato in modo significativo dall aumento dello stock immobiliare residenziale, che risulta essere invece il più modesto tra quello delle grandi metropoli: dal 2004 al 2005, infatti, lo stock aumenta meno dello 0,3% [Fig. 12]. Var. stock 2004/05 Roma 1.62% Milano 1,47% Palermo 0,67% Torino 0,49% Genova 0,30% Napoli 0,29% Fig Indicatore del Mercato Immobiliare, ottenuto dal rapporto tra NTN e Stock di unità immobiliari. BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 10

12 L andamento delle transazioni di compravendita relative al mercato commerciale di Napoli ha registrato una importante diminuzione nell anno 2001 (- 31%), alla quale è seguita una ripresa che ha riportato il volume delle operazioni su valori prossimi a quelli del 2000 [Fig. 13], favorita dalla già citata alienazione di consistenti assets da parte di grandi proprietari immobiliari ROMA MILANO TORINO NAPOLI GENOVA PALERMO NTN mercato commerciale Fig. 13 In particolare, l incremento registrato nel 2005 (+10%) rappresenta un importante segnale di recupero del mercato, che sconta però, nel complesso, bassi livelli di competitività rispetto alle altre metropoli in termini di capacità di attrazione di investitori ed utilizzatori. Un recente studio 5 realizzato sulla base di 105 indicatori socio economici, immobiliari e di qualità dell ambiente urbano, colloca, infatti, Napoli solo al penultimo posto, subito prima di Palermo, tra le principali città italiane [Fig. 14]. Classifica della competitività dei mercati Milano Roma 897 Genova 692 Torino 677 Napoli 609 Palermo 438 Fig. 14 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 11

13 L andamento dell IMI di Napoli per il periodo in esame conferma la diminuzione delle transazioni fino al 2001 e l aumento del periodo successivo, con un risultato del 2,8% nel 2005 [Fig. 15]. 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% 3,5% 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% ROMA 2,6% 2,9% 3,3% 2,9% 3,1% 3,1% MILANO 4,1% 1,2% 5,2% 5,0% 4,7% 4,5% TORINO 3,0% 3,1% 3,8% 3,3% 3,3% 3,3% NAPOLI 3,3% 2,2% 2,2% 2,6% 2,6% 2,8% GENOVA 2,6% 2,7% 2,9% 2,7% 3,2% 3,2% PALERMO 1,8% 1,7% 2,0% 2,0% 1,9% 2,2% IMI mercato commerciale Fig. 15 Anche per il mercato commerciale, come per il residenziale, la variazione dello stock immobiliare tra il 2004 e il 2005 risulta essere tra i più bassi delle grandi metropoli (+0,88%), superiore solo a quello di Palermo (+0,61%) [Fig. 16], che tuttavia, al contrario di Napoli, mantiene un trend in crescita. Var. stock 2004/05 Milano 4,73% Roma 1.64% Genova 1,10% Torino 1,08% Napoli 0,88% Palermo 0,61% Fig Gambetti - Nomisma - Classifica della competitività dei mercati immobiliari italiani giugno BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 12

14 Il comportamento anomalo del mercato di Napoli (-17% di NTN nel periodo 2000/2005) trova riscontro anche nel confronto con le principali città del Sud Italia, che presentano nel periodo in esame una crescita più o meno accentuata delle transazioni. Unica eccezione con Napoli è la città di Bari, che registra nel periodo 2000/05 una riduzione del 7% [Fig. 17 e 18] ,2% 3,0% 2,8% 2,6% 2,4% 2,2% 2,0% 1,8% NA BA CT PA TA ME IMI residenziale Fig NAPOLI PALERMO CATANIA BARI TARANTO MESSINA NTN mercato residenziale Fig. 18 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 13

15 Focus sulle Municipalità di Napoli Le recenti delibere del Consiglio Comunale di Napoli in materia di decentramento amministrativo 6 hanno profondamente modificato l assetto amministrativo della città introducendo, in luogo delle 21 circoscrizioni, le attuali 10 Municipalità [Fig. 19] M9 19 M M M M M M M6 5 16a M M1 Municipalità 1 Municipalità 2 Municipalità 3 Municipalità 4 Municipalità 5 1. S. Ferdinando 2. Chiaia 15. Posillipo 3. San Giuseppe 4. Montecalvario 5. Avvocata 10. Mercato 11. Pendino 12. Porto 6. Stella 7. S. Carlo Arena 8. Vicaria 13. Vomero 9. San Lorenzo 14. Arenella 16. Poggioreale 16a. Zona industriale Municipalità 6 Municipalità 7 Municipalità 8 Municipalità 9 Municipalità Ponticelli 28. Barra 29. S. G. a Teduccio 23. Miano 24. Secondigliano 26. S. Pietro a Patierno 21. Chiaiano 22. Piscinola-Marianella 25. Scampia 19. Soccavo 20. Pianura 17. Bagnoli 18. Fuorigrotta Fig Delibere del Consiglio Comunale di Napoli n 13 del 10 febbraio 2005, n 15 dell 11 febbraio, n 21 del 16 febbraio, n 29 del 1 marzo e n 68 del 21 settembre. BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 14

