Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 VERONA NOTA CONGIUNTURALE SUL MERCATO IMMOBILIARE A FEBBRAIO 13 1 Provincia di Indicatori socio-economici Figura 1 Negli ultimi dieci anni la popolazione è cresciuta del 1, Nel 1 le imprese locali sono calate dello,3 rispetto al 11 Nei primi nove mesi del 1 i finanziamenti erogati per l'acquisto di abitazioni sono calati del, rispetto allo stesso periodo del 11 Nel 13 si prevede che il numero di lavoratori dipendenti diminuisca dello, 1,, -, -,3 -,9-7,3 -, -, Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie Indicatori immobiliari Figura Nell attuale fase riflessiva (-13) i prezzi delle abitazioni usate sono diminuiti dell 11,5 Nel 1 le compravendite di abitazioni sono state il 9,5 in meno rispetto a quelle registrate nel Nel 1 le compravendite di immobili non residenziali (1) sono state il 1,1 in meno rispetto a quelle registrate nel Nell ultimo anno i rendimenti totali degli uffici si sono ridotti di 131 punti base -131-11,5-13, -9,5-33,3-1,1-37,9-195 1 città* 1 città* (1) Terziario + Commerciale + Produttivo * Rispetto alle intermedie considerate nell indagine mancano i dati di Trieste Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie Gli elementi congiunturali su cui si fonda l analisi del mercato immobiliare veronese all inizio del 13, pur presentando fattori migliorativi rispetto al contesto nazionale, presentano dinamiche peggiorative se confrontate con le tendenze che in passato hanno caratterizzato il mercato immobiliare della città. La percezione della flessione degli scambi, segnalata dagli operatori interpellati, trova pieno riscontro con i dati sulle compravendite del 1 di fonte Agenzia delle Entrate, che rilevano un consistente calo in tutti i comparti, raggiungendo i livelli minimi registrati a nell ultimo decennio. 1 Per un maggiore dettaglio sui dati si rimanda all Appendice statistica. Nomisma 9
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 La flessione dell attività transattiva è una conseguenza al continuo calo della domanda a cui si contrappone un accumulo dell offerta, difficilmente assorbibile dal mercato, fatta eccezione per il settore commerciale e degli spazi destinati a parcheggio, in cui l offerta rimane stabile. Il mercato locativo non presenta tendenze diverse; l unico comparto che rileva segnali di dinamicità è quello residenziale, connotato da un incremento di tutte le variabili quantitative. Figura 3 medi correnti di abitazioni usate, uffici e negozi (numeri indice, = 1) N. I. - = 1 17 1 15 1 13 1 11 1 9 1, 11,9 11, 1 3 5 7 9 1 11 1 13 Abitazioni Uffici Negozi Figura Rendimenti medi lordi annui di abitazioni usate, uffici e negozi () 1, 9,, 7,, 5,, 3 5 7 9 1 11 1 13 Abitazioni Uffici Negozi La continua flessione dei prezzi e dei canoni, che ha interessato tutti i comparti, non è sufficiente a favorire la ripresa del mercato. Così come non sembra produrre alcun effetto la consistente crescita del divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, che raggiunge i livelli massimi osservati a. Esula da questa tendenza il comparto dei negozi in cui lo sconto si contrae, nonostante l andamento negativo delle altre variabili che sottolineano, comunque, evidenti difficoltà anche per questa tipologia di immobili. La volatilità del mercato ha contribuito ad allungare ulteriormente i tempi medi di vendita e di locazione che raggiungono, nel corso del 1, livelli mai registrati prima. Si contraggono solamente le tempistiche medie di vendita del retail e degli immobili industriali. La redditività media da locazione è in linea con quanto rilevato nel 1 e presenta valori differenti tra le varie aree della città: generalmente è più alta nelle zone periferiche rispetto a quelle centrali. La fase riflessiva, tuttora in atto, probabilmente non si esaurirà nel corso del 13, per cui si ritengono verosimili ulteriori flessioni dei valori, soprattutto dei prezzi, e i livelli di attività, sia in compravendita che in locazione, saranno ancora deboli. Così come osservato in questi ultimi mesi, si prevede una crescita degli scambi nel comparto residenziale della locazione, a fronte di una stazionarietà dei canoni. La presenza di un