10. Mercato immobiliare Il trend cittadino delle abitazioni. Continua la rivalutazione degli acquisti nel settore immobiliare romano i- niziata nel 1999 e proseguita, con velocità diverse ma sempre crescenti, fino ad oggi (tab. 10.1). Tornando indietro nel tempo, sino alla seconda metà degli anni Ottanta, si percepisce chiaramente come le vendite del mercato immobiliare residenziale a Roma abbiano palesato un andamento crescente fino al 1991 quando subirono una crescita del 30% rispetto ai prezzi dell anno precedente, per poi dapprima rallentare (nel 1992 i valori permanevano in crescita, ma con entità ben più basse di quelle riscontrate negli anni precedenti), e successivamente - dal 1993 al 1998 entrare in una vera e propria fase di crisi di vendite e quotazioni. Con un incremento del 7,2% rispetto al 1998, poi, dal 1999 inizia la rapida ascesa dei prezzi, i cui effetti perdurano fino ad oggi (fig. 10.1, tab. 10.2). Infatti, nel 2004, la corsa al rialzo sembra continuare e i prezzi, con una variazione del 12,1% rispetto al 2003, restano alti, superando i 3.700 /mq e evidenziando come il mercato immobiliare sia sempre in piena salute e in controtendenza rispetto al resto dell economia italiana. Le analisi del settore immobiliare 8 spiegano questo trend dei prezzi attraverso il confronto tra domanda e offerta: a Roma la domanda di acquisto di immobili supera l offerta resa disponibile sul mercato e questo mantiene i prezzi a livelli elevati. Tale meccanismo resiste anche se avviene in una città che, oltre a mostrare fenomeni di decremento della popolazione residente, si delinea come gigante edilizio, con una offerta di 700 milioni di metri cubi complessivi più di 500 milioni dei quali con destinazione d uso residenziale, pari a 1.230.000 abitazioni censite nel 2004 9. Questa antinomia, però, è solo apparente e, con ogni probabilità, sussiste perché l offerta abitativa sia pubblica che privata ha continuato in netta prevalenza a indirizzare la propria programmazione/produzione edilizia (e a orientare la domanda) in prevalenza verso il mercato dell acquisto in proprietà della casa e verso il mercato dell investimento nel mattone, con conseguente aumento della domanda di case. La domanda del ceto medio. Il mercato tende ad accogliere la domanda del ceto medio e medio basso, come dimostra la richiesta di abitazioni più piccole (fig. 10.2, tab. 10.2). Si tratta di famiglie che continuano a provare ad acquistare anziché scegliere la formula della locazione (tab. 10.3) e, il più delle volte e sempre di più, lo fanno grazie al ricorso ai mutui incentivate dal basso livello dei tassi di interesse. Nel 2003, a livello nazionale, le erogazioni concesse per finanziamento ad acquisto o a costruzioni di immobili si sono portate sui 90 miliardi di euro, con un incremento del 14,5% (tab. 10.4). Nel primo semestre 2004, per ciò che riguarda nello specifico i mutui erogati per il comparto abitativo (che pesa per il 90,3% rispetto al totale del mercato), in 13 grandi comuni - tra cui Roma, Torino, Milano, Bologna e Napoli - le preferenze si sono significativamente orientate su contratti di tipo ordinario superiori ai 15 anni (58,2%,) e stipulati a tasso variabile (il 68,2%), tab. 10.5. Il disagio abitativo. Da