16 La popolazione di Napoli non ha subìto, nel lungo periodo, importanti cambiamenti sotto il profilo dell andamento demografico, registrando dal 1951 al 2001 un decremento dello 0,6% (da unità del 1951 a del 2001). A livello di singole municipalità, il maggior decremento si è 14% 10% 6% 2% avuto nella municipalità 2 (San Giuseppe, Fig. 20 Montecalvario, Avvocata, Mercato, Pendino, Porto), che passa dal 21,9% del 1951 al 10,3% del 2001, con una diminuzione di quasi unità; il maggiore aumento ha interessato invece la municipalità 9 (Soccavo, Pianura), che passa dall 1,68% del 1951 al 10,59% del 2001 ( unità) [Fig. 20 e 21]. 18% M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 Superficie Popolazione M ,56 M ,16 M 7 M ,26 17,45 M M 4 9,51 M ,27 M 2 7, M 1 4, ,80 M ,28 Municipalità Popolazione residente Superficie territoriale (Kmq) Fig. 21 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 15

17 La più approfondita analisi dei trend demografici del Comune di Napoli relativi agli ultimi 50 anni, dimostra, però, un andamento della popolazione residente in continua crescita fino al 1971 (+21% rispetto al 1951) ed un successivo decremento della popolazione sino al 2001 (-18% rispetto al 1971) [Fig. 22] Popolazione residente dal 1951 al 2001 Fig. 22 L importante diminuzione della popolazione residente registrata negli ultimi 3 decenni è indubbiamente influenzata anche dall esiguità dell offerta di nuova edilizia ad uso abitativo, che determina, nel tempo, il progressivo esodo della popolazione verso i comuni limitrofi. Dal 1971 si assiste, infatti, ad una progressiva riduzione di edifici nuovi immessi sul mercato o ristrutturati (-16% dal 1971 al 1981, -15% dal 1981 al 1991), che raggiunge il minimo dal 1992 in poi, con un numero di edifici di nuova costruzione o ristrutturati pari ad appena 459 unità (-87% rispetto al 1991) [Fig. 23]. Si segnala che, soprattutto nell ultimo periodo, risultano di gran lunga prevalenti le ristrutturazioni rispetto all offerta di edifici di nuova costruzione % - 16% - 15% % Dal 1946 al Dal 1962 al Dal 1972 al Dal 1982 al Dal in poi Edifici ad uso abitativo per epoca di costruzione Fig. 23 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 16

18 In relazione alla densità abitativa, la maggiore concentrazione di popolazione residente per Kmq si registra all interno della municipalità 2 (San Giuseppe, Montecalvario, Avvocata, Mercato, Pendino, Porto), con oltre abitanti per % % 11% % 10% % % 6% 6% 5% M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 Kmq, che raggiunge un valore massimo di nel quartiere di Montecalvario. Fig. 24 La municipalità a minore densità è, invece, la 8 (Chiaiano, Piscinola-Marianella, Scampia; ab./kmq), con un valore minimo nel quartiere di Chiaiano (2.380 ab./kmq) [Fig. 24 e 25]. 25 M M M M M5 M6 5 M9 M2 16a M max ab/kmq M1 min ab/kmq Fig. 25 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 17

19 I più alti tassi di occupazione 7 si registrano nelle municipalità 5 (Vomero, Arenella; 38,4%) ed 1 (S. Ferdinando, Chiaia, Posillipo; 38,1%) [Fig. 26]; quest ultima presenta, inoltre, il quartiere a più alto tasso di occupazione (Posillipo, 40,2%) [Fig. 28]. Le municipalità a maggiore concentrazione di popolazione occupata coincidono con quelle in cui si rileva una migliore qualità della vita 8 [Fig. 27]. 38,1% 29,9% 38,4% 28,9% 26,8% 22,9% 24,3%27,9% 31,6% 21,7% M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M Fig. 26 M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 Occupazione Qualità vita Fig M M M M M5 M6 5 M9 M2 16a M max M1 27 min Fig Rapporto tra numero di occupati e popolazione con età maggiore di 15 anni. 8 La qualità della vita e la vivibilità nelle Municipalità della città di Napoli di M. Franco L analisi è stata realizzata nel 2004 attraverso la somministrazione diretta di un questionario a cittadini, con il quale si chiedeva di esprimere un giudizio in merito alla vivibilità nel suo complesso e a singoli aspetti che definiscono il concetto di vivibilità: sicurezza personale, disponibilità di servizi di assistenza sanitaria e sociale, disponibilità di strutture ricreative e di svago, disponibilità di posti auto, negozi e strutture commerciali, costi delle abitazioni, relazioni interpersonali, trasporti pubblici, costo della vita, inquinamento acustico e atmosferico, spazi verdi, strutture scolastiche, uffici postali, illuminazione stradale, pulizia e manutenzione delle strade, traffico. BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 18

