Prefazione...XVII CAPITOLO I Il condominio negli edifici 1. La definizione di condominio...1 1.1. Il condominio come edificio...1 1.2. Il condominio quale soggetto di diritto...4 2. La definizione di condomino...6 3. Segue: il condomino apparente...7 4. Definizione di parti comuni...9 5. Segue: l elencazione codicistica delle parti comuni...11 5.1. Le parti comuni di cui all art. 1117 n. 1 c.c...12 5.2. Le parti comuni di cui all art. 1117 n. 2 c.c...15 5.3. Le parti comuni di cui all art. 1117 n. 3 c.c...15 5.4. Comunione forzosa delle parti comuni e l irrinunciabilità...16 6. Il decoro architettonico...16 7. Le innovazioni...18 CAPITOLO II L amministratore di condominio 1. L amministratore di condominio: necessità, requisiti e rapporto giuridico con il condominio...21 2. La nomina dell amministratore: competenza e modalità...25 3. La conferma e la revoca dell amministratore...27 4. Il compenso dell amministratore...31 5. L attività dell amministratore...33 5.1. Le attribuzioni...33 5.2. La rappresentanza: rinvio...36 5.3. I provvedimenti...37
VI 5.4. Le responsabilità verso i condomini e verso i terzi: cenni alla responsabilità penale...38 6. Un caso frequente: la c.d. prorogatio...40 7. La documentazione condominiale: conservazione e modalità d accesso...41 8. Il cambio di amministratore: il passaggio di consegne della documentazione...42 9. L amministratore e la privacy...43 CAPITOLO III L assemblea dei condomini 1. Definizione di assemblea...45 2. La convocazione dell assemblea condominiale: competenza, obbligatorietà...47 2.1. Modalità...49 2.2. Destinatario dell avviso di convocazione...52 3. Le attribuzioni dell assemblea condominiale...54 4. Lo svolgimento e le decisioni dell assemblea...57 4.1. La regolare costituzione...57 4.2. L ordine del giorno...58 4.3. La partecipazione all assemblea: personale o per delega...61 4.4. I quorum deliberativi...62 4.5. Il resoconto dell assemblea: il verbale...64 4.6. La validità delle delibere...64 5. La stasi dell assemblea ed i poteri dell amministratore...65 6. L assemblea e la privacy...65 CAPITOLO IV Il regolamento di condominio 1. Definizione di regolamento condominiale...67 2. L obbligatorietà del regolamento ed il potere d iniziativa per la sua formazione...68 3. L origine e la natura giuridica del regolamento condominiale: contrattuale, assembleare e giudiziale...69 4. Il contenuto del regolamento (anche in relazione alla sua natura)...73 5. Le modifiche al regolamento condominiale...78 6. Opponibilità del regolamento: la trascrizione...80
VII 6.1. La trascrizione del regolamento contrattuale...81 6.2. Un caso particolare: il regolamento da redigersi...82 7. Il regolamento condominiale e le clausole vessatorie...83 8. Il regolamento e le tabelle millesimali: rinvio...85 CAPITOLO V La ripartizione delle spese 1. Le spese condominiali: ordinarietà, straordinarietà e competenza ad assumerle...87 2. La natura delle obbligazioni condominiali...89 3. L art 1123 c.c. ed i criteri di ripartizione delle spese...92 3.1. Il criterio convenzionale: requisiti per la sua adozione...93 3.2. Il criterio legale...95 4. L utilizzo del criterio legale: la necessità delle c.d. tabelle millesimali...99 5. La natura delle tabelle...100 5.1. Contrattuale...101 5.2. Giudiziale...102 5.3. Le tabelle di formazione assembleare. Il contrasto giurisprudenziale...104 5.4. Segue: la soluzione fornita dalle Sezioni Unite...107 6. La ripartizione delle spese per la bolletta dell acqua...109 7. La ripartizione delle spese nel rapporto tra proprietario e inquilino... 111 8. La ripartizione delle spese condominiali tra venditore ed acquirente di un unità immobiliare...112 CAPITOLO VI Il condominio e l autorità giudiziaria Premessa...117 1. Le liti condominiali: la legittimazione attiva e passiva...117 2. La competenza dell amministratore, dell assemblea ed il dissenso dei condomino verso le liti...119 2.1. Il dissenso dei condomino verso le liti...124 3. Il problema della ripartizione della competenza tra Tribunale e Giudice di Pace...128 4. La transazione della lite...130 5. Un caso ricorrente: il decreto ingiuntivo contro il condomino moroso...131
