RIEPILOGO SULLA COSI DETTA CEDOLARE SECCA LEGISLAZIONE DOTTRINA - RISPOSTE A QUESITI FAC SIMILI. La cedolare secca sugli affitti consiste in una alternativa fiscale al regime ordinario applicabile per la tassazione dei redditi derivanti dall attività di locazione di beni immobili. Il regime della cedolare secca può applicarsi, per il periodo d imposta 2011, ai contratti di locazione in corso nell anno 2011. Poiché la legge che l ha introdotta è entrata in vigore il 7 aprile 2011, bisognerà tenere conto di alcune regole particolari che si applicano solo per quest anno. Le modalità di opzione variano sulla base dello spartiacque temporale: contratti scaduti, registrati o risolti entro il 7 aprile 2011 e contratti scaduti, registrati o risolti dopo la suddetta data. La stessa data, è poi la discriminante sulle modalità di opzione alla cedolare che, a seconda dei casi, si dovrà manifestare presentando gli appositi modelli predisposti dall Agenzia delle Entrate o semplicemente in sede di dichiarazione dei redditi nel 2012. In quest ultimo caso il versamento dell acconto Irpef rappresenterebbe, per i redditi 2011, la modalità per esprimere l opzione per la cedolare secca. La scelta per la cedolare secca è assolutamente discrezionale, da asseverare dopo una attenta valutazione e comparazione degli oneri fiscali associabili ad entrambi i regimi. In sostanza, il contribuente potrà scegliere se: tassare i canoni di locazione in maniera ordinaria; pagare la cedolare secca. L opzione per la cedolare secca può essere espressa dalle sole persone fisiche proprietarie dell immobile locato, o titolari di altro diritto reale di godimento sullo stesso. Restano escluse dalla manifestazione per la scelta della cedolare gli esercenti attività di impresa, arte o professione. In pratica la cedolare non può essere applicata per gli immobili che rientrano nel reddito di impresa o di lavoro autonomo del locatore. L immobile locato deve essere ad uso abitativo e deve essere locato per finalità abitative. Si parla, cioè, di unità immobiliari con accatastamento da A/1 ad A/11, con la sola esclusione di quelle classificate come A10, cioè gli uffici. La cedolare secca sostituisce: l Irpef e le relative addizionali; l imposta di registro; l imposta di bollo; l imposta di registro sulle risoluzioni e proroghe del contratto di locazione; l imposta di bollo, se dovuta, sulle risoluzioni e proroghe del contratto. L importo dell imposta applicata con la cedolare secca si calcola applicando un aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E stata introdotta, inoltre, un aliquota ridotta del 19% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o ad alta tensione abitativa. Per esprimere l opzione, al nuovo regime, il contribuente dovrà darne comunicazione, con le modalità previste, sia al Fisco che all inquilino. La comunicazione all inquilino va effettuata con raccomandata e deve contenere la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell opzione, l aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto dal contratto, inclusa la variazione accertata dall Istat. Secondo la regola generale, chi intende avvalersi del regime della cedolare secca può esercitare l opzione in sede di registrazione del contratto di locazione compilando il modello semplificato Siria - pdf (approvato con provvedimento del 7/04/2011) oppure il modello 69 pdf, a seconda dei casi. Poiché la scelta per la cedolare secca può essere fatta anche per i canoni di locazione che sono già in corso nel 2011, e la legge che l ha introdotta è entrata in vigore il 7 aprile di quest anno, bisognerà tenere conto di alcune regole particolari che si applicano solo per quest anno. Le modalità di opzione variano sulla base del seguente spartiacque temporale: contratti scaduti, registrati o risolti entro il 7 aprile 2011; contratti scaduti, registrati o risolti a partire dal 7 aprile 2011. Se il 7 aprile 2011 il contratto: è già scaduto;