20 Il maggior livello di disoccupazione interessa la municipalità 7 (Miano, Secondigliano, S. Pietro a Patierno), con un tasso 9 superiore al 49% [Fig. 29], che raggiunge il valore massimo nel quartiere di Miano (56%) [Fig. 31]. La distribuzione delle abitazioni in affitto presenta una prevedibile correlazione positiva con la distribuzione della popolazione disoccupata nelle municipalità [Fig. 30]. 49,1% 30,2% 34,3% 39,9% 42,0% 37,7% 29,6% 26,1% 17,1% 15,4% M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 - Fig. 29 M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 Disoccupazione Affitto Fig M M8 21 M M M5 5 M9 M2 16a M10 18 M1 15 max min M6 27 Fig Rapporto tra persone in cerca di occupazione e le forze di lavoro. BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 19

21 Il maggior numero di edifici si riscontra all interno della municipalità 6 (Ponticelli, Barra, S. G. a Teduccio) con oltre unità, pari al 15% del totale del Comune [Fig. 32]. A tale valore corrisponde una relativamente bassa percentuale di edifici ad uso abitativo sul totale della municipalità % % % 10% % % 8% % % 7% M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 Fig. 32 (85%), superiore solo al 78% della municipalità 4 (Vicaria, San Lorenzo, Poggioreale, Zona industriale) e all 84% della municipalità 10 (Bagnoli, Fuorigrotta) [Fig. 32]. La municipalità 5 (Vomero, Arenella) presenta, invece, il più basso numero di edifici (2.728 unità), ma anche il più alto rapporto di edifici ad uso abitativo sul totale della municipalità (94%) [Fig. 32 e 33]. M9 M10 M M2 M3 M8 M4 M7 M5 M6 Edifici Edifici ad uso abitativo Fig. 33 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 20

22 In valori assoluti, il più alto numero di edifici ad uso abitativo si rileva all interno della municipalità 6 (Ponticelli, Barra, S. G. a Teduccio) con oltre unità, pari al 14% del totale del Comune, a cui segue la municipalità 9 (Soccavo, Pianura) con quasi % % % % % 9% % 10% % 8% M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 Fig. 34 edifici [Fig. 34]. Alle due municipalità appartengono i quartieri con maggior numero di edifici ad uso abitativo, rispettivamente Ponticelli (2.558 unità) e Pianura (2.924 unità); la municipalità 4 (Vicaria, San Lorenzo, Poggioreale, Zona Industriale) presenta, invece, il più basso numero di edifici ad uso abitativo (2.535 unità), con un valore minimo nella Zona Industriale (152 edifici) [Fig. 35]. 25 M M M M M5 5 M9 M2 16a M max M1 min 152 M6 27 Fig. 35 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 21

23 In relazione alla densità degli edifici, in totale e ad uso abitativo, la maggiore concentrazione appartiene alla municipalità 2 (San Giuseppe, Montecalvario, Avvocata, Mercato, Pendino, Porto), con 830 edifici per kmq, di cui 746 ad uso abitativo ed una superficie totale di appena 4,6 kmq, la minore del Comune. La minore concentrazione di edifici si rileva, invece, all interno della municipalità 10 (Bagnoli, Fuorigrotta), con 227 edifici per kmq, di cui 191 ad uso abitativo ed una superficie totale di 14,2 kmq [Fig. 36] M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 - Edifici totali Edifici ad uso abitativo Superficie (Kmq) 8,8 4,6 9,5 9,3 7,4 19,3 10,3 17,5 16,6 14,2 Densità edifici totali e ad uso abitativo Fig. 36 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 22

24 Per quanto concerne lo stato di occupazione delle abitazioni, la municipalità con il rapporto più alto di abitazioni occupate sul totale è la 9 (Soccavo, Pianura) con il 97%. Alla municipalità 1 (S. Ferdinando, Chiaia, Posillipo) spetta, invece, il primato per il maggior numero di abitazioni vuote, con il 9% sul totale delle abitazioni della municipalità [Fig. 37 e 38]. I dati relativi alle abitazioni vuote dipendono sia da motivi 91% 92% 94% 92% 95% 95% 95% 94% 97% 94% 9% 8% 6% 8% 5% 5% 5% 6% 3% 6% Occupate (%) Vuote (%) M Totale unità per municipalità (/000) Fig. 37 inerenti il degrado dei cespiti, sia da motivi contingenti, che variano in relazione alle specifiche municipalità e agli specifici quartieri. M1 35,9 M2 36,4 M3 38,8 M4 36,6 M5 48,7 M6 37,3 M7 29,6 M8 27,8 M9 32,7 M10 38,5 25 M M8 21 M M M5 5 M9 M a M max M1 min 139 M6 27 Fig. 38 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 23