VIII 6. L impugnazione delle delibere assembleari: nullità, annullabilità...132 6.1. Tempi e modi d impugnazione della delibera...134 7. La compravendita dell unità immobiliare e le cause condominiali ancora in corso...136 questioni pratiche - Tizio ha acquistato una casa nel condominio Beta sprovvisto di regolamento. Al piano terra, proprio affianco al locale per il portiere vi è una sala che gli è stato detto essere adibita a sala riunioni condominiali. Dal proprio atto d acquisto e da quello degli altri condomini non risulta alcuna indicazione in merito. La sala dovrà considerarsi di proprietà comune?... 141 - Chi deve essere considerato condomino al fine della corretta comunicazione delle questioni inerenti la gestione del condominio (es. convocazione assemblea, richieste di pagamento, ecc.). Che cosa si intende per condomino apparente?... 146 - Tizio proprietario di un appartamento nel condominio Alfa ha concesso lo stesso immobile in usufrutto a Caio. Nel caso di compresenza di più diritti reali sullo stessa unità immobiliare chi deve essere considerato condomino ai fini del rapporto con il condominio?... 157 - Un complesso residenziale contiene cinque edifici a loro volta contenenti 10 unità abitative a testa, tutte appartenenti a diversi proprietari. Le palazzine costituiscono 5 autonomi condomini ognuna con il proprio amministratore. Questi condomini hanno in comune un giardino, un area destinata a parcheggio, i relativi impianti di illuminazione e l impianto idrico fognante. Come devono essere amministrate queste parti comuni ai vari edifici condominiali? Quale disciplina normativa si applica?... 160 l amministratore di condominio - Un condominio è composto da dieci unità immobiliari di proprietà di quattro distinti proprietari: è necessario nominare un amministratore di condominio? Se l assemblea non riesce a nominarlo ci si può rivolgere all Autorità Giudiziaria per la nomina di un amministratore?... 167 - Che tipo di rapporto si instaura tra amministratore e condominio?...167
IX - Chi può essere nominato amministratore di condominio?...168 - L amministratore di condominio, prima della sua nomina, aveva presentato un preventivo per esporre le prestazioni offerte ed il relativo compenso. L assemblea lo aveva accettato modificandolo parzialmente. Alla fine dell anno l amministratore pretende un compenso pari a quello inserito in preventivo. Chi ha ragione?... 175 - L amministratore ha convocato l assemblea ordinaria per l approvazione del rendiconto consuntivo. E possibile avere accesso ai documenti condominiali per valutare la correttezza del rendiconto?... 178 - L amministratore del condominio, nel convocare l assemblea per l approvazione del rendiconto consuntivo, ha allegato all avviso di convocazione il rendiconto ed una relazione illustrativa dai quali si evince che alcuni condomini sono stati oggetto di azione giudiziaria per mancato pagamento degli oneri condominiali ed il prospetto del piano di riparto permettendo così ad ognuno di conoscere lo stato dei versamenti degli altri. Un comportamento simile è lecito o viola la privacy?... 181 l assemblea dei condomini - Alcuni condomini hanno chiesto all amministratore di convocare un assemblea straordinaria al fine di discutere sullo stato di manutenzione del giardino condominiale e di prendere tutte le più opportune decisioni in merito. L amministratore, trascorsi 5 giorni, convoca l assemblea ma inserisce nell ordine del giorno altri argomenti, senza tenere in considerazione la richiesta dei condomini. Che cosa è possibile fare?... 187 - L amministratore ha indetto l assemblea di condominio ed ha inviato, a mezzo raccomandata a.r., gli avvisi di convocazione a tutti i condomini. Alcuni partecipanti al condominio hanno ricevuto l atto di convocazione il giorno 1 del mese, mentre alcuni, non presenti al momento della consegna, hanno ritirato l avviso di convocazione, giacente all ufficio postale, il giorno 5. La riunione in prima convocazione è fissata per il giorno 8. Sono stati rispettati i termini?... 193 - L amministratore di condominio ha indetto l assemblea straordinaria con unico punto all ordine del giorno che recita: lavori straordinari a seguito di eventi calamitosi, determinazioni dell assemblea. Può essere ritenuto sufficientemente esaustiva questa dizione o è troppo generica?... 196 - L amministratore del condominio Alfa viene a conoscenza da
