Oggetto: Cedolare Secca commento della circolare 26/E dell Agenzia delle Entrate

Transcript

1 Roma, 04 Giugno 2011 Prot. n. Circolare n. 67 Oggetto: Cedolare Secca commento della circolare 26/E dell Agenzia delle Entrate L art. 3 del DLgs. 23/2011 ha introdotto un regime speciale, alternativo all ordinario regime IRPEF dei redditi fondiari, adottabile per opzione dalla persona fisica proprietaria di un immobile abitativo locato, al di fuori dell esercizio dell attività imprenditoriale o professionale, ovvero dal titolare di un diritto reale di godimento sullo stesso (c.d. cedolare secca). Le relative modalità operative sono state, inizialmente, definite con un provvedimento del Direttore dell Agenzia delle Entrate, il n dello scorso 7 aprile, la cui specifica osservanza è stata, poi, chiarita dall Amministrazione finanziaria con la circ. n. 26 del 1 giugno Chiarimenti L Agenzia delle Entrate con la circolare 26/E del 1 giugno 2011 è intervenuta per chiarire i dubbi e dissipare le perplessità sulla nuova modalità di tassazione delle locazioni degli immobili adibiti ad uso abitativo, rappresentata dalla cedolare secca. In particolare l Agenzia delle entrate si è voluta concentrare "sui destinatari e sulla scelta del regime, sulle modalità di pagamento e su quali sanzioni attendersi se non si rispettano le regole". Ancora una volta viene specificato che può scegliere la tassazione del reddito da locazione tramite cedolare secca, ovvero: "contratti con durata inferiore ai 30 giorni" (che generalmente non richiedono nemmeno la registrazione), immobili con più proprietari, ognuno dei quali può scegliere autonomamente la cedolare senza che tale scelta vada a condizionare gli altri, e nel caso dell esercizio dell opzione "anche in relazione a una o più porzioni dello stesso immobile da parte di un unico proprietario". In questo caso specifico, l'agenzia delle entrate mette in chiaro tramite la circolare (26/E) che una volta scelta la cedolare secca per una porzione, la si deve applicare anche per tutte le altre parti dello stesso immobile : ad esempio nel caso di una stanza affittata ad uno studente universitario, una volta scelta la cedolare per l'affitto di questa stanza, va applicata anche per le altre stanze affittate contemporaneamente. Restano escluse dalla possibilità di scegliere la cedolare secca come regime di tassazione: società di persone, le società di capitali, gli enti commerciali e non commerciali, le locazioni a uso abitativo, ma effettuate nell esercizio dell attività d impresa o di arti e professioni, gli immobili locati all estero e quelli 1

2 subaffittati. Il momento per poter scegliere la cedolare secca è contestualmente alla registrazione del contratto di locazione, ovvero 30 giorni dalla stipula. Inoltre viene specificato nella circolare che la stessa tempistica vale "anche in caso di proroga e nel caso in cui si voglia optare alla scadenza di una delle annualità del contratto in corso". Il modello Siria (e Siria versione web) devono essere utilizzati se si vuole registrare un nuovo contratto e scegliere contemporaneamente la tassazione tramite cedolare secca. Ma attenzione, a patto che " i locatori non sono più di 3, i conduttori non sono più di 3, se si tratta diuna sola unità abitativa con non più di 3 pertinenze e gli immobili sono censiti con attribuzione di rendita". Se viene a mancare una di queste ipotesi allora per esercitare l'opzione cedolare bisogna usare il modello 69 (nella nuova versione che prevede il riquadro per esercitare l'opzione). E lo stesso modello 69 va impiegato se si vuole optare per la cedolare secca in tutti gli altri casi diversi da quelli citati per l'uso del modello Siria, quindi anche per proroga, cessione. Altro aspetto a cui fare attenzione è che Siria può essere presentata solo telematicamente, mentre il modello 69 va presentato in forma cartacea presso una delle sedi dell'agenzia delle Entrate. Il documento ha fornito, in primo luogo, alcune rilevanti precisazioni sotto il profilo soggettivo, e in particolare che il regime della cedolare secca non è invocabile per i redditi derivanti dalla locazione di fabbricati ad uso abitativo oggetto di proprietà condominiale, né dall imprenditore individuale o dal lavoratore autonomo, nemmeno qualora conceda in locazione un