IL CONDOMINO VERSO LA SOGGETTIVITÀ GIURIDICA? Il presente articolo prende spunto dall ordinanza della Corte di Cassazione del 15 novembre 2017 n. 27101, in forza della quale la 2^ sezione della medesima Corte ha ritenuto meritevole rimettere alle Sezioni Unite la questione relativa alla persistente legittimazione di ciascun condomino ad impugnare la sentenza resa all'esito di un giudizio cui ha partecipato solo il condominio, in persona dell'amministratore, di fatto rinviando alle Sezioni Unite il tema circa la soggettività del condominio. Preliminarmente, prima di affrontare il tema della soggettività, è opportuno fare una premessa giuridica. IL PUNTO DELLA DOTTRINA: personalità giuridica, soggettività e capacità giuridica/capacità di agire sono concetti giuridici che hanno sempre avuto una difficile/tormentata qualificazione/nozione. La definizione infra indicata ha il solo scopo di agevolare l approfondimento che viene qui affrontato. La soggettività giuridica: è correlata alla capacità giuridica, intesa come idoneità a essere titolare di diritti e doveri o più in generale di situazioni giuridiche soggettive. Anche per l ente/persona giuridica, la soggettività giuridica rappresenta l'attitudine ad essere titolare di situazioni giuridiche attive e passive, ed a godere di una autonomia patrimoniale. La capacità d'agire è la posizione del soggetto rispetto al fatto e indica l'attitudine dello stesso a porre in essere un atto giuridicamente valido. Per le persone fisiche la capacità si consegue al raggiungimento della maggiore età e costituisce una posizione generale; mentre per gli enti, che sono gestiti attraverso persone fisiche che s'inseriscono nella struttura organizzativa (c.d. organi), si ritiene che gli stessi non siano privi di capacità d'agire. Gli enti (associazioni-fondazioni) acquistano la personalità giuridica solo attraverso un procedimento di riconoscimento disciplinato dal D.P.R. n. 361 del 2001. Le società acquistano la personalità giuridica solo con l iscrizione nel registro delle 1
imprese in modo automatico, essendo l atto costitutivo e lo statuto soggetti ad un controllo meramente formale. Per contro gli enti che non vogliono o non possono (CONDOMINIO) acquistare la personalità giuridica, sono comunque soggetti di diritto capaci di essere titolari di diritti ed obblighi e costituiscono un centro di imputazione autonomo e distinto rispetto ai singoli membri. L unica rilevante differenza tra gli enti con personalità giuridica e quelli privi di personalità giuridica, consiste nell autonomia patrimoniale perfetta che caratterizza i primi, con la conseguenza che delle obbligazioni assunte dall ente risponda unicamente il patrimonio dello stesso. La dottrina ha elaborato varie teorie (fictio iuris = finzione giuridica della realità) tra le quali quella preferibile risulta essere la teoria della doppia imputazione, la quale ha consentito di qualificare la soggettività giuridica degli enti come una scala che parte dal gradino più basso, che riguarda gli enti privi di un organizzazione complessa (comunione - condominio); per poi raggiungere le organizzazioni più complesse, prive di autonomia patrimoniale perfetta (enti di fatto); per poi giungere all organizzazione dotata di personalità giuridica con autonomia patrimoniale perfetta (ad. es. società di capitali). Relativamente al CONDOMINIO si è sempre discusso/dibattuto della soggettività giuridica dello stesso, il quale è un istituto dove convivono interessi individuali e interessi superindividuali che la prevalente giurisprudenza ha continuato a configurare come ente di gestione privo di soggettività. Questo dibattito è proseguito anche dopo la legge di riforma del condominio (legge n.220 del 2012) che, pur avendone avuto la possibilità, non ha espressamente riconosciuto la soggettività giuridica del condominio. Ora con l ordinanza della Corte di Cassazione resa in data 15 novembre 2017 n. 27101, si è voluto mettere un punto fermo al dibatto giurisprudenziale circa il riconoscimento della soggettività al condomino. Infatti, è stata sottoposta alle 2
Sezioni Unite la decisione di stabilire se la partecipazione al giudizio del condominio, rappresentato dall'amministratore (art. 1131 c.c.), comporti: a) che sia considerato "parte" in causa anche ogni singolo condomino, o b) che il condominio sia da ritenersi soggetto autonomo rispetto ai singoli condomini i quali sono, quindi, assimilabili ai "terzi" rispetto allo stesso condomino. Nella giurisprudenza della stessa Corte di Cassazione, si individuano due correnti, e precisamente: TESI 1: (tradizionale e prevalente) il condominio inteso unitariamente è rappresentato dall amministratore di condominio (rapporto di mandato) ex art. 1131 comma 6 c.c., ciò comporta che anche ogni singolo condomino è "parte" in giudizio non potendo considerarsi il condominio come soggetto distinto e diverso dai singoli condomini. Per questa teoria il condominio non può essere considerato un soggetto di diritto, centro di imputazione autonomo e distinto dai singoli condomini, ma è qualificato come un ente di gestione, modulo organizzativo per la gestione delle parti comuni, rispetto al quale l amministrazione agisce come mandatario dei singoli condomini (art. 1129 c.c. richiama le norme sul mandato); TESI 2: (moderna e preferibile) che riconosce la titolarità del rapporto giuridico solo al condominio, e non anche ai singoli condomini. Per questa teoria il condominio si pone come soggetto autonomo dai singoli partecipanti e, quindi, la presenza in giudizio dell'uno non implica quella degli altri singoli condomini. Tale impostazione individua l amministratore come un organo del condominio legato allo stesso da un rapporto di immedesimazione organica al pari delle società. 3
