Un viaggio lungo le trasformazioni della Grande Milano _A travel through the changes of the Greater Milan

Un viaggio lungo le trasformazioni della Grande Milano _A travel through the changes of the Greater Milan 60 Milano è una regione urbana in profonda trasformazione. Le trasformazioni riguardano la città centrale e l insieme dell area metropolitana: nel passaggio da capitale industriale a nodo della economia della conoscenza, stanno infatti profondamente cambiando il tessuto economico e sociale, e di conseguenza la forma e l organizzazione del suo territorio. Grandi e piccoli cantieri ridisegnano luoghi e funzioni della città che continua a crescere, mentre il rafforzamento delle reti della mobilità contribuisce a disegnare un territorio diverso, denso, integrato, fatto di nuove centralità, occasioni di sviluppo e contesti dinamici e attivi, che si lasciano alle spalle rapporti di tipo tradizionale tra centro e periferia. Per capire e governare questo territorio bisogna riflettere su un area geografica più ampia: quella della regione urbana milanese. Un area che interessa almeno dieci province del Nord-Ovest italiano e che rappresenta l ambito in cui si svolgono alcuni dei più rilevanti processi economici, sociali e territoriali oggi in atto. Una regione urbana costituita a sua volta da una pluralità di ambiti, vere e proprie città, con le loro specificità locali. Una geografia fluida e variabile di occasioni per l azione di una varietà di soggetti diversi che rendono il territorio vivo e dinamico. È su questo territorio, che concentra la propria attenzione il Progetto Strategico Città di Città promosso dalla Provincia di Milano anche allo scopo di affrontare e risolvere alcune delle criticità tipiche delle aree urbane densamente sviluppate, quali la congestione, l inquinamento, la riduzione della qualità della vita. Un progetto che promuove una nuova consapevolezza: e cioè che per il futuro di questa regione urbana, è fondamentale conciliare le sfide della competitività con quelle della abitabilità. In relazione a tale prospettiva, il Progetto Strategico Città di Città non si limita ad elencare strategie ed azioni auspicabili; esso individua piuttosto dei campi d azione entro i quali operare concretamente. L amministrazione si è inoltre dotata di un nuovo Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP) che coinvolge la rete dei comuni dell area milanese in politiche attive di riqualificazione urbana ed ecologica e offre uno spazi progettuali di coordinamento sulle scelte strategiche per il territorio della provincia di Milano. Milan is an urban region undergoing deep transformations: they affect the central city as well as the metropolitan area as a whole. In becoming a node in the knowledge economy, leaving behind a past based on a productive vocation, the economical and social tissue is changing profoundly: this has effects also on its territorial organisation and forms. Big and small building sites redesign places and functions of the city which keeps growing, while the development of the public transport system too, contributes to modify a territory which is getting different, thick, integrated, made of new centralities, occasion of development for dynamic and active contexts, which leave aside the traditional relationship among the core and the periphery. In order to understand and govern this territory it is now necessary to refl ect on a wider area, that of the Milan urban region. An area which intersects at least ten provinces of the north western part of Italy and the place in which occur several relevant economical, social and territorial processes. An urban region constituted, in its own, by different territories and landscapes, cities, with their specific local development model and social organisation. A fl uid geography of eventual fields of action and innovation for the multiplicity of actors. This territory, is the focus of the Progetto Strategico Città di Città promoted by the Province of Milan also in order to cope and solve criticalities typical of dense urban areas: congestion, air pollution, reduction of the quality of life. The Project which promotes a new strategy for the urban region, able to conjugate the challenges of competitivity with that of liveability. Working in this perspective, the project proposes not only strategies and possible actions: it rather defines fields of action, the Administration has also promoted the revision of the Territorial Plan of Provincial Coordination, involving the municipalities of the province in the devising of active policies for the urban and environmental development. And offering them project spaces for coordination on the relevant strategic decision for the metropolitan territory. Grandi progetti nella Provincia di Milano presenti nel volume _Great projects in the Province of Milan inside the book

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63 N Comune di Segrate _Segrate Municipality, Milano Prezzi medi semestrali di compravendita (Euro al mq) _Six months Average prices ( /sqm) Ambito_Area: Martesana - Adda Estensione_Surface area: 17,25 sqkm Abitanti_Population: 33,373 3.000 case nuove o ristrutturate new or restored houses Euro/mq_Euro/sqm 2.500 2.000 1.500 1.000 uffici offices capannoni industrial sheds MilanoSantaMonica Studio di progettazione_architects: Studio Marzorati Architettura Destinazione d uso_land use: Residenziale in prevalenza _Mainly residential Superficie lorda pavimentata_total gross floorspace: 150,094 sqm Aree verdi_green areas:108,543 sqm 500 II 96 II 97 II 98 II 99 II 00 II 01 II 02 II 03 II 04 II 05 II 06 semestri_semesters

64 Comune di Vimodrone _Vimodrone Municipality, Milano Le Case sul Martesana Studio di progettazione_architects: Architetti & Associati, Verona Destinazione d uso_land use: Residenziale e commerciale_residential and retail Superficie lorda pavimentata_total gross fl oorspace: 72,600 sqm Aree verdi_green areas:103,000 sqm Inizio/Fine cantiere_start/end of site: 2003/2007 Ambito_Area: Martesana-Adda Estensione_Surface area: 4,80 sqkm Abitanti_Population: 13,982

Ambito_Area: Sud Est Estensione_Surface area: 12.82 Kmq Abitanti_Population: 32.769 65 Comune di San Donato _San Donato Municipality, Milano Prezzi medi semestrali di compravendita (Euro al mq) _Six months Average prices ( /sqm) Euro/mq_Euro/sqm 3.000 2.500 2.000 1.500 case nuove o ristrutturate new or restored houses uffici offices capannoni industrial sheds Aree Asio Destinazione d uso_land use: Residenziale e commerciale_residential and retail Superficie lorda pavimentata_total gross floorspace: 350,000 sqm Aree verdi_green areas: 760,000 sqm 1.000 500 II 96 II 97 II 98 II 99 II 00 II 01 II 02 II 03 II 04 II 05 II 06 semestri_semesters