immobile abitativo a un proprio dipendente, a prescindere dal titolo di utilizzo da parte di quest ultimo. Analogamente, sono esclusi i contratti perfezionati con conduttori che agiscono nell esercizio dell attività d impresa o professionale, indipendentemente dall eventualità di un successivo utilizzo per le finalità abitative di collaboratori o dipendenti. La circolare ha, inoltre, affrontato il caso del possesso pro quota del predetto diritto, riconoscendo la facoltà dell esercizio disgiunto dell opzione, e dunque la manifestazione dei relativi effetti esclusivamente nei confronti dei locatori che se ne sono avvalsi. Il regime della cedolare secca può, quindi, essere applicato anche rispetto a una porzione dell immobile locato. Per quanto concerne, invece, il presupposto oggettivo di accesso al regime speciale, la circ. n. 26/2011 ha chiarito che non è previsto un vincolo minimo di durata del contratto, essendo applicabile anche agli atti non soggetti all obbligo di registrazione in termine fisso, ovvero stipulati per un periodo inferiore ai trenta giorni all anno. L esercizio dell opzione non è, tuttavia, prospettabile con riferimento alle locazioni di immobili che, pur essendo destinati ad uso abitativo, risultano iscritti in una categoria catastale diversa dalla A: è il caso, ad esempio, dei fabbricati censiti come negozi oppure uffici. Sono, inoltre, esclusi dalla cedolare secca i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili accatastati come 2

3 abitativi, ma affittati per uso ufficio oppure promiscuo. È, invece, riconosciuta l applicazione della cedolare secca nel caso di contratti stipulati con enti pubblici o privati non commerciali, purché dall atto risulti la destinazione dell immobile all utilizzo abitativo, in conformità delle proprie finalità. Elencati alcuni casi particolari ammessi al regime della cedolare secca La circolare ha altresì affrontato alcuni casi particolari, rispetto ai quali è contemplata l ammissione al regime della cedolare secca: - l intervento di un agenzia immobiliare, operante come mero intermediario tra il locatore e il conduttore; - la locazione di un immobile abitativo, compreso nel medesimo contratto nel quale è affittato anche un fabbricato strumentale: l opzione è, naturalmente, ammessa con riferimento al solo edificio ad uso residenziale. Analogamente, non è obbligatorio esercitare l opzione relativamente a tutti gli immobili abitativi oggetto di un contratto di locazione, potendo aderire alla cedolare secca anche soltanto per uno di essi: al ricorrere di tale ipotesi, qualora sia previsto un canone indiviso, il fitto rilevante ai fini della cedolare secca deve essere individuato adottando un criterio proporzionale, fondato sulla rendita catastale di tutte le unità interessate dal corrispettivo. Diversamente, nel caso dell affitto di unità di un fabbricato abitativo provvisto di un unica rendita catastale, deve essere applicato un identico regime impositivo: in altri termini, la manifestazione dell opzione per la cedolare secca, relativamente a una sola porzione dell immobile, vincola allo stesso esercizio anche per il reddito derivante dalla contemporanea locazione di altre porzioni del medesimo edificio; - le pertinenze del fabbricato locato, oggetto di affitto tra le medesime parti, non necessariamente nell ambito dello stesso contratto, purché successivo ed espressamente richiamato: tali unità accessorie sono tutte assoggettabili al regime facoltativo, a patto che dall atto risulti il vincolo pertinenziale. La circolare ha, infine, precisato che la cedolare secca non è applicabile ai contratti di affitto di immobili situati all estero, né a quelli di sublocazione in genere, in quanto produttivi di redditi diversi (art. 67, comma 1, lett. f) e h), del TUIR), anziché di natura fondiaria. L Agenzia conferma la raccomandata all inquilino entro il 6 luglio La circolare 26 chiarisce che la raccomandata deve essere inoltrata all inquilino entro il termine stabilito per il versamento dell acconto. Il DLgs. 23/2011, introducendo all articolo 3 la cedolare secca sugli affitti, obbliga i locatori, ai fini della validità dell opzione, a rinunciare per il periodo corrispondente alla validità del regime opzionale all aggiornamento del canone, anche se previsto nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione ISTAT. Poiché tale rinuncia deve essere comunicata preventivamente all inquilino tramite lettera 3