segnalare un grande paradosso romano: nonostante l enorme produzione edilizia, nonostante il fenomeno dello svuotamento della città e nonostante le famiglie si rivolgano sempre più al mercato residenziale come forma di investimento, Roma vive ancora il problema della casa e del disagio abitativo. Infatti mentre il mercato abitativo romano si irrigidisce nell offerta di case in proprietà, contemporaneamente 8 Si veda, ad esempio, Nomisma, Osservatorio sul mercato immobiliare, La congiuntura immobiliare in Italia, I semestre 2004, 9/7/2004. 9 Dati Legambiente Lazio, Osservazioni alla delibera della giunta comunale n. 175 in materia di politiche abitative ed emergenza abitativa nell area comunale romana, genn. 05 95
la domanda abitativa di locazioni, nel flettersi in termini assoluti, si arricchisce di una nuova domanda sociale (in particolare di locazioni convenienti) - immigrati, persone non tutelate da contratti lavorativi tradizionali e cittadini soggetti alle cartolarizzazioni del patrimonio residenziale degli Enti - a sommarsi alle vecchie figure (giovani famiglie, anziani, studenti fuori sede, genitori soli con figli, ecc.): un totale di 25.000 situazioni di disagio abitativo e 6.000 in situazione di emergenza 10. Gli sfratti. Molto altalenante sembra essere l andamento degli sfratti nel comune di Roma; ma il numero dei provvedimenti emessi è tendenzialmente in calo (tab. 10.6). Dal confronto con le altre grandi città (tab. 10.7), però, emerge che nel 2003 Roma è la città con il maggior numero assoluto di sfratti eseguiti (64.000) e di provvedimenti emessi (quasi 212.500). Uffici e negozi. Il mercato degli uffici si presenta all insegna della stabilità e mostra segnali di crescita, tanto che i prezzi degli immobili direzionali hanno fatto registrare a Roma, nell ultimo anno, forti variazioni passando da 2.387 /mq nel 2003 a 2.611 /mq nel 2004, tab.10.9. A sua volta, anche il mercato degli spazi commerciali si è caratterizzato per diffusi segnali di vivacità, evidenziando una crescita dei prezzi medi cittadini dell 8,9% negli ultimi 12 mesi (cfr. tab. 10.9). La dinamica dei prezzi nei municipi. La dinamica dei prezzi, sia per la compravendita che per le locazioni, è diversificata a seconda della zona abitativa (tab. 10.10): se da un lato in alcune zone la dinamica dei prezzi è vivace per la loro specifica storia e architettura (ad esempio il XVII Municipio - Prati Delle Vittore - o il IV - Appio Latino), dall altro vi sono zone il cui valore cresce per effetto delle opere di riqualificazione e della ricollocazione culturale. Si fa riferimento, ad esempio, al II Municipio che, con una variazione dell 8,2% tra novembre 03 e novembre 04, si colloca al secondo posto dell elenco dei municipi più dinamici: questo dinamismo può essere stato verosimilmente condizionato dalla spinta fornita dall Auditorium. Ma è il I Municipio che continua a rappresentare il luogo dove i prezzi crescono più rapidamente (in 12 mesi, infatti, sono cresciuti del 9,1%) anche se con variazioni lontane da quelle del 2001, anno in cui il picco dei prezzi ha coinciso con lo spostamento del mercato di Piazza Vittorio e la conseguente riqualificazione della piazza, con il completamento di un albergo a cinque stelle (ES