66 Comune di Assago _Assago Municipality, Milano Ambito_Area: Sud Milano Superficie_Surface area: 8,20 sqkm Abitanti_Population: 7,780 Comune di Rozzano _Rozzano Municipality, Milano Milanofiori Sud Milanofiori Nord Ambito_Area: Sud Milano Superficie_Surface area: 12,27 sqkm Abitanti_Population: 38,493

Progetto Milanofiori Nord_Milanofiori Nord project 67 Studio di progettazione_architects: (EEA) Erick van Egeraat associated architects Destinazione d uso_land use: Uffici_Offices: 118,000 sqm Residenza_Residential: 15,000 sqm Retail: 41,000 sqm (Grandi superfici di vendita_large size distribution surfaces); 10,000 sqm (Medie superfici di vendita_medium size distribution surfaces) Residence: 7,000 sqm Hotel: 7,000 sqm Paracommerciale_Mixed use: 20,000 sqm (di cui 7.000 mq per cinema multisala_of which 7,000 sqm for multiplex cinema) Superficie complessiva_surface area: 360,000 sqm Totale superficie lorda di pavimento_total gross fl oor space: 218,000 sqm Progetto Milanofiori Sud_Milanofiori Sud project Masterplan: 5+1 Agenzia di Architettura Destinazione d uso_land use: terziario avanzato, direzionale, espositivo, commerciale pertinenziale e residenziale_advanced services, offices, exhibition halls, surface retail and residential Superficie complessiva_surface area: 1,086,137 sqm Totale superficie lorda di pavimento _Total gross floor space: 310,000 sqm

68 Credo che il valore di una città sia nell essere aperta, nel saper parlare a tutti, nel saper dare qualcosa a tutti. Monza, per chi ama l arte e il sapere, parla con la sua storia e i suoi tesori: il centro storico dalle origini romane e medievali, il Duomo con il museo longobardo, la Villa Reale con i giardini. Per chi ama la natura e l ambiente, Monza risponde con il Parco ottocentesco recintato più grande d Europa, attraversato dal fiume Lambro. Per chi ha passione per lo sport, ecco l Autodromo con il Gran Premio di Formula Uno, il Golf, tante piste ciclabili verso la Brianza. Per chi vuole una giornata serena, Monza è ricca di vie e di piazze dove passeggiare, di vetrine e di negozi dove fermarsi e fare shopping, di cinema e teatri dove incontrarsi la sera. Per chi pensa al lavoro e al business, Monza è una realtà con un forte tessuto imprenditoriale. Il mio invito è di entrare in Monza e di scoprire questa città: il suo spazio è ricco di storia e pieno di vita. Il Sindaco Michele Faglia I believe that the value of a city lies in its openness, in its being able to communicate something to anyone, to offer something special to anyone. Monza welcomes those who love art and culture with its history and its treasures: its historical centre, whose origins date back to Roman and Medieval times, the Duomo with its Longobardic museum, Villa Reale and its gardens. Those who love nature can visit the biggest European eighteenth century park, crossed by the River Lambro, while sport followers will find the Racetrack and the Grand Prix, many golfing clubs and cycle tracks to Brianza. Those who simply want to spend a nice day, can enjoy a stroll along streets and squares lined with shops where to stop and with cinemas and theatres where to meet at night. Moreover, Monza s strong entrepreneurial tradition makes it a perfect place for business. I invite you to come to Monza and discover the city: its space is rich in history and full of life. Mayor Michele Faglia La nuova Provincia di Monza e Brianza _The new Province of Monza and Brianza

L istituzione della Provincia di Monza e della Brianza si presenta come punto di partenza per l acquisizione di una distinta identità ed individualità da parte di un territorio, da sempre considerato come "zona diffusa", senza confini geografici ben precisi e la cui estensione si origina dalla provincia di Como fino a espandersi in quella di Milano. Il progetto "2009 Molta più Brianza: strategie per la promozione e la qualificazione del paesaggio e del territorio della nuova Provincia di Monza e della Brianza", si inserisce nel processo di costituzione della nuova Provincia presentandosi quale importante opportunità e occasione per ragionare sulle future dinamiche del territorio, sul suo sviluppo e sulla sua promozione tese alla definizione di una forte identità. Inseguendo tale finalità, non solo legata ai confini provinciali, oggi ben precisi, ma direttamente connessa alla propria contestualizzazione territoriale, il Paesaggio diventa protagonista acquisendo l importante funzione di componente identitaria fondamentale sul piano culturale, ecologico, ambientale e sociale. Lo slogan "Molta più Brianza" costituisce il leit-motiv del piano ben rappresentando lo scenario di potenziale sviluppo e crescita delle risorse naturali, culturali, paesaggistiche e sociali tese a dare un valore aggiunto alla vita di ogni singolo cittadino, migliorando, arricchendo e qualificando questo importante territorio produttivo. 69 The creation of the Province of Monza and Brianza represents the first step towards the acquisition of a specific identity and individuality for a territory which has always been considered as an undistinguished area stretching from the province of Milan to the one of Como, without defined territorial boundaries. The project 2009 Molta più Brianza: strategies for the promotion and the qualification of the landscape and of the territory of the new Province of Monza and Brianza is part of the process of creation of the new Province, representing an important opportunity to discuss the future dynamics of the territory, its development and its promotion so as to build a strong identity. In order to achieve this goal, not only related to well defined Provincial boundaries but also to a specific territorial context, the Landscape plays an important role as a critical identity component on a cultural, environmental and social level.

