Circolare n. del marzo 014 Le novità nella registrazione delle locazioni immobiliari Indice 1. Premessa. Il Nuovo modello RLI per la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili.1 Adempimenti per i quali si utilizza il nuovo modello. Modalità di presentazione del nuovo modello. Registrazione semplificata. Versamento dei tributi relativi alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili con il modello F4 ELIDE.1 Codici tributo e modalità di compilazione. Esclusione della compensazione. Presentazione dei modelli F4 ELIDE.4 Periodo transitorio 4. Modalità di pagamento dei canoni di locazione di unità abitative 4
1. PREMESSA Con i Provvedimenti dell Agenzia delle Entrate Prot. N. 01/554 del.1.014 e N. 90/14 del 10.1.014 sono state introdotte alcune novità riguardanti le modalità di registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili e pagamento dei relativi tributi. In particolare, salvo il previsto regime transitorio: - a partire dal 1..014, per il versamento dell imposta di registro, i tributi speciali e compensi, l imposta di bollo, le relative sanzioni e interessi, connessi alla registrazione dei contratti di locazione o affitto immobiliare, occorre utilizzare il modello F4 versamenti con elementi identificativi (c.d. F4 ELIDE); - dal..014, per la registrazione dei contratti di locazione o affitto immobiliare (ed altri adempimenti relativi al medesimi contratti), occorre utilizzare il nuovo modello RLI e, per chi preferisce o è obbligato alla registrazione telematica del contratto, in nuovo software RLI WEB oppure la modalità web, che consente di procedere alla registrazione direttamente da Internet, senza scaricare alcun software.. IL NUOVO MODELLO RLI PER LA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI Con il Provvedimento dell Agenzia delle Entrate 10.1.014 n. 90 è stato approvato, con le relative istruzioni di compilazione, il nuovo modello RLI Richiesta di registrazione e adempimenti successivi Contratti di locazione e affitto di immobili, da utilizzare a partire dal febbraio 014. A partire dalla stessa data è utilizzabile anche il relativo software per la registrazione telematica. Tuttavia, fino al 1..014 è possibile continuare ad utilizzare il modello 69 anche in relazione alle locazioni e affitti di beni immobili e agli altri adempimenti rientranti nell ambito di applicazione del nuovo modello RLI. E possibile, inoltre, continuare a utilizzare, fino al 1..014, i vecchi software ( Contratti di locazione, Iris e Siria ) e le vecchie applicazioni web ( Locazioni web, Iris web, Siria web e Ge.Lo ) per la registrazione telematica del contratto di locazione e per gli adempimenti successivi..1 ADEMPIMENTI PER I QUALI SI UTILIZZA IL NUOVO MODELLO Il nuovo modello RLI consente di: - richiedere la registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili; - effettuare gli adempimenti successivi quali proroghe, cessioni e risoluzioni dei contratti di locazione e affitto di beni immobili; - esercitare o revocare l opzione per la cedolare secca; - comunicare i dati catastali degli immobili, ai sensi dell art. 19 c. 15 del D.L. 1.5.010 n. 8 conv. L. 0..010 n. 1; - effettuare le denunce relative ai contratti di locazione non registrati, ai contratti di locazione con canone superiore a quello registrato o ai comodati fittizi.