25 La municipalità 5 (Vomero, Arenella) presenta la maggiore concentrazione di abitazioni di proprietà, circa abitazioni, pari al 18% del totale del Comune e al 68% della municipalità. In relazione alle abitazioni in affitto, la maggiore presenza è concentrata all interno della municipalità 6 (Ponticelli, Barra, S. G. a Teduccio), con quasi abitazioni, pari al 13% del Comune e al 56% della municipalità [Fig. 39 e 40]. 59% 50% 52% 38% 68% 38% 34% 36% 54% 60% 32% 45% 44% 58% 25% 56% 61% 58% 40% 34% 10% 5% 5% 4% 7% 5% 4% 6% 6% 5% M1 M2 M3 M4 M5 32,1 32,7 36,3 33,3 45,4 M6 M7 35,4 27,9 In proprietà (%) In affitto (%) Altro titolo (%) M Totale unità per municipalità (/000) Fig. 39 M8 M9 26,1 31,6 M10 35,5 25 M M8 21 M M M5 5 M9 M a M max M1 min 869 M6 27 Fig. 40 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 24

26 In relazione al volume delle compravendite relative al mercato residenziale, nel corso del 2005 si sono registrate transazioni nette, la metà delle quali concentrate all interno di 3 municipalità: la municipalità 4 (Vicaria, San Lorenzo, Poggioreale, Zona Industriale) con transazioni, pari al 21% del totale; la municipalità 2 (San Giuseppe, Montecalvario, Avvocata, Mercato, Pendino, Porto), con transazioni, pari al 15% del totale, e la municipalità 3 (Stella, S. Carlo Arena), con transazioni ed un peso sul totale pari all 11%. Il minor numero di transazioni si è registrato all interno della municipalità 8 (Chiaiano, Piscinola-Marianella, Scampia), con 359 transazioni [Fig. 41] M1 M2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 NTN STOCK NTN e Stock relativi al mercato residenziale per l anno 2005 Fig. 41 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 25

27 I valori di IMI per l anno 2005 confermano i risultati rilevati in relazione al numero delle transazioni, ponendo ai primi posti la municipalità 4 (Vicaria, San Lorenzo, Poggioreale, Zona Industriale), con un rapporto tra transazioni nette e stock immobiliare residenziale pari al 4,8%, la municipalità 2 (San Giuseppe, Montecalvario, Avvocata, Mercato, Pendino, Porto), con un IMI pari al 3,2%, e la municipalità 3 (Stella, S. Carlo Arena), con un indice pari al 2,5% [Fig. 42]. M9 M10 5,0% 4,0% 3,0% 1,0% 0,0% M1 M2 2,0% 2,1% 3,2% 2,0% M3 2,3% 2,5% 1,4% M8 1,5% 1,5% M4 4,8% 2,2% M7 M5 M6 IMI mercato residenziale per l anno 2005 Fig. 42 Per quanto concerne più in particolare la distribuzione delle compravendite residenziali nei quartieri, il maggior numero di transazioni nette risulta concentro all interno del quartiere San Lorenzo (1.692 transazioni, pari all 81% della municipalità e al 17% del totale complessivo), a cui seguono per importanza San Carlo Arena (721 transazioni, pari al 64% della municipalità e al 7% del totale) e Fuorigrotta (619 transazioni, pari al 73% della municipalità e al 6% del totale complessivo) [Fig. 43]. 25 M M M M M5 5 M9 M2 16a M max M min M6 Fig. 43 BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 26

28 Tendenza e prospettive I dati che emergono dalla ricerca, pur se articolati al loro interno, non delineano uno scenario complessivamente rassicurante per Napoli. specialmente per quanto riguarda il settore residenziale. Nella città che al 2001 nonostante il lieve decremento del trend demografico supera il milione di residenti ( ) conservando sia il posizionamento di terza città italiana, sia il primato per densità abitativa con abitanti per kmq., precedendo Milano (6.900 a./kmq.) e Torino (6.647 ab./kmq.), il numero delle transazioni immobiliari di unità residenziali nel 2003 si riduce del 29% rispetto al Si tratta del peggiore risultato di periodo tra le prime città italiane, e non solo visto per Palermo fa registrare un incremento che supera il 4%. La crescita che caratterizza il periodo , anche in termini di dinamicità così come indicato dal valore di +2,6% dell IMI al 2005, non ha dimensioni tali da segnalare profondi cambiamenti. Quanto evidenziato, specialmente in merito al fatto che il numero delle transazioni a Napoli è particolarmente basso rispetto alla quantità di popolazione residente e dello stock edilizio presente, e in relazione alla circostanza che i valori immobiliari continuano a crescere in assenza di prodotto nuovo o ristrutturato immesso sul mercato che infatti opera in uno scenario che tra le grandi metropoli dal 2004 al 2005 registra il più modesto aumento dello stock, inferiore allo 0,3% induce a due considerazioni di carattere generale. La prima consiste nel fatto che non vi è un adeguamento della città a standards di abitabilità e vivibilità moderni e vi è dunque un sostanziale depauperamento del valore della città costruita nel suo complesso. La seconda è che gli aumenti registrati nei valori dei singoli cespiti hanno rappresentato una mera rendita, che non ha influito sulle performance economiche e l occupazione in città. Una città, quindi, dove trovare alloggio è sempre più difficile e nella quale la questione BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 27