Piano d area della Brianza_Area Plan of Brianza 70 Ambito_Area: Brianza Estensione_Surface area: 33,03 SqKm Abitanti_Population: 121,961

La Brianza e il mercato immobiliare _The Brianza in the real estate market Anche nel II semestre 2006 il mercato immobiliare brianteo, come quello provinciale, mostra una decelerazione della crescita dei prezzi medi di compravendita, con una variazione semestrale nominale dell 1,3% sul dato dello scorso giugno (l inflazione è risultata nell ordine del mezzo punto percentuale). I prezzi medi di compravendita, dunque, continuano a salire anche se ad un ritmo meno intenso che in passato. Nel I semestre 2006, i dati dell Agenzia del Territorio hanno contato 7.701 compravendite nell area, in rialzo rispetto al corrispondente dato dell anno 2005 di 12,1 punti percentuali. Costituenda Provincia di Monza. Prezzi medi di compravendita e variazioni percentuali semestrali (Euro al mq e valori %)_Future Province of Monza. Average prices ( /sqm) and 6-monthly changes (%) Sul fronte dei prezzi medi, Monza si conferma il comune più caro, seguito da Vedano, Vimercate e Brugherio, rispettivamente con 2.616, 2.271, 2.171 e 2.028 Euro a metro quadro per prezzi medi di abitazioni. Il solo comune di Monza, ha visto crescere nel I semestre 2006 il numero di transazioni residenziali del 3,5% sul corrispondente periodo dell anno precedente: un dato più limitato a quello rilevato per l intera Provincia di Milano e, soprattutto, per l intera area della Brianza, ma tendenzialmente allineato al dato di Milano-città (+12,1%). Sembra che il mercato di Monza sia assimilabile, oramai, a quello di un capoluogo di Provincia di rilevanti dimensioni; il che lo avvicina, in termini di performance semestrali dei prezzi, a quelle calcolate per Milano. During the second semester of 2006, the real estate market of Brianza and, generally, of the province, registered a slowdown in the growth of the average trading price, decreasing by 1,3% since last June (inflation rate in the order of half percentage point). The average trading price, however, continue to grow, even though more slowly than in the past. During the first semester of 2006, the Agency for the Territory counted 7.701 purchases, with an increase of 12,1 percentage points versus the same period of the previous year. The highest average prices per square meter were reported in Monza, followed by Vedano, Vimercate and Brugherio, where the average price for the houses has been 2.616, 2.271, 2.171 and 2.028 Euro/sqm respectively. During the first semester of 2006, the number of purchases of houses increased by 3,5% versus the previous year: a more limited growth compared with the one of the whole Province of Milan and, specially, of the whole area of Brianza, but very similar to the growing rate of Milan (+12,1%). Monza s real state market showed the same dynamics registered in a chief town of Province, which makes it similar to Milan in terms of six month price performances. 71

72 Monza e Brianza Le strategie proposte per la promozione e la qualificazione del paesaggio e del territorio della nuova Provincia di Monza e della Brianza hanno come riferimenti culturali, gestionali e progettuali alcuni modelli innovativi di sviluppo e valorizzazione territoriale già sperimentati in altri paesi europei. Sulla base di queste definizioni, la risorsa territorio della nuova Provincia costituisce l anima della strategia, interpreta lo spazio in cui si radica il tema del nuovo abitare definito in chiave paesaggistica attraverso la trattazione delle risorse territoriali Natura, Cultura, Paesaggio. Il Paesaggio risulta quale sintesi del vasto patrimonio brianteo legato alla Natura ed alla Cultura presenti in ogni singolo comune (sono 50 i comuni che costituiscono la Provincia di Monza e della Brianza), oltre a rappresentare in ogni luogo un elemento importante da salvaguardare, un elemento che definisce la qualità del benessere individuale e sociale. The strategies for the promotion and the management of the landscape and territory of the new Province of Monza and Brianza are based on innovative cultural, management and project models for territorial development already used in other European countries. According to these definitions, the resource territory of the new Province is at the core of the strategy, representing the issue of the new living, viewed in relation to the territorial resources Nature, Culture, Landscape. The notion of Landscape includes the huge heritage of Brianza, traditionally related to Nature and Culture, distinctive elements of each single Municipality (the Province of Monza and Brianza is composed of 50 cities), elements to be safeguarded, elements improving the individual and social quality of life. Complesso di Bettola: il progetto prevede la realizzazione del nuovo capolinea della MM1, della MM5 e delle Metrotramvie di Monza, Sesto e Cinisello, oltre alla realizzazione di un parcheggio di interscambio per i pendolari e servizi accessori. _Bettola complex: the project includes the building of: the new end of the underground line 1, the underground line 5, the tramways of Monza, Sesto and Cinisello, a parking space for the commuters and related services. Progetto di riqualificazione dell area dell ex cotonificio Cederna: prevede la realizzazione di complessi residenziali, attività commerciali e aree verdi attrezzate. Requalification project for the area of the ex- Cederna cotton mill: includes the building of residential complexes, retail activities and green areas. Progetto di recupero ex cartiera Villa nel Comune di Briosco a Giussano. Regeneration project for cartiera Villa - formerly a paper mill - in the Municipality of Briosco at Giussano.