4 raccomandata, la dottrina ha cercato di applicare questo ulteriore adempimento ai contratti già registrati alla data del 4 aprile Infatti, se non ci sono particolari dubbi per i nuovi contratti per i quali il locatore invierà la raccomandata al conduttore prima di procedere materialmente alla registrazione, la norma risultava di difficile applicazione nei casi in cui la registrazione del contratto fosse già avvenuta. Con la circolare n. 26 di ieri, 1 giugno 2011, l Agenzia delle Entrate fornisce precisazioni anche sul tema della raccomandata all inquilino precisando, innanzitutto, che la finalità della comunicazione all inquilino è quella di porlo nella condizione di sapere che, per il periodo di durata dell opzione, questi non è tenuto al pagamento dell imposta di registro, obbligo che, in assenza di opzione, gli ricade per il principio di solidarietà di cui all art. 57 del DPR 131/86. Proseguendo, la circolare chiarisce che, per quanto riguarda i contratti scaduti o risolti, per quelli già registrati, prorogati e con imposta di registro già versata alla data del 7 aprile 2011, la raccomandata deve essere inviata nel termine stabilito per il versamento del primo acconto dovuto e quindi: - entro il 6 luglio se l acconto è dovuto in due rate; - entro il 30 novembre se l acconto è dovuto in unica rata; - entro il termine di presentazione della dichiarazione se l acconto non è dovuto. Stante il divieto di percepire dal conduttore gli aggiornamenti del canone, quanto nel mentre già versato dall inquilino a titolo di aumento dovrà essergli restituito anche tramite conguaglio con le rate successive. L Agenzia delle Entrate, inoltre, chiarisce ulteriori dubbi che erano nati nei dibattiti degli operatori in merito alle modalità operative, e nega la validità ai fini dell opzione della raccomandata a mano ovvero della lettera consegnata a mano e sottoscritta dal conduttore per ricevuta. Si ricorda che, nel caso di più conduttori, la raccomandata deve essere inviata a ciascuno di essi. In secondo luogo, si afferma che la rinuncia espressa agli aggiornamenti del canone contenuta nel contratto di locazione esonera il locatore dall inviare la raccomandata. La rinuncia agli adeguamenti vincola i comproprietari Un ulteriore argomento affrontato, anche se il pensiero dell Agenzia sarà certamente oggetto di un successivo dibattito, riguarda l efficacia dell opzione nel caso di più proprietari. Partendo dal presupposto che il canone sia pattuito in maniera unitaria, probabilmente in un ottica di semplificazione, si prevede che l esercizio dell opzione da parte di un comproprietario comporti la rinuncia agli aggiornamenti del canone anche da parte degli altri comproprietari che non hanno optato per tale regime. È evidente che tale interpretazione obbligherà i comproprietari a regolare contrattualmente anche tale ipotesi, magari prevedendo inter partes il divieto di opzione. Infine l Agenzia, esaminando gli adempimenti connessi alla revoca dell opzione, precisa che la 4

5 comunicazione della rinunzia al regime opzionale deve essere fatta al conduttore, per permettergli procedere solidalmente al pagamento dell imposta di registro dovuta. Inoltre, viene precisato che la rinuncia del locatore agli aggiornamenti del canone, per il periodo di vigenza dell opzione, è definitiva e non sospesa per cui, al ripristino del regime ordinario, il canone su cui applicare l aumento sarà quello ante opzione senza tener conto degli incrementi implicitamente maturati. Cedolare secca ammessa per due o più locatori Secondo la circ. 26/2011, anche in tal caso l opzione può essere effettuata, purché siano titolari di un diritto di proprietà sull immobile locato L Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 26/2011, conferma, in linea con il contenuto del provvedimento direttoriale del 7 aprile 2011 (punto 5), che l opzione per la cedolare secca può essere effettuata anche nel caso in cui vi siano due o più locatori, purché gli stessi vantino un diritto di proprietà, o altro diritto reale di godimento, sull immobile concesso in locazione. Prima di entrare nel merito del contenuto della predetta circolare