Osservatorio sul mercato immobiliare

Camera di Commercio di Milano Osservatorio sul mercato immobiliare Settembre 2005 UNIVERSITÀ COMMERCIALE LUIGI BOCCONI

Il presente documento è stato realizzato da: Angela Airoldi, Emilio Colombo, Luca Stanca. Il coordinamento scientifico è del prof. Lanfranco Senn, Direttore del CERTeT Centro di Economia Regionale, dei Trasporti e del Turismo dell'università Luigi Bocconi di Milano

Rapporto semestrale sul mercato immobiliare

INDICE Rapporto semestrale sul mercato immobiliare PREMESSA 1 1 IL QUADRO MACROECONOMICO 1 1.1 I RISULTATI DEL PRIMO SEMESTRE 2005 1 2 IL MERCATO IMMOBILIARE 3 2.1 IL MERCATO IMMOBILIARE MILANESE 3 2.1.1 I canoni di locazione 4 2.1.2 L andamento dei prezzi per le diverse tipologie di abitazioni e per gli uffici 6 3 IL MERCATO IMMOBILIARE DELLA PROVINCIA DI MILANO 10 3.1 LA DINAMICA DEI PREZZI NEL 2004 10 3.1.1 10 3.1.2 12 3.1.3 13 3.1.4 14 3.2 ANDAMENTI DEI PREZZI DEL MERCATO IMMOBILIARE DI ALCUNI COMUNI DELLA PROVINCIA DI MILANO 17

PREMESSA L'estrema incertezza che caratterizza l'economia italiana e che, inevitabilmente, si riflette sul mercato immobiliare ha suggerito all'osservatorio permanente sul mercato immobiliare di Milano un più stretto monitoraggio dell'andamento dei prezzi e dei canoni: da qui l'elaborazione dei dati relativi al primo semestre dell'anno. La struttura di questo sintetico rapporto intermedio riporta gli andamenti ed i relativi tassi di variazione rilevati nei prezzi e nei canoni in città e in provincia: il periodo di riferimento sono gli ultimi tre semestri, comprendendo così tutto il 2004 ed i primi sei mesi del 2005. 1 IL QUADRO MACROECONOMICO 1.1 I risultati del primo semestre 2005 Nel primo semestre del 2005 l'economia italiana ha mostrato segni di preoccupante recessione e, pur non mancando alcuni segnali di ripresa, l'andamento del Pil farà registrare nella media del 2005 un calo dello 0,3%, rispetto alla stima di crescita dell'1% effettuata a fine anno. Particolarmente negativo il primo trimestre dell'anno che, secondo le valutazioni preliminari dell ISTAT e al netto dei fattori stagionali e a parità di giornate di lavoro, fa registrare un calo dello 0,5 rispetto all ultimo trimestre dello scorso anno e dello 0,2% rispetto allo stesso periodo del 2004. Un risultato sensibilmente peggiore rispetto alle aspettative di tutti gli istituti di previsione e in controtendenza con quanto osservato nell area euro dove, peraltro, la situazione non è particolarmente positiva se a fine semestre, il Fondo monetario internazionale ha rivisto al ribasso le stime del PIL per l'area portandole all'1,3% nel 2005 e al 2% nel 2006: dati che vanno confrontati con quelli di aprile 2005, pari rispettivamente a 1,6% e 2,3%. Graf. 1.1 - Crescita % del PIL in Italia e nei paesi UE (a/a) 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Italia UE 0,0-0,5 III IV I II III IV I II III IV I II 2002 2003 2004 2005 Fonte: Elaborazioni CERTeT su dati ISAE

L economia mondiale, dopo l eccezionale risultato in termini di crescita del 2004, nei primi mesi del 2005 appare in rallentamento, anche se con forti differenziali di velocità tra le singole economie, per il persistere dell'andamento anomalo delle due variabili che dallo scorso anno dominano lo scenario internazionale: il costo del petrolio e la quotazione del dollaro. Il prezzo del greggio, pur in presenza di una produzione nettamente superiore alle quote fissate dal cartello OPEC, ha raggiunto in giugno i 60 dollari a barile. Il dollaro, a sua volta, pur se non in ulteriore flessione, sembra assestato, nonostante la dinamica dell economia americana e l andamento dei tassi di interesse, su un rapporto piuttosto debole rispetto alle valute dei principali paesi industrializzati. Sulla flessione dei primi tre mesi ha inciso lo sfavorevole andamento dell attività industriale, tornata, dallo scorso autunno, a diminuire in misura significativa mentre dal lato della domanda, il calo dell attività economica sembra prevalentemente dovuto ad un nuovo peggioramento delle esportazioni, a fronte di andamenti molto deboli delle componenti della domanda interna. La flessione delle vendite all estero ha risentito del rallentamento complessivo del commercio mondiale, degli effetti dell apprezzamento dell euro e della pressione competitiva esercitata dai paesi emergenti (in particolare, la Cina) sulle produzioni del modello di specializzazione dell industria italiana. Graf. 1.2 - La fiducia dei consumatori italiani 112,0 110,0 108,0 106,0 104,0 102,0 100,0 98,0 96,0 94,0 92,0 o n d g f m a m g l a s o n d g f m a m g 2003 2004 2005 Fonte: Elaborazioni CERTeT su dati ISAE Una maggiore stabilità, pur tra oscillazioni, si registra nella fiducia dei consumatori che, nella media dei primi sei mesi dell'anno, si posiziona su livelli sensibilmente migliori e in crescita, anche se ancora storicamente molto bassi, rispetto ai minimi toccati nel 2004. Il dato molto negativo del primo trimestre è parzialmente corretto da un andamento complessivamente più positivo dei successivi tre mesi, evoluzione che lascia intravedere una contenuta ripresa dell'economia nel secondo semestre del 2005 per il quale gli indicatori economici indicano, secondo le stime della Commissione europea, una crescita positiva dello 0,2%, peraltro in ribasso rispetto all'1,2% del 2004.