Progetto di riqualificazione dell area circostante la centrale ENEL: riguarda una parte significativa della città che ha visto la nascita degli impianti, uffici e case dell Edison, dal 1962 ENEL, col fronte degli uffici e delle residenze su via Borgazzi, a ridosso della cascata del Villoresi. Requalification project for the area around the ENEL electrical power station: affects an important part of the city, which witnessed the building of the Edison ENEL since 1962 plants, offices and houses, all facing on to Borgazzi street, not far from the waterfall of the Villoresi river. Società di Trasformazione Urbana di Monza: area individuata come oggetto di rifunzionalizzazione e ricontestualizzazione, si dispone lungo il tracciato viario di collegamento storico tra Monza e Milano e a cavallo della linea ferroviaria Milano - Monza. La superficie complessiva risulta avere un estensione totale di164.334 mq. Monza Urban Transformation Society: the area stretching along the old route from Monza to Milan, crossed by the railway, will undergo a process of development and gain new functions. The total area is of 164,334 sqm. 73 Cittadella Polo Istituzionale: ospiterà la sede della nuova Provincia di Monza e Brianza, la sede territoriale della Regione Lombardia, dell Ufficio delle Entrate, la Questura, la caserma della Guardia di Finanza e la Fiera. Institutions Centre: will host the new offices of the Province of Monza and Brianza, of the Lombardy Region, of the Police and other military corps, and the Trade Fair Centre. Riqualificazione dell area dismessa della Diefenbach: il progetto di riqualificazione è collocato in via Borgazzi. Requalification of the dismissed area of Diefenbach: the project of re qualification is located in Borgazzi street. Ospedale_Vecchio: il progetto prevede la realizzazione di strutture a servizio dell università, nonché la presenza di attività terziarie e edifici residenziali. Old Hospital: the project includes the restoring of premises for the university, the creation of offices for the service sector and of residential buildings. Area industriale Pompei- Ercolano: progetto di riqualificazione dell area industriale Pompei- Ercolano a est del territorio comunale. Industrial area Pompei- Ercolano: requalification project of the industrial area of Pompei- Ercolano, located east of the municipality territory.

74 Comune di Villasanta _Villasanta Municipality Ambito_Area: Brianza Estensione_Surface area: 4,84 sqkm Abitanti_Population: 13,210 Eco-City Studio di progettazione_architects: Arch. Massimo Roj - Addamiano Engineering Destinazione d uso_ Land use: Industriale, commerciale, residenziale_industrial, retail, residential Superficie lorda pavimentata_total gross floorspace: 187,000 sqm Inizio/Fine cantiere_start/end of site: 2007/2012 Prezzi medi semestrali di compravendita (Euro al mq) _Six months Average prices ( /sqm)

Comune di Vedano al Lambro _Vedano al Lambro Municipality 75 Nuova università della Bicocca _New Bicocca University Schematicamente, il progetto potrebbe caratterizzarsi con la realizzazione di: un settore didattico per le esigenze della Facoltà di Medicina e della Facoltà di Scienze; una o più strutture da destinare allo sviluppo dell attività di ricerca; un Bioincubatore per l avvio di attività di ricerca applicata allo sviluppo delle attività industriali del territorio; un campus universitario per l insediamento dei servizi e all accoglienza agli studenti ed al personale impegnati nelle attività universitarie. The project could include the building of: classes, offices and laboratories to meet the needs of the Faculties of Medicine and Science. new venues for the development of research activities a department for applied research on the development of business activities on the territory a campus providing services and lodging to the students and the personnel of the university. Ambito_Area: Brianza Estensione_Surface area: 1,98 sqkm Abitanti_Population: 7,688

76 Il Mercato Immobiliare: trend e sviluppi nella Grande Milano _The real estate market: trend and developments in the Greater Milan Negli ultimi dieci anni in quasi tutto il mondo occidentale i prezzi degli immobili, in particolare i prezzi delle abitazioni, sono cresciuti con ciclo inverso al ciclo dei valori di borsa valori, ma non in modo uguale in tutti i Paesi: in Europa, la variazione percentuale annua dei prezzi delle abitazioni dal 1997 al 2006 va dal 21,2% della Spagna, al 11,7% dell Italia, al 4,1% dell Olanda. L economia italiana, dopo diversi anni di difficoltà, pare essere in ripresa, PIL +1,7% nel 2006 contro +0,1% nel 2005, e le previsioni per il 2007 ed il 2008 restano espansive. Over the past ten years, in nearly the entire western world, the cycle in the increase in real estate prices (especially for homes) has been inverse to the cycle in stock market values, but has not been the same for all countries: in Europe, the annual percentage change in the price of homes between 1997 and 2006 goes from 21.2% in Spain, 11.7% in Italy and 4.1% in Holland. Italian Economy, after many difficult years, seems to be showing signs of recovery, registering an increase of + 1.7% in GDP in 2006 versus +0,1 in 2005, and is expected to maintain a steady growth over 2007 and 2008. In Italia il valore delle compravendite che vengono annualmente effettuate, ovvero circa un milione di unità, corrisponde a circa 120 miliardi di Euro ed è articolato fra abitazioni ed edifici non residenziali, mentre il fl usso di redditi provenienti dagli immobili è stimabile in altri 120 miliardi di Euro, che si ottiene a partire da una valutazione del patrimonio immobiliare indicata in circa 4.100 miliardi di Euro al quale si è applicato un tasso di rendimento medio del 3%. In Italy, the value of the annual total trades almost one million, including houses and non residential buildings is around 120 billions Euros, while the total rental income is estimated to be around 120 billions Euros, calculated by applying an average earning rate of +3% to an evaluation of total the real estate properties of 4.100 billions of Euros. Prezzi medi delle abitazioni nel complesso _Average prices of the houses in general Prodotto interno lordo _Gross domestic product Crescita dei prezzi medi delle abitazioni nazionale e milanese dal 1999 ad oggi. _National and Milan average price increase in houses since 1999.

Milano e Provincia A Milano il mercato immobiliare non cessa di crescere e, negli ultimi sei mesi, i prezzi degli immobili aumentano del 2,1%, +3,6% in un anno e +96,6% in dieci anni; ormai è il tredicesimo semestre in cui si segna una crescita positiva. La provincia cresce più velocemente del capoluogo: con una media semestrale di +2,6%, Milano presenta, infatti, il tasso maggiore di crescita dei prezzi. Ponendo le quotazioni medie per mq del 1988 pari a 100, agli inizi del 2004 esse risultano pari a 350-400. A Roma l indice, sempre in base 1988=100, si aggira intorno a 250-300, mentre Napoli presenta un apprezzamento più contenuto (230 e 290). Stock di immobili non residenziale Milano e Provincia _Stock of residential buildings in Milan and Province Milan and Province The real estate market of Milan has been steadily growing: during the last semester, the prices of the buildings increased by +2.1%, with an increase of +3.6% over the last year and +96.6% over the past decade, having maintained a positive trend for 13 semesters. The province is growing faster than its capital: with a sixmonthly average growth of +2.6%, Milan registered the highest price growth rate. Considering the medium price per sqm of 1988 as 100, in 2004 it reached 350-400. Applying the defined criteria to other cities, the index shows values ranging from 250 to 300 in Rome, varying according to the different areas, and from 230 to 290 in Naples, where the growth has been slower. 77 Stock residenziale per Milano e Provincia _Residential stock in Milan and Province Variazioni % dei prezzi medi di immobili_changes % of average real properties prices Italia _Italy % semestrale_%semester % annuale_%year Provincia _Province Milano _MIlan Italia _Italy Provincia _Province Milano _MIlan Appartamenti nel complesso _Apartments in general 2,6 2,6 1,8 6,4 6,4 3,5 Uffici_Offices 2,5 1,9 0,7 5,6 3,7 1,2 Negozi_Shops 2,7 1,8 1,1 6,0 3,9 2,0 Capannoni_Sheds / 2,5 / 7,7 6,3 0,0