n. 26, è opportuno ricordare che, nel caso di immobili concessi in locazione e posseduti da più comproprietari: - l opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore, presentando l apposito modello SIRIA se sussistono le condizioni, ovvero il modello 69; - l opzione esplica efficacia solamente in capo ai locatori (comproprietari) che l hanno esercitata, con la conseguenza che il reddito derivante dalla locazione dell immobile, e delle eventuali relative pertinenze locate congiuntamente, deve essere soggetto a tassazione ordinaria in capo ai locatori che non hanno esercitato l opzione, e a tassazione secca da parte dei soggetti che hanno optato per la cedolare secca. L aspetto più diffusamente trattato da parte dell Agenzia riguarda le conseguenze che si producono nell ambito degli obblighi previsti ai fini dell imposta di registro. Come noto, infatti, nel caso in cui si opti per la cedolare secca, pur restando fermi gli obblighi di registrazione del contratto, non è dovuta l imposta di registro sul canone di locazione pattuito tra le parti. A tale proposito, il punto 5.2 del provvedimento direttoriale prevede, in caso di comproprietà, che resti fermo l obbligo di versamento dell imposta di registro sulla quota parte del canone di locazione imputabile proporzionalmente in capo ai locatori che non hanno optato per il regime della cedolare secca. In merito all ammontare di detta imposta, il provvedimento direttoriale precisa che il versamento deve avvenire nella misura ordinaria, fermo restando l ammontare minimo, pari a 67 euro, e deve essere comunque assolta l imposta di bollo (tali spese sono suddivise in egual misura tra locatore e conduttore). Nella circ. n. 26/2011, commentando le conseguenze che si producono ai fini dell imposta di registro, l Agenzia precisa preliminarmente che l art. 57 del DPR 131/86 prevede, quale principio generale, la responsabilità solidale delle parti in causa (locatore e conduttore) per il pagamento dell imposta. Ciò 5

6 significa, secondo la stessa Agenzia, che il regime della cedolare secca introduce una deroga a tale principio generale, in quanto i locatori che hanno optato per l imposta sostitutiva sulla loro quota parte di canone, non sono tenuti al versamento dell imposta di registro per tutta la durata dell opzione. In buona sostanza, è palese che la responsabilità solidale per il pagamento del tributo trova il suo fondamento nella soggettività passiva dell imposta, in assenza della quale non può estendersi alcun tipo di responsabilità. Resta ovviamente fermo, si precisa nel documento di prassi in commento, che il principio di solidarietà passiva dell imposta esplica i suoi effetti solo con riferimento ai locatori che non hanno esercitato l opzione per il regime della cedolare secca. Coerentemente con quanto sopra descritto, l Agenzia precisa che, laddove i locatori procedano a revocare l opzione per la cedolare secca, per le annualità successive a detta revoca, tornando ad applicarsi il regime ordinario di tassazione, si rende nuovamente applicabile il principio di solidarietà per il pagamento dell imposta di registro in capo a tutti i soggetti parti del contratto. La circolare, inoltre, contiene un importante affermazione in relazione al ripristino del principio di solidarietà a seguito della suddetta revoca del regime della cedolare secca in capo ai comproprietari che l avevano esercitata. In tal caso, infatti, i predetti soggetti risponderanno in solido con gli altri comproprietari e con il conduttore dell imposta di registro dovuta sull intero importo del canone di locazione. Infatti, posto che per le annualità successive alla revoca, l imposta di registro si rende applicabile sull intero importo del canone, è evidente che la responsabilità solidale, in capo a tutte le parti contraenti, ritorna ad essere applicabile nei modi ordinari. Relativamente all immobile locato da più proprietari, infine, si deve tener conto degli ulteriori due seguenti chiarimenti contenuti nella circolare in commento: - l opzione esercitata anche da parte di un solo locatore comporta la rinuncia dell aggiornamento del canone a qualsiasi titolo, anche da parte dei comproprietari che non hanno esercitato l opzione per la cedolare secca, in quanto trattasi di un canone determinato unitariamente