1 I sistemi di pubblicità immobiliare II sistema latino di pubblicità immobiliare, cosiddetto della trascrizione, consente di rendere noti ai terzi gli atti di trasferimento e di costituzione di diritti reali sugli immobili, al fine della loro opponibilità. L'istituto della trascrizione rappresenta una forma di pubblicità dichiarativa, che presuppone l'esistenza di un titolo da rendere pubblico, senza sanarne gli eventuali vizi. Si tratta di un sistema su base personale, facente capo ai soggetti che hanno referenziato diritti reali su immobili. Tale forma di pubblicità non si concreta in un obbligo dal punto di vista sostanziale, ma in un onere, il cui adempimento consente di conseguire determinati effetti e di dirimere i conflitti fra più acquirenti di un bene da uno stesso venditore. La richiesta di trascrizione viene invece qualificata come obbligo dal punto di vista fiscale, obbligo per la cui inosservanza è prevista l'applicazione di una sanzione amministrativa. Viene qualificato altresì come obbligo, per il notaio o il pubblico ufficiale rogante o autenticante, il dovere di curare l'esecuzione della trascrizione nel più breve tempo possibile, obbligo cui è connesso l'eventuale risarcimento del danno in caso di ritardo. A tale forma di pubblicità dichiarativa si affianca una forma di pubblicità costitutiva, l'iscrizione, volta a consentire, sulla base di un titolo idoneo, l'iscrizione di un'ipoteca. Nel sistema tedesco il trasferimento della proprietà di un bene immobile si realizza con la stipulazione di un titolo idoneo e la sua iscrizione nel libro fondiario. Tale particolare modo di acquisto (modus adquirendi), svolge una funzione costitutiva dei diritti reali negoziati che solo a seguito della iscrizione, possono considerarsi esistenti. II rigore formale del sistema è garantito da un giudice fondiario. Questi controlla la legalità dell'iscrizione, l'iscrivibilità del diritto, la capacità delle parti e la continuità delle iscrizioni. Particolare interesse assume l'istituto della prenotazione. Colui che ha stipulato un contratto d'acquisto, può tutelare il proprio credito all'alienazione, ottenendo l'assenso del venditore ad iscrivere la prenotazione. Altro istituto tipico del sistema tedesco è il debito fondiario, che consente allo stesso proprietario di iscrivere debiti a suo nome sul proprio immobile. Soggetto passivo del debito fondiario non è il proprietario dell'immobile, ma l'immobile stesso. Il sistema tedesco realizza un vero e proprio "Stato Civile degli immobili". Il sistema austriaco dell'intavolazione, al pari di quello tedesco, conserva la distinzione fra titolo e modo d'acquisto (titulus e modus adquirendi) ed ha natura costitutiva. Per l'acquisto di un diritto reale su un immobile, oltre ad un titolo idoneo, occorre l'iscrizione nel libro fondiario. Per ottenere l'intavolazione la parte presenta al giudice tavolare l'atto autentico e la domanda di iscrizione. Il giudice tavolare, esaminata la validità formale e sostanziale del titolo, la regolarità della domanda, la capacità delle parti, la continuità rispetto alla precedente iscrizione, ordina l'esecuzione dell'iscrizione, che viene notificata agli interessati per eventuali impugnazioni. L'intavolazione però risente dei vizi del contratto e delle vicende giuridiche sostanziali. Per estinguere o limitare diritti reali è prevista analoga, contraria procedura: l'estavolazione.