78 Milano, il mercato residenziale A Milano nell ultimo semestre sono cresciuti i prezzi, superiormente al 3%, nelle aree Nord ed Ovest dell ultima cintura della città mentre all interno delle cerchie storiche sono cresciuti i prezzi delle aree per cui sono previsti e importanti progetti di trasformazione immobiliare (CityLife e Porta Vittoria). Milan, residential market During the last semester, the prices increased by +3% in the northern and western areas of the last ring of the city, while, within the historical rings, prices increased in the areas undergoing important transformation processes (CityLife and Porta Vittoria). Appartamenti nuovi e ristrutturati: crescita semestrale dei prezzi e costo al mq per settori e cerchie_new and renovated apartments: six monthly price increase and sqm price for sectors and circles Appartamenti nuovi e ristrutturati: Crescita semestrale (%) dei prezzi e relativo costo al mq per settori e cerchie. In bordeaux le zone di maggiore crescita (>3%), in grigio le meno dinamiche. Si può delineare facilmente che a distanza di 10 anni crescono in primis le medesime zone, il Nord Ovest verso la Provincia del Rhodense (il Nuovo Polo Fiera) e l area Sud Est di Milano. Le zone segnate in giallo chiaro sono cresciute in media del 70% in anni, che comunque è un ottimo range e segno di salute del mercato. New and renovated apartments: six monthly price increase.(%); sqm price for sectors and circles. In purple the most dynamic areas (>3%), in grey the least dynamic. An analysis of the average price growth in Milan over the last ten years shows that the area whose prices are increasing are still the same: the North West, towards the province of Rho (New Trade Fair Complex) and the South East. In the light yellow areas the prices increased by 70%, which represents a good trend and a sign of a healthy market. Appartamenti nuovi: crescita dei valori medi negli ultimi dieci anni_new apartments: average price increase over last ten years

Nel diagramma sono segnati l andamento dei prezzi degli appartamenti nel complesso in Milano divisi per aree storiche (rings). Diagram showing the price trend of the apartments in Milan broken down by rings. Appartamenti nel complesso _Apartments in general 79 Variazione dei prezzi per tutti i tipi di immobili, semestrale ed annuale, per Milano Provincia e valori sul territorio nazionale. La tabella riporta il prezzo medio per gli appartamenti nel complesso e la divisione per tipologie nelle varie cerchie cittadine, delineando che crescono i prezzi superiormente alla media milanese nel centro e nel pieno decentramento. Six monthly and annual price changes broken down by typologies in Milan, Province and national values The table shows the general average price for the apartments, broken down by typologies in different urban rings. The price growth exceeds the average rate in the centre and in the suburbs. Appartamenti: Variazione (%) dei prezzi per cerchie e per tipologie _Apartments: Price Change (%) broken down by rings and typologies MILANO Valore medio /mq _Average price /sqm Var. % 6 mesi _6 months changes (%) Var. % 12 mesi _12 months changes (%) Var. % 60 mesi _60 months changes (%) Media Milano_Average in Milan Appartamenti nel complesso _Apartments in general 3.633 1,8 3,5 41,9 Centro_Center Nuovi o Ristrutturati_new or renovated 7.794 2,9 4,8 43,6 Vecchi oltre 40 anni_more than 40 years old 6.033 1,6 4,8 45,3 Cerchia Bastioni_Historical Ring Nuovi o Ristrutturati_new or renovated 6.217 2,0 2,7 48,1 Vecchi oltre 40 anni_more than 40 years old 4.011 1,3 2,4 40,3 Cerchia Circonvallazione_ Modern Ring Nuovi o Ristrutturati_new or renovated 4.257 1,6 2,7 35,3 Vecchi oltre 40 anni_more than 40 years old 2.722 1,6 3,5 38,6 Decentramento_Suburb Nuovi o Ristrutturati_new or renovated 3.169 1,9 3,1 48,2 Vecchi oltre 40 anni_more than 40 years old 2.003 1,6 5,6 44,1 In grassetto le percentuali maggiori alla media di Milano_Bold: percentage exceeding average growth rate in Milan

