Evoluzione e prospettive del mercato immobiliare italiano

www.nomisma.it 1 nomisma.it 1 Evoluzione e prospettive del mercato immobiliare italiano Bologna, 9 Maggio 2019

Principali determinanti del mercato immobiliare italiano nomisma.it 2 PREZZI ABITAZIONI PREZZI UFFICI PREZZI NEGOZI COMPRAVENDITE RESIDENZIALI INVESTIMENTI CORPORATE Valore Investimenti in Valore Valore aggiunto pro costruzioni aggiunto pro aggiunto pro capite residenziali Spread capite Compravendite capite Tasso di disoccupazione Compravendite Tasso di disoccupazione Erogazione di mutui alle famiglie per acquisto Numero occupati Tasso di disoccupazione Compravendite Erogazione di mutui per l'acquisto di immobili non residenziali Intenzioni di acquisto Reddito disponibile delle famiglie

Evoluzione del Prodotto interno lordo e previsioni - Valori concatenati (base=2010) - Miliardi di nomisma.it 3 1.700 1.675 1.687 Miliardi di 1.650 1.625 1.600 1.575 1.550 1.525 1.541 1.500 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 mar 2019 nov 2018 2018 mar 2018 Fonte: elaborazioni Nomisma su fonti varie

Andamento dei tassi di interesse sui mutui e del differenziale di rendimento Btp-Bund nomisma.it 4 2,5 350 2,4 2,3 2,2 300 250 2,1 2,0 1,9 1,8 1,7 1,6 1,98 1,97 1,93 1,86 1,87 1,86 1,83 1,85 1,88 1,88 1,79 1,79 1,81 1,76 1,77 1,77 tassi su erogazioni effettive-flussi Taeg-flussi Spread Btp-Bund 1,94 1,92 1,87 200 150 100 50 1,5 0 2017-set 2017-ott 2017-nov 2017-dic 2018-2018-feb 2018-mar 2018-apr 2018-mag 2018-giu 2018-2018-ago 2018-set 2018-ott 2018-nov 2018-dic 2019-2019-feb 2019-mar Fonte: elaborazioni e stime Nomisma su dati Banca d Italia, Abi, Euribor Nota: Tassi di interesse sui mutui a famiglie nuove operazioni

Italia Clima di fiducia delle famiglie nomisma.it 5 Numeri indice (2010 = 100) 170 160 150 140 130 120 110 100 90 80 70 60 apr 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 19 Personale Economico Corrente Futuro CLIMA DI FIDUCIA ECONOMICO Comprende i giudizi e le attese sulla situazione economica dell Italia e le attese sulla disoccupazione CLIMA DI FIDUCIA FUTURO Costituito dalla media delle attese sulla situazione economica dell Italia, della famiglia, sulla disoccupazione e sulle possibilità future di risparmio CLIMA DI FIDUCIA PERSONALE Costituito dalle attese sulla situazione economica della famiglia, dalle opportunità attuali e future del risparmio, dalle opportunità all acquisto di beni durevoli e dalle attese sul bilancio finanziario della famiglia CLIMA DI FIDUCIA CORRENTE Comprende i giudizi sulle opportunità attuale del risparmio e acquisto di beni durevoli e sul bilancio finanziario della famiglia Fonte: Istat

Intenzioni di acquisto e mutuo nei prossimi 12 mesi nomisma.it 6 Intenzioni di acquisto di un abitazione Numero famiglie Intenzioni di accendere un mutuo sul totale di famiglie che intendono acquistare un abitazione Migliaia 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 3.363 2.256 1.107 2.070 1.303 767 1.697 1.357 340 2.069 1.427 1.444 1.924 1.097 856 842 722 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Sì, ci attiveremo nei prossimi mesi 3.166 2.283 2.286 Sì, ci stiamo già muovendo 2.646 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 % 80,4 73,3 74,6 81,2 75,0 82,4 64,8 37,4 34,8 23,7 38,5 35,1 41,7 47,5 43,0 41,1 34,8 39,5 46,3 33,3 35,0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Probabilmente sì Sicuramente sì Fonte: Nomisma, Indagine alle famiglie, anni vari

Italia Numero di compravendite residenziali annuali e previsioni nomisma.it 7 890.000 844.971 Numero di transazioni normalizzate 830.000 770.000 710.000 650.000 590.000 530.000 470.000 804.814 786.165 592.366 581.429 578.647 592.132 588.885 543.188 517.184 591.610 410.000 427.846 435.931 350.000 389.696 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19* 20* 21* * Previsioni Nomisma Fonte: Azia delle Entrate