2 IL MERCATO IMMOBILIARE La prima smentita alle previsioni secondo cui, nel corso del 2005, il mercato immobiliare italiano sarebbe entrato in crisi è giunta poche settimane fa con i dati dell Agenzia del Territorio che, relativamente al I semestre 2005, rilevano un ulteriore aumento delle compravendite di case, oltre che delle altre tipologie immobiliari. Se i risultati dei primi sei mesi dovessero confermarsi anche nel secondo semestre, il numero complessivo delle compravendite di abitazioni a fine anno dovrebbe toccare le 835.000 unità, con un incremento complessivo dal 1998 del 37% per cento circa. Continua dunque l'andamento positivo del mercato immobiliare che, oltre all'incremento delle vendite registra anche un ulteriore aumento dei prezzi degli immobili che, nelle 13 grandi aree urbane, crescono del 3,0%. La crescita, sicuramente ridimensionata rispetto agli anni precedenti, rimane comunque sostenuta grazie ai bassi tassi di interesse per i mutui (il tasso fisso rimane sotto il 5% e l'onere della rata del mutuo è pari ad un affitto medio/alto), alla stabilità del sistema paese e a una ritrovata attrattività dell Italia per gli investitori stranieri che favorisce la finanziarizzazione del mercato. Rimane alta, poi, la domanda generata dal desiderio delle famiglie di migliorare la loro condizione abitativa. A questa si aggiunge la domanda legata alla progressiva integrazione degli immigrati e agli acquisti di seconde case, in sostituzione di un affitto sempre più oneroso e "raro". Nel 2005 gli investimenti in abitazioni raggiungono i 35.016 milioni di euro, con un incremento del 7,1% rispetto al 2004. In termini reali, l'incremento complessivo è pari a + 2,5% come risultato di +3,1% della domanda privata e -5,0% della domanda pubblica 1. I mutui erogati per l acquisto di abitazioni passano dai 29,2 miliardi di euro del 2001 a 49,1 miliardi nel 2004, con un incremento medio annuo del 19,0%. Nel primo sem. muti per 11530 pari a +12,8% rispetto al 2004. In espansione anche i mutui x il finanziamento degli investimenti in abitazioni: 19.436 milioni di euro nel 2004, con un tasso annuo nell ultimo triennio del 8,8%. Il primo semestre 2005 segna una ulteriore accelerazione delle erogazioni (+17,8% a livello nazionale e +15,7% nel Nord Ovest). Ancora attiva la domanda di recupero edilizio da parte delle famiglie grazie soprattutto alle reiterate agevolazioni fiscali che, introdotte dalla L. 449/97, sono state ampiamente recepite dalle famiglie e dagli operatori e il loro uso si è ormai stabilizzato su livelli elevati. 2.1 Il mercato immobiliare milanese Mercato in frenata a Milano, ma con tassi di crescita positivi e ancora interessanti anche se la contrazione registrata nelle locazioni fa pensare ad una conclusione dell'anno in netto rallentamento rispetto al buon risultato del 2004. Si conferma meno positiva la situazione delle locazioni degli immobili per uffici che, per il terzo semestre consecutivo risultano in contrazione, mentre i prezzi sono ancora in 1 ANCE (ottobre 2005), Osservatorio congiunturale sull'industria delle costruzioni.

aumento, trainati probabilmente dalla nuova offerta di qualità realizzata nelle aree oggetto di progetti di recupero che iniziano ad arrivare a conclusione. 2.1.1 I canoni di locazione Nel primo semestre del 2005 l andamento dei canoni di locazione nel mercato milanese conferma i segnali di inversione di tendenza emersi nel semestre precedente. Il dato è significativo dal momento che l andamento dei canoni di locazione è un fattore chiave nella determinazione dei prezzi degli immobili: i canoni costituiscono infatti una delle principali determinanti del flusso di reddito derivante dal mercato immobiliare l altra è la variazione del prezzo ed un loro aumento o diminuzione influenza inevitabilmente l acquisto o la vendita di immobili dettata da motivi speculativi e finanziari. Locazioni degli immobili residenziali. Confermando l'andamento registrato nel secondo semestre del 2004, nei primi sei mesi del 2005 i canoni di locazione risultano in diminuzione in tutte le zone considerate con una contrazione media cittadina pari al 7%: le variazioni negative maggiori si hanno in periferia e nella zona dei Bastioni Graf. 2.1 - Andamento dei canoni di locazione delle abitazioni per cerchie Centro Bastioni Circonvallazione Periferia 225,00 175,00 125,00 75,00 25,00 1994:2 1995:1 1995:2 1996:1 1996:2 1997:1 1997:2 1998:1 1998:2 1999:1 1999:2 2000:1 2000:2 2001:1 2001:2 2002:1 2002:2 2003:1 2003:2 2004:1 2004:2 2005:1 Tab. 2.1 - Canoni di locazione delle abitazioni negli ultimi 3 semestri Centro Bastioni Circonvallazione Periferia 1 sem. 2004 215,00 180,00 102,50 97,50 2 sem. 2004 215,00 175,00 102,50 97,50 1 sem. 2005 205,00 165,00 97,50 87,50