80 Milano, Locazioni residenziali Anche il mercato dell affitto non fornisce indicazioni confortanti. L offerta è in progressivo aumento, più di quanto non sia quella per la compravendita, ed anche qui si denuncia un peggioramento del numero di contratti stipulati a fronte di una domanda che vive su livelli assai deboli, ma che potrebbe ricominciare a rimettersi in moto. Come si nota in tabella, Milano promette dei tempi di attesa sia per la vendita sia per la locazione ben inferiore alla media nazionale pertanto uno dei mercati più dinamici e la locazione offre un reale vantaggio rispetto ai tempi di contrattazione per la vendita. Milan, Residential rent market Rent market did not yield great results: even though the supply of units for rent is growing faster than the one of units for sale, the number of rent contracts is decreasing. Anyway, the supply is expected to start increasing again in the next years. As the table shows, Milan selling and renting time is the shortest in Italy, showing the dynamicity of this market. The short renting time makes the solution more advantageous than the selling, which requires longer time to reach an agreement. Tempi di vendita e locazione di abitazioni al II semestre 2006_Selling and renting time for apartments II semester of 2006 Milano, il mercato degli immobili d impresa Uffici Il mercato degli uffici denuncia una posizione meno brillante, rispetto a quella della abitazioni. La debole domanda, ed il contestuale contenuto numero di compravendite, non sta per il momento costituendo un particolare elemento di preoccupazione in termini di eccesso di offerta, che sta aumentando a ritmi apparentemente sotto controllo. A Milano i prezzi degli uffici sono cresciuti mediamente del 0,7% nell ultimo semestre, e si può notare la stessa tendenza per gli uffici in stabili direzionali (1,1%). Milan, Industrial buildings market Offices The offices market growth is definitely slower than the one of the houses market. The demand is weak and the number of trades still small; however, the supply increasing rate seems to be slow and under control, not representing an element of destabilization at the moment. In Milan, the average price of the offices increased by +0,7% in the last semester. The trend is almost the same for spaces in office buildings (1,1%). Tempi di vendita e locazione di uffici al II semestre 2006_Selling and renting time for offices II semester of 2006 Variazione dei prezzi per tutti i tipi di immobili, semestrale e annuale, per Milano Provincia e valori sul territorio nazionale_six monthly and annual price changes broken down by typologies in the Greater Milan and national values. Mesi di attesa per la vendita e la locazione di uffici a Milano e maggiori cittò nazionali per il II semestre 2006_Selling and renting time for offices in Milan and most important Italian cities (II semester of 2006).

Negozi I prezzi medi degli immobili adibiti a commerciali crescono uniformemente in tutta Milano. La zona più cara si conferma Spiga-Montenapoleone, dove un negozio costa mediamente 21.500 /mq. Shops The average price for the shops is increasing at the same rate in the whole city. The most expensive area remains Spiga-Montenapoleone, where the average price of a shop is about 21.500 /sqm. 81 Uffici e negozi: Variazione (%) dei prezzi medi per cerchie. _Offices and shops: Average price changes (%) broken down by rings. MILANO Valore /mq _price /sqm Var. % 6 mesi _6 months changes (%) Var. % 12 mesi _12 months changes (%) Var. % 60 mesi _60 months changes (%) Media Milano_ Average in Milan Uffici_Offices 2.680 0,7 1,2 24,3 Uffici in stabili direzionali_headquater offices 3.125 1,1 1,7 - Negozi_Retail 3.078 1,1 2,0 32,6 Centro_City Center Uffici_Offices 4.961 0,9 1,1 17,2 Uffici in stabili direzionali_headquarter offices 5.650 3,5 5,4 - Negozi_Retail 8.078 1,0 1,8 40,0 Cerchia Bastioni Uffici_Offices 3.778 1,0 2,0 32,7 Uffici in stabili direzionali_headquarter offices 4.183 0,5 1,9 - Negozi_retail 3.917 2,9 3,7 39,8 Cerchia Circonvallazione Uffici_Offices 2.652 0,6 1,4 25,4 Uffici in stabili direzionali_headquarter offices 2.893 0,7 0,9 - Negozi_Retail 2.767-0,5 0,2 23,1 Decentramento Uffici_Offices 1.900 0,4 0,7 24,3 Uffici in stabili direzionali_headquarter offices 2.425 0,2 0,0 - Negozi_Retail 1.784 1,3 2,5 27,8 In grassetto le percentuali maggiori alla media di Milano_Bold: percentage exceeding average growth rate in Milan

82 Mercato delle vendite in provincia Il mercato residenziale Il I semestre 2006 mostra una tonicità del mercato immobiliare residenziale nella Provincia di Milano superiore a quella calcolata per il comune capoluogo. Province sales market Residential market During the first semester of 2006, the growth of the real estate residential market of the Province of Milan has been more consistent than the one of Milan. Appartamenti nel complesso: Variazioni (%) semestrali dei prezzi medi di compravendita, per tipologia e zona urbana_apartments in general: Six monthly price changes (%) broken down by typologies and urban area Stato di conservazione_state Media delle zone_area average Centro _Centre Periferie _Suburbs Zone di Pregio _Prestigious areas Appartamenti nel complesso _Apartments in general 2,6 2,7 2,9 1,7 Nuovi o Ristrutturati_new or renovated 2,4 2,4 2,7 1,4 Recenti entro 40 anni_recent before than 40 years old 2,8 2,8 2,9 2,4 Vecchi oltre 40 anni_more than 40 years old 2,8 3,2 3,2 1,3 Mappa di tutta la Provincia, escluse le città di Milano, di Sesto e Cinisello_Map of total Province excluding Milan city, Sesto and Cinisello Prezzi medi per le abitazioni nel complesso e variazione semestrale (%) divisa per ambiti territoriali. L ambito più caro è a Nord Milano, con una crescita del 5,1% semestrale. Total average houses price and six monthly change (%) broken down by territorial areas. The most expensive area is the North of Milan, with a six monthly increase of 5.1%.

