ACCORDO QUADRO AI SENSI DELL ART. 59 COMMA 4 DEL D. LGS. N. 163/2006 APPALTO DI LAVORI DI MANUTENZIONE ORDINARIA SU EDIFICI RESIDENZIALI A REDDITO DI PROPRIETA O IN USO A ROMA CAPITALE PER IL PERIODO DI DUE ANNI Gli immobili ad uso residenziale e commerciale, gestiti a reddito, inventariati parte nel patrimonio indisponibile (abitazioni e pertinenze di edilizia residenziale pubblica) e parte nel patrimonio disponibile (immobili ad uso residenziale e non residenziale), costituiscono un rilevante segmento dell insieme del patrimonio immobiliare di proprietà di Roma Capitale: le abitazioni e le pertinenze ammontano a 42.485 beni unitari, i beni ad uso non residenziale sono 568. A questi si aggiungono 3.331 unità immobiliari condotte in affitto passivo. L appalto riguarda la manutenzione edilizia e impiantistica degli immobili con attività di pronto intervento e riparazione su guasto sulla base dello stanziamento finanziario annuo stabilito nel programma triennale di bilancio. Nell ambito di un servizio di manutenzione gestito attraverso un appalto di servizio amministrativo e tecnico (gestione contrattuale e contabile e manutenzione) esternalizzato si è maturata una ampia, pluriennale esperienza sulla base della quale l uffici ha predisposto il progetto a base di gara. Nell ottica quindi di una funzionalità sul piano prestazionale e di qualità resa nella esecuzione degli interventi, si propone un nuovo modello imperniato su alcuni elementi caratterizzanti: creazione di una centrale di governo del patrimonio immobiliare, di cui la manutenzione è parte, per garantire più in generale la rispondenza degli interventi alle politiche di ottimizzazione delle risorse e di qualità dell offerta dei servizi, con una gestione trasparente completamente pilotata dall Amministrazione, l appalto per lavori di manutenzione dei beni viene bandito con gara pubblica rientrante nella fattispecie dell accordo quadro ai sensi dell art.59, comma 4 del DLGS 163/2006, la gestione dell appalto è di diretta responsabilità degli uffici del Dipartimento Patrimonio (responsabilità del procedimento, direzione lavori, sorveglianza e vigilanza sulla contabilità), l appalto è suddiviso in più lotti: quattro identificati per territorio di competenza 2
operanti su guasto e pronto intervento, l appalto di manutenzione è gestito con il supporto di un sistema informativo integrato, per sviluppo, con quello di gestione amministrativa contrattuale e contabile e con un sistema di ricezione e registrazione delle domande di intervento (contact center) per garantire il costante monitoraggio dello stato di avanzamento degli interventi e delle condizioni del patrimonio, aderendo alle necessità manutentive dell utenza, con una risposta sollecita e certa sotto il diretto controllo dell Amministrazione, la completa percezione dell iter e dello stato di esecuzione delle opere avviene attraverso il sistema di monitoraggio costante sugli interventi, dalla richiesta all esecuzione e ultimazione, permettendo un interlocuzione con l utenza corretta sul piano prestazionale, l articolazione dell appalto in lotti per territorio si uniforma al modello che viene adottato, sullo stesso principio, per la gestione amministrativa contrattuale e contabile dei beni, attraverso la costituzione di uffici decentrati di gestione per la raccolta delle esigenze e per la conduzione dei rapporti con l utenza, garantendo una vicinanza alle esigenze provenienti dai conduttori dei beni, il modello assunto deve facilitare l elaborazione dei piani annuali di manutenzione degli immobili da parte degli uffici del Dipartimento Patrimonio, portando progressivamente le risorse impegnate verso una ottimizzazione dell uso (equilibrata ripartizione dei fondi nell ambito dell esercizio finanziario), consentendo di orientare gli investimenti verso la manutenzione preventiva e programmata per ridurre nel tempo i disagi provocati all utenza per i guasti derivanti dalle condizioni di conservazione del patrimonio. I lavori oggetto dell'accordo quadro sono quelli di manutenzione ordinaria relativi ad opere murarie, da idraulico, termico, elettricista, fabbro, falegname, vetraio, lattoniere, pittore e pavimentista, in particolare, a titolo esemplificativo ma non esaustivo, gli interventi consisteranno in: Revisione di coperture a tetto o a terrazzo, impermeabilizzazioni, gronde e discendenti, rifacimento di pavimentazioni; Eliminazione stati di pericolo per cadute di intonaci o di cappottature in facciata con rifacimento degli stessi intonaci o cappottatura e successiva 3