29 abitativa assume una declinazione in termini disagio tale da determinare una vera emergenza abitativa. Un mercato che fondamentalmente si muove su se stesso. Basti pensare che le due municipalità che al 2005 superano il valore medio cittadino dell IMI, rappresentativo della dinamicità delle transazioni, pari al 2,4%, sono la municipalità 2 con il 3,2% e la municipalità 4 con il 4,8%, quelle che aggregano i quartieri storici che costituiscono il più antico tessuto urbanistico ed edilizio della città. Tra questi il valore di picco che raggiunge il 6,89% si registra nel quartiere di San Lorenzo, il cuore della città greco-romana, nel quale per lo stock residenziale presente pari al 6% dell intera città, sono registrate un numero di transazioni pari al il 17% del numero complessivo cittadino. Una condizione che genera quindi uno stato di apprensione che non trova conforto in uno sguardo allargato all intera provincia di Napoli la quale pur facendo riscontrare una forte concentrazione del numero di transazioni immobiliari dell intera Campania, non si caratterizza per particolare dinamicità rispetto alle altre realtà provinciali, rivelando, in diversi settori, maggiori difficoltà. Il Rapporto Immobiliare 2006 dell Agenzia del Territorio, che esamina a livello regionale il periodo , nel descrivere la realtà del mercato immobiliare della regione Campania, evidenzia come, ad una crescita significativa dello stock in tutti settori, non corrisponda un adeguato incremento del numero di transazioni normalizzate (NTN). Soltanto negli ultimi due anni questo registra una ripresa, che raggiunge il livello massimo nel 2005, con incrementi, rispetto all anno precedente, superiori al 5% in tutti i settori. In primo luogo il confronto fra le diverse province fa emergere, come precedentemente accennato, la forte concentrazione nella provincia di Napoli del numero di transazioni immobiliari regionali, fenomeno ovviamente connesso alla prevalente dimensione dello stock immobiliare dell area napoletana. La provincia di Napoli registra infatti valori sempre superiori al 50% del complesso delle transazioni: 61,21% per quello terziario, 51,13% per il mercato residenziale, 50,6% per quello commerciale. Si differenzia il settore produttivo, nel quale il numero di transazioni normalizzate è maggiormente BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 28

30 distribuito a livello regionale: nella provincia di Napoli se ne registra una concentrazione del 38,84%, seguita dalla provincia di Caserta con il valore di 24,45% e da quella di Salerno del 21,68%. Per ciò che riguarda le transazioni relative al mercato residenziale il trend della provincia di Napoli, così come quello di tutte le altre province, ricalca la media regionale. Per tale indice si registra nel 2005 un incremento del 3,19% rispetto all anno precedente, valore che da solo rappresenta il 5,24% del numero di transazioni dell intero territorio nazionale. Per quanto in fase di miglioramento, la difficoltà del mercato napoletano, messa in chiaro nella prima parte dei questo documento, è più evidente nel confronto con le altre realtà campane, soprattutto quelle di Avellino e di Caserta. La prima delle due registra infatti una continua crescita dell indice di mobilità immobiliare (IMI) dal 2001, riducendo il divario preesistente rispetto alle altre province e passando dal valore complessivamente più basso della regione del 2000 a quello medio del La seconda provincia vanta l indice IMI più alto della regione e un trend fortemente positivo dell NTN tra il 2001 e il 2004, pur registrando una flessione del 22,5% tra il 2005 e il Analoga situazione di difficoltà della provincia di Napoli nel confronto con le altre province campane si riscontra anche nel settore commerciale, il cui l indice relativo al numero di transazioni dopo la generale flessione registrata nel 2001, con eccezione della provincia di Salerno, evidenzia nel triennio un trend positivo. Anche in questo caso la provincia di Caserta, con il più alto livello di crescita dell NTN sia per il 2004 che per il 2005, mostra una situazione ben più dinamica. La provincia di Napoli, pur presentando una tendenza positiva dal 2002, con una crescita del 2,41% nel 2005 rispetto al 2004, non si riallinea ai dati del 2000, rispetto ai quali registra, infatti, il valore di -6,28%. Per quel che riguarda il settore terziario la provincia di Napoli registra un trend in discesa tra il 2005 e il 2004 pari a una diminuzione del 15,7% del numero di BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 29

