1 FORMAZIONE E DEFINIZIONE DEL CATASTO TERRENI RD 1572/31 1 ss. 1 PREMESSA Il Catasto può essere definito come l inventario generale dei beni immobili siti in un determinato territorio. In tal senso si è espresso l art. 1 del DM 2.1.98 n. 28, in base al quale il catasto dei fabbricati rappresenta l inventario del patrimonio edilizio nazionale. Funzione fiscale del Catasto La funzione precipua del Catasto resta di matrice tributaria, ed attiene alla rappresentazione della redditività dei beni immobili, tramite: il reddito dominicale ed il reddito agrario, per i terreni e i fabbricati rurali; la rendita catastale, per i fabbricati urbani. Si tratta di dati rilevanti: già di per sé (fatte salve eventuali rivalutazioni imposte dalla legge), ai fini delle imposte sui redditi; quale base di computo per determinare il valore catastale dei beni immobili, in altri ambiti impositivi (IMU, imposte di registro, ipotecaria e catastale, imposte sulle successioni e donazioni). Bipartizione del Catasto In funzione della tipologia di beni immobili rappresentata, possono individuarsi due Catasti: il Catasto dei Terreni (che censisce i terreni); il Catasto Urbano (che censisce gli immobili urbani). 2 CATASTO TERRENI Ai sensi dell art. 2 del TU 8.10.31 n. 1572 ( Testo unico delle leggi sul nuovo catasto dei terreni ), il Catasto Terreni si caratterizza in quanto: geometrico (fondato su rilievi topografici confluenti in planimetrie in scala, che consentono la rappresentazione grafica dei terreni); particellare (basato sulle particelle quali unità-base della rilevazione e dell estimo). Ai sensi dell art. 2 del TU 8.10.31 n. 1572, può definirsi particella la porzione di terreno che risulti ad un tempo: continua (non attraversata da fossati, strade, muri, ecc.); situata nel territorio dello stesso Comune; appartenente allo stesso possessore (in virtù dello stesso titolo - es. proprietà, usufrutto, enfiteusi); 49
caratterizzata per intero dalla medesima qualità e classe di coltura, e dalla stessa destinazione. uniforme (fondato sull adozione di criteri omogenei sull intero territorio); fondato sulla misura e sulla stima (in quanto raffigura nelle mappe la forma e l estensione delle singole particelle e presuppone l effettuazione di operazioni d estimo finalizzate alla determinazione della redditività dei terreni). Sotto altro aspetto, il Catasto Terreni è un Catasto non probatorio, in quanto non fa fede circa lo stato giuridico del possesso. Le sue risultanze non valgono a riferire con certezza la titolarità dei terreni ai soggetti che sono indicati quali possessori, né a provare la legittimità giuridica dei titoli che fondano il possesso. Catasto italiano geometrico non probatorio gli immobili sono rappresentati in mappe non fa fede sullo stato del possesso dei beni immobili Fig. 1 - Catasto italiano - Principali attributi non fiscali 2.1 DISCIPLINA NORMATIVA DEL CATASTO TERRENI Tra le fonti normative che si sono via via avvicendate e/o integrate in materia di Catasto dei Terreni, meritano particolare menzione i seguenti provvedimenti: L. 1.3.1886 n. 3682 ( riordinamento dell imposta fondiaria ); TU 8.10.31 n. 1572 ( Testo unico delle leggi sul nuovo catasto dei terreni ), approvato con RD 8.10.31 n. 1572; regolamento 12.10.33 n. 1539 (norme di attuazione della L. 3682/86); regolamento 8.12.38 n. 2153 ( regolamento per la conservazione del nuovo catasto dei terreni ), approvato con RD 8.12.38 n. 2153; L. 1.10.69 n. 679; DPR 26.10.72 n. 650; DPR 29.9.73 n. 604. 2.2 FORMAZIONE DEL CATASTO TERRENI Il procedimento di formazione del Catasto Terreni è articolato in due fasi: la prima, consistente in operazioni di natura tecnica e topografica; la seconda, consistente in operazioni di natura estimativa ed economica. 2.2.1 Operazioni di natura tecnica e topografica Si tratta delle seguenti operazioni (artt. 4-7 del TU 8.10.31 n. 1572): 50
triangolazione e poligonazione: i tecnici del Catasto fissano un numero sufficiente di punti fiduciali, da prendere come riferimento per un esatto rilevamento particellare; delimitazione: individuazione delle linee di confine tra le varie proprietà (operazione effettuata dai tecnici del Catasto); terminazione: apposizione di termini, vale a dire di segni, quali cippi di pietra, muretti, fossi ecc., che evidenzino i confini delle proprietà sul territorio (operazione effettuata dai possessori dei fondi limitrofi); rilevamento particellare: individuazione delle particelle in cui si ripartisce il territorio e intestazione dei terreni ai soggetti che ne risultano possessori (operazione effettuata dai periti governativi catastali, con l eventuale intervento dei possessori interessati); costruzione della mappa e calcolo particellare: trasposizione in planimetria, secondo una determinata scala, delle particelle rilevate sul territorio. 