tinteggiatura; Manutenzione rete fognaria all interno dei lotti delle palazzine con pulizia delle stesse, video-ispezione e rifacimento di tratti delle stesse fatiscenti; Sistemazione delle aree di pertinenza delle palazzine con rifacimento di pavimentazioni in asfalto; Riparazione di impianti sanitari di singole unità immobiliari e/o di parti comuni di fabbricati; Rifacimento integrale di impianti di impianti sanitari di singole unità immobiliari e/o di parti comuni di fabbricati; Riparazione di impianti di riscaldamento di singole unità immobiliari; Rifacimento integrale di impianti di impianti di riscaldamento di singole unità immobiliari; Sostituzione delle caldaie autonome; Riparazione di impianti solari di produzione acqua calda sanitaria; Manutenzione e riparazione di impianti autoclave ed impianti di sollevamento liquami; Riparazione di impianti elettrici di singole unità immobiliari e/o di parti comuni di fabbricati; Rifacimento integrale di impianti elettrici di singole unità immobiliari e/odi parti comuni di fabbricati; Sostituzione di corpi illuminanti e/o di lampade di illuminazione di parti comuni di fabbricati; Riparazione e/o rifacimento completo di impianti per la ricezione televisiva terrestre e/o satellitare; Riparazione e/o rifacimento completo di impianti citofonici e/o video citofonici; Riparazione di serramenti metallici ed in legno interni ed esterni di singole unità immobiliari e/o parti comuni di fabbricati; Revisione di serramenti metallici ed in legno interni ed esterni di singole unità immobiliari e/o parti comuni di fabbricati anche con sostituzione di maniglie, cardini, serrature, fermavetri ed altre parti dei serramenti; Sostituzione di serramenti metallici ed in legno interni ed esterni; Esecuzione di tutte quelle opere di manutenzione ordinaria non meglio identificate che risulteranno necessarie ed indispensabili, nel periodo di durata 4
dell appalto, per eliminare stati di pericolo e di disagio ambientale per gli occupanti gli immobili di E.R.P. Rimangono escluse dall accordo quadro le seguenti tipologie d intervento: manutenzione del verde, manutenzione impianti elevatori, manutenzione impianti di riscaldamento centralizzati, adeguamento degli impianti elettrici, disinfestazione, derattizzazione, manutenzione impianti antincendio, adeguamento e rinnovo CPI autorimesse, edifici ecc, bonifica aree spazi comuni, bonifica amianto, dispstruzione e spurgo impianti fognari. Si riportano di seguito a mero titolo di riferimento l importo medio degli interventi per alcune tipologie di lavori desunto dalla serie storica degli interventi effettuati nell ultimo quinquennio nell ambito dell appalto di servizi esternalizzato: autoclave 700,00 caldaia autonoma 2.500,00 edile 840,00 elettrico 175,00 idrico 340,00 infissi 180,00 rimessa a reddito unità immob. 15.000,00 tinteggiature 500,00 transennamenti 2.350,00 La gara d appalto esperita con procedura aperta art. 3, comma 37 e art. 55, comma 5, decreto legislativo n. 163 del 2006 viene aggiudicata con il criterio dell offerta del prezzo più basso mediante ribasso sull elenco prezzi. Ciascun operatore economico può presentare offerta per uno, o per più lotti, tuttavia è ammessa l'aggiudicazione esclusivamente per un solo lotto, scelto dal concorrente. I lotti sono così individuati: Il costo del personale, al netto delle spese generali e dell utile di impresa, ai sensi dell art. 82 comma 3-bis del D. lgs. 163/2006, è stato stimato in 614.294,35 per ogni lotto, ed è stato determinato secondo le tabelle delle quote di incidenza della mano d opera del D.M. del 11/12/1978, per le categorie di lavoro oggetto dell accordo quadro. Importo lavori edile idraulica termico elettrico 1.462.257,44 614.148,12 467.922,38 73.112,87 307.074,06 D.M. 11/12/1978 40% 43% 40% 45% costo del personale 245.659,25 201.206,62 29.245,15 138.183,33 614.294,35 5
LOTTO N.1 Municipio I II III IV XV e provincia di Roma (Castelnuovo di Porto, Fonte Nuova, Guidonia, Monterotondo, Tivoli, Sant Angelo Romano); LOTTO N.2 Municipio VI; LOTTO N.3 Municipio V VII VIII IX e provincia di Roma (Albano Laziale, Ciampino, Lariano, Marino, Anzio, Aprilia, Nettuno, Pomezia); LOTTO N.4 Municipio X XI XII- XIII XIV e provincia di Roma (Capena, Cerveteri); Lotto Numero edifici in proprietà Numero Unità Abitative in proprietà Numero interventi eseguiti negli ultimi 5 anni 1 208 6.999 15.676 2 89 6.623 17.992 3 264 7.349 15.598 4 298 6.864 15.345 1 4 2 3 6
alloggi in fitto passivo 7
A mero titolo indicativo vengono forniti di seguito elementi utili per la determinazione dell offerta, sulla scorta dei dati storici relativi agli interventi eseguiti negli ultimi cinque anni nell ambito dell appalto si servizio esternalizzato. I dati sono raggruppati per municipi e per tipologie d intervento. 19000 18000 17000 16000 15000 14000 13000 12000 11000 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 9 865 59 17 2061 10954 2990 2639 17376 4154 144 1222 Numero interventi eseguiti per Municipio 3779 9574 1235 239 281 3096 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 676 8
13 (ex 18) 12 (ex 16) 0% 14 (ex 19) 15 (ex 20) 5% 1 (ex 1-17) 2 (ex 2-3) 0% 11 (ex 15) 3 (ex 4) 2% 4% 4 (ex 5) 18% 10 (ex 13) 16% 9 (ex 12) 5 (ex 6-7) 6% 9% 8 (ex 11) 2% 7 (ex 9-10) 6 (ex 8) 7% 28% Interventi % eseguiti sui Municipi TRANSENNAMENTI 3% AUTOCLAVE TINTEGGIATURE 9% RIMESSA A REDDITO 6% CALDAIA AUTONOMA 4% DISOSTRUZIONE 12% INFISSI EDILE 16% IDRICO 29% ELETTRICO 19% Ripartizione costi % per tipologia d intervento 9