31 transazioni, in contrasto con la generale crescita di quello delle altre province. In particolare quelle di Caserta e Avellino, dopo un andamento fortemente discontinuo, che in modo analogo caratterizza il periodo , nel 2005 fanno registrare eccezionali trend positivi, che incrementano il numero di compravendite di una percentuale superiore al 200%. È interessante notare come al 2005, il valore dell IMI di tutte le province campane, con esclusione di Benevento, superi il valore nazionale; in particolare Caserta e Avellino, con il forte incremento grazie al picco precedentemente sottolineato, arrivino ad un valore del 6%. il mercato del settore produttivo nel periodo esaminato mostra un trend poco lineare, caratterizzato in tutte le province da oscillazioni ricorrenti. Nel biennio i valori sono generalmente in crescita, mostrando ancora una forte prevalenza della provincia di Caserta, che registra nel 2005 un IMI del 3,42%, superiore rispetto a quello nazionale pari a 3,12%. BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 30

32 Gli scenari per Napoli delineati dalla strumentazione urbanistica La Variante Generale al PRG di Napoli (approvata con DPGR n. 323 dell ), si colloca in uno scenario urbanistico all interno del quale, per oltre trent anni, il settore dell edilizia non ha registrato alcuno sviluppo significativo, rimanendo quasi interamente circoscritto ad interventi di edilizia residenziale, generalmente a carattere pubblico, realizzati per il completamento dei piani di zona, per rispondere alla necessità della ricostruzione post-terremoto (legge 219/81) oppure attuati nell ambito di leggi speciali (es. L. 25/80). Le previsioni contenute nella Variante ed il suo stato di attuazione, mettono in evidenza due linee d azione fondamentali per aprire nuove prospettive al mercato immobiliare. In primo luogo, per quel che riguarda più specificamente il mercato delle residenze, al fine di trovare una risposta adeguata al disagio abitativo, che permane rilevante, emerge la necessità di un coordinamento tra la scala comunale e quella sovracomunale. In secondo luogo si delinea l opportunità di diversificare i modelli di investimento sia rispetto alla tipologia del prodotto immobiliare e alla sua gestione, sia rispetto alle modalità d intervento. Il coordinamento tra la scala comunale e quella sovracomunale. La scelta di escludere interventi di espansione edilizia e di assumere indici mediobassi di edificazione nelle aree di riconversione, compiuta dalla Variante al PRG di Napoli, limita fortemente la possibilità di rispondere alla consistente domanda abitativa ancora presente nel comune, attraverso le sole nuove previsioni urbanistiche formulate, determinando la necessità di proiettarsi entro dimensioni territoriali allargate. In particolare, la Variante, rileva come, nonostante il trend demografico in decremento, BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 31

33 che tra l altro riflette l incapacità del comune capoluogo di trattenere le famiglie giovani e il ceto medio-basso, risulti acuito il livello di disagio abitativo. A fronte infatti dello scenario demografico prefigurato ( abitanti al 2006 rispetto al di abitanti del 1997), la Variante riconosce, dunque, l esistenza di un elevato fabbisogno residenziale residuo nel territorio comunale, stimato in un range compreso tra 50 mila e 67 mila alloggi (tra 200 mila e 270 mila stanze). Rispetto alla domanda stimata, l offerta prevista dalla Variante è di circa 17 mila nuovi vani (cui si aggiungono i 2 mila previsti dalla precedente variante per la zona occidentale), programmati in alcuni dei 46 ambiti in cui attivare progetti di trasformazione attraverso piani e programmi esecutivi (Pru Rione Traiano, Caserme Secondigliano, ex Centrale del latte Scampia, Centro direzionale, Granturco FS, Gianturco Mecfond, Gianturco Feltrinelli, ex raffinerie, Pru Ponticelli). Il gap ha dimensione tale da non potersi colmare né con il possibile incremento di circa 30 mila vani realizzabile con gli strumenti urbanistici esecutivi previsti nelle zone omogenee Bb (Espansione recente) per unità di intervento superiori a 5000 mq, né con quello connesso alla riconversione anche ad uso residenziale ammessa nell ambito della riqualificazione delle zone Da (Insediamenti per la produzione di beni e servizi-riqualificazione). A tali previsioni si aggiungono le potenzialità offerte dagli interventi diretti di recupero del patrimonio edilizio esistente. In questo senso, tra le opportunità progettuali offerte dalla Variante, va segnalata quella connessa al recupero con intervento diretto delle unità di spazio interne agli insediamenti di interesse storico, classificate come ruderi e sedimi risultanti da demolizioni. 10 Nell ambito di tali unità, presenti nella maggior parte dei quartieri del centro storico e, in misura minore, anche in alcuni centri storici della periferia cittadina, ne vengono 10 Si tratta di unità di spazio interne alla zona A relativa agli insediamenti di interesse storico, costituite da elementi residuali di unità edilizie preesistenti o libere in conseguenza di crollo o demolizione, e per le quali, quando costituenti elemento originario dell organizzazione morfologica del tessuto urbano sono consentiti interventi di riedificazione mediante ripristino filologico a parità di superficie utile e volume preesistenti, documentati da fonti certi. La riedificazione è consentita anche in assenza di tale documentazione nel rispetto dell originario modello di occupazione del lotto e nei limiti di altezza risultante dalla media delle altezze delle unità edilizie immediatamente contigue entro le quali il sedime libero risulta compreso, purché entrambe antecedenti al BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 32