Previsioni erogazioni mutui alle famiglie per acquisto abitazioni (dati trimestrali e dati annuali; milioni di euro) nomisma.it 8 Milioni di 20.000 18.000 16.000 14.000 12.000 10.000 8.000 6.000 62.758 56.980 51.047 55.592 49.120 24.757 21.393 24.183 41.247 49.613 47.672 50.597 49.413 46.227 46.205 46.620 35% 30% 25% 20% 15% 10% 4.000 2.000 5% 0 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 0% Erogazioni mutui (asse sx) % di surroghe/sostituzioni (asse dx) Fonte: Banca d Italia per i dati consuntivi; stima Nomisma per il quarto trimestre 2018

Mutui immobiliari - Tasso di default e Sofferenze nomisma.it 9 Tasso di default annuale Mutui immobiliari (annuale, %) Cartolarizzazioni di prestiti bancari prestiti cancellati dai bilanci (consistenze, milioni di euro, variazioni % annuali) 3,0 2,5 2,0 180.000 160.000 140.000 Totale di cui: Sofferenze Var % yoy del totale (scala dx) 90% 80% 70% 60% 1,5 1,0 0,5 0,0 set-12 mar-13 set-13 mar-14 set-14 mar-15 set-15 mar-16 set-16 mar-17 set-17 180 past due 90 past due mar-18 1,4 1,0 set-18 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 2016-feb 2016-apr 2016-giu 2016-ago 2016-ott 2016-dic 2017-feb 2017-apr 2017-giu 2017-ago 2017-ott 2017-dic 2018-feb 2018-apr 2018-giu 2018-ago 2018-ott 2018-dic 50% 40% 30% 20% 10% 0% Fonte: CRIF, Osservatorio sul Credito al Dettaglio, aavv. Fonte: Banca d Italia

Evoluzione dei prezzi reali e delle compravendite di abitazioni nomisma.it 10 1.000.000 5.000 900.000 4.500 Numero di compravendite 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 /mq (valori costanti al 2018) 200.000 1.000 100.000 0 Numero di compravendite (asse sx) Prezzi reali (asse dx) 69 71 73 75 77 79 81 83 85 87 89 91 93 95 97 99 01 03 05 07 09 11 13 15 18 500 0 Fonte: Nomisma

Variazione annuale dei prezzi (%) nomisma.it 11 13 GRANDI CITTÀ 13 CITTÀ INTERMEDIE MEDIA ITALIA Abitazioni usate Uffici Negozi 2018/2017-0,9-1,5-0,8 Abitazioni usate Uffici Negozi 2019/2018-1,2-1,6-1,5 2017/2016-1,2-1,5-1,3 2018/2017-1,9-2,2-2,0 2016/2015-1,5-2,3-1,6 2017/2016-2,0-2,4-1,4 2015/2014-2,5-3,2-2,3 2016/2015-2,0-2,1-2,3 Fonte: Nomisma

13 grandi città Previsioni dei prezzi medi degli immobili a valori correnti (variazioni % annuali) nomisma.it 12 ABITAZIONI UFFICI NEGOZI 2019-0,9% -1,4% -0,7% 2020-0,4% -0,8% -0,3% 2021 0,2% -0,1% 0,3% Fonte: Nomisma

I driver futuri della domanda residenziale in Europa e in Italia nomisma.it 13 Processo di invecchiamento della popolazione Cambiamenti erazionali e stili di vita Crescente urbanizzazione Rivoluzione tecnologica Scarsità di risorse e sostenibilità ambientale

Invecchiamento Bambini vs Anziani nomisma.it 14 ANNO 2017 Popolazione 0-14 anni Popolazione Over 65 anni UE-28 15,6% 19,2% ITALIA 13,7% 22,3% Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Eurostat

Urbanizzazione Europa e Italia nomisma.it 15 PREVISIONE DI POPOLAZIONE NELLA AREE URBANE IN ALCUNI PAESI EUROPEI 2015 VS 2050 (% SUL TOTALE PAESE) 78 69 82 71 83 81 81 74 74 74 83 75 2015 2050 86 86 86 87 80 80 81 78 89 89 83 84 90 86 92 88 94 90 91 96 97 95 99 98 Italia Ungheria Bulgaria Svizzera Russia Germania Grecia Francia Spagna Norvegia Regno Unito Finlandia Svezia Danimarca Lussemburgo Paesi Bassi Malta Belgio Fonte: United Nations, Department of Economic and Social Affairs, Population Division (2014)