Tab. 2.2 - Tasso di crescita dei canoni di locazione delle abitazioni. Variazione % sullo stesso semestre dell anno precedente Centro Bastioni Circonvallazione Periferia Totale 1 sem. 2004 0,0% 0,0% 0,0% 2,6% 0,7% 2 sem. 2004 0,0% -2,8% 0,0% 0,0% -0,7% 1 sem. 2005-4,7% -8,3% -4,9% -10,3% -7,0% Canoni di locazione degli uffici. I canoni di locazione degli uffici seguono ancora il trend negativo evidenziato negli scorsi semestri. La diminuzione media nel primo semestre del 2005 risulta essere del 2,1% su base annua ed interessa prevalentemente le zone di maggior pregio - Centro e Bastioni - mentre sembra risparmiare le zone più periferiche dove i canoni sono rimasti invariati nella zona circonvallazione dal giugno 2004 e addirittura dal gennaio 2003 in periferia. Graf. 2.2 - Andamento dei canoni di locazione degli uffici per cerchie 300,00 Centro Bastioni Circonvallazione Periferia 250,00 200,00 150,00 100,00 50,00 0,00 1994:2 1995:1 1995:2 1996:1 1996:2 1997:1 1997:2 1998:1 1998:2 1999:1 1999:2 2000:1 2000:2 2001:1 2001:2 2002:1 2002:2 2003:1 2003:2 2004:1 2004:2 2005:1 Tab. 2.3 - Canoni di locazione degli uffici mq/anno negli ultimi 3 semestri Centro Bastioni Circonvallazione Periferia 1 sem. 2004 265,00 185,00 127,50 100,00 2 sem. 2004 260,00 180,00 127,50 100,00 1 sem. 2005 250,00 180,00 127,50 100,00

Tab. 2.4 - Tasso di crescita dei canoni di locazione degli uffici. Variazione % sullo stesso semestre dell anno precedente Centro Bastioni Circonvallazione Periferia Totale 1 sem. 2004-3,6% -5,1% -1,9% 0,0% -2,7% 2 sem. 2004-3,7% -5,3% 0,0% 0,0% -2,2% 1 sem. 2005-5,7% -2,7% 0,0% 0,0% -2,1% 2.1.2 L andamento dei prezzi per le diverse tipologie di abitazioni e per gli uffici. Nel primo semestre 2005 i prezzi delle abitazioni si presentano ancora in crescita anche se in misura più contenuta rispetto al passato. La variazione media per la città si attesta attorno al 6,7% risultato di una generale contrazione dei prezzi che interessa tutte le zone tranne il Centro, dove i prezzi registrano invece variazioni in aumento (+7,5%) rispetto all'ultimo semestre del 2004 (+5,4%). Tab. 2.5 - Prezzi delle abitazioni negli ultimi 3 semestri Centro Bastioni Circonvallazione Periferia 1 sem. 2004 6.783,33 5.409,09 3.693,33 2.751,62 2 sem. 2004 6.861,11 5.504,55 3.760,00 2.852,83 1 sem. 2005 7.294,44 5.700,00 3.893,33 2.994,03 Tab. 2.6 - Tasso di crescita dei prezzi delle abitazioni. Variazione % sullo stesso semestre dell anno precedente Centro Bastioni Circonvallazione Periferia Totale 1 sem. 2004 9,9% 11,0% 10,3% 11,0% 10,5% 2 sem. 2004 5,4% 7,8% 6,6% 8,9% 7,2% 1 sem. 2005 7,5% 5,5% 5,4% 8,5% 6,7% o ristrutturate. Il tasso di crescita medio fatto registrare nel primo semestre del 2005 è del 5,5%, in aumento rispetto all'ultimo dato del 2004 (+4,9%). Gli aumenti più consistenti si registrano in Centro e lungo la Circonvallazione, mentre risultano invariati i prezzi nella zona del Bastioni. Tab. 2.7 - Prezzi negli ultimi 3 semestri delle abitazioni o ristrutturate Centro Bastioni Circonvallazione Periferia 1 sem. 2004 5.422,22 4.100,00 2.773,33 2.052,07 2 sem. 2004 5.488,89 3.977,27 2.833,33 2.109,48 1 sem. 2005 5.800,00 4.109,09 2.966,67 2.207,73