Hotel) nei pressi della Stazione Termini e con la ristrutturazione del teatro Ambra Jovinelli che è ritornato al centro della dinamica culturale della città. Ad oggi, è ipotizzabile, e i dati lo lasciano intravedere, che le zone destinate a crescere siano quelle semicentrali: ad esempio, studi di settore 11 si aspettano che crescano ulteriormente i prezzi dell area est della città, in procinto di attirare l attenzione del mercato immobiliare per merito dell avvio della linea C della metropolitana (VI, VII e VIII municipio; oggi con variazioni tra il 6,5% e il 7,8%) e, a sud, dell area di Ostiense (XI municipio) dove continua l opera di riqualificazione. Il confronto con le altre città. Dal confronto con le maggiori metropoli italiane, emerge un quadro che evidenzia che il mercato residenziale continua a coinvolgere prevalentemente poche città; basti pensare che, nel 2004, nel solo comune di Roma è concentrato il 16% del numero di transazioni del settore immobiliare (NTN 12 ), a Milano il 10% e a Torino il 6% (tab. 10.11). Roma, oltretutto, nel 2004 mostra un andamento delle vendite residenziali in crescita: il 12,9% in più rispetto al 2003. Stresso forte aumento per Napoli, +12,6%. Un termometro delle compravendite è rappresentato dall indice IMI, cioè l indicatore di intensità del mercato immobiliare dato dal rapporto tra NTN e stock di unità immobiliari. Questo indicatore conferma che le province più attive sul mercato immobiliare appartengono, anche nel 2004, al Centro Nord, in particolare 10 Dati diffusi in occasione della visita della delegazione sfratti dell ONU che si è svolta a Roma dal 15 al 19 febbraio per verificare il rispetto da parte dell Italia del diritto alla casa, sancito dall articolo XI del Patto internazionale sui diritti economici, sociali e culturali. 11 Tecnocasa, Osservatorio Immobiliare 2004. 12 NTN = numero di transazioni normalizzato, ovvero considerato per quota di compravendita, al netto delle compravendite relative alle cartolarizzazioni dello Stato. 96
Milano e Torino, rispettivamente pari a 3,28% e 3,34%; al terzo posto Roma con 3,05 transazioni ogni unità immobiliare (tab. 10.12). Il mercato commerciale mostra risultati del tutto analoghi a quello residenziale: a Roma è concentrata una buona fetta del mercato (NTN), pari quasi al 19% (altrettanto alta è solo a Milano, 12%, tab. 10.13). Peraltro anche la variazione tra il 2003 e il 2004 mostra una forte spinta della città di Roma (11,38%). In particolare, la maggiore crescita del settore commerciale si rileva per una specifica tipologia: i box e i posti auto per i quali, se per il mercato residenziale si può parlare di crescita, si dovrebbe parlare di boom. Nel giro di 5 anni, infatti, il valore di un box auto è aumentato di cinque volte, a differenza di un appartamento che si è apprezzato solo del 55%. Infatti, nei 12 mesi del 2004 si è assistito ad una crescita tale che a Roma e Milano si può arrivare a spendere fino a 90.000 euro per acquistare uno spazio per l automobile, mentre a Torino fino a 45.000 euro (tab. 10.15). Tab. 10.1 Vendite del mercato immobiliare residenziale a Roma. Prezzi medi di vendita ( /mq), variazioni percentuale rispetto all anno precedente e numeri indice (1998 = 100). Anni 1987 