2.2.2 Operazioni di natura estimativa ed economica Si tratta delle seguenti operazioni: qualificazione: rilevamento delle diverse qualità di coltura esistenti nel territorio di ciascun Comune (es. seminativo, arboreo, ecc.); classificazione: individuazione delle diverse classi di produttività corrispondenti a ciascuna qualità di coltura; formazione, distintamente per ciascun comune, delle tariffe d estimo corrispondenti a ciascuna qualità di coltura e classe (art. 11 del TU 8.10.31 n. 1572). Secondo l art. 13 del TU 8.10.31 n. 1572, la tariffa esprime, in moneta legale, la rendita imponibile di un ettaro per ciascuna qualità e classe ; classamento, attuato attribuendo a ciascuna particella: la qualità di coltura; la classe di produttività; i dati relativi al reddito imponibile, ottenuti moltiplicando la relativa tariffa d estimo per la superficie della particella, espressa in ettari. Ai sensi dell art. 2 del DPR 29.9.73 n. 604, i dati che esprimono la redditività dei terreni sono due: il reddito dominicale; il reddito agrario. Ciascuno di essi è determinato in base alle corrispondenti tariffe d estimo (dominicale ed agraria). L art. 2 del DPR 604/73 definisce la tariffa di reddito dominicale, per ettaro e in moneta legale, e per ogni qualità e classe di coltura, come la parte dominicale del reddito medio ordinario ritraibile dai terreni nell esercizio delle attività agricole, al netto delle spese di conservazione del capitale fondiario. La tariffa di reddito agrario, ai sensi del successivo art. 3, è invece costituita, per ettaro e in moneta legale e per ogni qualità e classe di coltura, dalla parte del reddito medio ordinario ritraibile dai terreni nell esercizio delle attività agricole, imputabile al capitale di esercizio ed al lavoro di organizzazione della produzione. Il carattere ordinario del reddito estimativo va riferito sia alle condizioni oggettive del terreno, che alle capacità soggettive del coltivatore. 51
2.3 ATTIVAZIONE DEL CATASTO TERRENI E FORMAZIONE DEGLI ATTI CATASTALI Ultimate le operazioni topografiche ed estimative, allo scopo di assicurare il massimo grado possibile di corrispondenza delle rappresentazioni catastali alla situazione effettiva, i possessori dei terreni sono chiamati a denunciare le variazioni verificatesi e a presentare reclamo circa le difformità dalle risultanze catastali conseguenti alla fase di formazione, nel frattempo pubblicate (artt. 37-39 del TU 8.10.31 n. 1572). Ultimata tale fase, vengono redatti gli atti catastali previsti dall art. 41 del TU 8.10.31 n. 1572, come sostituito dall art. 1 del DPR 26.10.72 n. 650, vale a dire: la mappa particellare (o più comunemente, mappa catastale); l elenco o schedario delle particelle (o tavola censuaria); il registro o schedario delle partite, o partitario; la matricola o schedario dei possessori. qualificazione classificazione formazione delle tariffe d estimo classamento Formazione Catasto Terreni Operazioni tecniche e topografiche Operazioni economiche estimative Attivazione e formazione atti catastali triangolazione e poligonazione delimitazione terminazione rilevamento particellare costruzione delle mappe Fig. 2 - Fasi della formazione del Catasto Terreni Di seguito, viene sinteticamente illustrato il contenuto e la funzione di ciascuno dei menzionati atti. 2.3.1 Mappa particellare Altrimenti conosciuta come mappa catastale, si articola in un insieme di mappe topografiche. Segnatamente, la rappresentazione del territorio di ciascun comune viene ripartita in più fogli (o mappe, o fogli di mappa), redatte convenzionalmente in scala 1:1000. Ogni foglio di mappa raffigura le particelle ivi contenute, ciascuna delle quali riportante il relativo numero, nonché gli elementi atti a fungere da riferimento per la loro ricerca, quali strade, corsi d acqua, ecc. Ogni particella è quindi individuata dal Comune di ubicazione, nonché dal numero del Foglio di mappa in cui ricade la sua rappresentazione e dal rispettivo numero particellare (es. Comune di Saronno, Foglio XII, n. 458). Al fine di rendere più agevole la consultazione della topografia catastale, per ogni comune è redatta una mappa in scala minore che rappresenta l intero territorio comunale ed i fogli in cui esso risulta 52
suddiviso (c.d. quadro d unione ). Tale mappa consente di individuare la collocazione dell area di interesse nel territorio comunale, nonché il numero del foglio di mappa da consultare. Sul quadro d unione, i fogli di mappa sono numerati progressivamente lungo una direttrice principale (da nord verso sud) e, in subordine, lungo una direttrice secondaria (da ovest verso est). 2.3.2 Elenco o schedario delle particelle (tavola censuaria) Si tratta di un registro contenente i numeri di tutte le particelle ricadenti in un determinato Foglio di Mappa. Nel registro, le particelle sono disposte in base al numero, in ordine progressivo. Per ogni particella vengono riportati i dati relativi a qualità di coltura, classe, superficie, reddito dominicale e reddito agrario. 2.3.3 Registro o schedario delle partite o partitario Si tratta del registro in cui sono elencate, per ciascun comune, le partite catastali, per tali intendendosi gli elenchi degli immobili appartenenti alla medesima ditta. Ai fini catastali, per ditta si intende la persona fisica o giuridica che risulta in possesso di immobili nel territorio del Comune a titolo di proprietà, usufrutto, superficie, enfiteusi, ecc. Nel registro, le partite sono numerate progressivamente. L ordinamento delle partite è alfabetico soltanto all atto della prima formazione del registro (in sede di attivazione del Catasto). Successivamente, le partite vengono inserite nel registro in ordine cronologico. Si noti che, come rilevato dalla ris. 3.6.2003 n. 4/DPF in tema di ICI, la partita non è più riportata nei certificati emessi dagli uffici del Catasto. Pertanto, nel quadro descrittivo degli immobili contenuto nel modello di dichiarazione di variazione ICI, non è più riportato il campo riservato all indicazione di tale dato. 2.3.4 Matricola o schedario dei possessori Si tratta di un elenco che riporta in ordine alfabetico le ditte in possesso di terreni. Per ciascuna ditta, è riportato il relativo numero di partita. Atti Catasto Terreni mappa particellare elenco delle particelle schedario delle partite schedario dei possessori Fig. 3 - Atti del Catasto Terreni 53
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