Dal diagramma riportato si legge che gli ambiti territoriali cresciuti al di sopra della media provinciale sono il Nord, il Sud e l area del Nord Ovest del Rhodense legata ai continui sviluppi territoriali. La croce riporta valori e crescite medie della provincia e la griglia permette di recepire velocemente l andamento dei prezzi di ogni ambito. Il mercato degli immobili d impresa La Provincia di Milano è sede dell attività e dell economia milanese, lo conferma la dinamicità del mercato legato agli immobili d impresa, ovvero dei capannoni e dei prezzi dei terreni costruibili, mentre per le altre categorie le crescite annulai sono meno sensibili e si allineano ad un assestamento di prezzi di mercato. The diagram shows that the growth has surpassed the average provincial in the North, South and in the North western area around Rho. The cross reads prices and average increase for the Province, while the grid allows to check the price trends of the different areas. Industrial buildings market The dynamicity of the industrial buildings market sheds, residential zoning prices - refl ects the leading role of the Province of Milan in the economy of the city and the area. Indeed, the annual increase of the other typologies of building is slower and aligned to the current market prices. 83 Immobili. Prezzi medi e variazioni (%) a confronto_buildings. Average price and change (%) compared Costo attuale medio in /mq _Current average price /sqm Var % 6 mesi _6 months change (%) Var % 12 mesi _12 months change (%) Negozi_Shops 1.635 1,8 3,9 Uffici_Offices 1.534 1,9 3,7 Box_Garages 16.761 1,6 4,0 Capannoni nuovi_new sheds 905 2,8 7,8 Capannoni vecchi_old sheds 680 2,3 4,9 Terreni_Estates ( /mc) 236 3,7 7,4 Uffici La crescita dei prezzi per gli uffici in Provincia, nel secondo semestre 2006, si è attestata sugli 1,9 punti percentuali con una performance annuale del 3,7%. Offices During the second semester of 2006, the price of the offices in the Province of Milan settled at 1.9 percentage points, increasing by 3.7% over the year.

Le Associazioni della filiera immobiliare_associations of real estate sector 84 AICI nasce nel 1987 allo scopo di promuovere in Italia, in collaborazione con altre associazioni nazionali ed internazionali, la professione di Consulente Immobiliare. Questa figura viene intesa sia come professionista (singolo o associato), sia come società di consulenza, sia come responsabile aziendale del settore immobiliare nelle varie aziende del terziario. L associazione ha come fine quello di contribuire ad elevare il livello morale, culturale, tecnico dei propri associati e di diffondere le tecnologie più avanzate tra i professionisti del settore immobiliare. I nostri associati sono laureati o diplomati in discipline tecniche, economiche, responsabili aziendali del settore immobiliare in società di qualsiasi tipo, professionisti con almeno 10 anni di esperienza nel settore della consulenza, della promozione e della valutazione immobiliare. AICI fornisce ai suoi soci aggiornamento e formazione costante grazie all invio della rivista Economia Immobiliare ( semestrale edita dalla società by Internews srl) e alla Newsletter alla Community trasmessa per email con frequenza bisettimanale. The aim of AICI is to promote the profession of R.E. counselling in Italy, in conjunction with other national and international associations in the R.E., technical, economic, financial and legal sectors for practitioners, working either independently or in part-nership, for consultancy companies and for corporate R.E. managers in companies such as banking, insurance, industrial, commercial, craft-industry, and services. AICI wants to work toward raising the standards of its own associates and of all practitioners in the R.E. sector, both in terms of codes of practice and technical and general expertise. Its objective is to work toward spreading and encouraging the latest technological achievements and advances among its own associates. I Soci AICI partecipano di diritto a tutti gli incontri e convegni organizzati dall associazione. Nel 2005 è stato fondato il Gruppo Giovani di AICI che si rivolge ai giovani professionisti e agli studenti interessati ad approfondire la conoscenza del real estate. AICI Giovani vanta tra i suoi associati membri dell industria e delle più rinomate Università tra cui Bocconi e Politecnico di Milano. Presidente_President Giovanni Zavagli In 2005 was founded AICI Giovani, the junior Chapter of the association. Actively involved in promoting the real estate knowledge amongst young professionals and students. AICI Giovani already boasts members from the industry and from well regarded Universities, like Bocconi and Politecnico of Milan. AICI Via Nerino 5 20123 Milano T. +39 02 72010974 F. +39 02 86452597 info@aici-italia.it www.aici-italia.it Vicepresidenti_Vicepresidents Guido Audagna Fabio Bandirali Tommaso Tateo Corrado Vismara Tesoriere_Treasurer Luca Gaspare Clavarino Segretario Generale_General Secretary Luca Fantin I nostri soci_our members www.aici-italia.it Come diventare soci_how to join www.aici-italia.it

L Associazione Nazionale tra Società di Promozione e Sviluppo Immobiliare (ASPESI), costituita nel 1993, rappresenta diversi livelli di specializzazione presenti nel settore e ha sviluppato una fitta rete di relazioni e cooperazione con gli altri protagonisti del mercato e con le loro Associazioni, confrontandosi su problemi di comune interesse. ASPESI fornisce ai suoi soci importanti servizi, tra cui la Rassegna Stampa di quotidiani e periodici specializzati su argomenti immobiliari, la Rassegna Normativa (con testi e commenti su provvedimenti d interesse immobiliare), l analisi delle quotazioni immobiliari e l organizzazione di convegni su temi urbanistici, amministrativi, economici, finanziari, di marketing e pianificazione, giuridici, fiscali. ASPESI promuove incontri periodici tecnici e conviviali tra gli operatori immobiliari. ASPESI organizza inoltre gruppi di lavoro per il monitoraggio sistematico del territorio e del mercato al fine di produrre studi, ricerche, proposte operative, rivolte sia alle istituzioni sia agli operatori immobiliari. Aderendo all Ance - Associazione Nazionale Costruttori Edili, porta avanti tramite questa importante federazione di settore un attività di lobby a livello parlamentare, governativo e regionale negli iter legislativi e regolamentari nelle materie di interesse degli operatori immobiliari (fiscali, urbanistiche e civilistiche). ASPESI (National Association of Real Estate Promotion and Development Companies) was established in July 1993. Its mission is to represent the interests of companies and groups operating on the Italian property market. As a result, it has developed a wide network of contacts and partnerships with other leading players in the market and with their Associations, working together on issues of mutual interest. ASPESI offers important services to its members: press clippings from dailies and trade magazines, press clippings on regulations (with articles and commentaries on real estate laws), analyses of property values, and conferences on urban planning, administrative, economic, financial, marketing and planning, legal and tax issues. ASPESI promotes periodical meetings, technicals and convivials, for real estate operators. Besides ASPESI organizes workshops to monitor the territory and market in order to produce studies, research and working proposals for both the authorities and real estate operators. Joining Ance National Association of private construction contractors, ASPESI promotes through this important sector federation a lobbying activity vis a vis the Parliament, Government and Region for regulation and legislative histories in subjects of interest of real estate operators (fiscals, town plannings and civilistics). 85 ASPESI Via Cerva 30 20122 Milano T. +39 2 7601159.1-2 F. +39 2 76011583 info@aspesi-associazione.org www.aspesi-associazione.org Presidente_President Federico Filippo Oriana Segretario Generale_General Secretary Gianni Coizet Responsabile Comunicazione _Communication Manager Vito Petrotta Reyes I nostri soci_our members www.aspesi-associazione.org/associati/ elenco.asp Organi_Board www.aspesi-associazione.org/organi.asp Come diventare soci_how to join www.aspesi-associazione.org/ registrazione.asp