e come tale non frazionabile; - la comunicazione da inviarsi al conduttore, finalizzata alla rinuncia ai suddetti aggiornamenti, inviata dal locatore che ha esercitato l opzione ha efficacia anche nei confronti degli altri locatori che non hanno esercitato l opzione. Cedolare e contratti in corso, nessun adempimento prima di UNICO 2012 Un tema rimasto non del tutto esplorato sull introduzione della cedolare secca e sostanzialmente chiarito dalla circolare 26/2011 dell Agenzia delle Entrate, è quello degli adempimenti per la sua applicazione ai contratti di locazione in corso, il cui termine di rinnovo annuale della registrazione risulti pendente alla data del 7 aprile 2011 (senza che si sia applicata la registrazione pluriennale iniziale, facoltà concessa dalla Nota I all art. 5 della Tariffa Parte Prima al DPR n. 131/86): questi contratti rappresentano 6

7 la casistica più frequente alla data del 7 aprile 2011, in quanto il metodo pluriennale di tassazione sopra citato è nella prassi ben poco diffuso, così come meno numeroso è il gruppo dei contratti nuovi o di quelli prorogati per i quali pendevano a tale data i termini di registrazione. Queste ultime due fattispecie, infatti, sono disciplinate dal paragrafo 6.4 del provvedimento dell Agenzia delle Entrate n /2011, il quale ha concesso tempo fino al 6 giugno 2011 per l assolvimento delle formalità di registrazione in relazione ai contratti stipulati o prorogati dopo l 8 marzo (ossia appunto quelli il cui termine naturale di registrazione scadeva dopo il 7 aprile). Il provvedimento, come confermato al paragrafo 8 della circolare, ha quindi dilatato fino al 6 giugno i termini di registrazione/opzione solo con riferimento ai nuovi contratti o a quelli oggetto di proroga i cui termini di registrazione fossero pendenti al 7 aprile, mentre ha volutamente trascurato quelli già in corso e già registrati, compresi quelli il cui termine per il pagamento annuale scadeva dopo il 7 aprile. La norma da applicare a tali fattispecie è quella transitoria prevista dal paragrafo 6.2 del provvedimento: tale disposizione prevede che per i contratti in corso alla stessa data del , per i quali è già stata eseguita la registrazione [...], il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell anno 2012 per i redditi In tal caso non è dunque necessario presentare il Mod. 69 e l opzione può avvenire direttamente in sede di dichiarazione dei redditi per il La disciplina a regime prevista dal paragrafo 1.4 opera quindi solo per i contratti di locazione registrati dopo il 7 aprile 2011, oppure (caso limite, ma espressamente previsto alla fine del punto della circolare) laddove si voglia far decorrere la cedolare secca dall annualità che inizierà nel Per applicare la cedolare secca sui contratti in corso a partire dall annualità che inizia nel 2011 (ed anche alla frazione della precedente annualità compresa nel 2011) non occorre il Mod. 69 e sarà sufficiente optare in UNICO Resta da appurare a cosa andrebbe incontro chi, limitandosi a manifestare l opzione per la cedolare secca in sede di UNICO 2012 e omettendo qualsiasi adempimento alla scadenza dell annualità contrattuale, subisse nel frattempo una contestazione per la mancata presentazione del Mod. 69 e l omesso versamento dell imposta di registro. Vero è che almeno due saranno i comportamenti utili a confermare, prima della presentazione di UNICO 2012, la volontà di optare per la cedolare secca (la quale elimina la debenza dell imposta di registro): uno sarà il versamento dell acconto IRPEF determinato con le nuove metodologie di calcolo (si tratta però di un induzione non immediata), e l altro sarà l invio della lettera raccomandata al conduttore. Entrambi gli eventi dovrebbero verificarsi entro il prossimo 6 luglio, come confermato dalla circolare al punto 8.3 (si veda Cedolare secca: entro il 6 luglio la raccomandata del 28 maggio 2011), eccettuati tuttavia i casi di acconto dovuto solo a novembre o non dovuto, e di contratti che escludano gli aggiornamenti del canone (per i quali la circolare esonera il locatore dall obbligo di comunicazione): in queste fattispecie residuali non vi saranno né il calcolo dell acconto né l invio della raccomandata a svelare in anticipo le intenzioni del locatore optante per la cedolare, il quale 7