2 Altri importanti istituti del sistema austriaco sono: la prenotazione, iscrizione anticipata, condizionata al verificarsi di requisiti o elementi mancanti, e l'annotazione, mediante la quale si rendono pubbliche quelle situazioni soggettive (quali ad esempio l'età, l'interdizione) ed oggettive (quali ad esempio il sequestro immobiliare), che condizionano il diritto di disporre. Il sistema tavolare italiano, è attualmente in vigore, per effetto del R.D. 28 marzo 1929, n. 499, nelle nostre province ex austro-ungariche. In tale sistema, il titolo recante trasferimento o costituzione di diritti reali produce effetti obbligatori, mentre l'iscrizione nel libro fondiario rappresenta il modo d'acquisto, il momento costitutivo, che determina l'effetto traslativo del diritto reale. L'intavolazione però, non svolge un'azione sanante degli eventuali vizi dell'atto. II conflitto fra più acquirenti dello stesso bene è risolto, indipendentemente dalla buona o mala fede dell'iscrivente, a favore del soggetto che per primo ha intavolato il bene. La procedura di intavolazione viene inquadrata nell'ambito della volontaria giurisdizione. Il giudice tavolare decide, senza sentire le parti, con decreto non modificabile nè revocabile. Il sistema di pubblicità immobiliare vigente Principi generali La trascrizione è stata qualificata come lo strumento per realizzare la pubblicità dei negozi riferiti ad immobili. Per comprendere quest'affermazione occorre soffermarsi su alcuni principi generali contenuti in questi articoli del codice civile: Articolo 1376: "Nei contratti che hanno per oggetto il trasferimento di proprietà... ovvero il trasferimento di altro diritto, la proprietà o il diritto si trasferiscono e si acquistano per effetto del consenso delle parti legittimamente manifestato" (principio del consenso). Articolo 1350: "Devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità: 1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili...". Articolo 1321: "II contratto è l'accordo di due o più parti per costituire modificare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale". Se Tizio vende a Caio un immobile con accordo scritto, il bene - tra le parti - si intende trasferito da Tizio a Caio. Ma che cosa succede se Tizio successivamente cede lo stesso bene a Sempronio? Dovrebbe essere preferito Caio, dal momento che Tizio, al momento della seconda vendita non era più proprietario del bene che, pertanto, non avrebbe potuto vendere. In realtà l'ordinamento giuridico vigente risolve il problema del conflitto tra più acquirenti dello stesso bene - dal medesimo cedente - con due distinti criteri. Per i beni mobili vale il principio del "possesso vale titolo" stabilito dall'art. 1155 del c.c.: "Se taluno con successivi contratti aliena a più persone un bene mobile, quella tra esse che ne ha acquistato in buona fede il possesso è preferita alle altre, anche se il suo titolo è di data posteriore". Per i beni immobili il conflitto viene risolto in base alla trascrizione: fra due acquisti dallo stesso venditore, di un medesimo immobile è preferito quello che sia trascritto per primo, anche se di stipula successiva all'altro (principio della tutela dell'affidamento dei terzi) La trascrizione è una forma di pubblicità dichiarativa, su base personale, volta a rendere pubblico, conoscibile, il trasferimento del diritto che si è già attuato per effetto del consenso legittimamente manifestato. La trascrizione peraltro non sana gli eventuali vizi di cui il negozio giuridico trascritto sia
3 eventualmente affetto. Se la vendita è nulla o annullabile, non basterà da sola la trascrizione a rendere valido il negozio: esso resta nullo o annullabile. Solo eccezionalmente la trascrizione ha efficacia costitutiva; in tali casi, l'esecuzione della formalità è essenziale per il compimento della fattispecie negoziale. Ne riconosciamo importanti esempi nell'usucapione decennale prevista dall'art.. 1159 c.c. e nell'usucapione speciale per la piccola proprietà rurale prevista dall'art. 1159 bis c.c. In tali ipotesi, perché l'usucapione si compia, occorre oltre al possesso in buona fede e al decorso di un certo periodo di tempo, anche la trascrizione del titolo d'acquisto. Efficacia costitutiva della trascrizione si rinviene anche nel pignoramento immobiliare e nel sequestro conservativo. In entrambi i casi la trascrizione ne rappresenta elemento costitutivo, senza il quale non possono avere efficacia i suddetti provvedimenti esecutivi e cautelari. Solo eccezionalmente la trascrizione produce un'efficacia cosiddetta "sanante" (art. 2652 c.c.): il terzo, trascrivendo il proprio titolo d'acquisto, viene a salvarsi dagli effetti delle domande non ancora