X uno dei condomini che Tizio, proprietario di una delle unità immobiliari poste in condominio, è deceduto. Dovendo convocare l assemblea di condominio e non avendo avuto notizia da parte di nessuno, ne tanto meno degli eredi, del nominativo del nuovo proprietario, ne essendo a conoscenza del nome degli eredi stessi, l amministratore per non sbagliare invia l avviso di convocazione all ultimo domicilio del condomino defunto intestandolo a nome degli eredi del de cuius. E regolare questo tipo di comportamento?...206 Il regolamento di condominio - Il condominio Alfa è composto da undici unità immobiliari di proprietà di otto distinti soggetti. E obbligatoria l adozione del regolamento di condominio? Può un singolo condomino rivolgersi all Autorità Giudiziaria per ottenere la formazione del regolamento?...215 - Il costruttore del condominio Alfa ha inserito e fatto espressamente approvare dagli acquirenti delle singole unità immobiliari un regolamento di condominio. Tra le clausole vi era quella che prevedeva un termine libero di 5 giorni tra la comunicazione dell avviso di convocazione e lo svolgimento dell assemblea condominiale. Passati alcuni anni i condomini intendono modificare tale clausola riportando tale termine a quello previsto dalla legge, ossia cinque giorni. Con quali maggioranze ed in che modo dovrà essere apportata la modifica affinché possa considerarsi pienamente valida?... 216 - La società Alfa, al momento della costruzione dell edificio Beta e prima della vendita delle singole unità immobiliari, ha provveduto a trascrivere presso la Conservatoria dei pubblici registri immobiliari il regolamento di condominio relativo all edificio Beta. Tale regolamento conteneva alcune limitazioni alle proprietà esclusive come ad esempio il divieto per i proprietari degli appartamenti di possedere animali. Forte della trascrizione la società Alfa non faceva menzionare nei singolo atti d acquisto il regolamento di condomino, poiché essendo stato trascritto e dunque essendo pubblico era opponibile a terzi. Alcuni condomini, sulla base della mancata menzione dello stesso regolamento negli negli atti di compravendita decidevano di non osservarlo... 222 - Il regolamento contrattuale predisposto dal costruttore contiene una clausola che lo esonera dal pagamento delle spese condominiali per gli appartamenti di sua proprietà sia che esso non riesca a venderli sia che decida di mantenerne la titolarità di alcuni. Un altra clausola prevede che per la l amministra-
XI zione dell edificio bisogna conferire l incarico ad una persona già scelta da lui. E lecito tutto ciò? E valido il regolamento così come predisposto?... 231 La ripartizione delle spese - Il forte vento ha danneggiato una plafoniera posta nei pressi del portoncino d ingresso facendo cadere il diffusore in vetro che urtando per terra si è rotto; anche il funzionamento risulta compromesse. Che tipo di spesa è quella per la sua sostituzione? La può assumere l amministratore?... 233 - L assemblea condominiale ha deliberato dei lavori di straordinaria manutenzione. Nella stessa occasione, l assise ha incaricato l amministratore di redigere un piano di riparto provvisorio delle spese sulla base del preventivo della ditta che si è aggiudicata i lavori. Una volta predisposto il riparto, l amministratore l avrebbe sottoposto all attenzione dell assemblea per l approvazione. L assemblea approvava la ripartizione delle spese. Alcuni condomini hanno iniziato a non pagare le rate dei lavori. Nonostante le sollecitazione dell amministratore, lo stato di morosità si è aggravato e la ditta esecutrice, in un primo momento disposta ad aspettare, si è svincolata da qualunque impegno ed ha ottenuto dal Tribunale un ingiunzione di pagamento che ha fatto notificare all amministratore di condominio. Chi deve far fronte al pagamento delle somme richieste?... 233 - In un condominio si devono affrontare dei lavori per la sistemazione della rampa di accesso ai box. Tutti i partecipanti al condominio hanno espresso in assemblea il loro consenso a che la spesa relativa ai lavori sia suddivisa in parti uguali piuttosto che secondo i criteri legali. Che forma deve avere questo accordo perché sia pienamente valido?... 242 - L amministratore nello svolgimento del suo mandato, presenta al condominio il rendiconto consuntivo della gestione appena trascorsa. Tra le singole voci di spese c è anche quella riferita al suo compenso. Egli l ha ripartita ex art. 1123, primo comma, c.c. Ha usato il criterio di ripartizione corretto?... 252 - In un condominio con nove partecipanti non sono state redatte le tabelle millesimali. Può ogni singolo condomino rivolgersi all Autorità Giudiziaria per la loro formazione?... 253 - In un condominio ci sono state delle alterazioni strutturali di alcune unità immobiliari (es. con chiusura dei balconi in verande). Si può chiedere per questi motivi al revisione delle tabelle millesimali?... 258