8 dovrà così attraversare un periodo compreso fra la scadenza del rinnovo annuale di registrazione del contratto ed il 30 settembre 2012 in cui sarà teoricamente esposto a rischi di contestazione. Rinnovo - Proroga E di fondamentale importanza ai fini delle procedure corretta da adottare distinguere tra Proroga e Rinnovo del contratto. La proroga si ha ogni volta che termina il periodo di locazione contrattualmente previsto tra le parti. Il rinnovo è invece il temine che ha rilevanza ai fini dell imposta di registro. Gli esempi di seguito indicati chiariranno il concetto. Contratto stipulato il 01/01/2010 scadenza 31/12/2013 durata La durata del contratto va dall 01/01/2010 e sino al 31/12/2013. Ogni anno si ha un rinnovo del contratto. La proroga, terminato il periodo dei quattro anni originari, interviene a partire dal secondo quadriennio. Quindi la proroga (che deve essere comunicata all Agenzia delle Entrate con apposita comunicazione) si ha a partire dall annualità che decorre del 01/01/2014 e deve essere comunicata entro 30 giorni dall inizio dell annualità. In questo caso si ha una proroga ogni 4 anni. Contratto stipulato il 01/01/2010 scadenza 31/12/2015 durata La durata del contratto va dall 01/01/2010 e sino al 31/12/2015. Ogni anno si ha un rinnovo del contratto. La proroga, terminato il periodo dei sei anni originari, interviene a partire dai secondi sei anni. Quindi la proroga (che deve essere comunicata all Agenzia delle Entrate con apposita comunicazione) si ha a partire dall annualità che decorre del 01/01/2016 e deve essere comunicata entro 30 giorni dall inizio dell annualità. In questo caso si ha una proroga ogni 6 anni. Contratto a regime convenzionale stipulato il 01/01/2010 scadenza 31/12/2012 durata La durata del contratto va dall 01/01/2010 e sino al 31/12/2012. Ogni anno si ha un rinnovo del contratto. La proroga, terminato il periodo dei tre anni originari, interviene a partire dal quarto anno. Quindi la proroga (che deve essere comunicata all Agenzia delle Entrate con apposita comunicazione) si ha a partire dall annualità che decorre del 01/01/2013 e deve essere comunicata entro 30 giorni dall inizio dell annualità. In questo caso si ha una proroga ogni due anni. Modalità di opzione Di seguito la procedura da seguire in relazione a ogni tipologia di contratto: In linea generale per optare per il regime della cedolare secca occorre effettuare una manifestazione di volontà in tal senso in sede di registrazione o di proroga del contratto, tramite il modello Siria ovvero tramite il modello 69. La presentazione del modello Siria può essere effettuata direttamente dai contribuenti abilitati ai 8

9 servizi telematici (le modalità di abilitazione sono specificate sul sito nella sezione servizi on line ) ovvero tramite i soggetti incaricati di cui all articolo 3, comma 3, del decreto del Presidente della Repubblica 22 luglio 1998, n. 322 e successive modificazioni. Il modello 69 deve essere presentato presso qualunque Ufficio dell Agenzia delle entrate dal soggetto che chiede la registrazione del contratto di locazione. Come chiarito con il Provvedimento, tale modalità di registrazione telematica del contratto di locazione può essere utilizzata solo per i contratti che contengono esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e che presentano le seguenti ulteriori caratteristiche: un numero di locatori non superiore a tre, ciascuno dei quali esercita l opzione per la cedolare secca in relazione alla propria quota di possesso; un numero di conduttori non superiori a tre; una sola unita abitativa ed un numero di pertinenze non superiori a tre; solo immobili censiti con attribuzione di rendita. La modalità telematica di registrazione può essere utilizzata solo per i contratti di locazione che non contengono disposizioni o clausole aggiuntive rispetto al rapporto di locazione dell immobile abitativo, quali, ad esempio, fideiussioni prestate da terzi, locazioni congiunte di immobili abitativi e strumentali, ecc. Opzione in sede di dichiarazione Registrazione intervenuta prima del 7 aprile 2011 Il regime della cedolare secca può essere applicato a partire dal periodo d imposta 2011 e, in particolare, può essere applicato ai contratti in corso alla data del 1 gennaio 2011, anche se scaduti o