trascritte, dirette a far caducare il proprio titolo. In taluni casi la trascrizione degrada invece fino alla funzione di mera notizia e non svolge alcuna influenza sulla circolazione dei beni, ne è requisito di opponibilità. Nell'ambito della pubblicità notizia opera l'art. 484 c.c., che prevede la trascrizione della dichiarazione di accettazione con beneficio di inventario. L'art. 2651 c.c. prevede la trascrizione delle sentenze di acquisto per usucapione, e di estinzione per prescrizione, di diritti reali; tale trascrizione è sprovvista di una qualsiasi efficacia. L'acquisto e l'estinzione del diritto sono perfettamente opponibili ai terzi anche in mancanza di trascrizione. La trascrizione L'art. 2643 c.c. elenca una serie di atti, contratti, provvedimenti transazioni e sentenze, relativi a beni immobili, che "Si devono rendere pubblici con il mezzo della trascrizione". 2643. Atti soggetti a trascrizione. Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione: 1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili [812, 1197, 1470, 1543 c. 2, 1552, 2247, 2556]; 2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto [978 ss.] su beni immobili, il diritto di superficie [952 ss.], i diritti del concedente e dell'enfiteuta [957 ss.]; 2-bis) i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale ; 3) i contratti che costituiscono la comunione [1100 ss.] dei diritti menzionati nei numeri precedenti; 4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali [1027 ss.], il diritto di uso sopra beni immobili, il diritto di abitazione [1021 ss.]; 5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti [1070, 1104, 1350 n. 5];
4 6) i provvedimenti con i quali nell'esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari [574, 586, 590 c.p.c.], eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente [2889, 2896]; 7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico [971]; 8) i contratti di locazione [1571 ss., 2923] di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni; 9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni; 10) i contratti di società [2247 ss.] e di associazione [14 ss., 2549 ss.] con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell'associazione eccede i nove anni o è indeterminata [231 trans.]; 11) gli atti di costituzione dei consorzi [862 ss., 2602 ss.] che hanno l'effetto indicato dal numero precedente [231 trans.]; 12) i contratti di anticresi [1960 ss.; 231 trans.]; 12-bis) gli accordi di mediazione che accertano l usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato (2); 13) le transazioni [1965 ss.] che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti; 14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti [938, 1032, 17062, 2932]. L'art. 2645 c.c. stabilisce che "Si deve del pari rendere pubblico... ogni altro atto o provvedimento che produce in relazione a beni immobili a diritti immobiliari taluno degli effetti dei contratti menzionati nell'art. 2643". Trascrivere vuol dire ricopiare. In senso tecnico si trascrive la nota di trascrizione (art. 2644 c.c.):eseguendo la formalità si da pubblicità immobiliare al mutamento giuridico intervenuto sulla base del titolo idoneo alla trascrizione. Per gli atti soggetti a trascrizione ai sensi degli artt. 2643 e 2645 c.c. vale il principio dell'opponibilità stabilito nell'art. 2644, per il quale tali atti "non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto anteriormente. Tale principio, come già accennato, rappresenta una forte limitazione al "principio consensualistico" dell'acquisto sulla base del consenso, contenuto nell'art. 1376 c.c. Nel conflitto tra due aventi causa dallo stesso cedente, l'art. 2644 da preferenza a chi trascrive per primo. Altro importante principio è quello della continuità delle trascrizioni, contenuto nell'articolo 2650 del c.c. "Nei casi in cui... un atto di acquisto è soggetto a trascrizione - ai sensi degli artt. 2643 e 2645 c.c. - le successive trascrizioni a carico dell'acquirente non producono effetto, se non è stato trascritto l'atto anteriore di acquisto" (art. 2650, comma 1, c.c.). "Quando l'atto anteriore di acquisto è stato trascritto, le successive trascrizioni o iscrizioni producono effetto secondo il loro rispettivo ordine, salvo il disposto dell'art. 2644" (art. 2650, comma 2, c.c.). Esempio: Tizio vende a Caio un immobile senza eseguire la trascrizione; Caio cede lo stesso bene a Sempronio, trascrivendo. Se a questo punto viene trascritta la prima vendita, nessun problema. Si saldano gli anelli della catena nel rispettivo ordine, per cui Tizio ha ceduto a Caio, che a sua volta ha ceduto a Sempronio il bene immobile oggetto dei titoli debitamente trascritti.