è già stato risolto; è già stato registrato (è, quindi, in corso); è già stato prorogato e l imposta di registro è già stata pagata; il versamento dell acconto Irpef rappresenta, per i redditi 2011, la modalità per esprimere l opzione per la cedolare secca. Il versamento dell acconto Irpef rappresenta, per i redditi 2011, la modalità per esprimere l opzione per la cedolare secca. Non si rimborsano le imposte di registro e di bollo già versate. Primo caso Se entro il 7 aprile il contratto Ø è già scaduto; Ø è già stato risolto; Ø è già stato registrato (è, quindi, in corso); Ø è già stato prorogato e l imposta di registro è già stata pagata, l opzione si esprime con il pagamento dell acconto Secondo caso Se il 7 aprile 2011 il contratto: Ø È in corso e dopo viene risolto; Ø è stato già risolto, ma non sono ancora trascorsi i 30 giorni per il pagamento dell imposta di registro Il locatore che sceglie di applicare la cedolare dovrà presentare il modello 69 entro 30 giorni dalla risoluzione e pagare, se dovuto, l acconto per il 2011 Terzo caso Per i contratti per i quali tra il 7 aprile e il 6 giugno 2011: scade il termine di registrazione; scade il termine per pagare l imposta di registro sulla proroga. La registrazione, anche ai fini dell opzione, può essere effettuata entro il 6 giugno 2011, presentando il modello 69. Il locatore dovrà pagare, se dovuto, l acconto per il 2011. L opzione per la cedolare secca manifestata da parte del contribuente presuppone il pagamento degli acconti sulla cedolare stessa. Ciò significa che il contribuente che sceglie, a seconda delle diverse situazioni e modalità di opzione, di tassare i redditi per gli immobili locati applicando le aliquote per la cedolare secca, deve pagare il relativo acconto sulla cedolare. L acconto sulla cedolare assorbirà l Irpef, e relative addizionali comunali e regionali, l imposta di registro e l imposta di bollo. Ne consegue, che il pagamento dell acconto per la cedolare secca esonererà il contribuente dal pagamento dell imposta di registro o di bollo da versare, ma non saranno rimborsate quelle già pagate. La situazione che riguarda la maggior parte dei contribuenti è quella relativa a contratti in corso alla data del 7 aprile 2011. Per i contratti in corso al 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione (o che sono già scaduti, risolti o prorogati al 7 aprile), il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione relativa ai redditi 2011 da presentare nell anno 2012. Pertanto, nella dichiarazione dei redditi relativa all anno 2011 (Modello Unico PF o mod. 730/2012) da presentare l anno prossimo dovrà esercitare l opzione per la cedolare secca, mentre, già a cominciare da quest anno deve pagare l acconto dell 85%. In linea generale, il versamento dell acconto Irpef rappresenterebbe, per i redditi 2011, la modalità per esprimere l opzione per la cedolare secca. ESEMPIO Il sig. Rossi al 7 aprile ha in corso un contratto di locazione con scadenza a giugno 2012, per il
quale il pagamento dell imposta di registro annuale scade a giugno 2011. Scegliendo la cedolare secca già in riferimento ai redditi 2011, sarà sufficiente versare gli acconti della cedolare e poi manifestare l opzione in sede di dichiarazione dei redditi. A giugno non dovrà pagare l imposta di registro, assorbita dalla cedolare. Il versamento dell acconto deve essere effettuato con gli stessi criteri ordinari di versamento dell acconto Irpef, da effettuare con l F24. Tutte le tipologie di versamento della cedolare secca (acconti e saldi) possono formare oggetto di compensazione all interno del modello F24. Per il calcolo del reddito sottoposto a cedolare non si applicano oneri deducibili e detrazioni. L acconto è stato fissato nella misura : dell 85% per i redditi 2011 e del 95% per i redditi a partire dal 2012. Nessun acconto a titolo di cedolare secca è dovuto se l importo da versare risulta inferiore a 51,65. Il versamento va effettuato in un unica soluzione, entro il 30 novembre, se l importo complessivo non supera 257,52. Se l imposta dovuta è superiore a euro 257,52, si versa in due rate, di cui: - la prima, del 40%, entro il 16 giugno 2011 (oppure entro il 