Tab. 2.8 - Tasso di crescita dei prezzi delle abitazioni o ristrutturate. Variazione % sullo stesso semestre dell anno precedente Centro Bastioni Circonvallazione Periferia Totale 1 sem. 2004 11,7% 13,0% 8,5% 10,0% 10,8% 2 sem. 2004 3,1% 5,3% 5,0% 6,3% 4,9% 1 sem. 2005 7,2% 0,4% 7,2% 7,2% 5,5% Graf. 2.3 - Andamento dei prezzi per tipologie. Centro ristrutturate 8.000,00 7.000,00 6.000,00 5.000,00 4.000,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00 0,00 1993:1 1994:1 1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 Bastioni 6.000,00 ristrutturate 5.000,00 4.000,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00 0,00 1993:1 1994:1 1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1

Circonvallazione 4.500,00 4.000,00 3.500,00 3.000,00 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 0,00 ristrutturate 1993:1 1994:1 1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 Periferia 3.500,00 3.000,00 ristrutturate 2.500,00 2.000,00 1.500,00 1.000,00 500,00 0,00 1993:1 1994:1 1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 : I tassi di crescita dei prezzi delle abitazioni risultano così in linea con quelli delle altre tipologie con un tasso medio di crescita del 7,4% nel 2004. Il rallentamento della crescita dei prezzi sembra concentrarsi nelle due zone intermedie - Bastioni e Circonvallazione - mentre l'incremento risulta particolarmente marcato per le abitazioni della zona centrale e periferica, ribaltando il dato registrato nell'ultimo semestre del 2004. Tab. 2.9 - Prezzi delle abitazioni negli ultimi 3 semestri Centro Bastioni Circonvallazione Periferia 1 sem. 2004 5.166,67 3.495,45 2.330,00 1.743,10 2 sem. 2004 5.233,33 3.559,09 2.360,00 1.798,85 1 sem. 2005 5.666,67 3.663,64 2.473,33 1.743,10

Tab. 2.10 - Tasso di crescita dei prezzi delle abitazioni. Variazione % sullo stesso semestre dell anno precedente Centro Bastioni Circonvallazione Periferia Totale 1 sem. 2004 12,9% 9,6% 10,8% 7,6% 10,2% 2 sem. 2004 3,5% 6,9% 6,7% 4,9% 5,5% 1 sem. 2005 9,8% 5,0% 6,3% 8,7% 7,4% Prezzi degli uffici. L andamento dei prezzi degli uffici si allinea con quello degli immobili residenziali, anche se la dinamica di crescita risulta meno accentuata con una crescita media nell anno del 3,6%. Il tasso di crescita più basso viene registrato dai prezzi degli uffici nella zona Bastioni, cresciuti solo dello 1,2% nel primo semestre del 2005, mentre risultano in ripresa i prezzi del Centro che, nel semestre precedente aveva fatto registrare il risultato peggiore. Tab. 2.11 - Prezzi degli uffici negli ultimi 3 semestri Centro Bastioni Circonvallazione Periferia 1 sem. 2004 4.694,44 3.700,00 2.403,57 1.716,43 2 sem. 2004 4.688,89 3.710,00 2.507,14 1.717,86 1 sem. 2005 4.822,22 3.745,00 2.553,57 1.786,43 Tab. 2.12 - Tasso di crescita annuo dei prezzi degli uffici. Variazione sullo stesso semestre dell anno precedente Centro Bastioni Circonvallazione Periferia Totale 1 sem. 2004 4,8% 10,8% 7,6% 4,4% 6,9% 2 sem. 2004 0,2% 5,2% 6,8% 0,3% 3,1% 1 sem. 2005 2,7% 1,2% 6,2% 4,1% 3,6% Graf. 2.4 - Andamento dei prezzi degli uffici per cerchie Centro Bastioni Circonvallazione Periferia 6.000,00 5.000,00 4.000,00 3.000,00 2.000,00 1.000,00 0,00 1994:1 1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1