In relazione ai suddetti adempimenti, il nuovo modello RLI sostituisce il modello 69. Tale modello rimarrà comunque in uso anche dopo il periodo transitorio per tutti gli adempimenti concernenti contratti diversi da quelli di locazione o affitto di beni immobili.. MODALITA DI PRESENTAZIONE DEL NUOVO MODELLO Il nuovo modello RLI è presentato in modalità telematica, direttamente o per il tramite di intermediari abilitati alla registrazione dei contratti. Si ricorda che l utilizzo della procedura telematica di registrazione è obbligatoria per i possessori di almeno 10 unità immobiliari. La presentazione telematica del modello può essere effettuata anche presso gli uffici dell Agenzia delle Entrate esclusivamente dai soggetti non obbligati alla registrazione telematica dei contratti di locazione. La presentazione telematica può avvenire mediante il software Contratti di locazione e affitti di immobili (RLI), disponibile sul sito web dell Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it) oppure mediante la modalità web, che consente di procedere alla registrazione direttamente da Internet, senza scaricare alcun software, accessibile dalla sezione Area Riservata del sito web dell Agenzia delle Entrate.. REGISTRAZIONE SEMPLIFICATA In generale, la richiesta di registrazione redatta mediante il modello RLI implica l allegazione di copia del contratto di locazione. Tuttavia, la presentazione può avvenire in forma semplificata, senza l allegazione della copia del testo contrattuale, in presenza delle seguenti condizioni: - un numero di locatori e conduttori, rispettivamente, non superiore a tre; - una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre; - tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita; - il contratto contiene esclusivamente la disciplina del rapporto di locazione e, pertanto, non comprende ulteriori pattuizioni; - il contratto è stipulato tra persone fisiche che non agiscono nell esercizio di un impresa, arte o professione.. VERSAMENTO DEI TRIBUTI RELATIVI ALLA REGISTRAZIONE DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI CON IL MODELLO F4 ELIDE Con il provvedimento citato in premessa è stato, inoltre, stabilito che, a partire dal 1 febbraio 014, sono versate mediante il modello F4 versamenti con elementi identificativi (F4 ELIDE) le somme dovute in relazione alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili e, in particolare: - imposta di registro; - tributi speciali e compensi; - imposta di bollo; - sanzioni e interessi relativi alle suddette imposte, tributi e compensi.
Il modello F4 ELIDE è reperibile nella sezione Strumenti Modelli del sito web dell Agenzia delle Entrate (www.agenziaentrate.gov.it) e, dal 1 aprile 014, sarà disponibile anche presso gli sportelli di banche, poste e degli Agenti della riscossione..1 CODICI TRIBUTO E MODALITA DI COMPILAZIONE Con la Risoluzione dell Agenzia delle Entrate n. 14/E del 4.1.014 sono stati istituiti i codici tributo da utilizzare per il pagamento dei predetti importi da utilizzare esclusivamente nel modello F4 ELIDE. I nuovi codici tributo istituiti dalla risoluzione sono riepilogati nella seguente tabella. CODICE TRIBUTO 1500 1501 150 150 1504 DENOMINAZIONE prima registrazione annualità successive cessioni del contratto risoluzioni del contratto proroghe del contratto 1505 LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI Imposta di Bollo 1506 150 1508 1509 1510 LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI Tributi speciali e compensi LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi 4
La risoluzione 14/014 ha, inoltre, illustrato le modalità di compilazione del mod. F4 ELIDE per tali adempimenti e, a tal fine, ha istituito il codice identificativo 6, denominato controparte, per consentire la corretta identificazione della controparte del contratto di locazione. Nella sezione CONTRIBUENTE, è necessario indicare: - nei campi codice fiscale e dati anagrafici, i dati della parte che effettua il versamento; - nel campo codice fiscale del coobbligato, erede, genitore, tutore o curatore fallimentare, il codice fiscale del soggetto, quale controparte (oppure di una delle controparti), unitamente al codice identificativo 6 da indicare nell apposito campo. Invece, nella sezione ERARIO ED ALTRO, è necessario indicare: - nei campi codice ufficio e codice atto, nessun valore (a meno che si stia pagando l imposta richiesta con avviso di liquidazione, nel qual caso è necessario riportare i dati indicati nel modello di pagamento allegato all avviso di liquidazione inviato dall Ufficio o nell avviso stesso); - nel campo tipo, la lettera F (identificativo registro); - nel campo elementi identificativi : - in caso di pagamenti per la prima registrazione, nessun valore; - in caso di pagamenti per annualità successive alla prima, ovvero di cessione, risoluzione o proroga del contratto, il codice identificativo del contratto medesimo, che è composto da 1 5