34 individuate 109, stimabili in circa 250 mila mc destinabili con interventi privati per una serie di usi, fra cui anche quello residenziale, e ulteriori 40 per le quali è stimabile una cubatura di circa 100 mila mc destinate ad attrezzature pubbliche. Questi interventi possono costituire significative occasioni di riqualificazione del tessuto urbano storico e, per un massimo di circa 250 mila mc, concorrere all incremento della funzione residenziale. Considerando tutte le possibilità offerte dalla Variante per rispondere al fabbisogno abitativo emerge una quota fra i 130 e i 180 mila vani che rimane non soddisfatta. Da questa situazione la Variante trae la necessaria considerazione che il disagio abitativo di Napoli non può trovare soluzione nei confini cittadini e richiede pertanto un adeguata pianificazione a scala sovracomunale. Solo se si riuscirà rapidamente a predisporre un piano casa a livello metropolitano, coordinato in primo luogo con la riforma in atto della mobilità su ferro, sarà possibile evitare che la comprensibile ricerca di soluzioni individuali alimenti l attuale meccanismo selvaggio di urbanizzazione in aree esterne al comune (...). In altre parole, la Variante, nel dichiarare la necessità di affrontare la questione abitativa anche in sede di pianificazione a scala sovracomunale, trasferiva alla Provincia l onere politico e organizzativo di fronteggiare il fabbisogno abitativo residuo. Questo trasferimento avviene nell ambito di una situazione poco confortante se riferita al grado di efficacia e allo stato di dotazione degli strumenti urbanistici attivi a livello comunale. Infatti, secondo quanto emerge da una ricerca sulla situazione urbanistica nell area napoletana, pubblicata dall ACEN e della CCIAA nel corso del 2005, sul totale di 92 comuni presi in esame, soltanto 73 sono provvisti di PRG (soltanto 19 dei quali approvati da meno di meno di dieci anni, 30 approvati da oltre dieci anni e 24 da oltre vent anni). Per quanto concerne gli altri comuni nel migliore dei casi è in vigore soltanto un Programma di Fabbricazione, non adeguato alla legislazione regionale, e 6 comuni non sono dotati di alcuno strumento urbanistico. BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 33

35 La situazione risulta maggiormente critica se, come evidenziato nelle Linee guida per il piano d intervento nell Area Nord di Napoli si tiene conto del fatto che la conurbazione costituita dalle circoscrizioni della periferia nord del Comune di Napoli (Chiaiano, Piscinola, Miano, Scampia, Secondigliano, Miano e S. Pietro a Patierno) e dal primo anello dei 7 comuni confinanti (Marano, Mugnano, Melito, Casandrino, Arzano, Casavatore e Casoria) con la sua concentrazione demografica di ab., dei quali residenti nel comune di Napoli, rappresenta la settima città italiana, collocandosi prima di Bologna, Firenze, Bari e Catania. 11 Inoltre, alle problematiche della domanda di nuove residenze, servizi ed attrezzature, vanno considerate anche quelle relative alle decine di migliaia di persone che dovranno delocalizzarsi dalle aree flegrea e vesuviana per il rischio vulcanico Gli obiettivi e le strategie delineati dal preliminare di Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP), recentemente elaborato (luglio 2006), rappresentano una interessante opportunità per accogliere possibili quote della domanda abitativa proveniente dal capoluogo e, più in generale, per costruire un nuovo modello insediativo policentrico capace di favorire un riequilibrio anche di tipo funzionale tra Napoli e i comuni dell area metropolitana, stimolando, tra l altro, nuovi investimenti in settori trainanti e differenziati. Realizzare un equilibrio della popolazione sul territorio con una offerta abitativa sostenibile è l obiettivo prioritario del preliminare di PTCP specificamente volto a soddisfare la domanda abitativa, derivante dagli apprezzabili tassi di fertilità e dalla considerevole componente giovane della popolazione della Provincia (al 2003 ben il 16% della popolazione residente ha età compresa tra i 24 e i 34 anni rappresentando decisamente una notevole risorsa), cui si aggiunge l ormai consolidata e rilevante presenza della popolazione straniera, anch essa con elevati tassi di fertilità. Il Piano è, quindi, orientato a rispondere alla domanda abitativa, seppure in forma non esaustiva data l elevata densità insediativa del territorio provinciale, in coerenza con 11 Lo studio promosso da: ACEN, CCIAA di Napoli, Unione degli Industriali di Napoli, Consulta delle Costruzioni e realizzato da SEDIM e RC&P e stato divulgato nel luglio BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 34