3 IL MERCATO IMMOBILIARE DELLA PROVINCIA DI MILANO L andamento dei prezzi di abitazioni ed uffici nella provincia di Milano mostra complessivamente una dinamica di crescita sostenuta anche se nel secondo semestre del 2004 i tassi di crescita si ridimensionano in molte zone senza peraltro abbandonare il segno positivo: sotto questo aspetto la provincia ricalca quanto accade nel capoluogo. In molti comuni i prezzi risultano influenzati dai cambiamenti in atto a livello territoriale e dai progetti di riqualificazione in corso. Tra i comuni più importanti si può notare come Monza, Sesto San Giovanni e Rho abbiano mostrato nel 2004 tassi di crescita superiori alla media provinciale e alla media di Milano. Nel caso di Monza i prezzi scontano la futura realizzazione del collegamento metropolitano con Milano; nel caso di Sesto San Giovanni, i prezzi riflettono i numerosi interventi di riqualificazione delle aree ex industriali; nel caso di Rho, infine, i prezzi riflettono sia l apertura del nuovo polo fieristico sia il prossimo collegamento con la linea 1 della Metropolitana e la maggiore accessibilità assicurata dai nuovi collegamenti con le tangenziali. In numerose zone gli incrementi maggiori sembrano riguardare le abitazioni ristrutturate e quelle più che quelle di nuova costruzione: questo può essere spiegato ricordando che le abitazioni tipicamente seguono la dinamica temporale dei prezzi delle abitazioni più ; in questo senso la loro marcata crescita rispecchia la notevole crescita degli immobili residenziali nuovi verificatasi negli anni precedenti. 3.1 La dinamica dei prezzi nel 2004 3.1.1 Anche in provincia la variazione dei prezzi non solo è caratterizzata dal segno positivo, ma è anche in crescita rispetto al 2004: +8,5% l'aumento medio registrato nel primo semestre 2005 per le abitazioni. Naturalmente le diverse zone della provincia mostrano una dinamica eterogenea: mentre le zone a Nord di Milano - in particolare, il cosiddetto Nord Milano - confermano i positivi andamenti del semestre precedente, le zone a Sud di Milano si mantengono al di sotto della media, con l'importante eccezione della zona Sud Milano che presenta in assoluto il maggior tasso di crescita (+19,2% oltre il doppio della media provinciale). In tutte le zone, ad eccezione di "Nord e Groane" e Sud Milano, i tassi di crescita (annuali) registrati nel primo semestre 205 sono in ripresa rispetto ai valori registrati secondo semestre 2004. Il livello medio dei prezzi delle abitazioni per il totale delle 11 aree considerate oscilla intorno ai 1.840 euro al mq. I prezzi si mantengono superiori alla media nella zona Nord Milano (circa 2.400 euro al mq), seguita dal Rhodense (circa 2.100 euro) e dal Nord e Groane (dove sfiorano i 2.000 euro). I prezzi più bassi si confermano nel Castanese e nell Abbiatese - rispettivamente 1.450 e 1.600 euro - mentre le aree Sud-Est Milano, Magentino, Legnanese e Sud Milano mostrano valori inferiori di 100/200 euro rispetto alla media.

Tab. 3.1 - Prezzi delle abitazioni negli ultimi tre semestri Variazioni rispetto allo stesso semestre dell anno precedente Brianza Nord Milano Nord e Groane Rhodense 1 sem. 2004 1.743 2.279 1.828 1.925 2 sem. 2004 1.793 2.342 1.934 2.010 1 sem. 2005 1.843 2.435 1.988 2.093 Legnanese Castanese Magentino Abbiatese 1 sem. 2004 1.642 1.383 1.619 1.546 2 sem. 2004 1.702 1.421 1.673 1.607 1 sem. 2005 1.780 1.451 1.694 1.611 Sud Milano Sud-Est Milano Martesana Totale 1 sem. 2004 1.658 1.606 1.781 1.728 2 sem. 2004 1.661 1.717 1.847 1.791 1 sem. 2005 1.761 1.744 1.913 1.847 Tab. 3.2 Tasso di variazione dei prezzi delle abitazioni Brianza Nord Milano Nord e Groane Rhodense 1 sem. 2004 5,8% 10,7% 12,3% 9,6% 2 sem. 2004 5,7% 6,9% 8,7% 8,7% 1 sem. 2005 7,8% 12,1% 5,8% 8,3% Legnanese Castanese Magentino Abbiatese 1 sem. 2004 7,9% 7,6% 9,0% 3,7% 2 sem. 2004 8,4% 4,9% 4,7% 4,2% 1 sem. 2005 7,7% 5,9% 5,1% 7,8% Sud Milano Sud-Est Milano Martesana Totale 1 sem. 2004-5,2% 8,4% 7,8% 7,0% 2 sem. 2004 6,2% 8,6% 7,4% 6,8% 1 sem. 2005 19,2% 5,9% 7,6% 8,5%

Graf. 3.1 - Andamento dei prezzi delle abitazioni per macrozone 2.750 Brianza Nord Milano Nord e Groane Rhodense Legnanese Castanese Magentino Abbiatese Sud Milano Sud-Est Milano Martesana 2.550 2.350 2.150 1.950 1.750 1.550 1.350 1.150 950 750 1993:1 1994:1 1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1 3.1.2 Per le abitazioni i dati relativi al secondo semestre 2004 confermano complessivamente le tendenze registrate dai prezzi delle abitazioni. Il tasso di crescita medio per la provincia passa dal 6,6% al 9,3% tra il secondo semestre 2004 e il primo del 2005: Sud Milano, con un +20,1% si conferma l'area più vivace anche per questa tipologia di abitazioni. Seguono l Abbiatese (+14,7%), Legnanese e Brianza con poco più del 10%. Nord e Groane, e Martesana mostrano i tassi di crescita più elevati. Continua il rallentamento dei prezzi nel Magentino e nell area Nord e Groane. Nel primo semestre 2005 il prezzo medio delle abitazioni o ristrutturate per l insieme delle 11 aree è intorno ai 1.450 euro al mq. Anche per questa tipologia la zona Nord Milano mostra prezzi medi sensibilmente superiori alla media (circa 1.900 euro al mq), seguita dalle zone Rhodense (oltre 1.600), Martesana, Nord e Groane. Le zone Castanese e Abbiatese mostrano prezzi significativamente più bassi della media.