Cambiamenti erazionali e stili di vita Esize dell abitare nomisma.it 16 Le nuove erazioni Precarietà reddituale La capacità reddituale dei giovani è fortemente condizionata dalle difficoltà nell'entrare nel mercato del lavoro o dallo svolgere occupazioni atipiche e rappresenta un vincolo importante nella ricerca dell'autonomia economica e abitativa. Mobilità lavorativa Il mondo del lavoro richiede una crescente mobilità, a livello nazionale ed internazionale. Le città accolgono una popolazione temporanea sempre più consistente e lo stock in affitto rappresenta un importante fattore di competitività. Nuove forme di abitare La maggiore predisposizione verso la condivisione di beni considerati primari, come la casa, a fronte di una difficoltà di accesso e di cambiamenti intererazionali e interculturali si traducono in nuovi comportamenti dell abitare.

Utilizzo della casa che si intende acquistare (% sul totale famiglie che intendono acquistare casa) nomisma.it 17 100 80 60 13,7 22,3 5,4 20,9 10,7 16,1 30,9 15,7 8,2 19,1 6,0 17,1 15,4 18,0 Altro Seconda casa per investimento % 40 61,2 72,9 57,4 64,6 70,5 76,7 65,9 Seconda casa per uso del nucleo familiare 20 Prima casa / sostituzione 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Fonte: Nomisma, Indagine alle famiglie, anni vari

Il ruolo dell housing nelle strategie degli investitori nomisma.it 18 QUAL È IL SEGMENTO DOVE CREDI CHE CI SIANO LE MAGGIORI OPPORTUNITÀ PER LO SVILUPPO RESIDENZIALE? Altro 2% Student housing 29% Residenze multifamily 12% Senior housing 22% Residenze di lusso 23% Social housing 12% Fonte: CBRE Italia

Business model degli spazi di lavoro flessibili nomisma.it 19 BUSINESS CENTRE COWORKING Spazi completamente arredati in uffici convenzionali Club membership 1 BUSINESS CENTRE Spazi assegnati Postazione condivisa 2 MODELLI IBRIDI 3 COWORKING Spazi autorizzati con licenza Tariffa fissa per la durata della licenza che copre tutti i costi operativi IN CRESCITA IL MODELLO IBRIDO Ad hoc e spazio a breve termine Canone per scrivania orario/giornaliero/mensile Spazio condiviso non assegnato Possibilità di eventi, tutoraggio, supporto commerciale 10-20% di spazi destinati al «social» Fonte: Cushman & Wakefield, Coworking 2018

E-Commerce nomisma.it 20 ANNO 2014 2015 2016 2017 2018 FATTURATO Mrd 14.6 18.1 22.3 27.5 30.5 +109% Var 2014-18 TEMPO minuti/mese per visitatore 157 min 322 min 299 min 185 min COMPOSIZIONE DEGLI ACQUISTI Prodotti Servizi 56.6% 44.4% CATEGORIE PIÙ RILEVANTI NELL E-COMMERCE Turismo Informatica ed elettronica di consumo Abbigliamento Arredamento Food&Grocery CONSUMER BASE 40% DEGLI ITALIANI HA FATTO UN ACQUISTO ON LINE NEGLI ULTIMI 12 MESI

Immobiliare e logistica nomisma.it 21 Logistica Ultimo miglio Il ritmo di crescita dell e-commerce europeo sta creando una forte domanda per asset destinati alla logistica dell ultimo miglio Le vendite al dettaglio online in Europa cresceranno del 94% entro il 2021 o del 14% all anno partendo da un valore di 322 miliardi di euro nel 2016. Questa tendenza sta facendo pressione sui rivenditori per adeguare le loro catene di approvvigionamento e per gli operatori logistici per soddisfare la fase finale della distribuzione. L ultimo miglio è lo spazio in cui le consegne diventano urbane e vengono gestite da mezzi più piccoli piuttosto che da grandi volumi. 28% del costo totale della spedizione (difficile ridurne l incidenza) Efficienza ultimo miglio decisiva per fidelizzare il consumatore «Non più solo velocità e costi: gli e-shopper vogliono scegliere tra consegna o ritiro, indicare data e orario, monitorare il percorso..»