2004 (primo semestre). Anno Prezzo medio ( /mq) Var. % Numero indice (1986=100) 1986 1.040 -- 100,0 1987 1.085 4,3 104,3 1988 1.215 12,0 116,8 1989 1.400 15,2 134,6 1990 1.800 28,6 173,1 1991 2.350 30,6 226,0 1992 2.500 6,4 240,4 1993 2.450-2,0 235,6 1994 2.400-2,0 230,8 1995 2.200-8,3 211,5 1996 2.100-4,5 201,9 1997 2.100 0,0 201,9 1998 2.080-1,0 200,0 1999 2.230 7,2 214,4 2000 2.420 8,5 232,7 2001 2.680 10,7 257,7 2002 3.000 11,9 288,5 2003 3.350 11,7 322,1 2004 3.755 12,1 361,1 Fonte: elaborazione su dati Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche, 2004 e su dati Nomisma, 2005 97
Fig. 10.1 Vendite del mercato immobiliare residenziale a Roma. Variazioni percentuale rispetto all anno precedente dei prezzi medi di vendita ( /mq). Anni 1987 2004. 35 30 25 20 15 10 5 0-5 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004-10 -15 Fonte: elaborazione su dati Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche, 2004 e su dati Nomisma, 2005 Tab. 10.2 Domanda e offerta del mercato immobiliare per numero di locali, novembre 2004 (%) Domanda Offerta 1locale 2locali 3locali 4locali 5locali 1locale 2locali 3locali 4locali 5locali Roma 11,8 39,3 34,2 11,2 3,5 9,3 25,3 34,0 18,2 13,2 Media grandi città 9,0 30,9 37,5 16,9 5,6 9,6 27,1 30,4 19,8 13,1 Fonte: elaborazioni dati Ufficio Studi Tecnocasa, 2004 Fig. 10.2 Domanda e offerta del mercato immobiliare (acquisti) per numero di locali a Roma. Settembre 2004 (%) 45 40 35 30 25 39,3 25,3 34,2 20 15 10 5 0 18,2 13,2 11,8 11,2 9,3 3,5 1locale 2locali 3locali 4locali 5locali Domanda Offerta Fonte: elaborazioni su Ufficio Studi Tecnocasa, 2004 98
Tab. 10.3 Locazioni del mercato residenziale a Roma. Canoni medi di affitto ( /mq/anno), variazioni percentuali rispetto all anno precedente e numeri indice (1998=100), anni 1998 2004 Anno Canone medio ( /mq) Var. % Numero indice (1998=100) 1998 80 100 1999 80 0 100 2000 110 37,5 137 2001 120 9,1 150 2002 150 25,0 188 2003 185 23,3 231 2004 188 1,6 235 Fonte: elaborazione su dati Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche, 2004 e su dati Nomisma, 2005 Tab. 10.4 Erogazioni per mutui in Italia, valori in milioni di, anni 1998-2003 Anno Acquisto immobili Investimenti in costruzioni Totale annua % 1998 24.269 19.364 43.634-1999 39.223 25.373 64.597 48,0 2000 38.882 27.197 66.079 2,3 2001 39.665 28.367 68.031 3,0 2002 46.868 32.239 79.106 16,2 2003 55.278 35.322 90.600 14,5 Fonte: elaborazioni su dati Rapporto dell Osservatorio sul Mercato immobiliare, primo semestre 2004, Nomisma Tab. 10.5 Tipologie di mutui ipotecari erogati in 13 grandi comuni, media anno 2004 (%) Immobili ad uso Residenziale Non residenziale 10 anni 15,4 40,3 Durata 11-15 anni 28,2 40,7 > 15 anni 56,4 19,0 Fisso 20,1 15,2 Tasso Variabile 66,4 78,1 Misto 13,6 6,7 Ordinario 97,3 98,7 Tipo Agevolato 2,7 1,3 Fonte: elaborazioni su dati Rapporto dell Osservatorio sul Mercato immobiliare, primo semestre 2004, Nomisma Tab. 10.6 - Procedure di rilascio di immobili ad uso abitativo nella provincia di Roma, anni 1983-2003, valori assoluti e variazioni percentuali Provvedimenti emessi Richieste di esecuzione Sfratti eseguiti Necessità Finita locazione Altra causa anno prec. anno prec. anno prec. Morosità/ Variaz.% Variaz.