La tesi n. 2, da ultimo citata, che propende per una soggettività del condominio, ha tratto anche spunto dalla predetta legge di riforma del 2012 nella quale ci sono alcune norme che depongono per considerare il condominio un soggetto di diritto. Dette norme sono in particolare: a) art. 1129 c.c. comma 12 riferito al conto corrente intestato al condominio: il comma 12 elenca le gravi irregolarità che possono portare alla revoca dell amministratore, e fa proprio riferimento alla confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell amministratore o dei singoli condomini. b) art. 1130 nn. 6 et 7 c.c.: riferiti ai registri condominiali (di anagrafe condominiale, dei verbali delle assemblee, di nomina e revoca dell amministratore, di contabilità), similmente a quanto previsto in tema di società; c) art. 1135 n. 4 c.c.: riferito al c.d. fondo speciale; d) art. 2659 n.1 c.c.: stabilisce che nella nota di trascrizione debba essere indicato per il condominio l eventuale denominazione, l ubicazione e il codice fiscale; e) altro indice è rappresentato dall abbassamento dei quorum per la validità delle delibere condominiali, che denota una limitazione del principio di libertà a favore del principio dell autorità ; f) sono stati rafforzati i poteri e le responsabilità dell amministratore, circostanza che ha indotto la dottrina a parlare di super amministratore. Va detto, però, che la stessa legge di riforma, nonostante la presenza di detti indici e pur avendone la possibilità, non ha espressamente riconosciuto la soggettività giuridica del condominio, anche se il condominio fiscalmente sia considerato un vero è proprio soggetto. Mentre la dottrina (Branca: ente collettivo dotato di personalità giuridica Dattilo: centro di imputazione di rapporti distinto dai singoli partecipanti) e la giurisprudenza prevalenti, anche dopo la legge n.220 del 2012, hanno continuato a configurare il condominio come un ente di gestione privo di soggettività giuridica, 4
spiegando che nel condominio convivono interessi personali e interessi superindividuali che portano a dare rilevanza all interesse del condominio, senza però arrivare a riconoscere allo stesso la soggettività giuridica. La stessa Corte di Cassazione nella famosa sentenza a Sezioni Unite n. 9148/2008 aveva affermato che il condominio non è un soggetto di diritto e non è neanche un ente di gestione in quanto il condominio infatti non è titolare di un patrimonio autonomo né di diritti e di obbligazioni.. le obbligazioni contratte nell interesse del condominio non si contraggono in favore di un ente, ma nell interesse dei singoli partecipanti. Questa sentenza è forse caduta nell equivoco di non considerare che da una situazione di contitolarità del diritto di proprietà si possa riconoscere un soggetto autonomo sul piano funzionale, dotato di una capacità di agire e di un autonomia patrimoniale -limitata- che ben si può identificare nell ente di gestione, autonomo rispetto ai singoli condomini e limitato/confinato alla gestione dei beni comuni che esprimono una reale situazione di contitolarità del diritto. La tesi della soggettività da ultimo citata (vedi sopra tesi 2), nasce dalla decisione della Corte di Cassazione a Sezioni Unite del 18/09/2014 n. 19663, la quale ha affermato l esistenza di una soggettività giuridica autonoma del condominio, che è soggetto di diritto, anche senza personalità giuridica, distinto dai suoi partecipanti, che di fatto è molto simile ad un associazione. Nella sentenza la Corte a Sezioni Unite ripercorre la vita giuridica del condominio, evidenziando che in passato si riteneva che la presenza di una gestione comune di alcune parti dell edificio non potesse mai influenzare la titolarità piena ed esclusiva delle altre parti (prevalenza del principio di libertà su quello di autorità ), nel corso del tempo è mutata la sensibilità soprattutto considerando la sempre maggiore diffusione del fenomeno del condominio e la sua sempre più complessa struttura (super condominio). La Corte ha quindi rilevato che la tesi prevalente considera il 5
condominio come un ente di gestione (Cass. n. 7891/2000); ma, tenuto conto della sussistenza anche di un interesse del condominio distinto da quello dei singoli condomini, parla di personalità giuridica attenuata (Cass. n. 2363/2012 ha ribadito che il condominio è di ente di gestione, sfornito di personalità giuridica e privo di autonomia patrimoniale). Si può affermare che la detta sentenza delle Sezioni Unite rappresenti un nuovo pensiero verso la soggettività giuridica del condominio (anche se, per onore del vero, la stessa non riconosce espressamente e pienamente soggettività giuridica al condominio), seguita e confermata anche da altre sentenze: Cass. n. 29748/17 che ha escluso che singoli condomini possano impugnare la sentenza resa nei confronti del condominio, in persona dell'amministratore, a fronte dell'acquiescenza prestata dello stesso condominio; Cass. n. 2411/2018 che ha dichiarato inammissibile il giudizio di appello per difetto di legittimazione attiva proposto contro la sentenza di 1 grado solo da parte di alcuni singoli condomini e non dal condominio, in relazione alle modalità di gestione del bene comune. Oggi, con il trascorrere del tempo e tenuto conto dell evoluzione giurisprudenziale/dogmatica, è la stessa Corte di Cassazione che, con l ordinanza di rimessione del 15 novembre 2017 n. 27101, ha ritenuto che ci siano i presupposti affinché le Sezioni Unite si esprimano sul riconoscimento della soggettività in capo al condominio nei termini sopra enunciati. 10/05/2018 avv. Davide Longhi 6