piano di programmazione per lo sviluppo urbano, come il Contratto di Valorizzazione Urbana del Comune di ( Dalle antiche vie di comunicazione, la nuova città ), avrà sicuramente delle ripercussioni notevoli sul mercato immobiliare della città. Tale progetto ha come obiettivo la realizzazione di nuove infrastrutture, recupero di aree verdi, costruzione di parcheggi, ristrutturazione di alloggi ERP e adeguamento di alcune scuole, migliorando la dotazione generale di servizi e infrastrutture, producendo effetti di valorizzazione 1 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 sia immobiliare, sia del tessuto sociale e ambientale. Il progetto rientra negli interventi del piano istituito dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, denominato Fondo per l attuazione del Piano Nazionale per le Città. Mercato delle abitazioni Abitazioni, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) Tavola 1 Zone ABITAZIONI NUOVE ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ( /mq) Variazioni annuali prezzi () ABITAZIONI USATE Canoni ( /mq/anno) Variazioni annuali canoni () Rendimenti da locazione () Centro. -3,.775 -,1 1 -,,5 Periferia 1.975-3,9 1.39-3,7 79 -, 5,7 Media urbana.531-3,7 1.73-3,1 9 -,3 5, Media. -, 1.9 -, -3, 5, Figura 5 Abitazioni usate Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) Figura Abitazioni usate Sconto medio praticato sul prezzo (),, 15 1 13, 3, 1 11 1 3 5 7 9 1 11 1 13 9 3 5 7 9 1 11 1 13 Il mercato immobiliare veronese risulta essere caratterizzato da un continuo e progressivo aumento dell offerta in vendita, a cui corrisponde una domanda atrofizzata, complice il perdurare delle difficoltà economiche. Tale trend è rimarcato dall andamento delle compravendite, che nel comune capoluogo registrano una contrazione annua pari al 3,5. La domanda, per lo più, ha una componente italiana ed è finalizzata all acquisto della prima casa anche se, a differenza di quanto accade Numero comprav. Figura 7 Numero di compravendite di abitazioni nel comune capoluogo e nel resto della provincia 15. 1. 9.. 3. 3 5 7 9 1 11 1 Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate Nomisma 11
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 nelle altre città oggetto d indagine, è consistente la quota di coloro che acquistano per avere una seconda casa o per investimento. Caratteristiche Alcune caratteristiche del mercato residenziale (anno 1) Tavola Media intermedie Provenienza geografica della domanda per l acquisto dell'abitazione () Italiana 5,7, Straniera 1,3 11, Provenienza geografica della domanda per la locazione dell'abitazione () Italiana 1,7 5,5 Straniera 1,3 3,5 Tipo di utilizzo dell'abitazione acquistata () Prima casa 5,7 51,9 Sostituzione 9,3 3, Seconda casa (per uso familiare o per vacanza) 13,3 7, Investimento 11,7 9, Abitazioni acquistate con un mutuo Quota sul totale delle compravendite 35,7 59, Copertura del mutuo erogato (sul valore dell'abitazione) 5, 7, Tipo di contratto stipulato da chi ha locato un'abitazione () Libero 1, 59, Transitorio 1,1 1,1 Canone concordato,7, Comodato d'uso 5,7,1 Diversamente dalla compravendita, il comparto locativo registra una maggiore dinamicità, sia sulla domanda che sul numero di scambi effettuati. Un segnale della staticità del mercato è l allungamento dei tempi medi di vendita e di locazione che, sia per le abitazioni nuove che per le abitazioni usate, raggiungono i massimi livelli osservati nella città veneta. Tali dinamiche hanno influenzato, inevitabilmente, le contrattazioni avvenute nel corso dell anno, spingendo i proprietari a concedere sconti medi sul prezzo richiesto sempre maggiori. In particolare, il divario per le abitazioni usate si è attestato al 15 (più quattro punti percentuali su base annua; fig. ). e canoni diminuiscono per il quinto anno consecutivo, anche se in misura minore rispetto alla media nazionale. Mediamente i prezzi scendono del 3,7 per le abitazioni nuove e del 3,1 per quelle usate, evidenziando, in quest ultimo caso, delle divergenze in base alla zona cittadina: nelle aree centrali si contraggono del,1, mentre in quelle periferiche del 3,7. I canoni scendono del,3 medio, senza differenze tra le varie zone della città. L andamento delle quotazioni non ha provocato variazioni dei rendimenti lordi da locazione che si confermano pari al 5,, oscillando tra il,5 del centro e il 5,7 della periferia. 