% Variaz.% Totale Totale Totale locatore 1996 0 4.065 4.373 8.438 10,87 27.248-7,02 3.074 16,22 1997 0 2.877 4.098 6.975-17,34 26.154-4,01 2.865-6,8 1998 0 1.418 3.833 5.251-24,72 23.379-10,61 2.837-0,98 1999 0 1.414 3.696 5.110-2,69 19.635-16,01 2.662-6,17 2000 26 1.485 3.095 4.606-9,86 16.182-17,59 2.996 12,55 2001 12 1.601 3.258 4.871 5,75 19.671 21,56 3.742 24,9 2002 113 1.662 2.263 4.038-17,1 10.824-44,97 2.564-31,48 2003 6 1.798 2.283 4.087 1,21 11.171 3,21 2.648 3,28 Fonte: elaborazione su dati Ministero dell Interno Ufficio di Statistica, 2005 99
Tab. 10.7 - Procedure di rilascio di immobili ad uso abitativo nel 2003 in alcuni grandi comuni, valori assoluti Provvedimenti emessi Richieste Necessità locatore Finita locazione Morosità/ Altra causa Sfratti di esecuzione Resto Resto Resto Totale eseguiti Cap. prov. Cap. prov. Cap. prov. Roma 11.289 448 123.787 7.810 63.218 5.921 212.473 405.143 64.001 Torino 1.725 441 59.003 6.417 24.797 3.654 96.037 172.284 24.488 Milano (a) 792 836 108.476 42.558 5.026 14.205 171.893 448.973 45.415 Bologna 579 136 22.917 9.065 3.992 3.500 40.189 103.630 8.754 Napoli (b) 1.483 1.432 35.439 27.559 15.075 11.047 92.035 54.407 17.147 Totale Italia 35.413 16.867 691.780 295.465 306.513 196.351 1.542.389 1.969.282 387.670 (a) - Dati incompleti per l'anno 2002 (b) - Dati incompleti per gli anni 1998, 1999, 2000, 2001e 2002 Fonte: elaborazione su dati Ministero dell Interno Ufficio di Statistica, 2005 Tab. 10.8 - Provvedimenti esecutivi di sfratto, richieste di esecuzione, sfratti eseguiti nel periodo gennaio-giugno 2004 e variazioni % rispetto al periodo gennaio-giugno 2003 Provvedimenti emessi Richieste di esecuzione Sfratti eseguiti Totale Var.% Totale Var.% Totale Var.% Roma 3.379 71,44 6.447 1,15 1.411 1,15 Torino (a) 1.018 83,75 3.262-33 728-37,19 Milano 1.800 59,86 6.778-38,34 1.272-16,37 Bologna 580 19,83 1.156 7,94 308 12,82 Napoli (a) 1.466 9,98 2.690 68,02 595 2,41 Totale Italia 24.082 24,81 42.656-1,38 11.331 0,73 (a) - Dati incompleti Fonte: elaborazione su dati Ministero dell Interno Ufficio di Statistica, 2005 Tab. 10.9 Vendite e locazioni del mercato del terziario/uffici e dei negozi nel comune di Roma. Prezzi medi di vendita ( /mq) e canoni medi di locazione ( /mq/anno), serie storica 1996-2004 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 Terziario/uffici prezzi ( /mq) 2.100 2.050 2.050 2.100 2.200 2.450 2.650 2.387 2.611 canoni ( /mq/anno) 105 110 115 120 135 160 170 180 186 Negozi prezzi ( /mq) 3.600 3.650 3.800 4.000 4.300 4.800 5.500 3.183 3.465 canoni ( /mq/anno) 240 240 250 265 320 350 405 470 309 Fonte: elaborazioni su dati Scenari Immobiliari, Rapporto bimestrale, 2004; Polis Fondi Immobiliari, 2005 100
Tab. 10.10 Vendite del mercato immobiliare residenziale nei municipi romani. Prezzi medi di vendita ( /mq). Serie storica e variazioni percentuali rispetto all anno precedente, anni 1993 2002. Municipi Variazioni percentuali dei prezzi 1999 2000 2001 2002 2003 Nov. 2004 / Nov. 2003 I 5,7 11,4 16,4 13,9 11,0 9,1 II 3,4 7,6 11,1 7,4 10,1 8,2 IX 3,7 9,1 11,7 7,5 9,0 8,2 XVII 3,4 7,8 11,3 7,6 2,9 8,2 III 4,7 7,5 11,1 7,5 9,9 8,0 VII 3,3 5,0 9,4 5,6 8,1 7,8 IV 4,7 6,0 8,5 5,6 8,4 7,3 V 4,6 5,9 8,3 5,3 8,8 7,0 VI 5,0 9,5 10,9 7,8 9,3 