Tab. 3.3 - Prezzi delle abitazioni negli ultimi tre semestri Brianza Nord Milano Nord e Groane Rhodense 1 sem. 2004 1.336 1.821 1.408 1.533 2 sem. 2004 1.379 1.833 1.488 1.593 1 sem. 2005 1.429 1.902 1.525 1.622 Legnanese Castanese Magentino Abbiatese 1 sem. 2004 1.206 1.138 1.291 1.121 2 sem. 2004 1.261 1.158 1.348 1.168 1 sem. 2005 1.325 1.175 1.368 1.182 Sud Milano Sud-Est Milano Martesana Totale 1 sem. 2004 1.344 1.302 1.418 1.356 2 sem. 2004 1.425 1.375 1.477 1.410 1 sem. 2005 1.425 1.406 1.540 1.445 Tab. 3.4 Tasso di variazione dei prezzi delle abitazioni Variazioni rispetto allo stesso semestre dell anno precedente Brianza Nord Milano Nord e Groane Rhodense 1 sem. 2004 5,9% 7,3% 13,5% 10,3% 2 sem. 2004 7,0% 4,5% 8,3% 5,8% 1 sem. 2005 10,3% 9,4% 6,6% 6,3% Legnanese Castanese Magentino Abbiatese 1 sem. 2004 11,3% 5,7% 11,7% -1,8% 2 sem. 2004 9,9% 3,3% 6,0% 5,4% 1 sem. 2005 10,4% 4,7% 4,2% 14,7% Sud Milano Sud-Est Milano Martesana Totale 1 sem. 2004 0,0% 5,9% 9,2% 7,2% 2 sem. 2004 6,0% 8,0% 8,6% 6,6% 1 sem. 2005 20,7% 5,9% 9,4% 9,3% 3.1.3 Per le abitazioni il tasso di crescita medio per la provincia passa dal 7,2% del secondo semestre 2004 all'11,4%. Confermando le note positive relative alle altre tipologie di abitazioni, anche per le abitazioni i tassi di crescita media annuali più elevati si registrano nel Sud Milano (addirittura +26%) e nell'abbiatese (+18,9%), in netta controtendenza rispetto al semestre precedente. Il prezzo medio per il totale delle 11 aree risulta intorno ai 1.100 euro; di nuovo la zona Nord Milano mostra prezzi medi notevolmente superiori alla media provinciale.

Tab. 3.5 - Prezzi delle abitazioni negli ultimi tre semestri Brianza Nord Milano Nord e Groane Rhodense 1 sem. 2004 1.018 1.642 1.113 1.169 2 sem. 2004 1.062 1.654 1.181 1.223 1 sem. 2005 1.120 1.698 1.200 1.251 Legnanese Castanese Magentino Abbiatese 1 sem. 2004 903 754 944 664 2 sem. 2004 942 778 996 679 1 sem. 2005 987 794 1.011 682 Sud Milano Sud-Est Milano Martesana Totale 1 sem. 2004 1.114 1.015 1.059 1.036 2 sem. 2004 1.181 1.094 1.119 1.082 1 sem. 2005 1.183 1.121 1.163 1.110 Tab. 3.6 Tasso di variazione dei prezzi delle abitazioni Variazioni rispetto allo stesso semestre dell anno precedente Brianza Nord Milano Nord e Groane Rhodense 1 sem. 2004 7,6% 8,4% 13,3% 9,1% 2 sem. 2004 10,1% 3,4% 7,9% 6,9% 1 sem. 2005 12,7% 8,0% 8,1% 8,1% Legnanese Castanese Magentino Abbiatese 1 sem. 2004 12,3% 9,1% 14,2% -2,1% 2 sem. 2004 9,3% 5,3% 7,2% 2,7% 1 sem. 2005 13,0% 8,3% 5,1% 18,9% Sud Milano Sud-Est Milano Martesana Totale 1 sem. 2004-2,1% 6,7% 12,7% 8,1% 2 sem. 2004 6,2% 10,5% 9,8% 7,2% 1 sem. 2005 26,1% 7,2% 9,8% 11,4% 3.1.4 I tassi di crescita dei prezzi degli uffici, dopo il deciso rallentamento del secondo semestre 2004, mostrano segni di ripresa, facendo registrare una media di +4,5% nelle 11 zone considerate. Generalmente i prezzi degli uffici nei comuni limitrofi a Milano mostrano una dinamica più accentuata rispetto a quella fatta registrare dai comuni più periferici: i tassi di crescita maggiori si registrano nel Sud Milano, in Brianza e nel Rhodense., Il prezzo medio degli uffici per il totale delle 11 aree risulta intorno a 1.450 euro al mq, con punte superiori a 1.650 euro nella zona Nord Milano