1 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 Mercato degli uffici Zone Uffici, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola 3 Rendimenti da locazione () Centro 3.5-3,1 13-3, 3,5 Periferia terziaria.5-1, 99 -,5, Periferia 1.5-3,9 7-3,7,7 Media urbana.1-3,1 9-3,, Media 1.7 -, 5-3,, Figura Uffici Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 1 9, 5, 1,7 3 5 7 9 1 11 1 13 7, Figura 9 Uffici Sconto medio praticato sul prezzo () 1 13 1 11 1 9 3 5 7 9 1 11 1 13 Le compravendite del settore terziario, nel solo capoluogo, nel 1 sono state il 37, in meno rispetto a quelle del 11 (fonte Agenzia delle Entrate). Tale dato, più di altri, evidenzia le difficoltà riscontrate dal settore in questa fase lungamente riflessiva che non lascia trapelare segnali incoraggianti di una pronta ripresa. Il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo aumenta, pur confermandosi non solo al di sotto della media campionaria ma anche il dato più basso del panel di città esaminate. Si Figura 1 Numero di compravendite di uffici nel comune capoluogo e nel resto della provincia allungano nuovamente i tempi medi di vendita e di locazione (fig. ), registrando livelli record per la città veneta. Dal ad oggi i prezzi sono scesi, complessivamente, del 1,7; in particolare, nell ultimo anno si osserva un calo medio del 3,1, con punte del -3,9 nelle zone periferiche della città (tav. 3). Il quadro così delineato è una logica conseguenza del tracollo della domanda e, conseguentemente, dell attività transattiva che si Numero comprav. 5 3 1 3 5 7 9 1 11 1 Solo capoluogo Resto della provincia Fonte: Agenzia delle Entrate Nomisma 13
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 contrappongono ad un offerta che tende, viceversa, ad accumularsi creando un problema di assorbimento. La situazione non è molto dissimile per il comparto locativo caratterizzato, anch esso, da una domanda e dal numero di scambi in forte contrazione e da un offerta in tendenziale aumento. A delineare il quadro critico si aggiungono i tempi medi di locazione, ora giunti a 7, mesi ed i canoni che, mediamente, scendono del 3,. Questi ultimi rilevano variazioni differenti in relazione alla zona di riferimento, oscillando tra il -,5 della periferia terziaria e il -3,7 della restante periferia. Stabile la redditività media lorda, che rimane sugli stessi livelli del 1 (,). Mercato dei negozi Zone Negozi, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( /mq) prezzi () Canoni ( /mq/anno) canoni () Tavola Rendimenti da locazione () Centro 5.5 -,3 35 -,3, Periferia.55-3,3 1-3, 7, Media urbana 3.5 -,9 15 -,7 7, Media.5-3, 17-3,7 7,1 Figura 11 Negozi Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 Figura 1 Negozi Sconto medio praticato sul prezzo () 13, 7, 5,, 1 11 1 9 3 5 7 9 1 11 1 13 7 3 5 7 9 1 11 1 13 Il mercato veronese dei negozi presenta segnali di luci ed ombre per quanto concerne il comparto della compravendita. L offerta viene percepita stabile dalla maggior parte degli operatori interpellati, nonostante la domanda e il numero di scambi siano, per il terzo anno consecutivo, percepiti in forte calo. Il dato sulle compravendite del settore testimonia le difficoltà mostrate dalla domanda, registrando una contrazione annua, nel solo comune capoluogo, del 3. Nonostante la flessione delle variabili quantitative, a cui si associa il continuo calo dei prezzi medi di vendita (tav. ), alcuni indicatori mostrano segnali di maggior 1 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 dinamismo. I tempi medi di vendita si contraggono, attestandosi a 7 mesi (è il dato più basso tra le città esaminate), così come si riduce il divario tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, che risulta la metà del dato medio campionario (7 contro il 15,3). Leggermente più ottimistico il quadro che emerge dall analisi del comparto locativo, caratterizzato da un continuo calo dei canoni, che mediamente scendono del,7, a cui si affianca un allungamento dei tempi medi per la locazione (5, mesi). A questo trend si 1. contrappone, tuttavia, un offerta in tendenziale crescita a fronte di una domanda e di un numero di scambi percepiti stabili, dopo anni di flessione. Così come per il residenziale, i rendimenti lordi da locazione non osservano variazioni rispetto al 1, ma Fonte: Agenzia delle Entrate segnalano valori differenti in relazione alla zona cittadina:, nelle aree centrali e 7, in quelle periferiche. Figura 13 Numero di compravendite di immobili commerciali (*) nel comune capoluogo e nel resto della provincia Numero comprav. 