oggetto di risoluzione prima del 7 aprile L imposta di registro e l imposta di bollo già versate, per espressa previsione del decreto legislativo, non possono comunque essere rimborsate. Per questi contratti, per i quali sia già stata effettuata, ove richiesta, la registrazione del contratto o sia stata già corrisposta l imposta di registro dovuta per la risoluzione del contratto, non devono essere presentate opzioni per la cedolare secca, né in via telematica, né presso l ufficio, e l eventuale applicazione del nuovo regime di tassazione può avvenire direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell anno 2012 per i redditi Ciò presuppone, naturalmente, che sia stato versato nell anno 2011 l acconto della cedolare secca per il medesimo anno, ove dovuto. Il medesimo criterio è applicabile anche alle proroghe dei contratti intervenute prima del 7 aprile 2011 e per le quali alla predetta data sia già stato eseguito il versamento dell imposta di registro. Anche in questo caso il contribuente può avvalersi della cedolare secca direttamente in sede di dichiarazione dei redditi. 9

10 L applicazione della cedolare secca riferita all annualità scadente nel 2011 in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell anno 2012 (redditi 2011), può avere effetti anche per l annualità contrattuale successiva, vale a dire per l annualità decorrente dall anno L applicazione della cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi può riguardare, pertanto, sia entrambe le annualità, vale a dire quella che scade nel 2011 e quella che decorre dallo stesso anno e scade nel 2012, sia una soltanto di esse. Per l annualità decorrente dal 2012 e per le successive, in applicazione della regola generale, il contribuente che intenda avvalersi della cedolare secca dovrà comunque, entro i termini previsti per il versamento dell imposta di registro relativa a detta annualità, esprimere la relativa opzione con il modello 69. Opzione in sede di registrazione del contratto Registrazione a partire dal 7 aprile 2011 Per i contratti registrati a partire dalla data del 7 aprile 2011, l opzione per la cedolare secca deve essere esercitata nei modi ordinari, vale a dire in sede di registrazione del contratto con il modello Siria, ove ne ricorrano i presupposti, o con il modello 69. L opzione esercitata in sede di registrazione esplica effetti per l intera durata del contratto, salvo revoca. Anche per le proroghe dei contratti per le quali il termine per il versamento dell imposta di registro non è ancora decorso alla data del 7 aprile, l applicazione della cedolare secca è subordinata all esercizio dell opzione, ma è necessario utilizzare esclusivamente il modello 69, come previsto, in linea generale, in caso di opzione esercitata in sede di proroga. L opzione può essere espressa anche in sede di risoluzione del contratto e comporta la non applicazione dell imposta di registro dovuta per la risoluzione. L opzione deve essere esercitata con il modello 69 per i contratti risolti per i quali alla data del 7 aprile non sia ancora scaduto il termine per il versamento dell imposta di registro e per i contratti risolti successivamente a tale data. Opzione in sede di registrazione del contratto Termini di registrazione in scadenza entro il 6 giugno 2011 Il Provvedimento, per agevolare l esercizio dell opzione per la cedolare secca in sede di prima applicazione della norma, ha disposto al punto 6.4 che per i contratti per i quali il termine di registrazione scade tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011, la registrazione, con eventuale esercizio dell opzione, può essere effettuata entro il 6 giugno I medesimi termini di registrazione e di esercizio dell opzione devono essere riferiti anche alle 10

11 proroghe per le quali il termine di pagamento dell imposta di registro scade tra il 7 aprile e il 6 giugno Si precisa che anche i soggetti che non esercitano l opzione per il regime della cedolare secca, possono effettuare entro il 6 giugno 2011, i versamenti dell imposta di registro relativi alle annualità successive alla stipula del contratto di locazione di immobile ad uso abitativo, sempreché i relativi termini di pagamento scadano tra il 7 aprile e il 6 giugno Il Responsabile dell Assistenza Fiscale Dott. Carmine Ippoliti 11