5 Se invece Tizio cede lo stesso bene anche a Mevio e la relativa trascrizione viene eseguita dopo la trascrizione da Caio a Sempronio, ma prima della trascrizione della vendita da Tizio a Caio, è Mevio ad essere preferito e non ha alcun effetto ne l'acquisto di Caio, ne il successivo acquisto di Sempronio. Per essere sicuri di acquistare da venditore legittimato, non ci si accontenterà di ricercare nei registri immobiliari se non esistano trascrizioni a carico del proprio autore immediato, ma si dovrà risalire ai precedenti titoli di proprietà. La trascrizione delle divisioni (atti di natura dichiarativa) che hanno per oggetto beni immobili è disposta dall'art. 2646 c.c.. La natura giuridica dell'atto di divisione e la collocazione dell'art. 2646. successiva rispetto a quella degli artt. 2643 e 2645, escludono l'applicabilità del principio dell'opponibilità (art 2644 c.c.) alla trascrizione delle divisioni. Alla trascrizione degli atti di divisione si collega un effetto connesso al potere di disposizione dei condividenti. A seguito della divisione, infatti il potere di disposizione accentrato nei comproprietari. si fraziona e si divide fra i singoli. Questo mutamento deve essere reso pubblico col mezzo della trascrizione, al fine di collegare a ciascun condividente i successivi atti di disposizione. Altra funzione assolta dalla trascrizione è quella di consentire ai terzi di conoscere se a carico di un determinato soggetto sia stata trascritta una domanda giudiziale volta a contestare la titolarità di diritti reali relativi ad immobili. La domanda in sé, anche se trascritta, non opera alcun effetto sostanziale, dovendosi comunque attendere la relativa sentenza. Gli effetti della sentenza, tuttavia, risaliranno alla data di trascrizione della domanda. L'acquisto dell'eredità è disciplinato dall'art. 459 c.c.: "L'eredità... si acquista con l accettazione. L'effetto dell'accettazione risale al momento nel quale si è aperta la successione". "II legato si acquista senza bisogno di accettazione, salvo facoltà di rinunziare" (art. 649, comma 1, c.c.) Inoltre l'art. 2648 stabilisce che si devono trascrivere l'accettazione dell'eredità, tacita o espressa, e l'acquisto di legato relativi a diritti reali su beni immobili. Alla trascrizione di tali atti non si applica nè il principio dell'opponibilità, contenuto nell'art. 2644 c.c., nè quello contenuto nell'art. 2650 c.c. della continuità delle trascrizioni. II decreto legge 31 dicembre 1996 n. 669, convertito con modificazioni nella legge 28 febbraio 1997 n. 30, ha introdotto, tra l'altro, l'art. 2645 bis del codice civile, che ha espressamente previsto la trascrivibilità di taluni contratti preliminari, disciplinandone modalità ed effetti. La Corte di Cassazione, del resto, aveva affermato - in via d'interpretazione estensiva - la possibilità di trascrivere vendite obbligatorie, atti per i quali non si è ancora verificato l'effetto traslativo, e le vendite di cosa futura(2), contratti ad effetto traslativo differito nel tempo. Il contratto preliminare (Compromesso) è l'accordo con cui le parti si obbligano a stipulare un altro distinto contratto, di contenuto predeterminato, detto contratto definitivo. Norme di riferimento per l'introduzione della trascrizione del contratto preliminare sono state quelle degli artt. 2652 e 2932. L'art. 2652 recita: "Si devono trascrivere, qualora si riferiscano ai diritti menzionati nell'art. 2643, le domande giudiziali indicate ai numeri seguenti agli effetti per ciascuna di esse previsti:...; 2) le domande dirette ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre. La trascrizione della sentenza che accoglie le domande prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il
6 convenuto dopo la trascrizione della domanda". L'art. 2932 prevede "Se colui che è obbligato a concludere un contratto non adempie l'obbligazione, l'altra parte, qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso" La trascrizione del preliminare determina i seguenti effetti: a) inopponibilità. nei confronti del promissario acquirente, delle formalità "pregiudizievoli" iscritte o trascritte contro il promittente alienante dopo la trascrizione del preliminare, b) i crediti del promissario acquirente sono assistiti da privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto preliminare, nel caso di mancata esecuzione del contratto preliminare medesimo. L'iscrizione L'iscrizione è una forma di pubblicità costitutiva Con l'iscrizione si accende l'ipoteca. Il secondo comma dell'art. 2808 c.c.. stabilisce