18 luglio 2011 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse); - la seconda, del restante 60%, entro il 30 novembre 2011. La prima rata di versamento dell acconto della cedolare secca può formare oggetto di rateazione con le stesse modalità e tempistiche previste per l IRPEF e può essere posticipata, con la maggiorazione dello 0,4%, al successivo mese di luglio (entro il 18/07/2011). Secondo la normativa che disciplina la cedolare secca, anche se nel primo anno di applicazione del nuovo regime il contribuente dovesse commettere errori nella ripartizione delle somme dovute in acconto, non verrà sanzionato, qualora risulti un versamento complessivo in acconto pari all 85% dell imposta sostitutiva dovuta. L acconto non è dovuto se il contratto è stipulato nel mese in cui cade il termine del versamento. In particolare: l acconto da versare (*) entro il 16 giugno è dovuto per i contratti stipulati entro il 31 maggio e non è dovuto per i contratti stipulati a partire dal 1 giugno; l acconto da versare entro il 30 novembre è dovuto se il contratto è stipulato entro il 31 ottobre. (*) con il D.p.c.m. del 12 maggio 2011, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 14.05.2011, sono state posticipate le scadenze per i versamenti delle imposte sui redditi, dell'irap e dell'acconto della cedolare secca. Anche i professionisti, quindi, avranno più tempo per pagare il fisco: i versamenti potranno essere effettuati entro il 6 luglio 2011, anziché entro il 16 giugno 2011. Inoltre, con la maggiorazione dello 0,40%, vi è un ulteriore slittamento al 5 agosto. In pratica, se il contratto da assoggettare a cedolare secca ha decorrenza precedente al 31.maggio 2011, l acconto nella misura dell 85% sarà versato, in due distinte rate nelle misure e nei termini previsti. Se il contratto da assoggettare a cedolare secca ha, invece, una decorrenza successiva al 31 maggio 2011, l acconto dell 85% sarà versato in un unica soluzione entro il 30 novembre 2011. Per i contratti con decorrenza successiva al 31 ottobre 2011, il versamento dell acconto non è dovuto. Esempio uno: Contratto stipulato prima del 31 maggio 2011 - Decorrenza: 01/03/2011
( 10.000,00x21%)x85%= 1.785,00 1 acconto 1.785,00x40%= 714,00 2 acconto 1.785,00x60%= 1.071,00 Esempio due: Contratto stipulato dopo il 31 maggio 2011 - Decorrenza: 01/07/2011 ( 6.000,00x21%)x85%= 1.071,00 Unica soluzione di 1.071,00 al 30/11/2011 Esempio tre: Contratto stipulato dopo il 31 ottobre 2011 - Decorrenza: 01/11/2011 Acconto NON DOVUTO Esempi nei casi di proroga, e canone concordato Proroga del contratto Tipo di contratto: Proroga annuale Decorrenza: 31/10/2011 ( 12.000,00x21%)x85%= 2.016,00 Unica soluzione di 2.016,00 al 30/11/2011 Contratto a canone concordato Tipo di contratto: Proroga annuale Decorrenza: 30/04/2011 ( 12.000,00x19%)x85%= 1.938,00 1 acconto 1.938,00 x40%= 775,20 2 acconto 1.938,00 x60%%= 1.162,80
FAC SIMILE RACCOMANDATA DA INVIARE INQUILINO Dati proprietario..... Dati Inquilino Gent. Sig.. Via. n: cap - Raccomandata A.R. Oggetto: esercizio dell opzione per l applicazione dell imposta sostitutiva sui canoni di locazione di cui all art. 3 D.Lgs 23 del 7.3.2011. In riferimento al contratto di locazione stipulato in data... dell immobile sito nel comune di via...., da Lei utilizzato per finalità abitative unitamente alle pertinenze individuate nel contratto, per informarla di aver esercitato l opzione per l applicazione dell imposta sostitutiva sui canoni di locazione. Ai sensi e per gli effetti del comma 11 dell articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 7 marzo 2011, Le comunico di rinunciare, per il restante periodo del contratto, alla facoltà di chiedere qualsiasi aggiornamento del canone, inclusa la variazione ISTAT, che pertanto resterà invariato nella misura di.... sino alla scadenza del... Le comunico, inoltre, che per tutta la durata residua del contratto non saranno più dovute le imposte per la registrazione annuale del contratto. A disposizione per ogni eventuale chiarimento porgo cordiali saluti...,li. Il locatore