6,9 XX 4,3 5,6 7,8 6,3 8,6 6,9 XII 5,3 6,1 7,6 6,2 8,5 6,7 VIII 4,2 4,0 9,6 5,3 9,7 6,5 XIII 4,8 4,6 7,3 5,6 8,0 6,5 XIX 4,3 5,1 8,8 5,4 8,0 6,5 X 3,4 4,8 7,7 5,6 7,7 6,3 XI 3,1 4,6 7,3 5,6 7,7 6,1 XVI 4,7 6,1 7,1 5,3 9,7 5,8 XVIII 4,7 7,2 7,5 5,9 8,3 5,3 XV 6,3 5,8 7,5 5,1 7,2 5,2 Fonte: elaborazioni su dati Scenari Immobiliari Istituto indipendente di studi e ricerche, 2004 Tab. 10.11 Numero di compravendite del settore immobiliare (NTN) residenziale, anno 2000-2004 Capoluogo 2000 2001 2002 2003 2004 v.a. v.a. v.a. v.a. v.a. Var % 03-04 Roma 33.343,53 37.176,95 37.914,62 34.863,90 39.372,86 12,9% Torino 17.103,54 15.938,98 17.093,29 16.344,64 16.299,44-0,3% Milano 24.822,27 22.927,58 26.208,41 25.777,93 24.541,09-4,8% Bologna 5.851,84 5.572,22 5.805,81 6.591,09 5.785,82-12,2% Napoli 11.832,62 10.576,60 8.892,47 8.377,33 9.433,62 12,6% Italia 230.340,63 224.639,64 242.812,39 237.493,74 244.635,19 3,0% Fonte: elaborazione su Agenzia del territorio, Rapporto immobiliare, 2004 Note: NTN = n. di transazioni di unità immobiliari normalizzate, ovvero considerate per quota di compravendita. Il NTN relativo agli anni 2002 e 2003 è al netto del numero di transazioni dovute alla cartolarizzazione degli immobili dello stato, tramite la società Scip. Tab. 10.12 Intensità del mercato immobiliare (IMI) residenziale, anni 2000-2004 (%) Capoluogo 2000 2001 2002 2003 2004 Roma 2,72 3,01 3,04 2,75 3,05 Torino 3,59 3,34 3,57 3,37 3,34 Milano 3,39 3,12 3,55 3,47 3,28 Bologna 2,86 2,71 2,80 3,14 2,73 Napoli 2,99 2,66 2,16 2,03 2,28 Italia 2,86 2,76 2,95 2,83 2,74 Fonte: elaborazione su Agenzia del territorio, Rapporto immobiliare, 2004 Note: IMI = indicatore di intensità del mercato immobiliare = rapporto tra NTN e stock di unità immobiliari. 101
Tab. 10.13 Numero di compravendite del settore immobiliare (NTN) commerciale, anno 2000-2004 Capoluogo 2000 2001 2002 2003 2004 Var. % '03-04 Roma 9.825,43 11.067,10 13.114,27 11710,76 13.043,10 11,38% Torino 2.312,50 2.466,58 3.078,92 2.722,73 2.763,50 1,50% Milano 6.497,05 6.762,62 8.650,64 8.499,84 8.270,33-2,70% Bologna 1.454,95 1.294,67 1.839,31 1.770,43 1.675,03-5,39% Napoli 3.158,06 2.189,44 2.235,89 2.687,06 2.655,59-1,17% Italia 57.104,99 58.373,32 73.569,22 65.393,96 69.108,02 5,68% Fonte: elaborazione su Agenzia del territorio, Rapporto immobiliare, 2004 Tab. 10.14 Intensità del mercato immobiliare (IMI) commerciale. Valori percentuali, anno 2000-2004 Capoluogo 2000 2001 2002 2003 2004 Roma 3,27 2,24 2,21 2,62 2,57 Torino 3,12 2,77 3,89 3,67 3,44 Milano 2,56 2,86 3,29 2,85 3,10 Bologna 4,08 1,18 5,21 4,97 4,70 Napoli 2,97 3,10 3,83 3,30 3,27 Italia 2,85 2,85 3,50 3,03 1,57 Fonte: elaborazione su Agenzia del territorio, Rapporto immobiliare, 2004 Tab. 10.15 - Prezzi medi di compravendita dei box auto, dicembre 2004. Zone di pregio Centro Semicentro Periferia Città Prezzo 03/ 04 Prezzo 03/ 04 Prezzo 03/ 04 Prezzo 03/ 04 Roma 90.000 11,0 80.000 10,0 40.000 9,0 25.000 10,0 Torino 45.000 3,5 40.000 2,0 25.000 4,0 18.000 5,0 Milano 90.000 12,5 60.000 12,0 44.000 18,0 28.000 3,5 Bologna 70.000 14,5 60.000 16,5 40.000 9,5 25.000 9,9 Napoli 70.000 10,0 40.000 10,0 35.000 10,0 23.000 10,0 Fonte: elaborazione su dati Indagine annuale, Ufficio studi Gabetti, feb. 05 102