che "l'ipoteca si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari", l'art. 2827 c.c. specifica che l'ipoteca si iscrive nell'ufficio del registro immobiliare del luogo in cui si trova l'immobile. La natura di diritto reale di tale istituto è attualmente riconosciuta dalla dottrina dominante, che definisce l'ipoteca un diritto reale di garanzia, che attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione. L'ipoteca è un diritto reale su cosa altrui e si distingue dai diritti reali di godimento, che limitano il potere di godimento del proprietario, trattandosi di diritto di garanzia, che limita il potere di disposizione. L'ipoteca presenta due elementi tipici dei diritti reali: l'opponibilità a tutti (c.d. assolutezza) e il diritto di sequela (la garanzia segue il bene anche se questo viene venduto ad altri). Gli effetti dell'ipoteca sono delineati dal 1 comma dell'art 2808 c.c,: "l'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione". Specifici requisiti dell'ipoteca sono: la specialità e l'indivisibilità. Il requisito della specialità è espressamente stabilito nel 1 comma dell'art. 2809: "L'ipoteca deve essere iscritta su beni specialmente indicati e per una somma determinata di denaro". L'altro requisito dell'ipoteca, quello della indivisibilità, è delineato dall'art 2809, 2 comma, c.c.: "Essa è indivisibile e sussiste per intero sopra tutti i beni vincolati, sopra ciascuno di essi e sopra ogni loro parte". L'ipoteca può avere per oggetto i beni del debitore o di un terzo, cosiddetto terzo datore d'ipoteca (art. 2808, comma 2, c.c.). In particolare possono essere oggetto d'ipoteca i beni immobili con le loro pertinenze e determinati diritti reali di godimento sugli stessi: l'usufrutto, il diritto di superfìcie, il diritto dell'enfiteuta e quello del concedente sul fondo enfiteutico Possono essere ipotecate anche quote di un bene o di un diritto reale indiviso. L'ipoteca, in relazione al titolo che le dà origine, può essere legale quando deriva dalla legge, giudiziale quando trova la sua fonte in una sentenza o in un altro provvedimento cui la legge riconosca tale effetto, e volontaria quando trae origine dalla volontà del concedente. L'ipoteca legale è prevista dall'art 2817 c.c. a favore:
7 - dell'alienante, sopra gli immobili alienati, per l'adempimento degli obblighi derivanti dall'atto di alienazione; - del condividente (del coerede e dei soci), per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo. Caratteristica comune di tali ipoteche legali si rinviene nell obbligo di iscrizione d'ufficio da parte del Conservatore dei Registri Immobiliari (a meno che sia presentato atto autentico dal quale risulti l'adempimento degli obblighi o che contenga la rinunzia all'ipoteca legale da parte dell'alienante o del condividente). Altra caratteristica comune è stabilita nel 3 comma dall'art. 2650 c.c. Dette ipoteche legali, se iscritte contemporaneamente alla trascrizione del titolo d'acquisto o della divisione, prevalgono sulle formalità eseguite anteriormente contro l'acquirente o il condividente tenuto al conguaglio. Ai sensi dell'art. 2847 c.c. "L'iscrizione conserva il suo effetto per venti anni dalla sua data L'effetto cessa se l iscrizione non è rinnovata prima che scada detto termine" (perenzione dell'ipoteca in mancanza della rinnovazione). L'annotazione Le formalità di iscrizione o di trascrizione possono subire variazioni per effetto di nuove convenzioni fra le parti o di provvedimenti giudiziari. Queste variazioni vengono fatte risultare a margine delle iscrizioni o delle trascrizioni stesse mediante formalità accessorie: le annotazioni. L'art. 2656 c.c. stabilisce che le annotazioni si eseguono secondo le norme stabilite per la trascrizione, in quanto applicabili. L'annotazione non si chiede in base ad una nota ma in base ad una domanda. Si tratta di una formalità che, se eseguita indebitamente, investe tutta la responsabilità del Conservatore. Particolare rilevanza assume la formalità di cancellazione. Per le iscrizioni la cancellazione estingue l'ipoteca ed ha luogo di regola quando il credito è estinto o quando il creditore rinunzia all'ipoteca (art. 2882 c.c.). La cancellazione può essere consentita dal creditore oppure può essere ordinata dal giudice: in questo caso la cancellazione non può essere effettuata se la sentenza non è passata in giudicato. Le trascrizioni, salvo poche eccezioni (domande giudiziali, pignoramenti, sequestri). non possono essere cancellate; è ammessa l'annotazione di inefficacia, parziale o totale.