3 5 7 9 1 11 1 Solo capoluogo Resto della provincia (*) Negozi, laboratori e centri commerciali Mercato dei capannoni industriali Figura 1 Capannoni industriali Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 1 1 11,5 11, 7, 5 7 9 1 11 1 13,5 Tavola 5 Capannoni industriali medi e rendimenti medi lordi (febbraio 13) Capannoni nuovi Prezzo medio ( /mq) 1.175 Var. annuale () -,5 Rendimento da locazione (),9 Capannoni usati Prezzo medio ( /mq) Var. annuale () -, Rendimento da locazione (), Anche nel 1 il mercato degli immobili industriali appare in forte difficoltà, sia per quanto riguarda il segmento della compravendita che quello della locazione. La flessione è generalizzata sia sul fronte della domanda sia sul numero di scambi conclusi, visto che quasi tutti gli operatori interpellati concordano sulla riduzione della finalizzazione delle trattative di vendita e di locazione. Sul versante dei valori non si arresta la flessione dei prezzi e dei canoni iniziata nel 9. I prezzi, in particolare, scendono del relativamente ai capannoni usati e del,5 per quelli Nomisma 15
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 nuovi, mentre i canoni registrano un calo più contenuto (intorno al -3 sia il nuovo che per l usato). Nonostante il quadro negativo sin qui delineato, altri indicatori, pur seguendo una tendenza che lascia supporre forti difficoltà, risultano molto contenuti rispetto ai rispettivi dati rilevati nelle altre città monitorate. I tempi medi di locazione e lo sconto tra prezzo richiesto e prezzo effettivo si allungano, mentre i tempi medi di vendita si contraggono lievemente, attestandosi a 11 mesi. Circa la redditività potenziale lorda da locazione, non si riscontra una differenza sostanziale tra immobili industriali nuovi (,9) ed usati (,). Mercato dei box o garage Zone Tavola Box o garage, canoni e rendimenti lordi (febbraio 13) ( ) prezzi () Canoni ( /anno) canoni () Rendimenti da locazione () Centro 7.75 -,.9-1,5,9 Periferia.57-3, 93 -,,7 Media urbana 35.113 -,7 1.9 -, 3,7 Media 5. -3,9 1.7-3,5 5,7 Figura 15 Box o garage Tempi medi di vendita e di locazione (mesi) 7 5 3 1 3,5 1,,5 5 7 9 1 11 1 13 3,3 Figura 1 Box o garage Sconto medio praticato sul prezzo () 7 5 3 5 7 9 1 11 1 13 Gli operatori interpellati sono concordi nel riferire una tenuta della domanda e dell offerta nel segmento della compravendita, con conseguente stabilità sostanziale del numero di scambi conclusi. Maggiori criticità sono delineate nel comparto locativo, in cui domanda e attività transattiva sono in continua flessione a fronte di un offerta che tende ad accumularsi. Si allungano, contestualmente, i tempi medi di vendita e di locazione. I primi aumentano di ben 3 mesi su base annua e raggiungono il livello massimo registrato nel capoluogo veneto (fig. 15). Per locare uno spazio destinato a parcheggio occorrono oggi, in media, poco più di 3 mesi (in linea con la tendenza nazionale, 3,5 mesi). Sull altro fronte della trattativa, 1 Nomisma
Osservatorio sul Mercato Immobiliare, Marzo 13 si rileva un considerevole aumento dello sconto sul prezzo richiesto: dai tre punti percentuali del 1 si passa ai sette punti percentuali attuali (fig. 1). I prezzi di vendita e i canoni di locazione continuano a registrare variazioni negative evidenziando, entrambi, una contrazione minore nelle aree centrali (-, i prezzi e -1,5 i canoni) rispetto a quelle periferiche (-3, i prezzi e -, i canoni). La redditività lorda da locazione, così come negli altri settori di mercato, presenta dati differenti in relazione alla zona, ed oscilla tra il,9 del centro e il,7 della periferia. Nomisma 17