XII - Dopo aver acquistato un appartamento il compratore nota che le tabelle non erano inserite nell atto di vendita. Si trattava di tabelle di tipo contrattuale (predisposte dall originario costruttore) che, tuttavia, si limitavano a riprodurre i criteri legali di ripartizione delle spese. Il neo-condomino dovrà rispettarle?... 258 - Un condomino decide di rivolgersi all Autorità Giudiziaria affinché la stessa formi le tabelle millesimali. A chi deve essere notificato l atto introduttivo del giudizio?... 258 - L assemblea condominiale, in presenza di tutti i condomini, ha approvato le tabelle millesimali a maggioranza. Sono da ritenersi valide le tabelle così come approvate?... 259 - In seguito alla vendita di un appartamento, l amministratore chiede all acquirente una serie di spese condominiali comprendenti, tra le altre, quote relative all anno precedente ed imputabili al venditore. Il compratore sarà tenuto a pagare?... 269 Il condominio e l autorita giudiziaria - L amministratore del condominio Alfa deve iniziare un azione giudiziaria per ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento contro Tizio, proprietario di un appartamento nel suddetto condominio. Il condomino è residente in un comune diverso da quello in cui è situato l immobile. Quale sarà il giudice competente?... 275 - Tizio, proprietario di un appartamento situato nel condominio Alfa, dopo aver ricevuto il verbale relativo allo svolgimento dell assemblea condominiale si rivolge ad un legale perché intende impugnare la deliberazione assembleare poiché non era stato avvisato dello svolgimento della riunione. Il legale, valutato che la delibera deve essere considerata annullabile e che dalla comunicazione delle delibera erano passato solo dieci giorni, ritiene che Tizio non sia ancora decaduto dal diritto d impugnare e presenta ricorso... 281 - Il legale di Tizio, proprietario di un appartamento nel condominio Alfa, nell impugnare la deliberazione condominiale, utilizza l atto di citazione ex art. 163 c.p.c., notificandolo al condominio presso il domicilio dell amministratore quale legale rappresentante pro-tempore. Poiché riteneva che la delibera fosse annullabile si premurava di far notificare l atto entro i trenta giorni di cui all art. 1137 c.c. Il condominio, costituendosi in giudizio, sollevava un eccezione relativa alla regolare costituzione del giudizio che doveva essere introdotto con ricorso e non con citazione... 295
XIII - Tizio, amministratore del condominio Alfa, si vede notificata la sentenza relativa ad una causa nella quale è parte la compagine da lui rappresentata. In questa pronuncia il condominio viene condannato ad un risarcimento del danno. Pur trattandosi di materia non rientrante nell alveo delle sue competenze, Tizio decide di appellare la sentenza per evitare che i suoi rappresentati siano costretti a risarcire la somma stabilita in sentenza. E lecito un simile comportamento?... 300 FORMULARIO DEGLI ATTI GIUDIZIALI E STRAGIUDIZIALI - Lettera di segnalazione di avvenuta lesione del decoro architettonico...313 - Convocazione dell assemblea per la nomina dell amministratore di condominio...314 - Convocazione dell assemblea ordinaria da parte dell amministratore...315 - Convocazione dell assemblea straordinaria da parte dell amministratore...316 - Richiesta di convocazione dell assemblea da parte dei condomini ex art. 66 disp. att. c.c...317 - Richiesta di accesso agli atti condominiali da parte del condomino...318 - Lettera circolare dell amministratore per il rispetto del regolamento condominiale (o in genere del vivere comune)...319 - Lettera di messa in mora del condomino moroso...320 - Delega a partecipare all assemblea di condominio...321 - Verbale di svolgimento dell assemblea di condominio...322 - Regolamento di condominio...323 - Comunicazione dissenso del condomino verso le liti...326 - Transazione della lite...327 - Ricorso giudiziale per la revoca dell amministratore condominiale...329 - Ricorso giudiziale per l impugnazione della delibera assembleare...330 appendice normativa Normativa di riferimento - c a p o i. Della comunione in generale...335 - c a p o ii. Del consominio negli edifici...339 - Disposizioni di attuazione e transitorie...345