36 ulteriori obiettivi prioritari: la salvaguardia del patrimonio naturale, compreso quello agricolo, e della sua continuità; la riorganizzazione dell assetto insediativo in chiave policentrica e reticolare, valorizzando la rete di mobilità su ferro e creando nuovi sistemi di centralità urbane. Obiettivo che, riferito al sistema napoletano, si traduce nella necessità di razionalizzare e decongestionare l area centrale di Napoli, attraverso il decentramento di funzioni di livello superiore pubbliche e private. L attivazione di politiche per la domanda abitativa, è indicata in alcune linee d azione rivolte a: 1. ridurre progressivamente la quota di patrimonio residenziale inutilizzato, anche agendo sulla penalizzazione fiscale; 2. favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente attraverso estese forme leggere di intervento (in analogia con il progetto Sirena a Napoli) e destinando quote significative di risorse finanziarie pubbliche all edilizia convenzionata nell ambito di interventi di recupero, attraverso accordi pluriennali con imprese o gruppi di imprese; 3. incrementare, soprattutto nelle situazioni di centralità metropolitana, la quota di patrimonio residenziale costituito da tipologie innovative da destinare in affitto a particolari segmenti di domanda (studenti, lavoratori fuori sede, ecc.), istituendo specifiche premialità urbanistiche ed incentivi procedurali e promovendo accordi di gestione con università e amministrazioni pubbliche, aziende, ecc.; 4. favorire la redistribuzione governata di popolazione sul territorio, individuando aree di densificazione nelle quali introdurre idonei mix urbani sotto il profilo sociale, tipomorfologico e funzionale, escludendo processi di ulteriore consumo di suolo in aree delicate del territorio. Sulla base della valutazione dei caratteri insediativi ed ambientali e delle potenzialità edificatorie, il PTCP prospetta, ambiti in cui procedere con programmi di densificazione residenziale. La direzione è verso il completamento e l intensificazione di aree già parzialmente edificate a bassa densità, prive di qualità ambientali di rilievo, nonché verso programmi di ristrutturazione urbanistica volti ad incrementare la capacità insediativa e la dotazione di servizi e verde pubblico, recuperando almeno in parte, fabbisogni pregressi. Le possibili direttrici di sviluppo individuate lungo le quali BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 35

37 localizzare l incremento insediativo sono la Pomigliano-Scisciano, il sistema nolano, la Poggiomarino-Striano, Varcaturo. Diversificare i modelli di investimento La diversificazione dei modelli di investimento si fonda innanzitutto sulla necessità di rispondere ad una domanda che si è andata evolvendo nella direzione di una maggiore complessità funzionale e sociale, e che è ancora in gran parte inevasa. Dal punto di vista dell individuazione di nuovi prodotti immobiliari verso i quali dirigere gli investimenti, una significativa indicazione emerge dai risultati della ricerca svolta dall ACEN e finanziata dalla Camera di Commercio di Napoli 12, finalizzata a mettere in luce i fattori di criticità del mercato immobiliare napoletano e a definire opportune azioni per il miglioramento del posizionamento competitivo di Napoli nel contesto delle città italiane. L analisi della domanda condotta utilizzando il benchmarking, misura e confronta il livello di dotazione di diversi prodotti immobiliari del territorio napoletano e di altre città (Milano, Roma, Bologna, Genova, Bari, Firenze, Palermo e Torino) sia rispetto ad un valore massimo assoluto, il benchmark, sia rispetto alle altre città in competizione. Il grafico a ragnatela, elaborato per la realtà napoletana che consente di misurarne il posizionamento in relazione alle altre realtà urbane, rivela l impossibilità per la città di assumere, almeno in uno scenario prefigurativo del medio periodo (2010), un ruolo competitivo rispetto alle altre città campione considerate, sia che si tratti delle grandi realtà metropolitane, sia delle città medie. Napoli non solo non determina alcun benchmark assoluto, ma denuncia valori critici per la maggior parte delle tipologie di prodotto immobiliare considerate, valori inferiori al livello medio rappresentativo delle città capoluogo. Soltanto per un limitato numero di settori uffici, palestre e discoteche si raggiungono valori accettabili. Diversa la situazione per le altre città: Milano ad esempio rappresenta il benchmark per la dotazione di nuove abitazioni, residenze universitarie e spazi per lo sport; Roma 12 ACEN e CCIAA di Napoli, I prodotti immobiliari nella provincia di Napoli. Marketing e benchmarkin., ed. Electa, Napoli BIN - Borsa Immobiliare di Napoli 36