86 FIMAA Milano, nata nel 1945 come CAAM, è il capitolo milanese della FIMAA Italia, Federazione Italiana Mediatori Agenti d Affari, l unica rappresentante della mediazione immobiliare in seno a CEPI, il Consiglio Europeo delle Professioni Immobiliari. L associazione riunisce gli Agenti Immobiliari, Creditizi, Aziendali e Merceologici della Provincia di Milano, e rappresenta oggi l associazione più numerosa e rappresentativa della categoria. Ad opera dei propri Associati accreditati, FIMAA Milano rileva i prezzi degli immobili per OSMI Borsa Immobiliare, Azienda Speciale della CCIAA di Milano, che redige semestralmente il Listino dei prezzi degli immobili. L associazione inoltre realizza e redige annualmente in proprio il Listino dei prezzi delle aziende. Oltre a corsi di formazione e d aggiornamento, seminari ed incontri a tema finanziati dal Fondo Sociale Europeo, FIMAA Milano offre una Polizza che, prima in Europa, garantisce le caparre versate nelle compravendite fra privati. FIMAA MILANO collabora con Autorità ed Istituzioni italiane per tutte le problematiche relative al territorio, partecipando alle relative commissioni di lavoro. FIMAA Milano is the largest, most important Association of Business and Intermediary Agents in the Province of Milan. It is one of the chapters of FIMAA Italia, the largest and oldest Italian Federation of Intermediary Agents (belonging to Confcommercio) and which is the only Italian Association of this category that takes part in CEPI, the European Council of Real Estate Professions. Thanks to its members accredited FIMAA Milano edits, with the Milan Chamber of Commerce OSMI Real Estate Stock Exchange & Services, the real estate survey list and, on its own, the price list of commercial activities. FIMAA Milano even works with the Chamber of Commerce for special programs in Market Regulation, for editing surveys and to control its associates behaviour. It also organizes courses and offers services and great opportunities for business even through a network system that puts in relation all the FIMAA Italia Members. Vicepresidenti_Vicepresidents Lionella Maggi Vincenzo Albanese Claudio Lossa Claudia Sordi FIMAA Milano Corso Venezia 39 20121 Milano T. +39 02 76007671 F. +39 02 783008 info@fimaamilano.it www.fimaamilano.it Presidente_ President Domenico Storchi Past President Mauro Danielli Presidente onorario_honorary President Arietto Paletti Comitato esecutivo_executive Committee Members Filippo Cartareggia Stefano Pezzoni Marco Rognini Stefano Sala Direttore_Director Beatrice Zanolini Come diventare soci_how to join www.fimaamilano.it/associazione.htm

Partner espositori_exhibitors partners: Sponsor_Sponsors:

Ringraziamenti_Special thanks: 88 La presente pubblicazione è stata realizzata dalla Camera di Commercio, dal Comune e dalla Provincia di Milano _Publication released by the Chamber of Commerce, the Municipality and the Province of Milan. Il coordinamento e lo sviluppo della brochure è stato curato da OSMI Borsa Immobiliare, in collaborazione con Promos, aziende speciali della Camera di Commercio di Milano_Brochure coordination and development by OSMI Borsa Immobiliare in collaboration with Promos, Special Agency of the Milan Chamber of Commerce. Si ringraziano, oltre gli enti, anche le realtà private che hanno dato il loro prezioso contributo in relazione ai testi e alle immagini qui riportate_a special thanks to the agencies and the private companies who contributed to this work providing texts and images. Un ringraziamento particolare agli sponsor e ai partner privati che hanno aderito ai servizi della Borsa Immobiliare, e che pertanto hanno reso possibile la presente pubblicazione_a last, special thanks to all the sponsors and the private partners that availed of the services of Borsa Immobiliare, making this publication possible. Fonti_Sources: www.milanoexpo-2015.com Scheda EXPO 2015_Description EXPO 2015 Sviluppo Sistema Fiera 10 quaderni Fondazione Fiera Milano ARPANet Elaborazione grafica connessioni transnazionali_screenshot international road-networks AIM Associazione Interessi Metropolitani Scheda Un Raggio Verde per Milano _Description A Greenray for Milan LAND Srl Arch. Andreas Kipar Scheda Un Raggio Verde per Milano _Description A Greenray for Milan Urbam / WJC srl gruppo Relive Scheda progetto Portello_Description Portello project Bolles + Wilson GmbH & Co Scheda BEIC_Description BEIC Risanamento S.p.A. Gruppo Zunino Schede Progetto Santa Giulia e Progetto ex Area Falck _Description Santa Giulia project and former area Falck Arch. Carlo Berizzi e Europa Risorse Immagini per schede nuove sedi uffici _Images of new headquarters Systematica Scheda Comune San Donato Milanese_Description of San Donato Milanese Municipality Comune di Monza Schede Comune di Monza e Provincia di Monza e Brianza _Description of Municipality of Monza and Province of Monza and Brianza Rilevazione dei prezzi degli immobili sulla piazza di Milano e Provincia, n. 30 - II sem. 2006 NOMISMA Design: ARPANet, Milano Stampato in Italia_Printed in Italy Maggio_May 2007