Tab. 3.7 - Prezzi degli uffici negli ultimi tre semestri Brianza Nord Milano Nord e Groane Rhodense 1 sem. 2004 1.392 1.603 1.516 1.453 2 sem. 2004 1.421 1.606 1.556 1.514 1 sem. 2005 1.454 1.644 1.563 1.525 Legnanese Castanese Magentino Abbiatese 1 sem. 2004 1.522 1.321 1.311 1.433 2 sem. 2004 1.539 1.342 1.311 1.408 1 sem. 2005 1.544 1.342 1.325 1.408 Sud Milano Sud-Est Milano Martesana Totale 1 sem. 2004 1.328 1.238 1.340 1.405 2 sem. 2004 1.397 1.273 1.345 1.428 1 sem. 2005 1.403 1.277 1.360 1.440 Tab. 3.8 Tasso di variazione dei prezzi degli uffici Variazioni rispetto allo stesso semestre dell anno precedente Brianza Nord Milano Nord e Groane Rhodense 1 sem. 2004 3,0% 2,5% 8,0% 9,5% 2 sem. 2004 4,5% 2,6% 3,1% 5,0% 1 sem. 2005 5,8% 8,0% 4,9% 5,1% Legnanese Castanese Magentino Abbiatese 1 sem. 2004 4,3% 9,9% 3,4% -4,0% 2 sem. 2004 1,5% 1,6% 1,1% -1,7% 1 sem. 2005 2,7% -4,0% 2,2% 4,1% Sud Milano Sud-Est Milano Martesana Totale 1 sem. 2004-0,4% 4,1% 2,3% 3,9% 2 sem. 2004 5,6% 3,2% 1,5% 2,5% 1 sem. 2005 14,5% 2,0% 4,6% 4,5% Tab. 3.9 - Tasso di variazione dei prezzi di abitazioni e uffici. Totale provincia Variazioni rispetto allo stesso semestre dell anno precedente 1 sem. 2004 7,0% 7,2% 8,1% 3,9% 2 sem. 2004 6,8% 6,6% 7,2% 2,5% 1 sem. 2005 8,5% 9,3% 11,4% 4,5%

Graf. 3.2 - Andamento dei prezzi degli uffici per macrozone 1.950 Brianza Nord Milano Nord e Groane Rhodense Legnanese Castanese Magentino Abbiatese Sud Milano Sud-Est Milano Martesana 1.750 1.550 1.350 1.150 950 750 1993:1 1994:1 1995:1 1996:1 1997:1 1998:1 1999:1 2000:1 2001:1 2002:1 2003:1 2004:1 2005:1

3.2 Andamenti dei prezzi del mercato immobiliare di alcuni comuni della provincia di Milano Oltre alle 11 macrozone considerate precedentemente, si riportano le elaborazioni relative agli ultimi tre semestri per i comuni di Monza, Bresso, Cologno Monzese, Sesto San Giovanni, Cinisello, Arese, Cornaredo, Lainate, Pero, Pogliano Milanese, Pregnana Milanese, Rho, Settimo Milanese e Vanzago. Per ciascun comune sono riportati i prezzi e i relativi tassi di variazione 2 per il periodo 2004-primo semestre 2005. Monza Tab. 3.1 Monza. Prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 3.225 2.350 1.875 1.875 2 sem. 2004 3.350 2.475 2.000 1.950 1 sem. 2005 3.550 2.675 2.100 1.950 Tab. 3.1 - Monza. Variazioni dei prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 13,7% 19,0% 20,0% 4,2% 2 sem. 2004 10,7% 13,8% 17,6% 8,3% 1 sem. 2005 10,1% 13,8% 12,0% 4,0% Bresso Tab. 3.2 Bresso. Prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 2.475 1.900 1.475 1.825 2 sem. 2004 2.475 1.900 1.475 1.825 1 sem. 2005 2.550 1.925 1.525 1.900 2 Le variazioni percentuali sono calcolate rispetto allo stesso semestre dell anno precedente.

Tab. 3.2 - Bresso. Variazioni dei prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 10,0% 11,8% 13,5% 12,3% 2 sem. 2004 4,2% 5,6% 7,3% 5,8% 1 sem. 2005 3,0% 1,3% 3,4% 4,1% Cologno Monzese Tab. 3.3 Cologno Monzese. Prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 1.950 1.750 1.625 1.525 2 sem. 2004 2.200 1.800 1.675 1.525 1 sem. 2005 2.400 2.000 1.800 1.600 Tab. 3.3 - Cologno Monzese. Variazioni dei prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 4,0% 7,7% 10,2% 0,0% 2 sem. 2004 17,3% 10,8% 13,6% 0,0% 1 sem. 2005 23,1% 14,3% 10,8% 4,9% Cinisello Tab. 3.4 Cinisello. Prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 2.375 1.675 1.600 1.293 2 sem. 2004 2.375 1.675 1.600 1.263 1 sem. 2005 2.475 1.725 1.600 1.263 Tab. 3.4 - Cinisello. Variazioni dei prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 16,1% 3,9% 14,3% 129,8% 2 sem. 2004 0,0% 0,0% 0,0% -2,3% 1 sem. 2005 4,2% 3,0% 0,0% -2,3%