caratteri ed è reperibile nella copia del modello di richiesta di registrazione del contratto restituita dall ufficio o, per i contratti registrati telematicamente, nella ricevuta di registrazione. Ove tale codice non fosse disponibile, il campo elementi identificativi deve essere valorizzato con l indicazione di un codice di 16 cifre così composto: nei caratteri da 1 a è inserito il codice Ufficio presso il quale è stato registrato il contratto, nei caratteri da 4 a 5 le ultime due cifre dell anno di registrazione, nei caratteri da 6 a la serie di registrazione (se composta da un solo numero aggiungere zero 0 prima del numero di serie), nei caratteri da 8 a 1 il numero di registrazione (in caso di numero inferiore di caratteri completare gli spazi, a partire da sinistra, con gli zeri 0 ) e nei caratteri da 14 a 16 il sottonumero di registrazione, se presente, oppure 000. Per meglio chiarire la compilazione nella risoluzione 14/014 è riportato il seguente esempio: se il contratto di locazione è stato registrato presso l Ufficio territoriale con codice TMD nell anno 01, con serie, numero 105 e senza sottonumero il campo elementi identificativi andrà così valorizzato: TMD100105000. - nel campo codice, il codice tributo; - nel campo anno di riferimento : - in caso di prima registrazione è indicato l anno di stipula del contratto o di decorrenza, se anteriore, nel formato AAAA ; - nel caso di annualità successive alla prima, ovvero di cessione, risoluzione o proroga del contratto, è indicato l anno di scadenza dell adempimento, nel formato AAAA ; - nel campo importi a debito versati, gli importi da versare. Per il versamento delle somme dovute a seguito di avvisi di liquidazione dell imposta ed irrogazione delle sanzioni emessi dagli Uffici sono stati istituiti i seguenti codici tributo, da utilizzare esclusivamente nel modello F4 ELIDE. CODICE TRIBUTO A15 A16 A1 A18 DENOMINAZIONE LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI Imposta di Registro Avviso di liquidazione dell Imposta-Irrogazione delle Sanzioni LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI Imposta di Bollo Avviso di liquidazione dell Imposta-Irrogazione delle Sanzioni LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI Sanzioni Avviso di liquidazione dell Imposta-Irrogazione delle Sanzioni LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI Interessi Avviso di liquidazione dell Imposta-Irrogazione delle Sanzioni 6
. ESCLUSIONE DELLA COMPENSAZIONE Gli importi da versare mediante il modello F4 ELIDE non possono essere compensati con eventuali crediti d imposta o contributivi disponibili.. PRESENTAZIONE DEI MODELLI F4 ELIDE I soggetti titolari di partita IVA devono presentare il modello F4 ELIDE esclusivamente con modalità telematiche utilizzando i servizi on-line dell Agenzia delle Entrate o del sistema bancario e postale, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati. I soggetti non titolari di partita IVA, invece, in alternativa alle suddette modalità telematiche, possono presentare il modello F4 ELIDE anche presso gli sportelli delle banche convenzionate per lo svolgimento del servizio di riscossione dei modelli F4; di Poste Italiane S.p.A. e degli Agenti della riscossione..4 PERIODO TRANSITORIO Per il versamento delle somme dovute in relazione alla registrazione dei contratti di locazione e affitto di beni immobili sino al 1.1.014, oltre al modello F4 ELIDE, sarà possibile utilizzare ancora il modello F. Soltanto a partire dall 1.1.015 i suddetti versamenti dovranno essere effettuati esclusivamente con il modello F4 ELIDE. I versamenti richiesti a seguito di atti emessi dagli uffici dell Agenzia delle Entrate dovranno, però, essere effettuati esclusivamente con il tipo di modello di pagamento allegato o indicato nell atto stesso. 4. MODALITÀ DI PAGAMENTO DEI CANONI DI LOCAZIONE DI UNITA ABITATIVE Si ricorda che, ai sensi dell art. 1 c. 50 della L..1.01 n. 14 (Legge di Stabilità 014), a partire dall 1.1.014, i pagamenti dei canoni di locazione di unità abitative devono essere effettuati obbligatoriamente con strumenti tracciabili, anche se l importo dovesse essere inferiore alla soglia di 1.000,00 euro sancita nell ambito della disciplina antiriciclaggio. In particolare, la nuova norma dispone che i pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative, ad eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, devono essere corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l importo, in forme e modalità che escludano l uso del contante e ne assicurino la tracciabilità, anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore. Per il pagamento dei canoni di locazione, quindi, dall 1.1.014, è necessario utilizzare strumenti tracciabili (bonifici o assegni non trasferibili), a prescindere dal fatto che l importo sia inferiore (o superiore) alla soglia di 1.000,00 euro.