Sesto S. Giovanni Tab. 3.5 Sesto S. Giovanni. Prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 2.317 1.958 1.867 1.769 2 sem. 2004 2.317 1.958 1.867 1.813 1 sem. 2005 2.317 1.958 1.867 1.813 Tab. 3.5 - Sesto S. Giovanni. Variazioni dei prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 24,7% 12,7% 12,8% 2,5% 2 sem. 2004 26,4% 13,0% 12,8% 5,1% 1 sem. 2005 0,0% 0,0% 0,0% 2,5% Arese Tab. 3.6a Arese. Prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 2.375 1.700 1.450 1.725 2 sem. 2004 2.450 1.950 1.550 1.725 1 sem. 2005 2.450 1.950 1.650 1.725 Tab. 3.6b - Arese. Variazioni dei prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 9,2% 7,9% 7,4% 0,0% 2 sem. 2004 5,4% 20,0% 10,7% 0,0% 1 sem. 2005 3,2% 14,7% 13,8% 0,0%

Cornaredo Tab. 3.7 Cornaredo. Prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 1.900 1.600 1.250 1.300 2 sem. 2004 1.940 1.640 1.265 1.350 1 sem. 2005 1.960 1.650 1.290 1.350 Tab. 3.7 - Cornaredo. Variazioni dei prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 16,9% 14,3% 19,0% 6,1% 2 sem. 2004 10,9% 13,1% 10,0% 10,2% 1 sem. 2005 3,2% 3,1% 3,2% 3,8% Lainate Tab. 3.8 Lainate. Prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 1.800 1.400 1.100 1.600 2 sem. 2004 1.875 1.425 1.150 1.700 1 sem. 2005 1.950 1.450 1.150 1.700 Tab. 3.8 - Lainate. Variazioni dei prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 4,3% 16,7% 10,0% 10,3% 2 sem. 2004 4,2% 9,6% 9,5% 6,3% 1 sem. 2005 8,3% 3,6% 4,5% 6,3% Pero Tab. 3.9 Pero. Prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 2.350 2.025 1.500 1.675 2 sem. 2004 2.350 2.025 1.500 1.675 1 sem. 2005 2.350 2.025 1.500 1.675

Tab. 3.9 - Pero. Variazioni dei prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 14,1% 7,7% 7,9% 0,0% 2 sem. 2004 14,1% 7,7% 7,9% 10,2% 1 sem. 2005 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% Pogliano Milanese Tab. 3.10 Pogliano Milanese. Prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 1.425 1.075 825 1.200 2 sem. 2004 1.550 1.125 875 1.375 1 sem. 2005 1.675 1.200 875 1.375 Tab. 3.10 - Pogliano Milanese. Variazioni dei prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 2 sem. 2004 8,8% 4,7% 6,1% 14,6% 1 sem. 2005 17,5% 11,6% 6,1% 14,6% Pregnana Milanese Tab. 3.11 Pregnana Milanese. Prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 1.400 1.150 775 1.100 2 sem. 2004 1.650 1.150 825 1.100 1 sem. 2005 1.850 1.150 825 1.100 Tab. 3.11 - Pregnana Milanese. Variazioni dei prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 9,8% 4,5% 0,0% 2,3% 2 sem. 2004 29,4% 4,5% 6,5% 2,3% 1 sem. 2005 32,1% 0,0% 6,5% 0,0%

Rho Tab. 3.12 Rho. Prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 2.300 1.750 1.200 1.800 2 sem. 2004 2.450 1.800 1.400 1.900 1 sem. 2005 2.700 1.950 1.500 2.000 Tab. 3.12 - Rho. Variazioni dei prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 7,0% 7,7% 6,7% 12,5% 2 sem. 2004 8,9% 9,1% 21,7% 15,2% 1 sem. 2005 17,4% 11,4% 25,0% 11,1% Settimo Milanese Tab. 3.13 Settimo Milanese. Prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 2.075 1.700 1.350 1.325 2 sem. 2004 2.075 1.825 1.365 1.400 1 sem. 2005 2.075 1.825 1.365 1.400 Tab. 3.13 - Settimo Milanese. Variazioni dei prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 15,3% 13,3% 12,5% 8,2% 2 sem. 2004 3,8% 14,1% 5,0% 14,3% 1 sem. 2005 0,0% 7,4% 1,1% 5,7%

Vanzago Tab. 3.14 Vanzago. Prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 1.700 1.400 1.075 1.350 2 sem. 2004 1.750 1.400 1.075 1.400 1 sem. 2005 1.825 1.400 1.100 1.400 Tab. 3.14 - Vanzago. Variazioni dei prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 1.700 1.400 1.075 1.350 2 sem. 2004 1.750 1.400 1.075 1.400 1 sem. 2005 1.825 1.400 1.100 1.400 Segrate Tab. 3.15 Segrate. Prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 2.250 1.775 1.550 1.550 2 sem. 2004 2.300 1.825 1.600 1.550 1 sem. 2005 2.325 1.900 1.600 1.550 Tab. 3.15 - Segrate. Variazioni dei prezzi delle abitazioni e degli uffici 1 sem. 2004 4,7% 9,2% 3,3% 1,6% 2 sem. 2004 3,4% 5,8% 6,7% 0,0% 1 sem. 2005 3,3% 7,0% 3,2% 0,0%